INFORME Y CARTA QUE ENVIARAN PROXIMAMENTE LAS COOP

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Bueno,
Pues ya tenemos la famosa carta que enviarán las coopes a todos y cabe reseñar algunas cosas, ahí va el informe de octubre y en el que es muy interesante que leais el plan de viabilidad económica que proponen, que pongamos más dinero sin que nos hayan devuelto lo anterior, esto es de risa como poco:

Transcurridos tres meses desde la asamblea general de las cooperativas del pasado día 29
de junio, queremos informaros de los sucesos acontecidos en la cooperativa y explicaros el por
qué de nuestra actual situación.
COMPRA DE LOS TERRENOS
Los terrenos se adquirieron por 34.380.109,22 euros (170 €/m2) y el precio de la
expropiación ha sido de 20.240.603,32 euros (125,86 € m2) en Los Molinos y 113,12 €/m2 en
Buenavista,) ; lo que supone una pérdida de 14.139.505 euros (los cálculos son aproximados
porque no sabemos a ciencia cierta si nos ha facilitado toda la documentación, y partimos de los
datos reflejados en los informes de las auditorías).
Los cooperativistas, unos 1.800 inicialmente según siempre ha manifestado David
Moreno, hicimos con nuestras aportaciones un saldo de las cooperativas de 43.915.340,13
euros, aproximadamente.
Si al saldo inicial le detraemos lo que costaron los terrenos, tenemos que en las arcas de
las cooperativas debería haber, tras la compra de los terrenos, 9.535.230,91 euros,
aproximadamente (debiendo tener en cuenta que podrían existir otros gastos).
BAJAS
Tras los escándalos surgidos en relación a la gestión de PSG y los enfrentamientos con
la Administración local y autonómica, comienza una baja más o menos importante de socios. A
estos socios, por un error de la gestora (uno más de los cientos de ellos), se les devuelve su
aportación íntegramente, a pesar de lo dispuesto en el art. 14.1 de los estatutos. Este exceso en
la cantidad a devolver ha supuesto una pérdida económica importante a las cooperativas.
IMPAGO PARCELAS Y RETIRADA DE LAS MISMAS
Llegamos al momento en el que se realiza el concurso para la adjudicación de parcelas
en el sector Los Molinos-Buenavista y resultamos adjudicatarios de dos parcelas ; por ello el
consorcio nos requiere para que abonemos los precios de las parcelas para las que hemos
concursado. La gestora presenta unos escritos ante el Consorcio solicitando un aplazamiento en
el pago porque no disponemos de dinero –ello a pesar de que uno de los compromisos
adquiridos por la cooperativas en el concurso fue la de abonar la parcela íntegramente y en un
solo pago al resultar adjudicataria ; así se conseguía mayor puntuación para resultar
adjudicatario-. Al no hacer frente al pago de los terrenos adjudicados, el consorcio ha ejecutado
el depósito que realizaron las Cooperativas y que es necesario para presentarse al concurso,
perdiendo la cantidad de 256.737,56 euros.
Resumiendo lo expuesto hasta el momento: aunque los cooperativistas desembolsamos
casi 44 millones de euros, llega el momento de pagar las parcelas y no se abonan porque, según
la gestora, las cooperativas no tienen dinero, y ello a pesar de haber suscrito, además, préstamos
por valor de casi doce millones de euros, cerrándonos así una de las pocas posibilidades que
tenían las cooperativas de obtener suelo para las viviendas y dando una imagen de falta de
seriedad absoluta frente a las administraciones públicas, los bancos, y los ciudadanos.
DE ENERO A JUNIO 2.008
En el mes de enero se celebra una asamblea en la discoteca School en la que David
Moreno, ante la pérdida de confianza y las críticas recibidas hacia su gestión, publica unas
grabaciones de unas conversaciones mantenidas, al parecer, con el Concejal de Urbanismo del
Ayuntamiento de Getafe. Tras su escucha por los presentes y las explicaciones aportadas por
Moreno, el grueso de los cooperativistas piden que se depuren responsabilidades y que se
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demande al Ayuntamiento ; llegando a barajarse el nombre del Letrado Marcos García Montes
para llevar tal denuncia.
Luis María Gallego y Soledad Cabello ofrecen a las cooperativas su ayuda para tratar de
buscar el despacho de abogados más apropiado para estudiar las posibles responsabilidades
respecto del sorteo de demandantes de vivienda y el incumplimiento por parte del
Ayuntamiento del acuerdo del 18 de mayo de 2007 (en el que los grupos políticos que formaban
el Ayuntamiento se comprometieron a dar una solución satisfactoria a las cooperativas, entre
otras cosas). La recomendación es que el despacho que mejor podría llevar esa querella sería
Asesores en Derecho, despacho de Don Javier Gómez de Liaño y Doña María Dolores
Márquez de Prado, con quienes, a instancias del gestor, se solicita una reunión para exponer el
caso y pedir un presupuesto. Tras estudiar el asunto y asegurarse de que gozaba de cierta
viabilidad se ofrece el presupuesto por Asesores en Derecho, el cual es aceptado por los
representantes de las Cooperativas.
Durante todo este tiempo y tras enormes esfuerzos realizados por los cooperativistas y
algunos trabajadores de la gestora (no así del gestor David Moreno), se consiguen varias
reuniones con la CAM, a las que no podía asistir David Moreno por estar vetado tanto en la
CAM como en el Ayuntamiento, por lo que el propio David Moreno pide a Luis María Gallego
que asista éste con varios de los cooperativistas y representantes de las cooperativas.
En las diversas reuniones que se mantienen con la CAM, antes de la última asamblea, se
exponen los problemas surgidos con el Ayuntamiento y la delicada situación que atraviesan las
cooperativas. Asimismo se plantean varias soluciones para su estudio y valoración tanto por la
CAM como por los cooperativistas (soluciones algunas no viables cómo ya se os informó en el
dossier explicativo y otras no aceptadas por los cooperativistas en la última asamblea).
Entre tanto, cumpliendo con el procedimiento habitual, el consorcio deposita en la
Tesorería Central de la Comunidad de Madrid los justiprecios de las fincas expropiadas.
En el mes de mayo Luis María Gallego se entera de que los depósitos a cuenta de los
justiprecios no han sido cobrados, a pesar de la difícil situación financiera que tienen las
cooperativas. Por lo que indica a David Moreno que deben ser cobrados para poder hacer
frente a los pagos de los que se tenían conocimiento por esas fechas (que luego resultaron no
ser los únicos). Mostrándose David Moreno disconforme con esta sugerencia por considerar
que si se cobraban los depósitos se entendería que se estaba reconociendo la expropiación y no
se podrían recurrir los justiprecios ; dato este que no es cierto y así se le hizo constar
explicándoselo con la Ley en la mano y por expertos en la materia. Finalmente se solicitó el
abono de los depósitos del justiprecio de diez fincas, cinco de las cuales estaban hipotecadas,
por lo que parte del producto de tal pago iría para liquidar dichas hipotecas.
Caja Extremadura había informado que la póliza de crédito de 2,5 millones de euros que
vencía en julio no iba a ser renovada en su totalidad, por lo que hacía falta 1,5 millones de euros
para amortizar dicha póliza, dado que solo nos permitían renovarla por 1 millón de euros. Esta
situación incluso hoy día sigue pendiente.
DESDE JUNIO HASTA HOY.
El 29 de junio de 2.008 se celebra la asamblea general en la que un grupo de
cooperativistas presenta una candidatura por la que se amplía el Consejo Rector, quedando el
mismo formalmente constituido tal y como establecen los estatutos –que hasta el momento no
se habían cumplido- ; permitiendo de esta manera una mayor participación de los cooperativistas
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en los órganos de representación y gobierno de las cooperativas. Asimismo se ratificó el cese de
la gestora PSG y de David Moreno como su representante.
A partir de este momento el camino que se empezó a andar resulta duro y tortuoso. En
primer lugar las cooperativas dejan de tener su domicilio en las instalaciones de PSG,
solicitando al gestor que haga entrega de toda la documentación que obra en su poder, y que, a
la fecha no ha terminado de entregar en su totalidad.
Las primeras gestiones de los asesores y del Consejo Rector han ido encaminadas a
transmitir confianza a todos agentes que operan con las cooperativas, entidades financieras,
arquitectos, aparejadores, abogados, representantes de la CAM, etc. Así, por ejemplo, se han
mantenido distintas reuniones con las entidades financieras que tienen pólizas suscritas con las
cooperativas al objeto de aclarar la situación actual y transmitirle la confianza que las entidades
ya no tenían en la gestora anterior.
Se producen diariamente reuniones con Abogados, Procuradores, Arquitectos y
Aparejadores, empresas constructoras, bancos, etc., encaminadas a presentar al nuevo consejo
rector y continuar con las actuaciones que estaban en marcha, como el bloque de Oligarry que
se tenía que haber puesto en marcha y sin embargo se encontraba parado. En alguna de las
reuniones se delata que había numerosas facturas pendientes de pago incluso desde el año
anterior. Por ejemplo:
- El estudio de arquitectura que hizo el anteproyecto del bloque de Oligarry, no
lo había cobrado (más de 120.000 euros)
- Procurador de Madrid
- Abogado Vicente Torres (Urbanista)
- Auditores
- Otros que puedan surgir
Evidentemente la sorpresa de todos nosotros es mayúscula al comprobar que no solo
no hay dinero sino que además existen deudas. En el mes de julio nos notifican que la cuenta
bancaria ha quedado embargada por impago del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los
Terrenos, sanción e intereses que asciende a más de 100.000 euros. Pago que debería haber
realizado el gestor David Moreno y como es la tónica general de su actuación no realizó. El 10
de octubre nos notificaron otro embargo, este a favor de la Tesorería de la Comunidad de
Madrid por valor de 191.587,27 euros, que entendemos que es por impago del Impuesto de
Transmisiones de alguna finca (otro error del gestor que nos hace perder varios millones de
pesetas). Tememos que puedan existir más impuestos impagados y otras irregularidades de este
tipo, que supondrían más pérdidas económicas a las Cooperativas, por lo que estamos tratando
de averiguarlo para atajar tal problema en la medida de lo posible.
También en el mes de julio comenzaron a emplazar a las cooperativas para presentar las
demandas sobre los justiprecios en el Tribunal Superior de Justicia de Madrid. Estas demandas
son las que nos permitirán reclamar un mejor precio por la expropiación de los terrenos, por lo
que urgía el presentarlas antes de que terminase el plazo porque si no perderíamos la posibilidad
de reclamar esa mayor cantidad en el valor de los terrenos. Para su tramitación (como es el
proceder habitual del Consejo) se pidieron varios presupuestos, presentando incluso Alfonso
Catalán (ex abogado PSG) el suyo propio. De entre todos ellos se eligió el de Soledad Cabello
por razones de precio y disponibilidad (estábamos a 15 de julio y el plazo vencía el 2 de
septiembre).
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Se solicitó en agosto el abono de los depósitos de prácticamente la totalidad de las fincas
expropiadas, para poder hacer frente a los pagos, pues a día de hoy no se han liquidado las
deudas de los profesionales que han trabajado para las cooperativas. Teniendo numerosos
contactos con la Dirección del Suelo para pedir premura en los pagos, pues las cooperativas
necesitan el dinero.
Al mismo tiempo buscamos un local donde ubicarnos, debíamos procesar, clasificar,
ordenar, revisar, analizar toda la documentación que se iba recibiendo y simultanearlo con
numerosas reuniones con constructoras, arquitectos, bancos, etc.
Entre la documentación que recibimos estaba el contrato con la Gestora PSG, en el que
se establecen unos honorarios a percibir de un 10% sobre el precio final de la vivienda,
distribuido en un 4% que se cobraría a la compra de los terrenos y el siguiente 3% al inicio de
la fase de construcción y el resto a la entrega de las viviendas.
A modo de ejemplo, y tomando cantidades genéricas que no se corresponden con
exactitud con las reales, podemos calcular lo siguiente:
1.800 cooperativistas = 1.800 viviendas
Precio medio vivienda protegida 22 millones ; 132.000 €
Honorarios totales 132.000 x 1.800 x 10%= 23.760.000.- €
El 4% que se debería cobrar a la compra de los terrenos ascendería a 9.504.000.-€
Sin embargo, de la auditoría y de la contabilidad analizada hasta el momento, se
desprende que el gestor ha cobrado 15 millones de euros aproximadamente.
Es evidente que el gestor ha cobrado de más, incluso según su propio contrato. Pero
además hay que hacer las siguientes matizaciones.
- No puede cobrar más del 4 % porque el siguiente hito era al inicio de la fase de
construcción, y ello sólo se produce después de tener una licencia de obra y sabemos
que no había ninguna solicitada, ya que por no haber, no había ni proyecto básico.
- Y con respecto al 4 % de la compra de los terrenos, esta cantidad, como su propio
contrato establece, se calcula sobre el precio de la vivienda. Por ello sólo debe
entenderse en función del número de viviendas que fuera a construir la cooperativa, y el
4% de ninguna vivienda es cero.
- Por otro lado, la calidad de los servicios prestados convierte en dudosa, incluso, la
legitimidad del cobro de ese 4%, si tenemos en cuenta que los terrenos se compraron
por un precio superior al de expropiación, retirada de parcelas por impago, embargos de
hacienda por no pagar impuestos, deudas con proveedores…
Se da la circunstancia que, del análisis de la contabilidad se ha observado que las
cooperativas tienen préstamos con entidades financieras por valor de 11.846.43,30.- euros ; si
tenemos en cuenta que todos los proveedores no habían cobrado, y que no se pagaron los
bloques que se adjudicaron a las cooperativas, hemos de convenir que el gestor se preocupó de
obtener tales préstamos única y exclusivamente para cobrar él, por encima de lo estipulado
contractualmente y con “muy dudosos resultados”.
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CONCLUSIONES.
Concluyendo, la situación que hemos heredado tras la última asamblea general es la total
descapitalización de las cooperativas por valor estimado de 30 millones de euros, que por un
lado han ido destinados a pagar por unos servicios no prestados, y con cargo a unos préstamos
y deudas a los que ahora hay que hacer frente ; y por otro lado, se debe a la depreciación en la
compra de los terrenos adquiridos.
Son pues varios los objetivos a los que nos enfrentamos:
1.- Recuperar la confianza de las entidades financieras: Ello sólo se produce si
transmitimos solidez en nuestras convicciones, capacidad de manejo de la situación y contando
con los profesionales adecuados. Unidad, estabilidad, y capacidad económica.
Esta capacidad económica depende única y exclusivamente de la habilidad que
tengamos de generar recursos por nosotros mismos. Ninguna entidad financiera va arriesgar ni
un euro en nuestras cooperativas si no ve que estamos dispuestos a contribuir con el mismo
esfuerzo nosotros al unísono. Dicho de otra manera, si un banco te da el 80% en hipoteca
espera ver primero que tú tienes el 20% restante. Si añadimos la situación actual de las
cooperativas y la crisis del sector inmobiliario las reticencias son aún mayores. Hemos hecho lo
más difícil, recuperar el control de nuestras cooperativas, de nuestro futuro y de nuestro dinero.
Si transmitimos que somos capaces de sacar este proyecto adelante entre todos, las entidades
financieras nos apoyarán.
Necesitamos un plan de viabilidad en el que se recojan aportaciones por los
cooperativistas que supla la descapitalización sufrida y que además servirá para poder contar
con la imprescindible ayuda de los bancos.
2.- Transmitir esa capacidad de gestión a los organismos públicos. La confianza de los
organismos públicos con las cooperativas estaba por los suelos, por no decir que no existía ; y
ello debido al enfrentamiento con los mismos del anterior gestor. Está resultando complicado
recuperar esa confianza, lo que estamos consiguiendo a base de la seriedad en el trabajo que se
está realizando, el cual se está transmitiendo a los representantes de la CAM ; a quienes hemos
trasladado nuestra más firme voluntad de luchar por nuestros objetivos.
3.- Seguir trabajando para la consecución de nuestro fin: UNA VIVIENDA PARA
CADA COOPERATIVISTA. Ello conlleva constantes gestiones técnicas con arquitectos,
aparejadores…
4.- Depuración de responsabilidades. Este apartado se desdobla en dos frentes:
a) Aquellos que han impedido que tengamos viviendas cuando el Ayuntamiento se
comprometió por escrito a ello.
b) La descapitalización de las cooperativas y la gestión ineficaz con penosos resultados.
No es la finalidad de este informe la de analizar datos concretos, sino la de ofrecer una
amplia visión la situación en un marco general para poder saber todos y cada uno de nosotros
dónde estamos y poder estudiar el siguiente paso: hacia dónde queremos ir.
EL CONSEJO RECTOR Y EL GRUPO ASESOR