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Subrogación Hipoteca

Actualizado 28/10/2005
947 lecturas acumuladas
7  mensajes
Autor
Tema
Fecha
Avatar mne
ene.-2005
108 mens.
Usuario Habitual
  mne
26/10/2005 12:22
Este tema ya se ha comentado anteriormente...
Alguien de la primera fase ha comentado ya con Tecnohabitat la posibilidad de no subrogarse con Cajamar y de que ellos tienen que correr con los gastos de cancelación?? y cual es el procedimiento para la firma de escrituras, hay que ponerse de acuerdo primero con ellos y con nuestro banco??
Una ayudita please...
sep.-2005
22 mens.
Usuario Ocasional
  thk3
26/10/2005 16:11
En primer lugar señalarte que la cláusula por la que se obliga a subrogarse a la hipoteca del promotor es considerada nula por abusiva, pero la razón te la tiene que dar un juez en que de no llegar a un acuerdo, con lo largo y costoso que es eso. Todo depende de hasta donde quieras llegar.

Que beneficios tiene subrogarse
Lo normal es que la cancelación de la hipoteca y siempre hablamos del capital pendiente por entregar a la constructora corra por cuenta del vendedor, pero ¿Qué has firmado al meterte en la casa?, ¿no habrás firmado que tu pagas el 1% de dicha cancelación?, esa información esta en el contrato que la constructora hace con la entidad emisora del préstamo, donde en primer titular la comisión es 0 y para el segundo “osea tú sea el 1%”. Pero seguro que el contrato que firmaste en la oficina de Valdemoro, lo pone. ¿Cambiarme no cambiarme?, hay que echar muchos números, si te subrogas te sale gratis los gastos de estudio y de peritación “Tasación de la casa” que suele rondar entre los 200-300€, concretamente para mi casa “la que ya he vendido” los gastos han sido de 260€ .
En la subrogación pagarías de notaria y registro casi la mitad que por un préstamo nuevo, que para una hipoteca de 60101€ osea los 10 millones de pts de antes, puede ser de notaría 304€ y de registro unos 120€


¿Qué opciones quedan? ¿Cambiar? O Negociar.
Negociar con Cajamar, utilizando a tu favor la feroz competencia que existe ahora en le mercado sobre el tema de las hipotecas, amenazando con irte a otro banco, eso si, con verdades que entre ellos se conocen. Que vas a domiciliar la nomina, que abres un fondo de pensión, que vas ha pedir 8 mil visas etc. Todo por conseguir el mejor interés.

Cuando habla de subrogación se refiere a que te quedas con el préstamo que firmo en su día el promotor y en las condiciones que el mismo pacto. Luego existe la subrogación entre entidades de crédito, con lo cual otro banco que mejore las condiciones se queda en la posición del primer banco, pero esto supone unos gastos y lo tendrás que hacer cuando ya sea tuyo.
Precisamente la cláusula te la han puesto para no tener que hacer frente a ninguna comisión ni otros gastos que supone la cancelación (como notaria y registro), ellos quieren que te quedes con el préstamo para no pagar nada, y cuando sea tuyo haces lo que quieras, subrogas otro banco en el lugar del primero o lo cancelas y haces uno nuevo, pero el préstamo ya es tuyo y eres tu el que paga las comisiones y las escrituras que sean.
Intenta presionar para que te dejen irte a otro banco, incluso insinuando que puedes llegar hasta los tribunales (donde creo que lo ganarías sin problemas), pero siempre teniendo en cuenta hasta donde estas dispuesto a llegar “repito por si acaso”.

De todas formas si te subrogas y te quieres cambiar la nueva entidad tendrá que realizar una oferta vinculante pero sentencia emitida en marzo de 2004, índica que las entidades financieras podrán conservar a los clientes que quieran trasladar hipoteca a otro banco o caja de ahorros si iguala la oferta de su competidor.

Resumo.
Todo depende de la cantidad de dinero que quieras en préstamo, a más cantidad en dinero y años las comisiones se cargan y es necesario que el tipo de interés sea menor. Por ejemplo si cajamar te deja euribor + 1,2 y otra entidad te deja euribor + 0,7 con un montante de 80.000 € a 25 años, seguro que te compensa cambiarte, todo depende de otras ventas de productos financieros que te pueda hacer el banco, ventajas por domiciliación de nomina etc. Pero si el diferencial no pasa de 0,2 ó 0,4 puntos, no suele merecer la pena. Repito, todo es echar números.


Para ayudaros voy a mandar un fichero de Excel a descargas, con una tabla de gastos de constitución de hipoteca nueva y otra hoja con un simulador donde puedes meter el dinero que quieres hipotecar, años que quieres, interés etc, y podrás ver el acumulado de intereses etc. Etc. espero que os pueda ayudar.

Esta es la información de la que dispongo y un curso de 2 días de negociación eficaz, espero que me sirva para algo.

No soy un experto y espero no ser criticado por poner tantos datos, tampoco ser criticado por no ser datos exactos, ya que eso depende de la cantidad de dinero que cada uno quiera hipotecar y de las circunstancias de cada uno.

Espero que os ayude.

Ah, hay por hay alguno que trabaje en un banco?
mar.-2005
206 mens.
Usuario Habitual
26/10/2005 18:01
¿Pero quien corre con los gastos de cancelación? yo o Tecnohabitat. Aunque me huelo la respuesta. Que todo son hachazos.
Avatar mne
ene.-2005
108 mens.
Usuario Habitual
  mne
26/10/2005 19:17
Tengo entendido que no tengo porqué subrogarme y tampoco cancelar la hipoteca suscrita por Tecnohabitat. Trato de confirmarlo con alguien que ya haya hablado con ellos, si es que está en mi caso. Siempre partiendo de la base de que yo ya tengo otra oferta mejor y más rentable.

thk3 a que te refieres con negociación eficaz? Qué es lo que has conseguido?
mar.-2004
8 mens.
Usuario Circunstancial
27/10/2005 08:04
Buenas,
yo tengo estoy muy estudiado y al final decidí que lo mejor es subrogarse, os explico:
- Al subrogarnos con Cajamar, los gastos de gestión y notaria son aproximadamente 5000€ y los gastos de subrogación 0.25% los tenemos que pagar nosotros (pero es una cifra "despreciable" sobre los 5.000€)
- Si no queremos esta hipoteca porque tenemos otra con mejores condiciones independientemente de quien page la cancelación, los gastos de notaria que nos supondría en la nueva entidad por la apertura de un nuevo préstamo hipotecario es aprox del doble 10.000€.
- Llegados a este punto vemos que la diferencia es muy grande, pero puedes decir, joder, es que la nueva entidad me ofrece condiciones extraordinarias y me merece la pena esa desembolso, bien, pues la opción mejor es subrogarse a Cajamar y al mes siguiente (o cuando sea) hacer un cambio de entidad en el préstamo ya a nuestro nombre, esto genera unos gastos de gestión y notario de aprox 2.000€, por lo que los gastos totales serían de 7.000€ en vez de los 10.000€, te ahorras medio kilito y el resultado final es el mismo.
Que conste que yo no trabajo en nada de esto y que esta información la he conseguido a través de muchas consultas en bancos y ha gente que ha realizado las dos operaciones, por lo que para mi está bastante claro.
Si alguien cree que no estoy suficientemente iluminado que me encienda la luz.
Saludos.
mar.-2005
206 mens.
Usuario Habitual
27/10/2005 14:13
Si quitamos los gastos de cancelación de hipoteca, veo cifras muy diferentes entre lo que dice thk3 y lo que dice kubiak.
Esto sigue sin resolver, ¿quien paga los gastos de cancelación?

¿En descargas no veo el fichero de Excel? andesta!!? ;)
nov.-2004
69 mens.
Usuario Habitual
28/10/2005 21:47
Yo estuve en esta misma situación hace 2 años. Al final hice cuentas y no me subrogué ya que en mi caso lo amortizaba en 5 años, claro que al final he palmado pasta porque he comprado otra vivienda. La diferencia se puede ver claramente en cualquier simulador de gastos (http://www.ingdirect.es/html/estructura.asp?seccion=5&subseccion=1&opcion1=0). En caso de subrogarte te ahorras los gastos de constitucion de la hipoteca, que son 4200 euros aprox (segun el anterior simulador). Solo tienes que ver en cuanto tiempo amortizas esa cantidad, depende de lo que nos ofrezca cajamar...

En cuanto a los gastos, tuve que pagar los gastos de cancelación registral, al banco no tienes que pagar nada. Son de 600 a 900 euros aprox. que hay que sumar a los 4200 euros anteriores.

Mas o menos es lo que ha comentado kubiak.

sep.-2008
809 mens.
Administrador
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