Es dificil decirte si cumple o no y que problemas puedes llegar a tener sin más información y sin visita al edificio. En cualquier caso, si tus técnicos dicen que cumple la normativa, puedes ir con ellos al informador urbanístico y exponer el problema llevando imágenes y proyecto provisional para que os cuente su parecer.
Lo que veo claro es la existencia de un abuso de derecho por parte de la Comunidad de propietarios.
Primeramente hablaría con el propietario del restaurante que si tiene los equipos de a/a en la cubierta para saber que pasos siguió y sobre todo, si se refleja la autorización en alguna junta de propietarios.
Recomendaría a priori, mandar un burofax con acuse de recibo y certificación de texto, solicitando lo siguiente:
- El acta de junta de propietarios del 2008 donde se decide solicitar al propietario del local la colocación del a/a en cubierta. Están obligados a facilitar su consulta a cualquier propietario. No se pueden negar a hacerlo. De hecho, si lo hacen, te beneficia en el sentido de poder demostrar posteriormente un abuso de derecho.
- Si pidió autorización formal el dueño del restaurante o se lo solicitó la Comunidad en su momento, solicitaría copia de ese acta. El propietario del restaurante podrá facilitarte fechas aproximadas para acotar más cuando fue esa junta de propietarios.
- Solicitaría tambien la autorización para la colocación de equipos de a/a en cubierta dado que varios propietarios, incluyendo el local restarurante adscrito al edificio ahi tiene colocados dichos equipos. No pueden permitirselo a unos y prohibirselos a otros. Es un abuso de derecho claro. Queremos que si te denieguan dicha autorización, aparezca por escrito y puedas demostrarlo en juicio.
- Tambien me fijaría en las fachadas exteriores de la propiedad y si cada vecino ha hecho lo que le da la gana, cerrando terrazas algunos, poniendo carpinterías distintas, toldos distintos, aparatos de a/a, etc... De ser así, les solicitaría el proyecto de homogeneización de fachadas o las prescripciones en junta de propietarios de dichas características a cumplir. Las Comunidades tienden a saltarse las normas en estas actuaciones pero luego le hacen la vida imposible a alguien como tú que va a implantar una actividad. Además, llegaros el momento, puedes obligar a todos los propietarios que hayan modificado las fachadas exteriores a ponerlas en el estado de origen, simplemente denunciando la situación ante el ayuntamiento y solicitando inspección municipal.
- Les plantearía autorización tambien que en caso que de no poder subir los equipos de a/a en cubierta, lo que sería un claro abuso de derecho por parte de la Comunidad de propietario (así lo reflejaría en el burofax), autorización para colocarlos en los patios, dado que ya existen aparatos de a/a de los propietarios ahi instalados colocados de forma irregular (fijo que no respetan distancia a ventanas y que vierten el agua generada por condensación de los equipos directamente al patio sin recogerlo adecuadamente).
Por último, les informaría que su local no va a disponer de cocina ni requiere salida de humos al despacharse solo tapas frías. Por tanto, no entiendes todas las trabas que está poniendo la comunidad verbalemente a la implantación de tu actividad, cuando ya existe otro restaurante adscrito al edificio de la comunidad de propietarios. Asimismo, les diría que todos esos obstáculos y con los antecedentes previos que existen en la Comunidad de propietarios, suponen un claro abuso de derecho, y que además incide negativamente en la resolución de las molestias que pueda producir una actividad que si bien es un bar, carece de cocina y de la posibilidad de existir problemas de olores en el futuro.
Cerraría el burofax diciendo que de obtener la autorización escrita de colocar tus equipos de a/a, no será necesario que te envíen el resto de información solicitada en el presente escrito, dado que dicha ubicación, donde están los equipos de a/a de otros propietarios, como es el del local restaurante, es el lugar óptimo para no producir ningún tipo de molestia a los propietarios.
En cuanto a la ubicación alternativa que te han dado los técnicos, si ellos dicen que cumple la normativa, y con su responsabilidad van a firmar y visar el proyecto, perfecto. Pero luego pueden producir problemas con el ruido o contaminación térmica, que aunque respete valores de la normativa, te traerá incómodas inspecciones de técnicos municipales o patrullas de medio ambiente. Muchas veces los propietarios no se dan cuentas que las ordenanzas tienen cierta tolerancia y que por ejemplo, pueden molestarte los equipos de a/a por el ruido en verano, pero es que las medicionse se hacen con la ventana cerrada, y no con ella abierta que es cuando realmente les molesta.
Suerte y no puede darte más recomendaciones con la información que dispongo. Aunque creo que si es probable que necesites asesoramiento técnico, incluso legal más alla de la propia redacción del proyecto y trámites para la obtención de licencia. Sobre todo si la Comunidad busca el conflicto y no entra en razón.
Nosotros llevamos ahora un caso similar en Madrid, más complicado dado que requiere chimenea exclusiva y el local es muy grande y en zona pija. El patio es un decálogo de incumplimientos urbanísticos y de mantenimiento, por donde pasan todo tipo de instalaciones. Se le deniega en el permiso simplemente porque en junta de propietarios, hace 20 años decidieron no permitir la implantación de bares o restaurante en el edificio. La cuestión es que no una Comunidad no tiene competencia para decidir esas cosas. Si un nuevo negocio cumple con todas las normativas y ordenanzas reguladoras, no se puede impedir su implantación.
Suerte.