Local pertenece a dos comunidades

En mi comunidad hay tres bloques, con un garaje común y un local comercial.

En la declaración de obra nueva, el local comercial viene con un coeficiente sobre el conjunto del edificio, pero después cada escalera viene con una descripción de los elementos que lo forman y son todo viviendas y cada una tiene un porcentaje sobre su escalera y sobre el conjunto del edificio, de modo que el local, no aparece en ninguna de las escaleras y por tanto no paga ningún gasto de comunidad en ninguna de las subcomunidades, ni las tres de escalera ni la del garaje. La suma de todas las viviendas, el garaje y el local comercial hacen el 100%, pero después hay 4 subcomunidades, una de garaje, donde todas sus plazas suman 100% y tres de bloques de viviendas, donde la suma de todas las viviendas de un bloque hacen también 100%.

Probablemente su caso sea similar y únicamente deba contribuir a los gastos comunes del edificio en el caso de que los haya, con su porcentaje sobre el edificio. Entiendo que el local, que tiene acceso directo desde la calle no aporta ningún gasto, ya que en ninguno de los seguros de cada bloque estará incluido o al menos en nuestro edificio es así, supongo que el local tendrá un seguro propio, como lo tienen las viviendas. Únicamente debería contribuir a los gastos de reparaciones que afecten a elementos comunes del edificio y con el porcentaje que aparece en la declaración de obra nueva con respecto al total del edificio.

De hecho, en nuestra comunidad, no hay constituida una comunidad que englobe a todas las propiedades que aparecen en la declaración de obra nueva, sino que hay 4 subcomunidades que engloban cada una a unos determinados elementos.

Cada vez va aclarando mas cosas, que deberia haber dicho al principio.

Dice usted que en la ultima acta viene reflejado su nuevo coeficiente.

Preguntas:

Ha habido alguna junta donde se haya tratado el tema?

Fue usted convocado? Acudio a la junta? Que voto?

Cuanto tiempo hace que recibio el acta?

Antes de la ultima junta como operaban?

Existe un libro o dos de actas, un cif o dos?

De entrada y a vote pronto el coeficiente que le pertenece es el que figura en la EONYDH, pero para ello tendra que responer a las preguntas, y luego impugnar

Tu aclaración me está haciendo ver las cosas más claras, y disculpar por no saber expresarme tecnicamente.

Cosas constatadas:

En el titulo constitutivo y estatutos no dice nada de subcomunidades, trata los dos bloques como una comunidad.

En la práctica, los gastos generales y ordinarios de cada bloque son tratados como una subcomunidad, teniendo su CIF y el libro de actas tiene estampado un sello de una notaría. En este libro, en la última acta, es donde nos notifican a los locales nuestro nuevos coeficientes a aplicar para contribuir a los gastos del bloque.

Mi consulta es la siguiente, que coeficiente me tienen que aplicar el que viene en Escritura de División Horizontal y Estatutos o por el contrario me pueden exigir el que me han comunicado en acta, aunque no ponga nada en la Escritura de División Horizontal y Estatutos.

Mil gracias, y comprobaré si esta registrado el libro de actas.

La verdad es que creo que no tienen nada claro como está organizada la comunidad. Una cosa es que el reparto de gastos se haga por bloques, cosa posible si así está definido en la Escritura de Divisiónn Horizontal o los Estatutos, y otra cosa es que existan subcomunidades (jamás comunidades).Y en ese caso, deberían existir, al menos 3 grupos de gastos, del portal A, del B y comunes, de los que no sbemos nada.

Habla del acta de la comunidad de su portal ¿tiene cada portal un libro de actas?. Porque eso supondría que cada portal es una subcomunidad (NO una comunidad), y debería tener su propio CIF y estar registrada, pues en caso contraro sería imposible tener un libro de actas legalizado en el Registro de la Propiedad, salvo que hayan comprado uno sin legalizar, y que lo usen para escribir lo que llaman actas, que no serían sino reuniones de vecinos sin validez legal alguna, y que no servirían para nada.

Lo primero que tienen que hacer es leer los documentos fundamentales de una comunidad, Escritura de División Horizontal y Estatutos, y con ellos sabrán como está organizada la comunidad.

Y, desde luego, esa pseudo asignación de coeficientes (en realidad, cuotas) que hace el administrador, es una auténtica tontería. El reparto por bloques se hace proporcionalmente a la suma de todos los del bloque, como le indicó Blont en suintervención del 21-3-17 a las 12.59. Por cierto, los datos del catastro no tienen absolutamente nada que ver con las cuotas de participación en los gastos de mantenimiento de la comunidad.

referente al punto 2º ya le he explicado que si el cambio no esta pasado por el registro, no esta obligado a asumir dicho acuerdo.

 puede llegar a un acuerdo y decir que si las cosas no se quedan reflejadas en junta (leasé coeficientes de las viviendas y locales), no acepta dicho acuerdo según la LPH art.5

El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.

En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.

Muy agradecido por tus comentarios, pero voy a intentar explicarlo de nuevo. Y si puedes leelo entero.

1.- Mi local pertenece, según escritura división horizontal, a una comunidad formada por dos bloques (portales A y B), teniendo un coeficiente de participación del 6%. Hasta ahí claro.

2.- En la practica, cada BLOQUE funciona como una comunidad independiente, cada uno soporta sus gastos independiemtemente del otro. Estos acuerdo no están registrados en escritura publica, sino que los practican desde hace mucho tiempo.(El edificio se construyo en 1977). Por eso comentaba en el mensaje anterior la transcripción literal del acta de la comunidad de MI PORTAL, haciendo referencia a la NUEVA distribución de COEFICIENTES, en la que se me asignaba mi participacion en 11,50%: tras la comprobación de referencias catastrales se determinan los coeficientes de participación de cada piso y local, para que quede constancia en acta se establece lo siguiente: (Solamente enumeran los coeficientes de los locales y no de los pisos.

CUESTION: Que coeficiente debo soportar:

1.- El que viene en escritura division horizontal y engloba el Portal A y el Portal B.

2.- El que proponen acorde con mi portal.

Y finalmente espero haber sido lo suficiente mente claro y muy agradecido por sus comentarios.

pero es que esa situación estaran todos los propietarios, si o no?

y como sabe usted que el coeficiente asignado a usted es correcto?

dice:

tras la comprobación de referencias catastrales se determinan los coeficientes de participación de cada piso y local

al no haber distribución de coeficientes oficial registrada,

en que quedamos que si o que no existen coeficientes registrados? o se refiere a que no estan registrados los que son únicos para su edificio?

si usted no pertenece al otro edificio, nunca podrán decir que tiene que pagar tambien en el otro edificio, será en uno o en el otro. yo ahi no veo problema, además supongo que será el ismo administrador

el problema lo veo que no se si es correcto el coeficiente asignado a usted y eso si es lo importante.

No existe nigún temor, solamente desconocimiento.

El administrador de la comunidad es nuevo en la comunidad, y según dice él, la distribucion de  coeficientes viene haciendose desde antes, aunque no está pasada por registro.

Con fecha  30/01/2017, en el acta de la junta ordinaria anual dice:  tras la comprobación de referencias catastrales se determinan los coeficientes de participación de cada piso y local, para que quede constancia en acta se establece lo siguiente: (Solamente enumeran los coeficientes de los locales y no de los pisos.)

Lo que realmente me preocupa es que al no haber distribución de coeficientes oficial registrada, si pago mis cuotas con arreglo a la nueva distribución de coeficientes, pueden en cualquier momento reclamarme mi participación en la otra comunidad, a la que también pertenezco por no estar registrada la distribución.

Mil gracias

Ya va explicando mas cosas.

Por lo que voy sacando en su dia, antes de que usted adquiriese el local, hubo una distribucion de coeficientes, el 100% de los dos edificios se dividio entre los dos y dio, X para un edificio e Y para otro.

Usted tiene el local en el edificio X y le dicen que usted contribuira con el 11,50 a los gastos que tenga que contribuir (por cierto cuales son, reviselos, a lo mejor esta exentio de alguno que ahora mismo este abonando) en su edificio.

Si ese cambio no esta pasado por el Registro de la Propiedad, a usted no le obliga, tendria que haber otro acuerdo en el que usted votase.

Si usted no quiere remover nada, habria que saber que pone exactamente en el acta donde se aprobo el cambio de coeficiente.

Pero de cualquier forma no entiendo su miedo, usted esta en las mismas condiciones que el resto de propietarios

El motivo de la consulta es porque he adquidio el local hace poco, y me extraña que teniendo un coeficiente de 6% me imputen un coeficiente del 11,50%.

Al parecer, el coeficiente general, 100%, está formado por dos portales A y B, pero al calcular el coeficiente solo para el portal A equivale a un coeficiente del 11,50%.

Mi duda es que si pago a un solo Portal, el A, me puedan exigir el pago del portal B algún día, por que si es así no debería de aceptar el pago del 11,50%.

Mi local esta en el portal A, tiene luz y agua independiente de la comunidad.

Muchas gracias

usted su contador de agua y luz en que portal está

en el IBI como viene?

es que la pregunta es un poco confusa en el fondo, porqué motivo hace usted esta pregunta, existe algún problema ahora con su aportación?

con que coeficiente se rigen los demas pisos de su portal? pués de igual forma debe de contribuir usted.

es que no hay que recalcular nuevos coeficientes, se suman todos los coeficientes de su portal con el suyo incluido y porsupuesto que no dara 100, dara alrededor de 50, pues para repartir los gastos de su edificio se multiplica el gasto XXXX€ por el coeficiente y se divide entre la suma de todos los coeficientes, si la suma da 48, pues entre 48, que da 52 pues entre 52, no hay que recalcular nada.

no se si el problema real es este, el de recalcular coeficientes o el que usted no sabe a que edificio tiene que contribuir

Hola buenas tardes, Referente a las cuestiones planteadas que tenga conocimiento son:

En mi escritura, destacable, solo pone el coeficiente de participación 6% del valor total del inmueble y que linda con el portal A. Habiendo otro portal en el inmueble.

La suma de los coeficientes de los dos bloques (portales) es 100%.

Cada bloque(portal), recalcula los coeficientes, para aplicar el 100%.

Gracias. Espero vuestra respuesta.

en la escritura de obra nueva y división horizontal como viene descrito su local?

no pone si pertenece a un edificio o a otro?

y en su escritura que figura?

la suma de los coeficientes de los dos edificios dan 100% ?

o cada edificio da 100%?

Gracias por responder. Intentare aclarar. El local pertenece a una comunidad formada por dos bloques de viviendas independientes. Cada bloque funciona como una comunidad independiente, pero los coeficientes están calculados conjuntamnete.

Mi consulta es, al ir referido mi coeficiente de participación a los dos bloques, se debe de recalcular un nuevo coeficiente para el pago al cual pertenezco? o por el contrario debo de pagar con arreglo al coeficiente establecido en escritura pública?

Muchas gracias, espero vuestra respuesta.

Cuanto menos, su pregunta es muy particular, dado que no paso a entender como un local puede pertenecer a dos comunudades distintas.

En cualquier caso la respuesta esta en la escritura de obra de los dos edificios, ahi figurara su coeficiente en cada comunidad