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Ojo con con la ´ HIPOTECA ? ´

Actualizado 29/01/2005
1338 lecturas acumuladas
13  mensajes
Autor
Tema
Fecha
dic.-2004
10 mens.
Usuario Circunstancial
  MCLM
12/12/2004 13:17
Hola a todos,
A nosotros nos acaba de llegar la carta, aunque bien se podìa haber perdido porque eso de enviar un sobre blanco sin certificar, me parece increible. Tenemos varias preguntas:
- ¿ Por qué algunos vecinos han hecho reformas y otros no? Es que hay compradores de primera y segunda división?
- ¿ Por qué despues de tres meses de retraso en el que no nos informan de nada claro, cada vez que llamas parece que les estás molestando? Ahora nos llega una carta cutre, con un sobre sin menbrete, un folio en blanco donde apenas explican condiciones de la hipoteca, ¿ seguro que lo envía coivisa o son otros.... ?
- ¿ Por qué la carta a unos les ha llegado hace una semana y hay otros que todavía no saben nada?
- Y lo peor que remata todo... HAY QUE TENER CUIDADO ! La hipoteca que nos envían no se trata de un Prestamo Hipotecario, que es lo que hoy en día tiene la mayoría de la gente. Se trata de un crédito con garantía hipotecaria. Puede parecer lo mismo pero no lo es. Este producto solo lo tiene La Caixa y se llama el Crédito Abierto, lo venden con una gran ventaja y es que te comentan que si pasados unos años necesitas ampliar " tu hipoteca " para hacer cualquiet tipo de gasto: comprar un coche, reformar casa etc.. puedes hacerlo sin apenas gastos . Esto se debe a que realmente lo que firmamos es un crédito y no un préstamo. LA GRAN DESVENTAJA es que como realmente no es una hipoteca , no se puede subrogar, es decir, no puedes cambiar de banco a menos que canceles el crédito previamente firmado. Esta operación acarrearía muchísimos gastos por cancelar y a su vez constituir otro prestamo hipotecario en otra entidad. Por ello si alguien decide coger el credito abierto debe saber que estará con la caixa 30 años o el plazo que haya firmado. Por tanto si lo que hoy son buenas condiciones, por las circunstancias del mercado se quedaran obsoletas, no nos quedaría más remedio que seguir con ellas porque los gastos del cambio serían excesivos.
Esto parece un poco complicado, pero yo os recomendaría que preguntaráis en vuestro banco habitual para que os lo explicara mejor y os pusiera ejemplos de vuestro caso concreto para que veais los gastos.
Nosotros estamos cabreados porque nuestra idea era subrogarnos a la hipoteca que nos ofrecieran porque los gastos son menores que constituir una nueva por nuestra cuenta, pero como es el crédito abierto,y no nos lo podríamos a su vez llevar a otra entidad, porque eso nos implicaría duplicar gastos, lo hemos descartado. En resumen , tenemos que pagar más pasta por la maravillosa hipoteca, perdón crédito hipotecario, que nos ha negociado nuestra maravillosa coivisa.
Por cierto más preguntas:
- ¿las comisiones de cancelación tiene importes máximos y mínimos?
- Cuándo son las revisiones del tipo de interés? ¿ En cada revisión hay un tipo máximo y mínimo, es decir, hay un suelo o techo?
- Por qué no tenemos una oficina de la Caixa de referencia para que nos contesten a nuestras preguntas ¿Hay algo que esconder?
En fin , si alguna vez volvemos a comprar otro piso,....NUNCA SERA EN COIVISA.
NOS SENTIMOS ENGAÑADOS

dic.-2004
40 mens.
Usuario Ocasional
15/12/2004 13:42
Hola,

Con respecto a vuestras preguntas:
- Yo solicité varias reformas en el piso. Rechazaron la mayoría y sólo accedieron a realizar aquellas que apenas les suponían esfuerzo (por ejemplo, pintar las paredes de blanco en lugar de en color crema, no colocar la moldura de escayola, etc.) En particular, me ha molestado bastante que no me permitiesen cambiar el frigorífico bajo por un combi ya que eso me obliga a ponerme en contacto con la empresa que se encarga de montar las cocinas una vez que me hayan entregado el piso para que adapten los muebles y además gestionar con Balay el cambio del electrodoméstico. Es decir, un follón.
- También estoy de acuerdo en que el servicio de atención al cliente de COIVISA es francamente mejorable. Lo comento en otro mensaje.
- Las revisiones de los tipos de interés de las hipotecas se suelen realizar semestralmente o anualmente. Depende de la entidad bancaria y, supongo, de lo que uno negocie.
- Yo llamé a la Unidad de Promotores y Negocio Hipotecario de la Caixa, Pº de la Castellana, 51, telf. 915865057, y me dijeron que podía dirigirme a cualquier oficina de la entidad. Después llamé a una oficina que está cerca de la promoción y me dijeron que no había ningún problema para negociar las condiciones del préstamo pero aún no lo he hecho así que no puedo deciros nada más por el momento.

Saludos.
ene.-2005
2 mens.
Usuario Circunstancial
09/01/2005 15:24
Hola vecinos,

soy la directora de la Caixa de la oficina de Simancas. Ahora estamos situados en la calle Virgen de la Oliva pero en cuanto podamos realizar las obras nos trasladamos a la esquina de Emilio Muñoz 43.

Según se por Coivisa y por un contratista, el fin de obra estará disponible a mediados de mes. Quieren constituir la hipoteca a finales y entregar a finales de febrero. Del tema de la licencia de primera ocupación no se nada pero me extrañaría que estuvieramos sin ella hasta septiembre 06.

Se que os han enviado las condiciones pactadas con Caixa en la que se indican las grandes líneas. No hace referencia a mínimos ( que entiendo no existirán ) ni a otras particularidades de la hipoteca abierta tales como la flexibilidad ( ejemplo: abrir el crédito a 30 años, hacer la disposición a 20 y si luego conviene, pasarlo a 30 para reducir la cuota o viceversa ), la carencia de hasta 24 meses ( ejemplo: vais a vender la casa y estais comprando otra, en vez de venderla con prisa, poneis el crédito en carencia para venderla lo mejor posible ). Sí se refieren al revolving.
Estas condiciones son dificiles de concretar en tanto en cuanto no este la hipoteca firmada pero me mantendré al habla con promotores para intentar que se firmen las condiciones más ventajosas.

Habreis podido comprobar que las grandes promotoras como esta acuerdan condiciones un poco especiales tales como repercutir todos los gastos de la operación, incluyendo el impuesto de AJD o firmar una letra con los que no hagan la hipoteca con Caixa que, aparte de lo que implica el documento mercantil, repercuten los timbres que no es sino volver a pagar el impuesto. De todo esto me estoy enterando por vosotros y por la experiencia de compañeros con promociones de Coivisa, hemos llamado y nos lo han confirmado allí también.

Volviendo a la hipoteca negociada con Caixa, efectivamente, no se puede subrogar a otra entidad ya que no se acoge,por sus condiciones especiales, a la ley 2/96. Sin embargo, la necesidad de subrogar vendría dada, básicamente, por que desapareciera el euríbor y el índice de referencia susitutivo no resultara ventajoso, para ese caso existe la fórmula de la novación que no es cara ya que no liquida impuestos.
En la oficina hemos realizado unos cálculos sobre una hipoteca de 200.000 euros a 30 años al euríbor+0.49 con respecto a la nuestra con los siguientes resultados.
Según la entidad bancaria el cálculo de la responsabilidad hipotecaria ( sobre la que se paga el impuesto) se calcula con 1, 2 o 3 años de intereses ordinarios ( +demora y gastos) considerando que los gastos de hipoteca repercutidos por Coivisa salen bastante inferiores: además al disponer de las tasaciones, las provisiones de fondos que piden para las hipotecas son inferiores a las de tablas, no así para las compra ventas, obtenemos unas cifras de gastos.
Asi que, dependiendo del banco el ahorro sería entre 2.000 y 3.000 euros. Quitándole el efecto de la inflación ( cálculada al 2% ) quedaría un ahorro de entre 1.000 y 1.500 euros. En el caso de ser una pareja en la que trabajen los 2, interesa realizar amortizaciones anticipadas de unos 9.000 euros año para un mayor ahorro fiscal, dejando la diferencia insignificante. Yo pienso que, incluso en el caso de una persona sóla 1.500 euros no son gran cosa teniendo en cuenta las ventajas que ofrece esta hipoteca.
( bueno, en nuestros cálculos no hemos tenido en cuenta el tema de los timbres además )

Como en estos días decidís, no dudeis en consultarnos lo que preciseis. Los teléfonos de la oficina son 917543318 o 1488. Somos 5, están atendiendo Pepe, Luis y M.Carmen. Si lo preferís mandadme un correo a estercita@emailpersonal.com, intentaré abrirlo todos los días.

Un saludo vecinos,

Ester.
oct.-2004
10 mens.
Usuario Circunstancial
  Mjdm
09/01/2005 22:15
bunas noches, yo veré mi piso mañana , y aunque los comentarios de todo tipo, y la información que tenemos no es nada alentadora, quiero ir con buen ánimo . Voy tan mentalizada para lo peor , que espero que al final no sea todo tan negativo. Ya os comentaré lo que nos encontramos. Tengo una compañera de trabajo que compró su casa a coivisa, y me ha dicho que no tuvieron prácticamente pegas , y que los desperfectos que solicitaron que les arreglasen, fueron subsanados.

En relació a la hipoteca puedo deciros que he contrastado con otras entidades y de veras que no es mala, tiene su inconveniente, como todas pero en terminos ajustados es bastante favorable. La última conversación la tuve con una migo mío que se dedica única y exclusivamente a tramitar hipotecas en I.N.G , y tras estudiar las condiciones que nos han ofrecido me ha indicado que nos ahorramnos una cantidad mportante en gastos y que es algo a tener en cuenta.

En fin deseadme suerte y ya os diré con lo que nos han sorprendido.
dic.-2004
40 mens.
Usuario Ocasional
10/01/2005 12:09
Creo que tu amigo de ING desconoce que en este caso si se opta por la hipoteca de La Caixa, el IAJD de la hipoteca corre a cargo del comprador. Es decir, Coivisa constituye la hipoteca a su nombre repercutiendo todos los gastos y el IAJD al comprador (en base a una cláusula del contrato privado) y a continuación el comprador tiene que subrogarse pagando la correspondiente comisión de subrogación (0,15%).

Saludos.
ene.-2005
18 mens.
Usuario Circunstancial
  loors
10/01/2005 20:03
Hola compañeros, y digo compañeros porque yo al igual que vosotros estoy en el "dificil trance" de adquirir una vivienda. Esa es la razón por la que leo a menudo vuestro foro, y como compañeros de fatigas que os considero y por "solidaridad" hacia vosotros quiero aclararos algunas cosas, ya que por motivos que no vienen al cuento creo entender de esta clase de temas. Mi intención no es otra, que intentar en la medida de mis posibilidades aclararos alguna de las dudas, que seguramente alguno de vosotros tiene, y ofreceros una información lo mas imparcial posible. Cada cual que posteriormente tome las decisiones que considere oportuno, pero espero que lo hagais con los suficientes datos como para que esas decisiones sean las correctas, o en caso de que no os quede otro remedio que "firmar" sepais lo que os estan haciendo. Voy por temas:
1- La diferencia de dos préstamos a 30 años de 200.000€, uno con las condiciones que creo os ha ofrecido Caixa (1 año a euribor+0.50 y 29 años a euribor 0,65) y otro en las condiciones que se pueden encontrar con relativa facilidad en el mercado (30 años a euribor + 0,50, siempre que se solicite un 80% de tasación), es (sin considerar la comisión de subrogación) de unos 5.300€. Según he leido en el foro, la promotora os repercute todos los gastos de constitución, con lo que no teneis ninguna ventaja en firmar con Caixa en ese aspecto (puede que os ahorreis la tasación, unos 240€, cantidad ridicula comparado con la inversión que estais realizando). Por no hablar de que os estais obligando a trabajar 30 años con una entidad de crédito, es cierto que se puede hacer una novación y que es relativamente barato hacerlo, pero para novar tienen que firmar dos partes: los titulares del préstamo y la entidad de crédito. Pregunta: ¿Creeis que la Caixa, una vez que hayais firmado a Eur+0.65 os va a bajar el diferencial porque si? No podeis subrogaros con otra entidad (es un crédito lo que os esta ofreciendo la Caixa), con lo que no teneis armas con las que negociar una bajada. En caso de acceder, sera porque os lo estan cobrando sobradamente por otro lado.

2- Varias sentencias, han declaradas nulas de pleno derecho las clausulas por las que se obliga a la subrogación en un préstamo promotor. Y mucho menos repercutir los costes de formalización de dicho préstamo.

3- Lo de firmar un pagaré, y menos timbrarlo es algo totalmente abusivo. Supongo que cada cual ha firmado un contrato de compraventa en la que dira que pagareis el total de la vivienda a la entrega de esta. Un contrato firmado entre dos partes tiene plena validez juridica (siempre que se haya firmado libremente y que no existan clausulas abusivas), por lo que no es necesario ningún documento mas para obligaros al pago. Lo unico que os pueden exigir es que el día de la entrega pagueis. De que manera, no les importa.
dic.-2004
10 mens.
Usuario Circunstancial
  MCLM
10/01/2005 20:22
Muchísimas gracias "loors" por tus aclaraciones. Con tus sencillos y claros comentarios no nos queda ninguna duda con respecto a la Hipoteca. Por supuesto no nos vamos a acoger al crédito hipotecario de la Caixa y mucho menos firmar pagarés ni anexo ni na de na...
jul.-2004
16 mens.
Usuario Circunstancial
  mija
10/01/2005 20:43
Hola a tod@s,
La verdad es que me ha resultado bastante dificil declinarme por la hipoteca que me ofrece Coivisa.
En pirmer lugar me fui a mirar bancos con un interes más bajo que el que daba La Caixa, y la verdad que no me convencieron demasiado. Me pedían poner como abales a mis padres, ya que compro la vivienda yo sola y encima con peros, además los gastos me suponían 8000 euros, para ser más exactos 7834 euros mas 187 de yo que se que rollos...
estos 7834 euros son en concepto de registro de la propiedad, notaria, gestoria.... Hablando con Coivisa me dijeron que estos gastos rondarian en torno a las 700.000 pesetas, es decir 4200 euros aproximandamente, como vereis la diferencia es considerable, por lo menos para mi..
Ademas con el calculo de las cuotas que pagaria con este banco euribor+0,45 me suponia en la cuota mensual menos de 20 euros...
Un saludo

dic.-2004
40 mens.
Usuario Ocasional
11/01/2005 18:17
Intenta conseguir un detalle de gastos para el caso de aceptar la hipoteca de La Caixa. Sencillamente, es imposible que exista esa diferencia que comentas. Elijas una opción u otra hay dos conceptos que siempre vas a tener que pagar:
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados de la escritura de compraventa: 1% del precio de compraventa del piso.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados de la escritura de la hipoteca: 1% de la Garantía Hipotecaria del préstamo (suele ser un 1,5% del valor del préstamo aunque depende del banco). Aunque Coivisa constituya la hipoteca con La Caixa a su nombre, te van a repercutir a ti este impuesto en base a una cláusula del contrato privado. Son las "condiciones especiales que ´acuerdan´ algunas grandes promotoras".
A esto habría que sumarle los gastos de notaría, registro y gestoría de las dos escrituras (que según Coivisa serían menores si aceptas su oferta aunque supongo que se refieren únicamente a los gastos de gestoría) y la tasación (si decides no aceptar la hipoteca de La Caixa) o la comisión de subrogación (en caso de que decidas aceptarla). Antes de decidir, intenta reunir toda la información. Y por escrito. De lo contrario, puedes llevarte sorpresas desagradables.

Saludos.
ene.-2005
18 mens.
Usuario Circunstancial
  loors
11/01/2005 22:52
Te aconsejo "mija" que tengas cuidado, porque como bien dice "DavidAA" es imposible la diferencia que comentas. Dentro de la provisión de fondos, la mayor partida con diferencia, es el IAJD, que se paga en concepto de compra y por constituir hipoteca. Este impuesto lo recauda la Comunidad de Madrid, y es imposible que te cobren menos por hacer la hipoteca con la Caixa. Los notarios en una compraventa con hipoteca, aplican similar arancel, al igual que el registro. La gente de Coivisa te habla de menores gastos, pues que te lo desglosen y te lo pongan por escrito (me temo que te pondran excusas para no hacerlo). Si quieres convencerte, en internet puedes encontrar simuladores que te calculan este tipo de gastos.

En cuanto al préstamo, cada cual tiene unas circunstancias personales, que desde luego condicionan a la hora de pedir una hipoteca. Yo lo unico que digo es que en el mercado hay mejores ofertas y que conviene buscar antes de decidirse, por supuesto que Caixa es una magnifica entidad con buenos servicios y buen personal, pero desde luego se paga, porque no son los mas baratos. Por cierto: los 20€ mensuales que dices que hay de diferencia son 240€ anuales, 1.200€ en cinco años, 2.400€ en diez..... y 7200€ en treinta. Cada cual gasta su dinero como quiere.....
ene.-2005
2 mens.
Usuario Circunstancial
12/01/2005 17:43
Os veo muy beligerantes, no me extraña, la verdad. Sólo replantear unos cálculos:

1. La comisión de subrogación de 200.000 euros serían 300 euros no 5.300.

2. Es verdad que hay bastante diferencia en los gastos que dice Coivisa para la hipoteca ( en algunos casos casi 2000 euros) no se como lo calculan, yo creo que sólo calculan el impuesto. Puede que la gestión y el notario se lo eviten y el registro es menos caro distribuyendo el registro del préstamo promotor entre los subrogados.

3. Los 7.200 euros a 30 años no son tales a valores actuales y quien más y quien menos se quitará el préstamo en menos años aunque sólo sea por ventajas económicas ( fiscales ), asi que, según quien sí que le interesa y además dispone de un producto hipotecario mucho más flexible y práctico que un mero préstamo hipotecario.
Como bien decís, hay que echar cuentas, en todos los casos.
mar.-2004
205 mens.
Usuario Habitual
26/01/2005 12:51
Hola, yo soy de la promoción de COIVISA de Entreparques y entro habitualmente en vuestro foro para comparar opiniones. También tuve la duda entre el crédito y el préstamo hipotecario, busqué en internet y encontré el siguiente artículo que yo creo es muy clarificador:

http://www.finanzas.com/id.6477290/noticias/noticia.htm
------------------------------------------
Tal y como afirma La Asociación de Usuarios de Servicios Bancarios (AUSBANC), "algunas entidades eluden informar a sus clientes sobre las desventajas de los créditos hipotecarios", entre las que se encuentra la casi imposibilidad de mejorar las condiciones del mismo mediante la subrogación de la hipoteca con otra entidad.

Pero...¿cuál es la diferencia entre un préstamo y un crédito hipotecario? En el caso del primero, el particular obtiene un importe fijo y con un plazo determinado a pagar en cuotas periódicas.

En el segundo se le abre una cuenta de crédito por la cantidad solicitada, sin la obligación de que haga uso de ella en un único momento -aunque en la compra de la vivienda lo habitual es que se utilice de una vez-.

A efectos legales, según señala Ausbanc, eso quiere decir que el particular que contrata un crédito para comprar su vivienda se queda sin uno de los derechos que derivan de un préstamo hipotecario: Mejorar las condiciones de su hipoteca, cambiándola a otra entidad mediante subrogación.

Así, diversas entidades financieras -en Ausbanc citan principalemente a La Caixa, Caja Madrid, Barclays Bank y Caixa Catalunya- ofrecen créditos, productos que pueden inducir a confusión, al no quedar lo suficientemente explicadas sus características de cara al cliente.

MEJORAR NUESTRA HIPOTECA, TAREA ÁRDUA CON UN CRÉDITO

Y es que la Ley de Subrogaciones y Modificación de Préstamos Hipotecarios de 1994 sólo establece la posibilidad de mejorar las condiciones cambiando de Banco o Caja si se trata de préstamos, pero no de créditos, como ya se dijo.

De esta manera, si un cliente quiere cambiar las condiciones de su hipoteca en el momento en que sale al mercado otra más barata no lo puede hacer de forma directa: Primero deberá cancelar su hipoteca antigua, con los consiguientes gastos -comisiones, impuestos de actos jurídicos y aranceles notariales y registrales- y abrir una nueva, también con sus respectivos gastos.

Esta situación encarece el cambio de hipoteca un 50% con respecto a una subrogación normal desde un préstamo. Ausbanc, además, ha calculado lo que costaría a nuestro bolsillo la diferencia de dicha operación.

Así, la subrogación de un préstamo de 120.000 euros costaría 2.350 euros , si la comisión aplicable fuera del 0,5% -como suele ser habitual- y ascendería a 2.950 euros si se le aplicara una comisión del 1%.

Sin embargo, nuestro bolsillo saldría mucho más perjudicado en el caso de haber contratado un crédito hipotecario, ya que dicha cantidad se elevaría a unos 3.800 euros con una comisión de cancelación del 0,5% y a 4.400 euros si fuera del 1%.

UNA PRÁCTICA QUE SE EXTIENDE

Según Ausbanc, además, la desinformación y la extensión del crédito frente al préstamo hipotecario va en aumento, especialmente en el traspaso al promotor, que es la práctica adoptada actualmente por el 70% de los compradores de vivienda de nueva construcción.

Pero, ¿en qué puede beneficiar a las entidades esta confusión? Para Ausbanc, los bancos y cajas de ahorros optan por el crédito frente al préstamo como manera de retener al cliente.

Así, el titular del crédito contempla como un esfuerzo demasiado costoso -en tiempo y en dinero- el cambiar su hipoteca por una más ventajosa de otra entidad, por lo que opta por mantener la que tiene.

Esta asociación cifra en 2.500 las consultas realizadas a lo largo del pasado año por la desinformación de los consumidores respecto a estos productos.


ene.-2004
45 mens.
Usuario Ocasional
29/01/2005 00:26
Efectivamente hay algunas sentencias de Tribunales que dan la razón en el sentido que NO ES OBLIGATORIO subrogarse al préstamo/crédito hipotecario del promotor ni, por supuesto, pagar SUS gastos de cancelación.

Si me dejáis unos días la encuentro.

Estudiar muy bien las condiciones y hacer muchas cuentas, pues te "casas" con una entidad bancaria por 30 años.


CPS
sep.-2008
809 mens.
Administrador
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