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P
Piratelife
16/01/2019 14:20

Cuotas de Comunidad con pisos y garajes de distintos propietarios

¿Cómo se deben calcular y aplicar las cuotas en una comunidad?

4.075 lecturas | 17 respuestas

Buenos días,

Cuento la situación actual de la propiedad:

Tenemos un edificio compuesto de:

- Un local (cuenta con sus propias acometidas de luz, agua, desagues y puerta de acceso). Es decir, es independiente de viviendas y garajes.

- 6 pisos compuestos por vivienda + trastero (en planta sotano). El coeficiente de participación de la vivienda es la suma de los coeficientes del piso más el trastero.

- 6 garajes en sotano con acceso mediante montacarga. Tienen su propio coefciente de participación. 

No hay estatutos, salvo que en el acta de constitución, se especifica que la comunidad se rige por DH y que la cuota incial es de x€ y que podrás ser modificada en posteriores juntas. En la nota simple del piso especifica que se compone de piso + trastero, se especifica la cuota de participación de piso + trastero y se especifica a su vez que existe una zona comun de pasillo y fondo dentro de la zona de los trasteros (los trasteros estan todos ubicados dentro de una sala a la que se accede mediante una puerta). La nota simple del garaje especifica su cuota de participación y no especifica nada de zonas comunes solo unos derechos de paso para la salida a la calle.

El edificio consta de escaleras con las que se pueden ir desde el sotano hasta la azotea pasando por cada vivienda. Y además consta de un ascensor con acceso a sotano mediante llave. Los trasteros se encuentran ubicados en el sotano junto a las escaleras. Esta zona se separa de la zona de los garajes mediante un pasillo y una puerta. El ascensor se encuentra ubicado a su vez junto a la escaleras y los trasteros también separado de los garajes mediante el pasillo y misma puerta.

Sólo existe una Comunidad de Vecinos en la que actualmente no existe un presupuesto detallado de gastos. Desde el principio simplemente se comunicó una cuota, la cual ha ido cambiando con el tiempo, a medida que ésta no cubría la totalidad de los gastos que se iban generando. Cuando se constituyó la comunidad sólo había un propietario del local y 4 vecinos que a su vez eran propietarios de piso y garaje. El propietario solo aportaba a la comunidad el gasto del seguro del edificio en la proporcion fijada por su coeficiente. El resto de vecinos pagaban la cuota fijada sin hacer distincion entre piso y garajes. 

Posteriormente yo compré el piso que estaba libre pero sin el garaje. El garaje siguió perteneciendo a la inmobiliaria. La cuota que a mi se me asignó se realizó de la siguiente forma.

Pongamos que los gastos de la comunidad son 600€. Como todos los propietarios tenian piso y garaje tenían aprobado una cuota de 100€ para cada vecino. Como yo sólo era propietario de piso. La cuota de 100€ se repartió entre mi piso y el garaje de la inmobiliaria en la proporción fijada por el coeficiente de mi piso y la plaza de garaje como si fuera un todo. Si mi piso tiene un 9% y el garaje un 3%. 

Piso= (9/(9+3)) * 100 = 75€

Garaje= (3/(9+3)) * 100 = 25€

Desde el principio yo no pregunté nada (fallo mio no haberme enterado antes como se estaba calculando las cuotas) y simplemente he cumplido con mi cuota. 

La cosa es que recientemente se ha vendido la plaza y ahora ya no la tiene la inmobiliaria, y aprovechando que yo obstento la presidencia me ha dado por revisar todo esto y creo que los repartos no son correctos.

Mi intención es para empezar, crear un presupuesto donde se identifiquen todos los gastos y a su vez crear 3 grupos de gastos (Gastos de Local, Gastos de Pisos y Gastos de Garajes). En este presupuesto se identifican conceptos que son comunes para pisos, garajes y local. Y también se identifican conceptos de gastos exclusivos de los garajes (mantenimiento del montacargas y Vado). Las cuotas se calcularían aplicando los coeficientes de participación de cada propiedad sobre la totalidad de los gastos que se imputan (comunes y propios).

¿CUAL ES EL PROBLEMA?

Calculando las cuotas de esta forma, la cuota del piso baja considerablemente y a su vez la del garaje sube, ya que el gasto del montacarha que es muy elevado hasta ahora lo han estado pagando pisos y garajes cada uno por su coeficiente pero a partir de ahora sólo la pagarían los garajes a partir de sus coeficientes.

A día de hoy existe desacuerdo entre el propietario del garaje y el propietario del piso (o sea yo) por este motivo. El resto de propietarios les da igual porque son propietarios de piso y garaje (pagan lo mismo de una forma u otra).

Como ya he dicho, el garaje tiene acceso mediante montacoches. Para salir a la calle debe usar o bien las escaleras o bien el ascensor de los pisos. Para ello debe acceder a las zonas comunes de los pisos y trasteros. La zona de garaje y de los pisos + trasteros estan separadas en el sotano mediante una puerta y un pasillo.

Yo creo que no debo contribuir al mantenimiento del montacargas ni del vado porque no tengo derecho a usarlo. Para empezar los montacargas no están habilitados para el transporte de personas sólo de vehículos (diferencia entre plataforma y montacargas). Y no se puede justificar en que yo puedo meter mi coche para llevar cosas al trastero. Para eso existe el ascensor del edificio y las escaleras. 

¿Alguién puede poner aclaración en este asunto?

 

 
carolinevega
carolinevega
18/04/2022 18:37
usted en su escritura tendrá asignado un coeficiente de participación, ese coeficiente es el único quese tiene que usar para reparti los gastos.
El presupuesto lo debe elaborarcon los siguientes conceptos
Gastos viviendas, garajes, locales (seguro edificio, administrador, fachadas y tejados)
Gastos viviendas (gastos de escalera)
Garaje (luz garaje, alarmas, limpieza, vado)
Eso de poner una cuota nones correcto, lea el art. 9.1.e
e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
Si no se realiza asi, porque en junta se acordó de otra forma y usted no era propietario, puede exigir el cambio a coeficientes si el acuerdo no está inscrito en el Registro.
Vaya allí, solicite la escritura de division horizontal y pregunte si existe a lguna inscripción posterior, y esta escritura, le servirá para saber a que conceptos deben contribuir cada cual. Y por supuesto el gasto se lo pasará a la comunidad
Art.5
El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
 
B
borromero
18/04/2022 11:25

Mire, para establecer un reparto a lo especialmente establecido, también precisa unanimidad.

 
A
AZamo
18/04/2022 10:54

Sr/a. borromero, creo que no me ha entendido. Cuando digo de hacer una segregación a nivel interno de la comunidad, me refiero a que la Junta de Propietarios, realice los cálculos necesarios para determinar la parte de la Cuota de Participación que le corresponde a la vivienda y la parte que le corresponde al garaje. En el Título Constitutivo de mi comunidad se especifica cómo se calculan esas Cuotas para poder realizar una segregación jurídica.

Se puede aprobar un sistema de reparto de gastos en función de las Cuotas de Participación obtenidas, porque la Junta de Propietarios puede elegir el sistema de reparto que más le convenga a la comunidad, por eso en la LPH dice: Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido.

El problema es que para cambiar el sistema de reparto se necesita que se apruebe por unanimidad.

Otra opción es acudir a la justicia y solicitarle a un juez que obligue a la comunidad a realizar el reparto que sea más justo.

 
carolinevega
carolinevega
17/04/2022 20:47
y porqué hay que segregar los garajes?
Y porqué hay que contratar a un arquitecto para que calcule los nuevos coeficientes?
 
B
borromero
17/04/2022 19:10

Pues en principio está mal, es la junta de propietarios quien da el VºBº a la segregación, cosa que tendrán que hacer ahora, ya que el problema es susceptible de legalizarlo.

Tendrá que solicitar un arquitecto que redacte un informe y establezca el recálculo de toda la comunidad, con ello solicitar licencia (puede estar exento, se lo comunicarán en urbanismo) hacer una junta, recabar el consentimiento de la comunidad, notario y registro, a partir de ahí funcionar con las nuevas cotas. Tenga en cuenta el IBI, es posible que Ud. esté pagando el IBI de ese garaje.

 
A
AZamo
17/04/2022 12:21

Al leer: "Para individualizar el gasto del garaje, es necesario saber si cada plaza tiene asignado un coeficiente propio y no viene aneja con la vivienda"

¿Los garajes anejos no pagan gastos de garaje? o

¿Es necesario calcularle su Cuota de participación realizando una segregación a nivel interno de la comunidad? o

¿No se puede hacer un grupo de reparto de gastos de garajes si algún garaje es anejo?

 

 
carolinevega
carolinevega
26/11/2019 15:13

Piratalife, atendiendo a su pregunta, le dire que lo primero que debe de hacer es ir al registro de la propiedad y sollicitar escritura de division horizontal, ahi figurara todo detalladamente y comprobará si puede realizar lo que piensa.

Supongamos que ahi figura el garaje como un único propietario, o sea figura con un único  % de todas las plazas, supongamos 10%

El local figurara con su % supongamos 3%

Y el 87% restante corresponde a viviendas mas trasteros cada uno con diferente%

Como redistribuir los gastos?

Gastos escalera- ascensor, luz, limpieza, extintores sólo contribuyen viviendas mas trasteros

Gastos comunes- contribuyen viviendas + trasteros, local y garajes a seguro, administracción y derramas de fachadas, tejados, 

Si el garaje figura como un sólo ente, lo suyo es que él se gestione de forma individual, el montacargas, vado, extintores, alarmas CO2 e incendios, que tenga su CIF, administrador, presidente y haga sus juntas solo

Todo dependera de lo que exista en el registro

Lo normal es que no quieran, pero si en el registro figura así y no quieren debera denunciar.

 

 
carolinevega
carolinevega
25/11/2019 23:29
Cita:

Pero se le escapa un elemento muy importante, que en este edificio los trasteros que son anejos a las viviendas estan ubicados en la zona del garaje

Y desconocemos cuantos contadores de luz existen, lo normal que dos, no para viviendas y otro garaje y trasteros, como contribuyen estos ultimos al gasto de energia ?

 
A
Antenaradio
25/11/2019 22:51

en mi caso como dos portales, de viendas en el mismo edificio, la comunidad la gestiona un administrador, a raves de las indicaciones del presidente de turno claro. es un solo edificio comun para los dos portales y el garage ocupa toda la vivienda y es comun para los dos portales. En su dia, se dividieron los gastos entre lo que suponia el gasto de parkin, luz matenimiento del mismo limpieza del mismo, con arreglo a la cuota de participacion de cada propietario  QUE TENIA PARKING de talmanera que el parkink tien su propio contador de luz y los gastos del mismo lo pagan entre lo que tiene plaza, sean o no poropietarion en el edificio. Cuandose hace la reunion de comunidad, se hablan de los gastos e ingresos de la comunidad en general, se debate lo que corresponda, por que eso incumbe a todos y cuando se acaba, se quedan loq ue q tienen parking. Los gastos de todo tipo del mismo son de ellos. Por cuotas departicipacion, como en las viviendas se fijan las obligaciones economicas. Y no es complicado se estable en una reunion, se separan las dos comunidades y se abre uan cuenta en un banco para la del parking al igual que la de la comunidad. O se aceurda en junta o silo lleva el administrador que se encargue de hacerlo, es cuestionde voluntad, si no tiens parking pq vas a costear la puerta de acceso si se rompe. no?

 

 
carolinevega
carolinevega
25/11/2019 12:41

antenaradio y si los garajes son mancomunados nos puede indicar como hacer dos comunidades?

 
A
Antenaradio
25/11/2019 12:03
Al haber propiedad de garage y pisos, lo suyo es hacer dos comunidades. Una de propietarios y otra de garage, dado q los q contienen garage, no deben participar en la gestión y gastos del mismo. Redes A manera las reuniones de vecinos se hacen comunes para pisos y comunes para garage y cada participar en la gestión y gastos de la q le corresponda a cada grupo. Para,q quiere un propietario de puiso, pavimentar el garage ( por ejemplo)si no le corresponde ni tiene derecho sobre el.
 
P
Piratelife
19/01/2019 10:19

carolinevega dijo:

Si, en el registro. Y es necesario consultarla

Para aprobar esa forma de reparto, es necesario mayoría simple, al no ser que la forma de pago actual figurase en los estatutos y estos estuviesen pasados por el registro

En el registro me han dicho que la comunidad no tiene estatutos y que tampoco hay un desglose de gastos. Lo unico que hay en la escritura es el reparto de coeficientes.

 
P
Piratelife
18/01/2019 12:54

No hay estatutos. Y si para establecer esa forma de reparto sólo se necesita la mayoría simple entonces no hay problemas. Gracias a que el resto de vecinos si tienen sentido común.

 
carolinevega
carolinevega
17/01/2019 23:25

Si, en el registro. Y es necesario consultarla

Para aprobar esa forma de reparto, es necesario mayoría simple, al no ser que la forma de pago actual figurase en los estatutos y estos estuviesen pasados por el registro

 
P
Piratelife
17/01/2019 18:55
Por otro lado la escritura de división horizontal donde se puede consultar? En el registro de la propiedad ?
 
P
Piratelife
17/01/2019 18:18

Gracias por la respuesta.

Pisos, garajes y local tienen cada uno una cuota de división horizontal. El garaje no es anejo a la vivienda. Los trasteros si estan anejos a la vivienda pero ya se incluyen en la cuota de participación de la vivienda.

A día de hoy en el presupuesto no existen grupo de gastos. Sino que se suman todos los gastos y sobre el total se aplica la cuota de participación de cada propiedad.

Yo me quejo porque no quiero participar en el gasto de mantenimiento del montacargas y del vado. El propietario que solo lo es del garaje dice que todos tienen que participar en ese gasto aunque yo no tenga garaje.

¿Es correcto crear los grupos de gastos que comentas y que cada propiedad pague sobre ellos en función de coefciente de participación?


Editado por Piratelife 17/1/2019 18:22
 
carolinevega
carolinevega
17/01/2019 15:58

Usted en su escritura y en la escritura de división horizontal del edificio, tendrá asignado un coeficiente de participación con el cual usted contribuira a los gastos

Si dividen los gastos en grupos seran según lo que indique la escritura de división horizontal

Y lo normal es que sean

Viviendas ( gastos de escalera, luz, ascensor limpieza, etc)

Viviendas, garajes y locales ( seguro, administracción)

Garajes ( luz garaje, montacoches, vado, limpieza garaje, etc)

Para individualuzar el gasto del garaje, es necesario saber si cada plaza tiene asignado un coeficiente propio y no viene aneja con la vivienda

 

 

Fin del hilo
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