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Reflexiones sobre la ´subrogación´ con Caja Madrid

Actualizado 16/05/2005
3395 lecturas acumuladas
8  mensajes
Autor
Tema
Fecha
may.-2005
103 mens.
Usuario Habitual
11/05/2005 16:34
Cuando decidimos comprar nuestro piso en Villa del Duque, le preguntamos al vendedor todo tipo de cuestiones. Redactamos una lista de docenas de preguntas donde había muchas cuestiones importantes y otras tan secundarias como cuáles eran las dimensiones de la piscina. El vendedor nos respondió a todo con total cordialidad, transmitiendonos una sensación de sinceridad y seguridad en todo momento. La piscina tendrá 17 x 9,20 metros :)

Pero llegamos al asunto de la hipoteca y de la subrogación con Caja Madrid, y las cosas no me quedaron tan claras. No entendía las diferencias entre los conceptos de "subrogación" y "cambio de acreedor". Tuve la sensación de que prasa tenía algún interés en que nos quedáramos con Caja Madrid, y sus argumentos eran convincentes: nos ahorraríamos un dinero.
El caso es que pusimos la señal y nos dieron un mes para leer el contrato y tomar la decisión: Caja Madrid sí o no. Entonces comencé una "investigación" para intentar enterarme de cuál era la definición exacta de "subrogación" y qué nos convenía hacer. No es que me pusiera a preguntar a abogados y a contables ; mi fuente es internet, por deformación profesional, supongo.

Lo primero que descubrí es que hay dos tipos de "subrogaciones". La definición general es:
"Sustitución, realizada por voluntad de las partes o por imperativo legal, de una persona (subrogación personal) o de una cosa (subrogación real) en el lugar que antes ocupaba otra, de forma que adquiere tanto los derechos como las obligaciones de ésta".

Y los dos tipos particulares de subrogaciones que nos interesan son:

1) SUBROGACIÓN POR CAMBIO DE ACREEDOR
"Es la sustitución de la entidad acreedora en un crédito garantizado por otra, es decir, si una persona tiene contratado un crédito garantizado con una institución y encuentra en otra institución mejores condiciones, podrá solicitar el cambio de acreedor sin necesidad de que se constituya una nueva garantía, esto es con la finalidad de que no se repercutan nuevos gastos en perjuicio del comprador".

2) SUBROGACIÓN POR CAMBIO DE DEUDOR
Es la sustitución de un deudor de un crédito garantizado por otro.

En el contrato con prasa, dentro del apartado de las condiciones de la hipoteca con Caja Madrid, el concepto "comisión por cambio de acreedor = 0,50%" se refiere al primer tipo de subrogaciones y la "comisión por subrogación = 0%" se refiere al segundo tipo.

Por otro lado, me enteré de la lista detallada de los gastos que implica hacer una hipoteca nueva. Además de las comisiones que te cobre el banco elegido y los gastos de notaría, gestoría... el más importante es el impuesto de actos jurídicos documentados. Cuando constituyes una hipoteca nueva, hacienda te clava. Si lo que quieres hacer es cambiar las condiciones de una hipoteca que ya existe (una novación) o llevartela a otro banco (una subrogación de acreedor), entonces hacienda te perdona y no te cobra nada. Sólo quedan los gastos del notario y su tropa y las comisiones del banco de turno, que no son tan caros como el impuesto aquel.

Volviendo a Caja Madrid, yo fui cliente suyo hace bastante tiempo, y mi experiencia fue mala. No por algo personal, sino por lo chorizos que resultaron ser. No entraré en detalles que no vienen al caso, incluso puede que se hayan reformado y ya no sean tan chorizos :)

El dilema es el siguiente: Si aceptamos Caja Madrid, no hay que pagar ni gastos ni impuestos por la hipoteca. Ese es el atractivo. Si eliges la opción cuota cero, el primer año no pagas nada, pero te clavan con los intereses correspondientes a ese año (6,75%). El primer año pagando es el EURIBOR+0,45 y el resto EURIBOR+0,70. Sólo diré que otras entidades ofrencen mejores condiciones, por decirlo de algún modo.

Como decía, si aceptas a Caja Madrid, cuando decidas pirarte a otro banco con mejores condiciones, pagarás a Caja Madrid las comisiones de cancelación total y de "subrogación de acreedor". Haced el cálculo. Además, si te llevas tu hipoteca a otro banco habiendo pasado poco tiempo, casi no habrás rebajado la deuda inical porque con el sistema francés al principio es cuando más intereses se pagan y menos amortizas la deuda. En resumen: Habrás pagado a Caja Madrid un dineral en intereses y comisiones, y tu hipoteca no habrá disminuido casi nada. También pagarás los gastos del notario, etc. al cambiar la hipoteca a otro banco. Sólo te habrás ahorrado los impuestos de hacer una hipoteca nueva.
¿Puede hacienda decir algo? No, ya que los impuestos ya fueron pagados por prasa al crear la hipoteca con Caja Madrid.

Si por el contrario no quieres nada con Caja Madrid, no problemo, no tienes que pagar nada a Caja Madrid (faltaría más), sino que será prasa la encargada de liquidar sus cuentas con ellos (supongo que por eso esta opción no les interesa). Tú te buscas la vida con otro banco y pagas religiosamente tus impuestos y gastos varios, que en total es una pasta muy considerable. A cambio, puedes negociar una hipoteca de condiciones mejores con el banco que quieras.

Ahora, para saber lo que más conviene a cada uno, lo que recomiendo hacer es utilizar los simuladores hipotecarios que hay en internet, introduciendo los datos particulares, para ver lo que sale más barato.

Está claro que la banca siempre gana. Pero ¿porqué prasa lleva a sus compradores de la mano a Caja Madrid, y encima paga la constitución de la hipoteca? Seguramente Caja Madrid le devuelve el favor con préstamos muy preferentes, y sin miedo: ¿qué negocio hay más seguro y boyante que las viviendas nuevas en Rivas, que se venden como churros? La promotora se forra y ni siquiera se juega el dinero. El banco se forra con los intereses y comisiones que al final pagamos los pobres compradores. Mejor dicho, los compradores pobres :)

No sé si todo esto os habrá servido de algo, si habeis llegado hasta aquí supongo que sí, aunque sólo haya sido por curiosidad. Seguro que muchos teneis formas de financiación más sofisticadas que las hipotecas, incluso habrá quien pague al contado. Qué lujo :)

Todas estas opiniones y conclusiones son personales. Que conste que soy de otro gremio y no sé casi nada de hipotecas ni de impuestos, sólo he estado unos días buscando información por ahí. Por eso os agradecería que me respondiérais si veis que estoy equivocado en algo o en todo :P

Un saludo.
may.-2005
490 mens.
Usuario Frecuente
  Ewing
11/05/2005 17:33
madre mia..... menuda reflexion ¡¡¡¡

la verdad, no se si ahora, tengo mas dudas que antes...jeje

a nosotros nos dijeron: si decis ahora que no, y la hora de firmar la hipoteca decis que si, no se cobra gastos de cancelacion etc, etc.... pero si ahora ( a la firma del contrato) decis que si, y luego resulta que no nos keremos subrogar a caja madrid, si que hay que pagar gastos....

osea, que si nos kedamos con caja madrid, no pagamos gastos ni impuestos? y si decimos que no, si que los pagamos?

que es lo mas conveniente?

nosotros, en principio hemos dicho que NO, porque personalmente, caja madrid, no nos gusta... pero la verdad es que estamos echos un poco lio...

a ver si nos tocan los euromillones y lo pagamos al contado... porque si no... nosotros pagaremos hipoteca hasta la jubilacion...( uffffff....:( )

slds¡¡¡¡
mar.-2005
64 mens.
Usuario Habitual
11/05/2005 18:04
Mi mujer y yo estuvimos mirando mucho todo lo relacionado con la hipoteca. Las conclusiones que sacamos más o menos fueron las siguientes:
Preguntamos a amigos (que trabajan en el gremio), a nuestro banco actual (La Caixa), y hasta a mi jefe (experto en finanzas). Todos nos dijeron que las condiciones eran muy buenas en Caja Madrid, por lo menos al pricipio. Es decir, lo que no da lugar a dudas, es que los gastos iniciales (exceptuando los de escrituración) y el euribor más el 0,45% del primer año son muy buenas condiciones.
Otro cantar el resto de años a un euribor más el 0,70%.
Efectivamente hay algunos bancos, que hablando sobre la globalidad de la hipoteca, dan mejores condidiones. Pero por los menos hasta el segundo año estas mejoras en los tipos quedaran solapados por los gastos varios (comisiones de apertura, tasación , etc.......).
Los bancos que mejoran las condicones, como he dicho, son varios, sobre todos los bancos por internet, tipo ING, PATAGON, etc., y seguramente muchos más.
También otro dato importante es que la hipoteca no será ahora, sino dentro de 18 meses (más o menos), y muchos de estos bancos no te aseguran que puedan mejorar las condiciones actuales.
Nosotros nos hemos subrogado en la hipoteca de CAJA MADRID, pero seguramente en el segundo año hagamos cálculos para cambiar de hipoteca con otro banco.
Ahí, como comentas (JUAN PEDRO2), los números serán:
cancelación con CaJA MADRID, y ver si las condiciones de la nueva hipoteca son mucho mejores logrando compensar los gastos de cancelación.
mar.-2005
64 mens.
Usuario Habitual
11/05/2005 18:06
P:SE ME OLVIDO UN INCISO. A NOSOTROS TAMPOCO NOS LLAMA MUCHO LA ATENCION CAJA MADRID (YO TUVE MUCHOS PROBLEMAS)

SALUDOS AL FORO
oct.-2004
233 mens.
Usuario Habitual
11/05/2005 18:06
Hola,

Eso es una reflexión y lo demás tonterias.

Después de que me dieran el borrador del contrato y ver las condiciones de Cajamadrid me tocó darle vueltas y mas vueltas al tema y casi en hacerme un po´fesional de los simuladores.

Los gastos iniciales con una nueva hipoteca con otra entidad serían de unos 3000 euracos aprox, algo menos si la entidad no te cobra comisión de apertura.

Yo he preferido buscarme la hipoteca por mi cuenta y que no me impongan a Cajamadrid.

Ahh, ewing si quieres echamos un décimo a medias.

Un saludete.
jun.-2004
123 mens.
Usuario Habitual
may.-2005
103 mens.
Usuario Habitual
12/05/2005 08:31
Gracias a todos por las respuestas!

Ewing, si te quedas con Caja Madrid, no pagas el impuesto de actos jurídicos documentados porque la hipoteca ya está constituida. Además, la comisión por "subrogación de deudor" de Caja Madrid es 0%, o sea que sólo quedan los gatos de notaría, gestoría y registro, que no sé quién lo pagará pero no es mucho. El contrato dice, textualmente, "Todos los demás tributos y gastos que se originen [...> serán de cuenta de la parte a la que legalmente le correspondan". Habría que preguntarlo.

Si no te quedas con Caja Madrid y te hipotecas con otro banco, lo pagas todo: el impuesto, las comisiones de apertura (si las hay) y los gastos. Los importes de todos estos conceptos dependen del la cuantía de la hipoteca: No es lo mismo pedir 10 kilos que 40, y eso se ve enseguida con simuladores como el que ha posteado EKALA.

Si llegas a la entrega de llaves muy apurado de dinero, como en nuestro caso, viene muy bien el no tener que pagar la constitución de una hipoteca nueva.
Yo también había pensado en la opción de luisagudo -quedarse con Caja Madrid el primer año, y luego cambiar de entidad- pero pagar a Caja Madrid 12 cuotas de las que casi todo son intereses, para luego pagarles también la comisión de cancelación y marcharte a otro banco con el capital pendiente de amortizar casi intacto, me da mucha rabia. La otra opción es apretarse un poco más el cinturón y hacer la hipoteca con otra entidad desde el principio, como dice Angel G.
Rezaremos para que dentro de 18 meses las condiciones de las hipotecas no hayan empeorado mucho... y de paso para que nos toquen los euromillones esos :)

Salu2, y gracias de nuevo.
may.-2005
103 mens.
Usuario Habitual
16/05/2005 11:39
Buscando en el foro de nuestros vecinos, Delta Levante, que van a ser entregados este año, he visto que también les han propuesto subrogarse a una hipoteca con Banesto. Ellos llevan mucho más tiempo que nosotros dándoles vueltas al tema :)

Uno de los vecinos debe ser del gremio de los que conocen la fórmula para traer a valor actual las cuotas de un préstamo. Como además sabe hacer eso con excel, se ha currado una hoja de cálculo para comparar las dos opciones: Subrogación Vs Nueva hipoteca.
Introduciendo la cuantía del préstamo, la duración en años y los interés anuales (EURIBOR+diferencial), la hoja de cálculo te dice la diferencia que pagas entre ambos préstamos. Si además metes en la hoja lo que cuesta constituir la hipoteca nueva, te dice a partir de qué cuota empiezas a beneficiarte de hacer la hipoteca nueva. Chapeau!

Lo encontrareis en la sección de descargas del foro de Delta Levante.

En la sección de fotos podeis ver cómo estaba la zona hace un año ; nuestra parcela era un prado verde :)
sep.-2008
807 mens.
Administrador

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