La renovación de la fachada mediante la ejecución de una fachada ventilada no es una obra de mejora sino de conservación y por tanto de obligada ejecución cuando se solicita por varios propietarios.
Para instalar una fachada ventilada existen tres tipos de acuerdos, en función del motivo por el que se quiera instalar:
1º.- Si lo que se pretende es sólo mejorar la eficiencia térmica del edificio y reducir el consumo de calefacción o aire acondicionado, nos encontraríamos con un acuerdo que requiere la doble mayoría de tres quintos sin voto presunto, del artículo 10.3.b LPH y que obligará a todos los comuneros. No obstante, antes de la reforma que introdujo la redacción de este artículo, ya existe alguna Sentencia que entiende que este tipo de obra tendría encaje en el supuesto del artículo 17.3 LPH relativo al establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el apartado 1, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética, con lo que sí sería aplicable el apartado 8 relativo al voto presunto de los ausentes. Se trata de la Sentencia de la Sección 3ª de la Audiencia Provincial de Pamplona de 4/3/2015. En ella se indica textualmente que "el CTE (RD 314/2006 (LA LEY 493/2006)) contempla como una de las medidas de eficiencia energética que los edificios dispongan de "una envolvente de características tales que limite adecuadamente la demanda energética necesaria para alcanzar el bienestar térmico en función del clima de la localidad, el uso del edificio y del régimen de verano y de invierno." Conforme a dicho criterio entendemos que la colocación de la envolvente térmica en fachada ventilada que fue aprobada por la Junta debe entenderse como una forma de mejorar la eficiencia energética del edificio, tal y como por otra parte declaró en el acto de la vista el arquitecto Don. Domingo, quien insistió en que dicha colocación ha supuesto un ahorro energético del 40%. Por tanto su aprobación queda sujeta el régimen de computo de votos de mayoría de 3/5".
2º.- Cuando de lo que se trata es de que el edificio sea seguro, evitando desprendimientos, o solventar problemas que afecten a la habitabilidad de la vivienda, como filtraciones o condensaciones, estaremos ante una obra necesaria del artículo 10.1.a y 10.2.a LPH. La cual realmente no exige acuerdo alguno, sino que obliga directamente tanto al presidente como a su administrador a ejecutarla. La junta únicamente se limitaría a decidir cómo se distribuye la derrama pertinente y determinar los términos de su abono. Evidentemente, la decisión de ejecutar unas obras de esta envergadura no la van a querer tomar unilateralmente ni el presidente ni el administrador, por mucho que la ley les obligue. Lo que harán, cuando se plantee, será someter a la junta la decisión sobre su ejecución, de modo que sea ésta quien elija al técnico que planifique y controle la ejecución de las obras, así como la empresa que las lleve a cabo y quien determine el alcance de las mismas. Si la junta acuerda no ejecutarlas, cualquier propietario que se vea perjudicado con el acuerdo, podrá impugnarlo ante los tribunales con muchas garantías de éxito.
Aun cuando este tipo de obras parecen constituir una importante mejora de las características de la fachada, realmente sólo suponen su adaptación a la normativa de la edificación que está actualmente vigente (el Código Técnico), de modo que garanticen su funcionalidad y, en consecuencia, la habitabilidad de las viviendas y la eficiencia térmica del edificio. Resulta en este sentido ilustrativa la Sentencia de la Sección 6ª de la Audiencia Provincial de Vigo de 25/04/2018, que en relación a este tema indica que “si la introducción de un sistema de aislamiento térmico, como es la solución constructiva de fachada ventilada, conlleva una modificación de la envolvente y una mejora en la eficiencia energética del edificio, no por ello es dable negarle su innecesaridad en orden a una adecuada conservación y habitabilidad, ya que son obras de carácter necesario las obras de habitabilidad y entre éstas se engloban las de aislamiento térmico, de conformidad incluso con el art. 3.1.c) LOE, además es la única forma recomendada técnicamente en orden a una solución integral de los múltiples problemas que padece el edificio. A la vista de lo anterior, entendemos que no son aplicables los preceptos invocados por el recurrente, sino el art. 10.1.a) en relación con el art. 10.2.a) LPH”. En el mismo sentido se pronuncian las recientes sentencias de las Audiencias Provinciales de Asturias (sección 6ª) de 22/12/2017, de La Coruña (sección 4ª) de 14/06/2018 y de Bilbao (Sección 5ª) de 23/05/2018.
Ya existían sentencias anteriores que apuntaban la posibilidad de ejecutar este tipo de obras por mayoría simple, ya que realmente la obra no altera la configuración del edificio, al mantener su misma configuración, ni varía la forma exterior ni los espacios y volúmenes, suponiendo tan sólo una utilización de material diferente adaptado a las modernas exigencias de la técnica. Así, la sentencia del Tribunal Supremo de 3 de enero de 2007 establecía que "la obligación de sostener y reparar los elementos comunes que corresponde a la comunidad no puede limitarse a una mera conservación de aquéllos cuando presenten defectos que afecten a la estructura, estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad del edificio, como ocurre en el caso de las humedades, sino que comporta la realización de las obras pertinentes para superar los expresados defectos con arreglo a las técnicas constructivas en cada momento vigentes". y continúa diciendo que "El hecho de que el aislamiento fuera conforme a las normas técnicas vigentes en el momento de la construcción no es obstáculo a que la comunidad deba cumplir sus deberes de conservación para garantizar la habitabilidad del inmueble con arreglo a las técnicas constructivas vigentes en cada momento, de tal suerte que la correcta realización de las obras en el momento de la construcción no la exime de su deber de conservación de los elementos comunes en condiciones adecuadas y las obras necesarias para el cumplimiento de este deber no pueden considerarse mejoras no exigibles”.
3º.- Si se trata únicamente de mejorar la estética o imagen del edificio, aparentemente se trata de un acuerdo del artículo 17,4 LPH, es decir, de una mejora no requerida para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble. En este caso, además de doble mayoría de tres quintos, si la cuota de instalación excede del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, que será lo más frecuente, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.
No obstante, existen varias sentencias que consideran como necesarias las obras precisas para mantener la “categoría del edificio” dado el deterioro y obsolescencia de los materiales con el paso del tiempo, entre ellas la renovación de las fachadas. Un ejemplo de ellas es la sentencia de 14 de febrero de 2007 de la sección 4ª de la Audiencia provincial de Asturias y las posteriores de 20/11/2013, y 22/12/2017 de esta misma Audiencia o la de 23/5/2018 de la Audiencia Provincial de Bilbao, que señalan que este tipo de "obras no son de simple mejora o embellecimiento, sino que deben considerarse como de conservación. Concepto que no cabe entender restringido a las imprescindibles para evitar la ruina material del inmueble, sino que deben extenderse a las que sean precisas para mantener la categoría del edificio, acorde con la calidad de la zona geográfica de la ciudad en la que se halle ubicado. Es indiscutible que la calidad de los materiales empleados en los edificios se deterioran por el transcurso del tiempo, devienen obsoletos, siendo necesario su renovación y adecuación a las nuevas tendencias arquitectónicas a fin de evitar su degradación progresiva y conseguir que el edificio siga manteniendo la calidad originaria”. En análogos términos se pronuncian las sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid de 16 marzo de 2000 o la de la Audiencia Provincial de León de 7 de abril de 2000, al considerar que "será reparación necesaria no solo la que se encamina a corregir un desperfecto notorio o un deterioro importante en la finca, sino también la que provee a subsanar el natural desmerecimiento del edificio que proceda del desgaste natural de la cosa o del mero transcurso del tiempo".
En definitiva, la renovación de una fachada de un edificio con cierta antigüedad, aunque no genere problemas específicos de seguridad o habitabilidad, puede considerarse una obra de conservación y, en consecuencia, será obligado para la comunidad ejecutarla, cuando así lo soliciten varios propietarios, al amparo del artículo 10.1.a LPH, pese a que la mayoría se oponga. Ello no deja de tener su lógica, ya que las fachadas anteriores al Código Técnico suelen presentar graves deficiencias de aislamiento térmico y acústico que afectan a la habitabilidad. Hay que tener en cuenta que hasta la norma técnica NBE-CT-1979 no se colocaba aislamiento térmico alguno, únicamente se solía construir doble tabique de ladrillo en fachadas con cámara de aire interior. En los años 80 se empezó a colocar aislamiento térmico de 1 ó 2 cm, en los 90 era frecuente que se construyera aplicando 3 ó 4 cm de aislante, sobre todo de poliuretano proyectado, y en la década siguiente hasta que fue aplicable el Código Técnico se siguió proyectando poliuretano y usando además placas de poliestireno extruido, pero de entre 4 y 6 cm, cuando actualmente se requieren en ciudades como Oviedo o Madrid un espesor que varía entre 4 y 12 cm según el material aislante que se utilice.