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byv
19/10/2006 23:48

INFORMACION HIPOTECA

¿Cuáles son los gastos y comisiones al subrogarse a una hipoteca del Santander?

2.574 lecturas | 28 respuestas
Hola a todos, os voy a intentar explicar lo que yo se de las hipotecas y como funciona todo esto porque muchas cosas de las que he leido no son así.

-lo primero por ley nadie nos puede obligar a subrogarnos al santander, pero la verdad es que siempre sale más ventajoso, porque te ahorras muchos gastos, unos 7.000.-

-el que decida subrogarse al santander tendrá que tener en cuenta la comisión de subrogación, que creo que nos pusieron el 0.25 sobre lo que se hipoteca, que cada uno en su contrato tendrá escrito qué importe es.
Además de esta comisión habrá que hacer una provisión de fondos para la escritura, notario.... más o menos para que os hagáis una idea para una hipoteca de 170.000.- los gastos totales serían aprox. de 5.425.-. La provisión habrá que tenerla en la cuenta del santander antes de firmar, y la comisión de subrogación te la cargan el mismo día de la firma.

- Después si alguien encuentra unas condiciones mejores en otra entidad, que es muy probable, aunque nos hayan puesto el 1% de cancelación, por ley sólo nos pueden cobrar el 0.50 de la hipoteca, Con lo que más o menos para los 170.000.- y escriturando unos 204.300.- los gastos serían:

*cancelación santander y subrogación en otra entidad: 850.-
*gastos de notaria: 900.-
*comisión de apertura: 0.-(esto hay que tener cuidado para que sea así en la nueva entidad).
*novación: es decir si en vez de a 30 años lo quieres a otro plazo, por ejemplo 40 años: 300.-

TOTAL: GASTOS totales por cambiarte a otra entidad y cambiar el plazo unos 3.000.- y además este importe normalmente se suele meter en la hipoteca.

Espero que os sirva de ayuda esto y os podáis hacer una idea de los gastos que tenemos y de los derechos también claro. Que tengáis buen dia.
 
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Etiquetas
Comisión de subrogación Provisión de fondos Gastos de cambio de entidad
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Misi2006
06/11/2006 23:42
Como esperes que las chiquitas de Londres Sur te den algun dato fiable, mas bale que busques un sofa comodo para esperar sentado y no cansarte.

No se si no quieren o no tienen ni idea o como en alguna ocasion me han dicho su unico cometido es vender los pisos y eso ya lo han hecho

Aun con todo ojala tengas razon y sean capaces de darnos por una vez algun dato fiable y no largas y mas largas como han hecho hasta el momento
 
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M
mgarciaf
06/11/2006 18:32
Hola a todos,

¿Alguien tiene ya las condiciones definitivas de la hipoteca????? En la inmobiliaria comentaron que para la semana pasada las tenían, pero hable con ellos el martes pasado y todavía no sabían nada....
 
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pedroana
04/11/2006 13:04
misi en el contrato que firmamos en la inmobiliria pone que mi piso tiene los 88 m2 útilies, 25 m2 de garaje y 8 m2 de trastero y aquí si que hay que quitar el 60 %, pero solo de piso 88, así que creo que si puedo acceder a esa ayuda pero no lo vamos a solicitar ya que nos vamos a subrogar con el bsch y tenemos concedido el 90%.Sé que hay muchas viviendas que si que superan los 90 m2.
 
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M
Misi2006
03/11/2006 21:23
pedroana estas teniendo en cuenta la parte del garaje y el trastero que tienen que computar que en algun lado he leido que computa el 60% o algo asi, pero solo espero que tu tengas razon y que al menos algunos os podais veneficiar de alguna ayuda por pequeña que sea.

Suerte
 
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pedroana
03/11/2006 19:36
hola,misi quisiera reponder a lo que tu has dicho antes de que todos los pisos son de mas de 90 m2 y que no tenemos ayudas, he de decirte que mi futuro piso tiene 88,90 m2 y de mi mismo modelo había más, es decir, no soy familia numerosa pero en la inmobiliaria me han dicho que siempre y cuando pida como máximo el 80 %, si puedo solicitarla, también me comentaron en su momento que efectivamente, he pagado el 10% más derrama, que no es lo mismo que el 20%.
Bueno chicos, espero que sirva de ayuda.
 
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Comerc
02/11/2006 19:53
Como dice Juane , efectivamente cada uno habrá pagado como derrama en función de lo firmado . Yo en mi caso también he abonado ya el 20% .
 
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Misi2006
02/11/2006 19:30
La unica ventaja de quedarse en el Santander a dia de hoy es que no tienes que pagar el cierre de esta hipoteca y la apertura de la nueva que segun distintos bancos que he consultado para intentar irme con ellos puede su poner al rededor de 9.000 euros(esto es lo que estiman a ojimetro pero es cierto que ninguno se para a calcularlo con lapiz y papel)

Y es por eso por lo que los bancos que hemos consultado nos han aconsejado firmar y en cuanto puedas irte con ellos, intentando negociar para hacer un "traspaso" de hipoteca de un banco a otro, que no se como se llama pero viene a ser que un Banco le compra nuestra hipoteca al otro y eso conlleva menos gastos.

Y a la hora de ampliar la hipoteca me comentaron que si lo haciamo a la vez que la subrogacion era posible que negociandolo se pudiera evitar la tasacion o al menos intentarlo, pero este punto estoy pendiente de que me lo aclaren mas a fondo
 
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J
juane
02/11/2006 16:14
CADA UNO HA PAGADO COSAS DIFERENTES YO POR EJEMPLO HE PAGADO EL 20%+ LA DERRAMA, PERO OTROS HABREIS PAGADO MENOS
 
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mgarciaf
02/11/2006 10:04
Os comento que es cierto que van a bajar las condiciones de cancelación y gastos de escrituración y demas para el año que viene, pero se aprobará en primavera y no tiene caracter retroactivo por lo que si firmamos en enero no podemos beneficiarnos de esto.

De las condiciones del banco del santander lo de la comisión de subrogación sigue siendo una incognita porque no hay manera de que nos den las condiciones en londressur.

Por otro lado, el precio actual del módulo de VPPL es de 1.585,75 €/m2. Se calcula teniendo en cuenta los metros útiles totales (de la plaza de garaje y trastero solo el 60%).

 
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M
Misi2006
01/11/2006 22:39
Esto es solo informacion, no pretendo ni alarmar ni causar mal estar, solo ayudar a que todos vayamos teniento mas claros los gastos que tendremos que pagar a la hora de la firma, aunque me han dado muchos datos solo voy a poner los que considero fiables.

La comision de cancelacion de la hipoteca (total o parcial) es del 1%, el interes es el euribor + 0,75%

A la hora de subrogarnos al prestamo tendremos que pagar el 0,25% digan en Londres Sur lo que quieran eso es a dia de hoy lo que esta firmado y viene a suponer 25 euros por cada 10.000 de hipoteca.

Los gastos a la hora de pedir ampliacion, es decir mas dinero que el que figura en el contrato que firmamos no lo comento por que no me ha quedado claro, cuando me den un dato firme y claro os prometo venir corriendo a ponerlo.

El coste de las escrituras, segun me han dicho en la comunidad de madrid rondara entre lo 1.500 y los 3.000 euros, siento no poder dar un dato mas concreto, pero no lo tengo.

Y los datos de Notario y gestion rondaran los 300 euros, pero estos tambien estoy pendiente de que me los comfirmen y detallen un poco mas.

Si alguien tiene datos contrastados que nos ayuden a calcular los gastos que tendremos a la hora de la entrega de la vivienda (altas de luz, agua, gas, etc o cualquier otro tipo de gasto sea el que sea) agradeceria que los expusiese para poder ir haciendome una idea del dinero que voy a tener que prepara y que no nos pille de improviso o sin recursos.

Espero que esto nos ayude a todos para hacer calculos y poder tener claro si nos es necesario o no ampliar la hipoteca lo cual de ser asi y segun me han dicho es conveniente hacerlo a la vez que se firma para intentar evitar determinados gastos.
 
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Misi2006
24/10/2006 20:37
Si hoy en donde la vivienda de la comunidad de madrid no me han informado mal, lamente comunicaros que a no ser que seais familia numerosa, no podremos optar a ninguna ayuda, ya que todas las viviendas se pasan de metros. El tope para las familias no numerosas es de 90 metros cuadrados.
 
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mgarciaf
24/10/2006 08:26
Hola, alguien me puede explicar si podemos optar al prestamo convenido del que hablais ó donde puedo ver información sobre ese prestamo???? esto no lo tenían que haber gestionado desde la cooperativa al ser viviendas de protección?????
 
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O
online_on
23/10/2006 23:44
hola, me presento soy un vecino del bloque 1 y aunque no he escrito nunca llevo leyendo el foro bastante tiempo y me he decidido a escribir para comentar un par de cuestiones.

valino dijo:


3º) Supuestamente, el BSCH esta moviendo lo de los prestamos convenidos, pero solo te conceden el 80% del valor de la vivienda y de momento TODOS hemos pagado un 10%. Asi que habria que abonar otro 10% por nuestra cuenta.



creo que estas en un error porque hemos pagado un 20% del valor de la vivienda la historia viene en que tu cuando compras un piso ademas del valor del mismo tienes que pagar un 10% en concepto de iva (7%) y encrituracion y mas gastos (3%)asi que en realidad a la hora de comprar una viviendas tienes que pagar un 110% por ella, lo que hace que nos quede por pagar el 90% pero ese problema quedadia solucionado por la nueva calificacion de la vivienda que a pasado de ser vpt a vppl lo que a supuesto una revalorizacion cercana a ese 10% que nos faltava, aunque corrigeme si me equivoco.

el otro tema es el prestamo convenido creo que eso es el principal punto que se deberia aclarar con la promotora porque es una ocasion que no se puede escapar el tener una hipoteca a un interes fijo de 3´14 cuando el bsch nos quiere endosar una hipoteca 3´80+0´70=4´50 lo que a mi particularmente me supone 150 euros mas al mes y con el euribor subiendo....

saludos.
 
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M
Misi2006
23/10/2006 21:19
Con lo del regalo estas de broma verdad juane?
Estos no regalan ni la hora. Y lo que estoy deacuerdo con tigo es que parece mentira que trabajando entre bancos no tengan ni idea de nada, o eso nos hacen creer a nosotros, pero claro si tenemos en cuenta que cuando nosotros fuimos a elegir nuestro piso una de ellas pretendia que entrasemos a la vivienda por una ventana, pues no tenia ni idea de leer un simple plano, pues ya me espero cualquier cosa, menos que sean capacer de negociar una hipoteca mejor por mi. Y lo unico que me molesta es que no me den todos los datos para poder ser yo el que me pelee por mi futuro.
 
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C
Comerc
23/10/2006 20:34
Buenas....

Yo el regalo si se puede prefiero que sea para Papa Noel , así lo disfruto todas las Navidades .

ciao
 
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J
juane
23/10/2006 20:06
valino dijo:

Hola,

Despues de hablar con el BSCH, Londres Sur, 5 entidades bancarias, Ministerio de la vivienda, Comunidad de Madrid, Etc, etc. he llegado a la siguiente conclusión que paso a exponeros.

1º) Tranquilos, que la sangre no llegue al rio. De momento, el tema de la entrega de viviendas parece ser que se va a retrasar un poquito, de tres a cuatro meses (No es oficial, no vayas a londres sur todos de golpe a soltarlo).
2º) Los de Londres Sur también leen en este foro. Cuidadito .......
....


Los de londres sur se están portando muy bien con nosotros y ya vereis como nos bajan la hipoteca a 0.4 solo lo hacen para despues darnos la sorpresa, ademas no os habeis fijado que los del Santander y londres sur nos van a dar un pedazo de regalo para Reyes confiad en esas chicas que son tan simpaticas y no las estreseis con las cosas de bancos que ellas no tienen porque saber nada de eso Valino no seas desconfiado que ellas no tienen porque leer esto, si no nos aclararian las cosas antes de llamarlas.
Por cierto ¿sabeis algo de los portales?
 
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J
joysan
22/10/2006 14:23
Buenas!!
Sobre la penalizacion....creo que no, porque en el contrato creo que pone algo asi como que la entrega podria retrasarse hasta el 2008.
No creo que sea tanto tiempo, pero supongo que ellos se ponen un colchon amplio precisamente para no ser penalizados ni nada....pero vamos que no se....
Chao
 
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V
Valino
22/10/2006 11:54
Pues, por lo menos hasta marzo. Pero son especulaciones. Legalmente no creo que los penalicen, poque a casi todos les pasa lo mismo. Siempre se podran escudar en que ellos han acabado la obra, que los temas burocraticos no los pueden controlar.
Pero son hipotesis.
 
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C
Comerc
20/10/2006 20:59
Valino , totalmente de acuerdo contigo .

Es seguro que las entregan tarde ?
Cuando dices de 4 a 5 meses , a que més de entrega te refieres ??
Y en tal caso , tendría Londressur algún tipo de penalización ??
 
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V
Valino
20/10/2006 19:55
Hola,

Despues de hablar con el BSCH, Londres Sur, 5 entidades bancarias, Ministerio de la vivienda, Comunidad de Madrid, Etc, etc. he llegado a la siguiente conclusión que paso a exponeros.

1º) Tranquilos, que la sangre no llegue al rio. De momento, el tema de la entrega de viviendas parece ser que se va a retrasar un poquito, de tres a cuatro meses (No es oficial, no vayas a londres sur todos de golpe a soltarlo).
2º) Los de Londres Sur también leen en este foro. Cuidadito haber con lo que se larga.
3º) Supuestamente, el BSCH esta moviendo lo de los prestamos convenidos, pero solo te conceden el 80% del valor de la vivienda y de momento TODOS hemos pagado un 10%. Asi que habria que abonar otro 10% por nuestra cuenta.
4º) BSCH, nos ofrecera unas condiciones individualizadas segun sea nuestro nivel, a mas plebeyo menos ventajas seguro.
Por otro lado, lo de la subrogación no queda muy claro y segun direntes leyes que nos amparán no tenemos porque acojernos. Pero todo esto esta por ver.
5º) Efectivamente, lo de las prisas por la documentación es para ir preparando el papeleo, que se tarda más que en contruir las casas, ya sabeis.
6º) Por el tema de las ayudas no os preocupeis porque teneis seis meses despues de la calificación definitiva (hipoteca subsidiada) para solicitarla. La calificación provisional es de octubre de 2005 y la definitiva la harán para este invierno.

Bueno, que no me enrollo más. No creo que haya ningún problema, ni motivos de dramatizar en este tema. Para firmar hay que leer primero y preguntar, asi que paciencia.
Para mi lo peor es que tardarán en entregarnos la casa y lo mejor es que tendremos tiempo de ahorrar.
Por otro lado, no creo que haya motivos para asustarse a estas alturas si lo más complicado esta echo ya.
A mi me parece que de momento están cumpliendo y visto lo que hay por ahi, yo estoy contento.

Acerca de las puertas que se comentaba el otro dia, no es la primera vez que veo que no se ponen. Pero se puede hablar tranquilamente y negociar.

Saludos
 
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C
Comerc
20/10/2006 19:13
Hola a todos .

Esta semana he estado de bancos , supongo como todos .
Cuando empezé a mirar hipotecas , tenía la idea de que la del BSCH era muy mala ( BUF , un 0,70 ), y hoy he cambiado de parecer.
También es verdad que depende de lo que uno quiera .
Al final se trata de un simple ejercicio ( Hipoteca de 164.000 € ):
Hay que trabajar con 2 escenarios :

A) Que pasaría si me subrogo al BSCH : Bueno , A parte del famoso diferencial ( Euribor + 0,70% ), que marca la cuota a pagar (851 €), tienes que correr con unos gastos de escritura que denominan PROVISIONES ( Notaria + Impuesto +Registro + Gestoría ) y que se encuadran en 2 grupos : 1- Compra Venta ( 3100 €) y 2- Prestamo Hipotecario ( 4700 €).
Pués bién los de compra venta ya están abonados por el promotor cuando negoció la hipoteca .

B) Si no me subrogo , a parte de conseguir un diferencial inferior ( Euribor + 0,33 =780 € ), tengo que hacerme con los gastos de PROVISIONES ( Los 2 )Alrededor de 7000 € , más el 1% de Cancelación de la Hipoteca ( 1600 € ).

Al final si te vas a otro banco , tienes que abonar los 1600 € de cancelación + los 3000 € de escritura de compra venta ,es decir , 4600 € . Pués bién en mi caso , que voy justo de dinero , si yo con el BSCH pago 851 y con ING 780 sale una diferencia de 71 € :Sabeís los meses que yo tendría que pagar cuota a ING para amortizar ese dinero que me ahorro con el BSCH :30 años x 12 = 360 meses. 4600 € /71 =64 meses = 5 años .

En mi opinión , y que nadie piense que barro al BSCH porque quiero ayudar , prefiero no desembolsar dinero y en un futuro llevarmela a otro banco , por ejemplo dentro de 5 años .

Yo mi ejemplo , abogo por subrogarme porque no me apetece gastar más dinero a dia de hoy , ahora si tuviera dinero seguramente me fuera a otro banco .

Espero haberos ayudado algo , aunque supongo que todos estareís al día

 
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J
joysan
20/10/2006 18:00
Hola buenas!!!
Yo tengo una pregunta, a ver si Byv o alguien lo sabe.
Yo tengo un tio que es banquero y me ha dicho que si en otro banco nos ofrecen mejores condiciones, es decir nos hacen una oferta, y el santander no nos la mejora....nos podemos marchar sin pagar nada al santander....aunque si habria que pagar ciertos gastos de gestoria y demas, pero 0 patatero al santander....sabeis algo de esto???
 
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B
byv
20/10/2006 16:57
Hola de nuevo. No es que tengamos que solucionar lo de la hipoteca en 7 días, yo imagino que nos habrán pedido esa documentación para ir adelantando trabajo, abriendo expedientes y esas cosas.
Lo que sí hay que hacer ya es mirar las condiciones de otros bancos y encontrar la mejor opción, para que (el que decida subrogarse al Santader), el día siguiente a la firma te lo puedas llevar a tu nuevo banco.

sgg ,No es que nos ahorremos 7000 euros subrogándonos al santander sino que haber si me explico, el promotor ha pedido una hipoteca al santander para hacer todo el monto de la obra, y nosotros es como si tuvieramos una parte cada uno de esa deuda. Al aperturar una hipoteca tienes que pagar unos gastos grandes y eso ya está pagado (por el promotor), con lo cual si no te subrogas a esa hipoteca que digamos ya está en marcha y te vas de nuevas a otra entidad, tienes los gastos de apertura de una hipoteca, te tienen que tasar la casa.....es decir muchos gastos, tantos como 7.000.-.

mgarciaf, el impuesto de AJD ya lo he metido en lo que comenté de la provisión de fondos, normalmente de eso se encarga la gestoría con la que trabaje en este caso el santander.De todas formar tengo que mirar el caso de las cooperativas por si hay alguna variación y es más importe pero creo que no.Ya os diré algo. Y por lo del tiempo no te agobies, como dicen no se espera que se firme hasta enero, así que todavía hay tiempo, lo que hay que entregar al Santander es mero trámite y opcional, si quieres lo entregas y sino, te tienen que llamar del Santander igual, así que también lo podremos entregar en ese momento.Ah! y no es que el santander haya negociado la hipoteca para que si no nos subrogamos nos cueste 7.000.-, eso es así en todas partes, son los maravillosos bancos.

sgg, las condiciones del santander no son las peores porque creeme que las hay peores, pero teniendo en cuenta que ing te ofrece euribor más 0.33, si a nosotros nos dan euribor más 0.70, como ves hay una gran diferencia. En definitiva este diferencial es lo importante a la hora de buscar una entidad nueva, cuanto más bajo sea y menos condiciones te pongan para llegar a ese diferencial mejor,porque es de lo que va a depender la cuota que te va a quedar al mes durante muuuuuuucho tiempo.
 
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mgarciaf
20/10/2006 10:12
Hola sgg, para solucionar el tema de la hipoteca lo tienes que empezar a mover ya, y londressur nos ha dado el cómodo plazo de 7 días, porque aunque es cierto que yo no me comprometo con el santander hasta que no firme, tambien es cierto que no tengo porque darle mi documentación si no me interesa. Y no nos han dado mucho tiempo para saber si nos interesa mas o menos que otros bancos. Por otro lado, teniendo en cuenta que en otros bancos te ofrecen hipotecas sin comisiones y con euribor 0,39, creo que la nuestra esta bastante mal negociada y lo que es mas, lo han hecho de tal forma que si no te quedas con ellos te cuesta unos 7.000 euros (que todavía no se si eso es muy legal que se diga)

Bueno espero haberte aclarado algo.

 
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J
juane
20/10/2006 10:10
sgg no es que nos ahorremos 7000euros subrogandonos al Santander, sino que si nos queremos cambiar de banco tendremos que abonar una cantidad al santander y otra mayor al banco para hacernos la hipoteca con ellos de alli vienen los 7000 euros.
En el Santander como la hipoteca ya está realizada pues no tiene gastos, excepto el 0.25 que me imagino que no nos cobraran
 
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S
sgg
20/10/2006 09:59
Perdón y otra cosa:
Cómo es posible que nos ahorremos 7000 euros subrrogándonos a Santander, con esas condiciones, me lo puedes explicar byv por favor? Te lo agradecería mucho
 
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S
sgg
20/10/2006 09:55
Yo estoy un poco confuso. Vamos a ver:
-¿´Cómo que tenemos 7 días para solucionar lo de la hipoteca?Eso no es así, eso llegará en el momento de entrega de llaves en Enero, no?
-Las condiciones de Santander son buenas o malas?, porque para unos son buenas y para otros son malas.
 
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mgarciaf
20/10/2006 08:29
Hola byv, gracias por la información te has explicado perfectamente.... por cierto que lo del 0,25% de subrogación es un robo.

Ha estos gastos habría que añadir el impuesto de AJD???? Sabes algo porque creo que es bastante importe....

Yo de todas formas creo que deberíamos hacer una reunión porque no es normal la forma de hacer las cosas. No pueden avisar con 7 días laborales de antelación y esperar que podamos buscar alguna alternativa. Esto que es para que firmemos y no hagamos mucho ruido... es un poco sospechoso.

Saludos,
 
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