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Financiacion

Actualizado 29/06/2006
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Autor
Tema
Fecha
dic.-2004
205 mens.
Usuario Habitual
  Dipa
19/06/2006 18:10
Hola vecinos, abro este mensaje para que todo el que quiera comente sus inquietudes con respecto al sistema de financiación, aspecto central de la proxima reunión.
Según entiendo en la carta recibida se barajan 2 posibilidades:
-Prestamo cualificado 3.14 por ciento
-Prestamo libre que la CAM nos ofrece al Euribor + 0.50, actualmente el euribor está a 3.37 por tanto seria un 3.87 por ciento, con lo que parece más interesante el prestamo cualificado.
Para una hipoteca de 118000 euros al 3.14 se queda una letra a 30 años de 506 euros/mes, mientras que Euribor + 0.50 sería 554.54 euros/mes. El capital amortizado más los interes a los 30 años son unos 182160 euros frente a 199440 euros. Es lo que sale con el simulador de la web del Banco de España, es orientativo por supuesto.
Ahora bien, suponiendo que nos regimos por la normativa del Plan de la Vienda 05-08, Real Decreto 11/2005 de 27 de enero, la duración del regimen legal de protección será el mismo que el plazo inicial de amortización del prestamo cualificado, a contar desde la Calificación Definitiva. Y en ambos casos (terminos generales de la Ley) la descalificación puede solitarse transcurridos 15 años desde Calificación Definitiva. ¿Por qué os comento esto?, pues porque evidentemente esta casa es nuestro sueño, yo particularmente siempre he querido vivir en Aranjuez, y espero no tener que marcharme de allí. Pero y si por causa de fuerza mayor tuviera que marcharme, tendría tres opciones:
1. Vender la casa al precio por el que se calificó, el cual estaría muy por debajo del precio de mercado, y me las vería para irme a otro sitio.
2. Vender la casa al precio por el que se calificó, y pedir el resto en B, lo cual me parece injusto y peligroso (aunque ya se que mucha gente lo hace).
3. Descalificar la vivienda, para lo cual, la normativa que nos rige, exige a parte de que hayan transcurrido 15 años, que el prestamo cualificado este totalmente amortizado y RESTITUIR EL IMPORTE DE LA TOTALIDAD DE LAS AYUDAS ECONOMICAS DIRECTAS PERCIBIDAS Y, EN SU CASO, EL IMPORTE DE LAS BONIFICACIONES Y/O EXENCIONES TRIBUTARIAS CON SUS INTERESES LEGALES CORRESPONDIENTES.
Las ventajas económicas del prestamo cualificado son indiscutibles frente al libre, además del resto de ayudas de la Comunidad de Madrid para las viviendas de protección, pero lo que supone para la descalificación es lo que nos preocupa.
Bueno vecinos, vaya churro que os he contado, espero haberme explicado más o menos, insisto en que esta casa es para nosotros un sueño, pero nunca se sabe si vas a poder quedarte siempre en un sitio. A ver que pensáis.
mar.-2004
417 mens.
Usuario Frecuente
19/06/2006 19:59
No se exactamente por que decreto nos regimos, pero lo que si puedo decir es que si elegimos el prestamo cualificado se podrá descalificar dentro de 30 años y no 15 como dice Dipa. Esto quiere decir, que sólo podremos vender la casa al precio del mercado dentro de 30 años.

Además, si elegimos un prestamo cualificado las condiciones no se pueden variar, con respecto a los años de protección oficial. Mientras que si elegimos un prestamo libre, luego nos podremos acoger a un prestamo cualificado.

La única ventaja que tenemos eligiendo el prestamo cualificado, es el tipo de interés y que el precio de nuestra vivienda va a variar menos hasta que nos hipotequemos. Pero por lo demás, será sólo por gustos o por los intenciones que tenga la gente de vender la casa. En mi opinión, me da igual 15 que 30 porque cuando queramos venderla seguro que hay otra ley más restrictiva que nos impida su venta. Con lo cual elegiré el prestamo cualificado por su bajo interes.

dic.-2004
205 mens.
Usuario Habitual
  Dipa
19/06/2006 20:28
Yo lo que he comentado es lo que aparece en la guía informativa de descalifiación de viviendas de la Comunidad de Madrid, actualizada a enero de 2006, si alguno la queréis os la mando por e-mail. Diferencian entre la duración del regimen legal de protección (30 años) y el tiempo que pueda transcurrir hasta que se pueda descalificar (15 años), además distinguen las condiciones entre las viviendas acogidas a la normativa anterior frente a la nueva, porque en principio es irretroactiva. Yo también me inclino por el préstamo cualificado. De todas formas, supongo que cada uno luego podrá modificarlo, no?
mar.-2004
417 mens.
Usuario Frecuente
20/06/2006 09:13
Dipa, si elegimos el cualificado aunque luego nos pasemos a uno libre en cuestión de tiempo de protección sigue siendo la misma. Lo digo para que luego no se lleve a encaños. Pero aun así, yo prefiero el cualificado.
mar.-2004
372 mens.
Usuario Frecuente
  peval
20/06/2006 14:46
dipa, repecto a la tercera opcion que planteas si quisieremos vender la casa. creo que no tendriamos que devolver ningun tipo de bonificacion, porque la ventaja en el bajo tipo de interes, no? y que nos van a hacer pagar los interses no pagados?
dic.-2004
205 mens.
Usuario Habitual
  Dipa
20/06/2006 16:59
Peval lo que preguntas todavía no he conseguido que me lo respondan en la Dirección General de Arquitectura y Vivienda, todavía no he conseguido que me digan si el diferencial entre el tipo de interés del préstamo cualificado y el TAE se considera como una de esas ayudas económicas directas.
Por otro lado también me pregunto si el sistema de financiación es cerrado, esto es, si una vez que se vote una de las dos opciones propuestas, luego uno puede por ejemplo reducir el periodo de amortización del préstamo, supongo que será posible no?
dic.-2004
284 mens.
Usuario Habitual
  Joymi
21/06/2006 18:45
Hola vecinos

NO ENTIENDO MUCHO DE ESTO DE LO QUE HABLAIS puesto que aún no tengo la carta entonces me suena un poco a chino. El miércoles que viene habrá asamblea al final?? y se hablará de todo lo que estais comentando ahora vosotros?? explicármelo porfa!!!!

Una cosa que no entiendo....¿Porque tenemos que hacer la hipoteca de la casa con la CAM? ¿No podemos elegir nosotros el banco? ¿Se podrá pedir más dinero en la hipoteca con la ley nueva esta guarra que han sacao??? yo es que tenía pensao amueblar la cocina con el dinerito de hipoteca, pero me parece que me voy a tener que andejoder...

Que rollo macho no nos dan nada de facilidades a los jóvenes, cada vez nos lo ponen más dificil y encima eso que comentais que hasta los 30 años no se puede vender la casa??? Me parece una burrada ¿acaso no la estamos pagando? porque vamos yo me harto a currar como una negra para pagarla. El estao está loko de remate!!!

Me parece muy fuerte que hasta los 30 años no quede libre porque en esta vida puede pasar de todo, está claro que hay mucha gente que hace unos chanchullos que te cagas con este tema, pero me parece muy muy fuerte que si a mi el día de mañana mi economía me permite cambiar a otra ciudad porque el trabajo me pilla más cerca o porque estoy más cerca de mi familia o....por mil motivos no pueda irme de esta y venderla dignamente igual de dignamente la he pagado o la estoy pagando.

En fin!!! yo no voy con la cosa de venderla, pero desde luego creo que 30 años es injusto porque os repito SEÑORES en esta vida puede pasar de todo.

ALa!! y dejo de rayaros queme estoy rayando yo también.

Besos
dic.-2004
205 mens.
Usuario Habitual
  Dipa
22/06/2006 16:03
Bueno Vecinos, fui a hablar con uno de los gestores administrativos de la Dirección General de Arquitectura y Vivienda de la Comunidad de Madrid y también he hablado con Juan Santos, que esta claro es lo siguiente:
1. Si escogemos un prestamo convenido, NO SE PUEDE DESCALIFICAR LA VIVIENDA HASTA LOS 30 AÑOS.
2. Si escogemos un prestamo convenido tenemos que acogernos a la normativa reguladora estatal en vez de a la autonómica, que ES MUCHO MAS RESTRECTIVA, por ejemplo si quisieramos alquilar las viviendas tendríamos más dificultades.
3. Si escogemos un prestamo convenido para financiar la promoción hasta la calificación definitiva y la entrega de llaves podemos cambiar a prestamo libre pero CONTINUARIAMOS CON EL RÉGIMEN ESTATAL que como he dicho es más restrictivo.
5. Cualquiera se puede acoger si cumple con la normativa estatal al prestamo convenido una vez que le entreguen su vivienda pero SI SE VOTA EN LA ASAMBLEA el convenido, financiará la promoción, y por tanto a todos los cooperativistas por tanto su régimen afectará los 30 años a pesar de que luego cada uno se financie con un prestamo libre, es decir NO HAY DISTINCIONES O TODOS O NINGUNO.
6. EN CAMBIO, Si escogemos prestámo libre,CADA UNO SE FINANCIA COMO Y CON QUIEN QUIERA sin cargar con el lastre del regimen estatal EL REGIMEN DE PROTECCIÓN DURA 10 AÑOS MENOS, pero además LA VIVIENDA SE PUEDE DESCALIFICAR A PETICIÓN PROPIA A LOS 15 AÑOS.

Esto me lo han asegurado con las leyes en la mano, artículo por artículo, es lo que hay, y evidentemente puede cambiar, pero el problema está en que si se vota prestamo convenido sus efectos nos afectan a todos, mientras que si se vota prestamo libre luego si quiere cada uno se puede acoger a convenido.
Además he estado hablando con gente que ha tenido prestamo convenido y no es tan ventajoso financieramente, en ciertos años, ha habido ajustes de prestamos cualificados (figura anterior) del Comsejo de Ministros que los han dejado igual o menos económicos que los libres.
A MI ME LO HAN DEJADO CLARO, LIBRE Y QUE CADA UNO HAGA LUEGO LO QUE QUIERA PARA FINANCIARSE Y LO QUE QUIERA CON SU VIVIENDA A LOS 15 AÑOS, NO A LOS 30.
De todas formas Juan os lo explicará en la reunión.
Un saludo.
dic.-2004
205 mens.
Usuario Habitual
  Dipa
22/06/2006 16:10
Joymi, se me olvidaba, comentarte que con prestamo convenido no puedes pedir más dinero para financiar la cocina o el coche o lo que quieras, mientras que con el libre tu pactas con el banco que quieras las condiciones que quieras y te concedan. Yo ya he hablado con La Caixa y a mi me mejorarían a día de hoy la oferta de la CAM y me financian más cantidad de la necesaria.
dic.-2004
284 mens.
Usuario Habitual
  Joymi
22/06/2006 18:04
Hola Dipa!!!

Yo también he estado hablando con Juan esta misma mañana y me a dicho exactamente lo que tú me has comentado.

YO VOTARÉ POR EL LIBRE porque como bien dices el otro es un lastre, además de que luego a la hora de escriturar yo, como supongo que la mayoria de vecinos tendrá que ampliar su hipoteca para porner el suelo al patio, comprar los muebles de la cocina etc, y necesitarán un préstamo libre poruqe con el estatal esto no lo pueden hacer.

Por otro lado, jajajaja! me rio porque con tantas cuentas que ha habido con lo de la casa no tengo ni puñetera idea de cuanta hipoteca de casa se me queda, es decir, que no sé ni lo que me queda por pagar de la casa...que desastre!! pero es bueno que nos informes que a ti en la caixa te lo dejan mejor que en la CAM.

De todas formas yo sé de otra promociones que han habido en las que los socios se han juntado con un banco en cuestión y por ser tantos les han dado un buen precio y luego cada socio tuvieron la oportunidad de ampliar la hipoteca en cada caso en particular.

No sé supongo que eso sería informarnos y enterarnos.

Muchas gracias por la aclaración DIPA y animo a todos los socios que penseis las opciones...los pros y los contras.

saludos!!!
may.-2005
58 mens.
Usuario Habitual
22/06/2006 18:58
Me alegro por aquellos que opten por la financiacion libre,pero solo una cosa y el que sea libre es el Euribor mas 0,50,solo comentaros que hasta finales de este año esta previsto dos subidas de los tipos de interes(ya que la inflaccion se espera que se mantenga alta y para poder reducirla y disminuya la oferta monetaria ,el precio del dinero eleva su coste ) una de 0,50 a principios de septiembre y otra de 0,25 a finales de año,con lo cual podeis calcular el valor actual del Euribor que es 3,365+ 0,75 previsto+0,5 diferencial CAM,Total=4,615 ,es decir,una diferencia de 1,5 % respecto al convenido que es de 3,14 % ,es decir ,el que quiera vender duros a cuatro pesetas esta en su derecho ,pero que conmigo no cuenten (solo teneis que ver las comparativas del precio del dinero en EEUU y lo que ha subido en tres años de un 2,00 a un 5,00),ademas con el prestamo convenido el coste de financiacion es fija y no estamos sujetos a vaivenes,ademas quien quiera puede vender la casa cuando quiera ya que hasta ahora no ha habido ningun impedimento y ademas las inmobiliarias te asesoran como.
Aqui os dejo una pagina para que veais la evolucion del euribor
www.hipotecasyeuribor.com/mes-Junio2006.htm
Un saludo a todos
mar.-2004
417 mens.
Usuario Frecuente
23/06/2006 07:35
ricavica no estamos hablando de 3,14% fijo. Estamos hablando que por medio de un calculo que realiza el estado, y que se recalcula anualmente. Es decir que si sube el eurobibor este 3,14% el año que viene también variará. Quiero que quede claro que no es un interes fijo .

Por otro lado lo que tengo entendido es que el calculo que se realiza para obtener el tipo de interes de una hipoteca culificada siempre será inferior a cualquier hipoteca te puedan ofrecer como libre. Pero como dije en algún otro mensaje, si no os preocupa el tiempo de estar como protección pública la opción más lógica es la cualificada. Yo no me fijaría inicialmente para tomar la decisión en la financiación.

Saludos.
dic.-2004
205 mens.
Usuario Habitual
  Dipa
23/06/2006 10:58
Lo que dice Cesar viene regulado en el Real Decreto 801/2005 por el que se aprueba el Plan Estatal 2005-2008, el tipo de interés no es lineal, está sujeto a las mismas variaciones que el euribor o el IRPH con una revisión anual. Es más la figura de prestamo cualificado ya tuvo que ser modificada porque se llegó a la conclusión de que no llegaban a ser muy ventajosos para el adjudicatario, a pesar de suponer un coste para la administración.
Y con respecto a lo que dices "quien quiera puede vender la casa cuando quiera ya que hasta ahora no ha habido ningun impedimento y ademas las inmobiliarias te asesoran como..."
, no puedes estar más equivocado, me parece que te deberías informar mejor, una cosa es lo que hayas oído y otra cosa es la nueva Ley que nos afecta, el precio de venta es el establecido en la calificación provisional durante los 30 años, ahora si te atreves a pedir 25 millones en A y otros 25 en B o más, entonces apaga y vamonos.
dic.-2004
284 mens.
Usuario Habitual
  Joymi
23/06/2006 11:23
Ricaviva y Lolo: Acepto vuestra opinión, pero yo os explico mi caso, por supuesto que yo voy a vender la casa porque bastantes sudores me a costao tenerla y lo que hemos pasao para ahora llegar y venderla, pero por ejemplo a la hora de escriturar yo me inclinare por el libre puesto que tengo la posibilidad ed incrementar mi hipoteca para comprar la cocina..arreglar el patio...en fin!! todas esas cosillas que tenemos que hacer en cuanto nos den la cas, por tanto a mi no me interesa el prestamo cualificado ese ahora para luego cambiarme a uno libre porque realmente me ahorro a mi modo de ver bastante poco a lo que pierod que son 30 años de libertad de mi casa porque como ponía el otro dia nadie podemos asegurar que nos depara el futuro.
mar.-2004
99 mens.
Usuario Habitual
  arga
23/06/2006 13:13
De todas formas está bien saber todo esto y que luego cada uno haga lo que quiera con la hipoteca, pero lo que parece aquí es que todo el mundo quiere sacar tajada. Cuando nos metimos en estas casas todos sabíamos que eran de protección y desde luego, no es la mejor manera de hacer negocio, porque para que se revalorice mejor invertir en una libre.

En cualquier caso, y parece que aquí no queda claro, las casas se pueden vender cuando se quieran, a los 5 años, a los 20 o a los 40, sólo que habría que durante el plazo que dure la protección, habría que venderlo por un precio fijado. Es que por lo que decís algunos parece que no se podrían vender en ningún caso y eso no es así.

Lo que sí me parece interesante es lo que comenta JCMadrid sobre el préstamo cualificado, porque según lo que viene en la carta que envió TdG, el interés parece fijo y en ningún momento se dice nada de que vaya a variar cada año. Yo creo que esto deberían explicarlo bien en la carta, porque uno hace sus cálculos y si es así, las cosas varían mucho. No me parece bien que hagan creer una cosa, y que luego telo expliquen cuando llegues allí, y haya que votar y decidir de momento.
sep.-2008
808 mens.
Administrador

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