Continuas obras de mejora no aprobadas en junta, al tiempo que no se hace el mantenimiento

La presidencia no es obligatoriamente rotatoria, eso es una equivocacion, se elige presidente al que se vota y si no se presenta nadie, entonces por turnos. Hay ocasiones en que tiene que salir algun “Robin Hood”, sino es asi, a las comunidades les crecen los parasitos. Si Vds. no quieren solucionar sus problemas el que venga de fuera le sacara la sangre… Los LEDs, sustituyendo a fluorescentes, ahorran sobre un 45% del consumo, efectivamente si Vds. no tienen encendidas las luces mas de 12 h. al dia, solo por el ahorro en consumo se disparan los plazos de amortizacion, solucionenlo sustituyendolos Vds. mismos. Pero ademas podrian considerar si a partir de aqui, pueden bajar la potencia contratada. 

Bueno siempre le queda la esperanza de que en el proximo ejercicio tendran otro presidente

Pero ese hombre va a las juntas? Y si va lleva la correspondiente autorizacion? Si no la lleva, no tiene porque estar alli

Quejarse sin hacer nada es como dar palos al aire. Hace unos 3 años cansado de la situacion que estavamos viviendo en la comunidad decidi ponerle fin. Me dedique a informar al resto de copropietarios de las situaciones que a mi parecer eran inapropiadas. Como en aquel momento yo no era presidente, convine con el mismo una serie de acciones a emprender. En la siguiente JGO me presente voluntario como presidente, fui votado. Hoy dia tenemos otro Administrador, despues de 2 años de acometer algunas reformas necesarias, con solo un incremento puntual de 1200  en un año sobre presupuesto historico, en el garaje hemos conseguido rebajar las cuotas un 40% y en la escalera, que somos pocos vecinos, un 15%. Evidentemente siempre hay alguien que no encuentra bien lo que he hecho, pero espero al dia que tengan que ser presidentes. Todo esto es para animar a quien quiera poner soluciones en su comunidad, solo les queda trabajar para ello.

le he preguntado si es propietqario de vivienda y garaje

cuando le pregunto, el inquilino acude a la junta? me refiero a ese que mete las manos donde no le importa

se celebran juntas?

hay administrador?

Pues lo que siempre aconsejan los bien pensantes (yo no), que en la proxima junta no aprueben las cuentas. Pero claro para esto se necesita mayoria y supongo que tras de usted no tiene los suficientes  seguidores.

Todas las reparaciones expuestas por usted, se necesitan aprobar en junta,

Usted es propietario de vivienda y garaje?

El inquilino acude a las juntas?

Buenos días a todos.

En primer lugar deciros que no quisiera convertirme en la "bestia negra" de nadie. Debo de entender esto como un piropo por mi forma de pensar y mis principios. Creo que la exposición de Eloy y de Vecinoceuta son acertadas, desde el punto de vista de su experiencia y de como se gestiona las Administraciones de las diferentes Comunidades de Propietarios. También tengo que felicitar a Kapitan o Adminfarragal porque poco a poco va cambiando su criterio. Ya no son el 100% de los Administradores, sino solo el 99,5% de los mismos. Algo vamos avanzando.

También felicitar a Kapitan por el cambio de su nick, el poner un nick parecido al mio tiene un significado muy especial. Implícitamente lleva consigo un reconocimiento a las respuestas que he realizado en el foro. Intentar ridiculizar con el nick a otra persona lo único que hace es engrandecer al que intenta imitar.

He leído los principios que rigen "unión de vecinos" y tengo que decir que la idea es positiva. El tener una asociación que permita salvaguardar los intereses de los vecinos frente a unas posibles leyes que no defiendan a estos y sin embargo siguen defendiendo a grandes corporaciones bancarias y multinacionales que están produciendo estragos entre los propietarios, por la imposibilidad de pagar en muchos casos sus cuotas hipotecarias mensuales debido a la situación económica actual, alentando los desahucios y el perjuicio que esto supone a familias realmente necesitadas. Frente a corporaciones como puede ser el colegio/consejo de administradores de fincas que en algunos casos les falta transparencia en su gestión y muestran mucha opacidad. A multinacionales como las eléctricas, que con sus tarifas se aprovechan de la situación actual aplicando un coste a la luz muy por encima del coste real, llevándose unos beneficios abusivos En aquilatar aquellos campos que no permitan que administradores corruptos campen a sus anchas, como ocurre en diferentes ocasiones. Contra la Administración Pública y sobre todo contra aquellos Ayuntamientos que quieren rentabilizar la gestión de los Inmuebles en cada ciudad a costa y cargo exclusivo de los Propietarios. Con todo ello estoy de acuerdo. Los vecinos deben unirse en una asociación potente que permitan reclamar todas estas irregularidades. Ya existen organizaciones como la OCU "Organización de consumidores y usuarios" que lo hacen. Pero cualquier asociación nueva que lleve como lema la transparencia y la defensa de los intereses de los ciudadanos "propietarios", a mi personalmente me parece una buena idea.

Solamente insisto en que seguiré defendiendo a aquellos administradores que son personas honradas y que quieren lo mejor para sus comunidades sacrificándose por ellas. Por ello no puedo permitir que se "demonice" a los Administradores de Fincas en general y que esto sea el punto de partida de unión de vecinos para vendernos la idea de que ellos son los buenos y los Administradores de Fincas son los malos.Aquí no hay salvadores de la patria.

La Ley de Propiedad Horizontal como muchos sabeis lleva hecha desde 1.960 y hay muchos profesionales que han luchado porque las comunidades de propietarios sean lo que son ahora. Unas comunidades con mejor criterio y mejor organizadas, todo ello respetando las leyes que se han ido poniendo y en muchos casos "imponiendo".

Hay un criterio que se impone entre los administradores y es el criterio de "prudencia". Creo que los integrantes de "unión de vecinos" deben de hacer lo mismo. No utilicen las estadísticas como a Vds. les interesen, sino como realmente son. Por mi experiencia en este campo y creo que es bastante mayor que la experiencia de Vds., los datos estadísticos  sobre el tema de corrupción entre los administradores podría estar entre el 25 y el 35%. Quiere decir que 3 administradores de cada 10 pueden ser corruptos. En los propietarios está el saber si tienen un administrador corrupto y tienen que prescindir de sus servicios. Esta misma estadística se podría aplicar a los Presidentes de las Comunidades.

Por cierto, un último consejo. Intenten que su Asociación sea gratuita y no cobren cuota mensual. Si quieren crecer sean generosos. Luchen por unos principios. Utilicen el sistema de donaciones por las gestiones realizadas y no utilicen el sistema de cuota mensual. Servicio gratuito y a disposición del ciudadano. Aquí los que estamos hablando casi día a día lo hacemos así. Busquen profesionales honrados dispuestos a luchar por los intereses de los vecinos sin cobrar nada a cambio. Seguro que los encuentran y muchos.

Un cordial saludo.

Miguel.

Eloy,

sin duda debería ser como usted dice.

Pero ya sabe, tienen que vivir de algo, y yo entiendo que si una comunidad es corrupta los administradores se adapten a esa corrupción, máxime si ello no les revierte negativamente ni es su reputación ni en nada. Ya sabe, la excusa suele ser que ellos no cometen ilegalidades, sólo las fomentan y empujan a ellas (se saben resguardar de forma cobarde en los votos de la gente, a la que con frecuencia manipulan)

Personalmente no he visto nunca a ningún administrador dimitir.

Sin duda lo que usted dice debería ser así, pero no es lo que yo percibo en la realidad (y por el testimonio que dice la gente), en el 99,9% de las comunidades.

Yo nunca he generalizado, ceutero, pero no quiero perder mas el tiempo con usted. Solo le deseo que no tenga nunca un problema real, de esos gordos, en su comunidad.

Quizás no se ha dado cuenta que con uno u otro nombre escribe exactamente igual y por supuesto que usted generaliza, por mucho que intente arreglarlo ahora negando sus palabras como Kapitan. Si tanto comulga con Kapitán porque no hace mención expresa a él, que inició el hilo pero si lo hace justo de alguien que le ha dado la razón, el subconsciente... como usted bien dice...

Por redundar más en el asunto... que casualidad en la elección de su nick, muy parecido a su "bestia negra"...

Hola Adminfarragal:

Voy a intentar contestar muy brevemente a una pregunta que has dejado en el aire:

“Por cierto, es cierto que hay administradores honrados. Pero, que haría un administrador honrado en una comunidad corrupta? Sin duda corromperse, es cuestión de adaptación...”.

Opción A) Intentar con su gestión que la comunidad deje de ser corrupta, por el bien de los propietarios, y por la buena imagen suya, como administrador. Caso de que no lo consiga, cesar como administrador.

Opción B) Si se adapta a la comunidad, sin lugar a duda el administrador no es honrado.

Un administrador honrado en una comunidad corrupta, no tiene cabida, simplemente porque es honrado, ya que si tuviera cabida, se estaría auto designando como administrador corrupto, por lo cuál ya no es honrado.

En la vida Adminfarragal, el honrado no admite ilegalidades graves y manifiestas, quizás las podrá entender o tolerar hasta cierto punto ético o moral, en las actitudes de otras personas, de otros colegas, pero nunca llegará a compartirlas, y luchará contra ellas, para su restablecimiento. En cambio el que “parece honrado”, -que son más de los que nos creemos-, si las admite, por lo que su actitud le lleva a realizar gestiones “no éticas o morales” exclusivamente en su propio beneficio, por lo que a partir de ese momento le conlleva implícitamente a ser deshonrado, no apto, inclusive a ser corrupto, y es entonces cuando su gestión al carecer de ética, se convierte automáticamente en codicia.

Espero te enteres de estas galimatías. O se es, o no se es.

“Hay gente tan pobre en el mundo que lo único que tienen es dinero”

Saludos,

Hagaselo mirar ceutero.

Que comulgue con Kapitan no es que sea de su banda, sino sólo que se apreciar quien habla desde el conocimiento de una comunidad corrupta de verdad, y quien sólo ha tenido ligeros contratiempos como usted. Si sus vecinos le apoyaron para tirar a un administrador paleto, tiene que agredecérselo a ellos. Sin duda una comunidad puede cambiar un abismo entre tener un corrupto y un buen profesional como administrador. Yo también he visto casos de esos (personalmente hasta he tenido algún caso de esos)

Y una cosa mas, os traiciona el subconsciente. Que la profesión de administrador de fincas esté denigrada por lo corruptos que son algunos, que los colegios de administradores sean sindicatos protectores de sus clientes corruptos, no significa que no haya alguno honrado. Por supuesto generalizar no es correcto porque no responde a la realidad. Yo nunca generalizo, y no veo que nadie lo haga, los que tenies una mente un poco... (no se como llamarlo), sois los que generalizáis.

En cuanto a lo que piense usted de mí, como diría aquel, me la trae al pairo. Sin duda se equivoca. Yo sólo defiendo la honradez, y denuncio lo mal hecha que está una Ley que parece estar hecha a drede para defender al corrupto. Eso lo ve cualquiera que se haya visto involucrado en problemas de comunidades. Veo que mas gente dice lo que yo pienso, eso les honra, y paradógicamente parece que se les trata de poner una mordaza. Es lo que se lleva ahora para reprimir las libertades, poner mordazas, o sacar leyes mordazas. Pero lo de la mordaza no lo lograrán, porque la realidad de las comunidades por desgracia es la que es.

Estimado Kapitan234 o AdminFarragal, como quiera que le llame, pues es evidente que son la misma persona y sólo ha cambiado el nick para sentirse apoyado.

Dudo que usted me conozca como para poder decir si he tenido o no verdaderos problemas en mi Comunidad, aunque puedo indicarle que conseguí con el apoyo de otros vecinos remover de su carga a un administrador por su indolencia, llegó a hacerme cierto comentario que demostró su falta de profesionalidad que me ahorraré recoger aquí. Por lo que le agradecería que se abstuviese de hacer manifestaciones de ese tipo hacia mi persona, aunque vista su participación en el foro, en el que a todo el que no le dora la píldora le intenta desacreditar, dudo que lo haga. Me hace gracia porque es precisamente lo que usted critica del proceder en su Comunidad, y empiezo a pensar que ve la paja en el ojo ajeno y no la viga en el propio; y acusa a todos los Administradores de corruptos sin distinción.

Vuelvo a decir, y me mantengo en mis trece, que no todos son así y lamento sus malas experiencias, pero dudo que a usted le guste, si es un buen profesional, que le metan en el mismo saco de otros que realizan sus mismas tareas y no lo son, por simple despecho hacia unos en particular. Criticaré a aquellos que he podido observar que no trabajan correctamente y defenderé a los que he visto que si lo hacen, aunque para usted no haya ninguno de este segundo tipo.

Enhorabuena Eloy, 

porque por mucha verborrea que tengan algunos se nota que hablas desde el conocimiento y la experiencia. 

VecinoCeuta, se nota que usted nunca ha tenido que enfrentarse a un problema de verdad en su comunidad. Se queja de que muchos propietarios son perezosos

la mayoria de las veces por la indolencia de muchos vecinos que "no quieren problemas".

Y que hay de malo en no querer problemas? Lo malo es que el que quiera aplicar la Lay se encuentre con tantas trabas y tan pocas ayudas, eso es lo malo. 

Eloy lo ha clavado, yo no había sabido explicarlo mejoe:

En definitiva, mientras no exista una voluntad manifiesta de arreglar la LPH, lo mantengo, en España existen muchas comunidades corruptas, y nos vemos impotentes debido al apoyo judicial, y de los colegios de administradores de fincas, para luchar contra esta corrupción.

Así que los que llamáis pasivos, o gente sin ganas de problemas, simplemente quizás sea gente lista que sabe de antemano en lo que se mete en las comunidades. 

Enhorabuena a los que pretenden hacer ver la realidad de las comunidades, que tanto interés hay en distorsionar por parte de algunos con mucha verborrea. 

Por cierto, es cierto que hay administradores honrados. Pero, que haría un administrador honrado en una comunidad corrupta? Sin duda corromperse, es cuestión de adaptación....

Coincido con que no todos los Administradores son corruptos, y en mi caso puedo presumir de ello, ya que tengo un Administrador que se preocupa enormemente por mejorar la Comunidad. Dentro de los corruptos diferenciaría entre los que se enriquecen de sus comunidades y los que le doran la píldora al Presidente sabedor de que es la manera de seguir contratado por la Comunidad. Si una de las cosas más difíciles es saber decirle a un Presidente mangoneadorque cosas no puede hacer, es muy valiente y loable saber plantarse y no permitirle hacerlas. Desgraciadamente no suelen durar en esas comunidades corruptas, donde el Presidente y sus colegas hacen y deshacen a su antojo, la mayoria de las veces por la indolencia de muchos vecinos que "no quieren problemas".

Buenos días Eloy:

En primer lugar pedirle disculpas a Vd. y al resto de los integrantes del foro por mis ironías. Hay que tomarse la vida con un poco de gracia y unas buenas dosis de felicidad. Mis críticas a lo dicho por algún integrante del foro es por la forma que tenemos de generalizar las cosas. Es verdad y yo no lo voy a negar, que existen Administradores de Fincas que son "corruptos" en su profesión y que se aprovechan de sus servicios para conseguir beneficios para su despacho. Yo apoyo a aquellos que dicen que esta profesión necesita de una limpieza moral. ética y deontológica y que hay que presionar para conseguir que esto se haga una realidad. También apoyo a aquellos que quieran montar una asociación para velar por los intereses de los ciudadanos en pro de una transparencia en esta profesión, pero no puedo permitir que se generalice y que digan que TODOS los administradores de fincas somos unos "corruptos". Fíjese si soy el primero que soy crítico con mi profesión que tengo un vídeo en mi página web de mas de 35 minutos donde hablo de como tiene que ser "el perfil del administrador de fincas". Le pongo el link por si quiere verlo: https://www.youtube.com/watch?v=QH7DlArBFRs . 193 personas han visto  el vídeo, a pesar de ser un vídeo largo y en algunos momentos tedioso. 

La profesión del administrador de fincas, tiene y debe de ser una profesión cara a los ciudadanos con un contenido ético extraordinario. Tienes que ser generoso con todo lo que haces y cobrar tus servicios con un máximo de transparencia. Para ello tenemos que dar al ciudadano una información que le facilite conocer nuestra profesión y todo lo que hacemos y por otra parte que nuestras tarifas se conozcan incluso antes de que seamos contratados. Personalmente, y se que otros muchos administradores lo hacen, doy en mi web información abierta y gratuita entre otras cosas de mas de 135 normativas que afectan a la gestión de administración de fincas (vease en la página. Info. de interes- Legislación). Jurisprudencia, Formularios, Enlaces de interés, un blog con artículos míos como de otros colaboradores y un foro donde traslado las preguntas de nuevosvecinos y mis respuestas. Hay otro enlace donde vd. puede calcular el presupuesto de lo que le llevaría por mis servicios en su comunidad. Además de todo esto para los propietarios de mis comunidades les facilito un area de propietarios donde mediante la introducción de una clave pueden ver todo lo referido a la comunidad, Actas, convocatorias, presupuestos, balances, facturas, recibos de agua,etc.

Por todo lo que le he explicado anteriormente y por el esfuerzo que supone el hacer todo este trabajo, no puedo permitir que se hable de forma genérica de la "corrupción de los administradores". Como bien dice Vd. aquí en este foro no creo que precisamente los administradores "corruptos" tengan cabida en el mismo. Por eso pido ese respeto para mi y mis compañeros que ejercemos esta profesión y que dedicamos unas horas a nuevosvecinos con objeto de aportar nuestro granito de arena.

Dos cositas mas para terminar, el que me haya dicho que es vd. "fan" de mis comentarios me ha llenado el ego y me ha hecho mas feliz que si me hubiera dado una comisión de 1.000 euros (es broma). Esto es a lo que un profesional aspira, a que haya personas que sus comentarios sirvan para algo.

Es Vd. de Sevilla. Por aquí hay una persona que interviene de vez en cuando y que he tenido la posibilidad de hablar con ella. Me parece una profesional integra y con una página web excelente (yo tengo artículos de ella en mi página web). Le indico la página por si quiere ponerse en contacto con ellos http://www.mavelcafincas.es  Son de Sevilla.

Gracias por sus palabras.

Reciba un cordial saludo.

Miguel.

Estimado Miguel:

Perdoneme, pero no puedo compartir, ni permitir que, precisamente sea usted un administrador de fincas corrupto, en absoluto, y lo digo, ya que estoy harto de leer contestaciones suyas en este foro, y usted es de los pocos administradores de fincas, que expone con argumentos legales jurídicos razonamientos muy claros, sobre cualquier tema que se consulta en este foro.

Le confieso que soy un "fan" suyo. ¡Ojalá ejerciera usted en mi provincia!

Es más, pienso y creo no equivocarme, que a los administradores de fincas "corruptos", les trae sin cuidado lo que en este o en otros foros de comunidades se hable.

Le agradezco sinceramente todas las sugerencias que ha expuesto. 

Reciba un cordial saludo,  

Hola Eloy buenos días.

Te voy a contestar punto por punto y además con detenimiento porque a 100 euros por línea, hoy me voy a forrar, al final del post, te echare cuentas. Además esta contestación me va a llevar conseguir dos clientes fijos y no de cualquier comunidad, sino de las comunidades medio-alta. No te va a contestar una persona legal, sino un corrupto (soy administrador de fincas colegiado).

Partimos de la base que tienes una comunidad, como otras que hay, que el Presidente ha hecho de ellas un cortijo. Como ya hemos dicho en muchas ocasiones en diferentes post, la base del problema no está tanto en el administrador de fincas como en la cantidad de corruptos que hay en la sociedad, empezando por los propios Presidentes que existen en las mismas y sobre todo por una apatía por parte del resto de los propietarios que hace que las corruptelas en las comunidades acampen a sus anchas.

Las representaciones, querido amigo, se deben hacer como dice la Ley de Propiedad Horizontal, según el art. 15.1. Este artículo dice: "La asistencia a la Junta de Propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito FIRMADO por el propietario.". Aquí nos encontramos con la primera pregunta. Es válida la representación mediante un correo electrónico que es manipulable por el que lo recibe. La jurisprudencia y los expertos sobre este tema dice que si serán validos los correos electrónicos emitidos por los representados siempre que el documento recibido figure escaneada la firma del propietario. No será válida la notificación de la representación si no viene el documento firmado por el propietario. Se puede exigir dicho documento y no el simple correo. Si no viniera con ese condicionado se podría impugnar el acta.

Con respecto a los siguientes comentarios suyos es evidente el grado de corrupción del Presidente. El Presidente podrá hacer todo tipo de favores a nivel personal, pero nunca que se aproveche de la comunidad para realizarlos.

Con respecto a la elección del Presidente, viene claramente reflejado en el artículo 13.2 de la LPH. "El presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo". Que significa, que la primera opción es por el sistema voluntario, desgraciadamente para Vds. Y digo desgraciadamente para vds. porque en otras comunidades gracias a este sistema, funcionan adecuadamente. Hay muchas comunidades que tienen gente muy mayor y gracias a que existe una persona honrada que voluntariamente está como Presidente durante años se soluciona el problema. Conozco algunas. Se imagina que en la ley lo primero que se hubiera dicho en vez de "elección" , se hubiera dicho por "turno rotatorio". Se imagina una persona de 80 o 90 años con problemas de artrosis, parkinson, alzeimer u otro tipo de enfermedad, o una persona analfabeta, sería un drama para la persona el ser Presidente y su inoperatividad para llevar asuntos de la comunidad. Lo que para vd. supone un problema para otras comunidades supone una solución. Creo que la Ley de Propiedad Horizontal no es mala ni buena, mejorable si, desde luego. Pero la hacemos mala o buena los que vivimos en la comunidad.

Si en las reuniones siempre sale elegido el mismo Presidente es porque la mayoría de propietarios quieren. Forma de evitarlo. Si los "españoles" quieren cambiarlo impugnen el acta por los votos representados que no se ajustan a derecho (representación por e-mail sin la firma del propietario)  y a ver lo que dice el Juez. Pero para ello hay que impugnar el acta. La no acreditación de las representaciones hacen que sus votos sean nulos y con ello los acuerdos adoptados en junta en su totalidad lo que provoca la nulidad de esta aunque sea debidamente convocada. También es verdad, según indica la jurisprudencia que la delegación de voto se puede validar mediante la testifical, pero para ello los extranjeros tendrían que venir a España para testificar.

Con respecto a su siguiente párrafo donde pide que alguien muy experto en temas comunitario, le conteste, indicarle que quizás este lugar no sea el medio adecuado para contestarle. Tenga en cuenta que aquí solo va a encontrar Administradores aprovechados y con ganas de hacer negocio a costa de los problemas de los demás y con un grado de corrupción muy alto. Pero si aún así quiere que le demos una opinión, se la daré. 

Primero, compruebe si en los Estatutos (si los tienen), que no exista otra formula para la elección del Presidente. Lo mismo se encuentra con la sorpresa que el Presidente se elige por rotación o por sorteo antes que el sistema de "elección".

Segundo. Si no existe el sistema de elección, presentese Vd. como voluntario. Haga campaña en la comunidad e intente conseguir el máximo de votos posibles. Si pierde la elección por minoría, vaya al juzgado e impugne el acta por el sistema de delegación de voto.

Tercero. Si ve vd. irregularidades en la forma de funcionar del Administrador, denuncie este hecho ante el Colegio de Administradores (Ojo. Tiene que verse muy claro que el Administrador esta incumpliendo con la ley). Si el Administrador hace lo que la Junta de Gobierno o la Junta de Propietarios le pide, no está incumpliendo con su cometido. Le guste o no le guste a una minoría.

Ya sabemos que desgraciadamente la ley alimenta a los "corruptos" por el coste de las denuncias y que eso debería cambiarse. Pero recuerde que el partido en el Gobierno ha cambiado dicha ley y a los costas de abogado y procurador (que en muchos casos me parecen muy altos) hay que añadirle el importe de las tasas judiciales. Eso de justicia gratuita......los c.......

Si necesita mas información de forma mas particular y podemos comentar este tema mas personalmente quedo a su disposición, pero recuerde, por una consulta telefónica le voy a cobrar 10.000 euros. Además como he escrito  63 lineas, solo por esto me voy a llevar,6.300 €. Que le parece?. Si es que los Administradores vivimos a cuerpo de rey. Es un chollo ser Administrador de Fincas.

Lo dicho, si quiere profundizar en este tema estoy a su disposición. Aunque estoy seguro que por aquí habrá vecinos y administradores que le podrán dar otras opiniones.

Un cordial saludo.

Miguel.

Hola a todos:

Efectivamente la ley está ahí, pero vamos a puntualizar bajo la premisa de que todas las personas legales y honradas llevamos razón.

Yo me uno a Kapitán, y afirmo con plena rotundidad que mi comunidad es un cortijo, y el dueño del cortijo es el mismísimo presidente. Mi comunidad (por desgracia) la componen aproximadamente un 85% de extranjeros no residentes en España, y de esos el 90% alquilan sus pisos, ya que lo compraron para invertir. A las reuniones suelen ir un 30% entre asistentes (15%) + representados (15%). De los representados se encarga de recabar las representaciones (a los extranjeros) a través de internet, el mismo presidente, prometiéndoles cosas "no legales" comunitariamente hablando, por ejemplo, el arreglarle gratuitamente las roturas o desperfectos que sufran sus viviendas después de alquilarla, a cambio de una comisión cada vez que su piso es alquilado a través de la comunidad. Recogerlo y llevarlo al aeropuerto gratuitamente, tanto para el propietario, como para el inquilno si también es extranjero. Limpiar la vivienda gratuitamente. Las roturas o desperfectos son arregladas por el propio personal de la comunidad; llevar o traer al aeropuerto, igual, limpiar la vivienda igual, todo por mandato del presidente. En una palabra, yo pago mis cuotas para que los trabajadores de la comunidad se dediquen a beneficiar a un montón de extranjeros que alquilan sus pisos, porque lo ordena el dueño del cortijo. Esto es solo un ejemplo, hay muchas más cosas "ilegales" y "alegales" en mi comunidad. 

Por otro lado el portero de la comunidad está compinchado tanto con el presidente como con el administrador. Es decir, nos estan robando a seis manos, y no existe medio legal para poderlos quitar. Es una troika perfectamente engrasada, y muy difícil de quitar, a no ser que voluntariamente un año diga el presidente que se va, o que involuntariamente fallezca.

En las reuniones siempre sale elegido el mismo presidente, ya que no existe consenso suficiente para poder desbancarlo, debido a la escasa participación española, y es más los que participan en las reuniones (españoles y extranjeros) no se quieren complicar la vida, alegando que para un mes que van a disfrutar en sus viviendas de sus vacaciones, les da igual.

Yo le pediría a alguien muy experto en temas comunitario, ¿que medios legales tiene un simple propietario para combatir esta actual lacra, lacra común en muchas comunidades de la costa?

Particularmente llevo varios años luchando legalmente contra estos "atracadores", y de momento no he conseguido legalmente nada, de nada, de nada, a pesar del tiempo y el dinero que he perdido.

La LPH, tiene que cambiar en profundidad, su redacción tiene que ser muy clara, y además tiene que defender a los propietarios de las viviendas, debiéndose establecer por ley un centro de "mediación y conciliación", para resolver gratuitamente los casos de abuso de derecho que existen por parte de algunos presidentes y de algunos administradores, o de ambos en conjunto. Hoy en día ir a un juicio, conlleva gastos de abogados, procurador y de tasas judiciales, lo que hace que un propietario se lo piense más de dos veces, en beneficio del "corrupto" mandatario de turno, ya que a lo mejor la sentencia le sale contraria.

En definitiva, mientras no exista una voluntad manifiesta de arreglar la LPH, lo mantengo, en España existen muchas comunidades corruptas, y nos vemos impotentes debido al apoyo judicial, y de los colegios de administradores de fincas, para luchar contra esta corrupción.

Nota: Si algún miembro de algún colegio de administradores de fincas lee esta misiva, no quiero que me conteste, pero hacer algo, por favor, llevar ponencias de este tipo en vuestras reuniones, y hacerlo llegar al colegio general de administradores de fincas. Es muy necesario, que se defienda de una vez al propietario honrado.

Saludos,                    

Disculpen mi pregunta, quizás tonta. Si tan evidentes son los "robos" realizados, ¿por qué no lo denuncian?. Afortunadamente en mi Comunidad no hemos tenido ese problema hasta el momento y la única persona que hizo algo inocrrecto, con el beneplácito del Administrador, salió escaldada.

Lo que es evidente es que la LPH obliga a que todas las obras se aprueben, ya sea antes de su realización o después si se han realizado por urgencia. Pero si se aprueban, aunque sea por el borreguismo o amiguismo de parte, desgraciadamente lo hacen legal, si no me equivoco. Lo que nadie puede pretender es porque a él no le guste que ya esté mal hecho. Y con esto no disculpo a prácticas que en determinadas Comunidades parecen comunes y cuentan con el "visto bueno" del Administrador. En cualquier caso no perdamos de vista que la justicia está para algo, y el Administrador no es un juez, es como mucho un asesor.

Eloy, 

eso es que nos inventamos las cosas. 

En las comunidades todo se hace bien y con honradez, y para eso ya están los administradores colegiados que tenemos contratados. 

En materia de comunidades de vecinos es imposible que haya corrupción, porque todo está perfectamente controlado y supervisado por unos administradores muy honrados que hacen maravillosamente bien su trabajo. 

Ponga un administrador colegiado en su comunidad, y verá como la transparencia aparece de repente y el robo se eliminan, faltaría mas.

Y es verdad, los de uniondevecinos, es que son masocas, no saben nada de leyes ni de nada, y se inventan los problemas. Como en todas las comunidades de este país se hace todo bien y nadie roba, como van a decir los de uniondevecinos que sus comunidades son corruptas?? Eso es que están muy mal de la cabeza estos chicos....

Estimado Kapitan:

Ya veo que camino lleva. El mismo camino que llevaron los anteriores colegas suyos que estuvieron hablando sin parar de las estafas y las corruptelas. Informar, no informaban de casi nada y saber de Administración de Fincas, muy poquito. Espero y deseo que Vd. tenga mas conocimientos que los anteriores que visitaron Nuevos Vecinos. Ya sabemos que vds. los de la "unión de vecinos" se inventan los casos para aprovechar cada resquicio que lo permiten para divagar sobre la corrupción de los administradores sin aportar nada de juicio sobre las preguntas que se le hacen. Espero y deseo que sea positivo y aporte al foro su intelecto y sus conocimientos y nos enriquezca con sus aportaciones.

Le digo lo mismo que a sus anteriores colegas, no divague y exprese sus conocimientos y su sabiduría y nos enriquezca a todos. Los que estamos aquí queremos aprender. Si ya se sabe la ley como Vd. dice demuéstrelo. Estaré al tanto de sus respuestas, porque veo que con su conocimiento de la ley, nos va a aclarar muchas dudas.

Un cordial saludo.

Miguel.

Hola kapitan234

Todo lo que has escrito, parece como si yo lo hubiera redactado. A mí en mi comunidad me pasa exactamente igual que a ti. No estoy de acuerdo de como se despilfarra el dinero comunitario, incluido todas las obras que tu comentas, que en mi comunidad ni siquiera la justifican, y por ese motivo me tienen hecho el boicot total. Lo único que le interesa al presidente ( por cierto, es abogado), es que pague la comunidad. Tiene su clan mafioso de "palmeros amiguetes"  y hace lo que le da la real gana, y entre el presidente y el administrador nos roban todos los años varios miles de euros, que después son aprobados por mayoría absoluta, ¡ojo! sin enseñar ninguna factura al cabo del año, ni hacer estados de cuentas para el conocimiento de los propietarios durante todo el año, solamente en la JGO redactan 4 hojas muy resumidas, y justifican 430.000 euros, sin que asombrosamente nadie diga nada.

Tal como tú dices a Adminfergal "sí, la ley es muy bonita si se cumple. La Ley ya me la sé", lo mismo digo y yo estoy totalmente de acuerdo contigo en lo que expresa. 

Los presuntos delincuentes de mi comunidad, llevan 5 años robándonos. Este año en la pasada JGO, en el capítulo de aprobación de cuentas, yo soy el único que pregunto, y como ellos ya lo saben, antes de discutirse la aprobación de cuentas, dijo el presidente, que solo teníamos dos minutos cada propietario para preguntar sobre las cuentas, ya que había muchos puntos en la orden del día, y no iba a ser posible acabar la reunión en la hora prevista. Nadie replicó, y cuando yo pregunté me cronometraron con el reloj en la mano, y no me dejaron hablar de las muchísimas irregularidades que supuestamente encontré y había.  

Lógicamente voté "abstención" y salvé mi voto. Estoy esperando recibir el acta para ver que ha puesto, ya que el muy cabrón del abogado, es capaz de poner en el acta que yo voté en contra, y de esta manera joderme el poder acudir a los tribunales para que me justifique las partidas irregulares. 

Muy claramente en mi comunidad estoy luchando solo, espero algún día que se haga justicia, y que los delincuentes que presiden las comunidades sean penalizados, pero es complicado ya que como tú bien ha expuesto la ley apoya a toda esta gentuza, y lo más grave los colegios de administradores de fincas, no sirven absolutamente para nada.

Saludos,   

MIguel, 

sí, la ley es muy bonita si se cumple. La Ley ya me la sé yo

Pero si hacen las cosas sin debatir en junta, pues evidentemente ni 3/5 partes ni leches. A ellos no  les aplica ninguna Ley. Sólo hacen lo que les parece, y después se las apañan para validarlo o taparlo. 

El problema no es sólo este presidente, es una comunidad totalmente viciada de malas prácticas y malas costumbres, y no ven la necesidad de tener que cambiar sus malas costumbres para cumplir una ley que no conocen y se las trae al pairo conocerla. Y al primero al administrador, aunque ese sí se conoce la Ley, pero su intención por cumplirla es 0 en todos los aspectos. 

Pero mi pregunta, no contestada, era mas concreta. ¿La jurisprudencia viene a entender que obras no aprobadas  en junta quedan validadas por el mero hecho de aprobar las cuentas de esas obras? O por el contrario hay jurisprudencia clara de que las obras de mejora hechas por la jeta, y porque ellos lo valen, son impugnables con éxito, para que se deshaga la obra y se descuente de las cuentas el gasto repercutido en las cuentas?

La jurisprudencia dice que las facultades de la Junta no pueden ser suplidas por el presidente, por tanto el presidente no puede decidir unívocamente mejoras, ¿pero cual es la realidad después? 

¿Alguien tiene experiencia real impugnando obras de mejoras no decididas en junta?

Evidentemente, hacen pequeñas obras, que al final suponen como el 10% del presupuesto, no hacen obras faraónicas por la jeta, pero eso les da pie para crearse una camarilla de amiguetes que hacen y deshacen a su antojo, mientras se permiten boicotear y ningunear a quienes no forman parte de los que ellos califican como sus amiguetes.... Es decir, de lo que me quejo sobre todo, mas que de la cantidad tirada, es que esta falta de respeto por los procedimientos y la Ley es la que les da pie para sentirse fuerte para hacerse sus favores y boicotear a quienes ellos les da la gana...Y el mensaje que transmiten es muy claro, si no estás del bando de ellos te boicotearán, y si estás del bando de ellos recibirás sus favores. Además con esta capacidad que se autoatribuyen de poder hacerse sus favores encuentran fácil la forma de literalemente comprar y poner de su bando a quien les pueda interesar. Son las alianzas rarunas que se formentan en las comunidades, y que parecen tan dificiles de combatir con la Ley en la mano...

Estimado Kapitan:

Prácticamente todo lo que se decida en una reunión y se refleje en un acta es impugnable. El art. 18 de la LPH lo dice claramente en sus tres supuestos. Ahora, después de haberse gastado vd. el dinero en abogado y procurador puede vd. demostrar que el Presidente ha actuado de forma negligente para la comunidad y que se merece un castigo...lo veo difícil.

Mi pregunta es si tiene vd. otra manera de conseguir que el Presidente se desvincule de su puesto aplicando el art. 13.2 de la LPH. aplicando el nombramiento en base al turno que le corresponde. Es posible que en el acta en algún momento quede dicho que la elección se hará por turnos, con lo que tendría que pasar al siguiente propietario y de esta manera el actual Presidente quedaría desvinculado.

También valore la posibilidad de aplicar el artículo 17.4 que dice "4. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no

requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y
accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total
de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las
cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar
innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la
adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble,
no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres
mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará
obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda
privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo,
participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los
gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la
aplicación del correspondiente interés legal.
No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del
edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento
expreso."

Un cordial saludo.

Miguel.