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Subrogación

Actualizado 20/06/2005
1356 lecturas acumuladas
30  mensajes12Siguiente >
Autor
Tema
Fecha
Avatar fyc
feb.-2004
35 mens.
Usuario Ocasional
  fyc
09/08/2004 19:04
Hola a tod@s

sabeis si estamos obligados a subrogarnos con caja españa?
si no lo hacemos, quién tendría que pagar los gastos de cancelación geprolar o nosotros?
Saludos.
feb.-2004
75 mens.
Usuario Habitual
09/08/2004 20:47
Hola, respecto a tu pregunta yo creo que si, y si no lo hacemos tenemos una penalización de 1%, asi que lo más seguro que tengamos que aguantarnos con caja españa, porque lo que te vas ahorrar por un lado lo vas a soltar por el otro.

Un saludo
Avatar MYS
ene.-2004
23 mens.
Usuario Ocasional
  MYS
09/08/2004 22:17
Buenas noches a todos.

No estamos obligados a subrogarnos con la hipoteca de la promotora. Puedes buscar la entidad que quieras y contratar la hipoteca que te guste. Los gastos de cancelación de la hipoteca los paga Geprolar ya que tiene obligación de ello.
El problema puede venir cuando quieras contratar una nueva hipoteca, pq puedes tener gastos de estudio o de apertura, pero aún así es posible q te salga mejor que la de Caja España.

Saludos.
Avatar fyc
feb.-2004
35 mens.
Usuario Ocasional
  fyc
10/08/2004 16:29
Hola, he estado buscando en internet información sobre el tema y esto es lo que he encontrado:

• Subrogación en la hipoteca de constructor
Si está a punto de comprarse una vivienda, le conviene saber que, de acuerdo con la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la Contratación, la práctica, frecuente en la compraventa de pisos nuevos, de imponer al comprador la subrogación en el préstamo hipotecario que tiene concedido el promotor para la construcción de viviendas, es abusiva. La definición de ´condiciones generales abusivas´ figura en la Ley 26/84, de 19 de julio, General Para la Defensa de Consumidores y Usuarios. Son también abusivas las cláusulas del contrato de compraventa que impongan el pago de los gastos de cancelación del préstamo, tanto si se quiere pagar al contado como si se opta por la contratación, con otra entidad financiera. Existe jurisprudencia reciente que confirma esta afirmación.


Está claro que no nos pueden obligar aunque seguro que lo intentarán.
También he visto varias hipotecas en internet que parece que están muy bien, además no cobran comisión de apertura.

Saludos.
Avatar fyc
feb.-2004
35 mens.
Usuario Ocasional
  fyc
10/08/2004 16:49
ah! se me ha olvidado poner una dirección que tiene información muy útil sobre el proceso de compra, hipoteca etc.

http://www.tucasa.jccm.es
abr.-2005
25 mens.
Usuario Ocasional
26/04/2005 16:58
La principal baza que tienen los bancos para que la gente se subrogue es que la hipoteca debe liquidar impuestos y si coges la del constructor ya los pago el constructor, y ademas te ahorras la tasacion.
Ejemplo:
- Una tasacion de una vivienda cuyo valor es de - 300.000 Euros cuesta unos 240 Euros.
- Los impuestos son el 1% del valor de subasta esto es (180% de lo que solicitas de hipoteca), si son 180.000 Euros, de impuestos pagas : 3240 Euros
- Tb. hay que tener en cuenta que la escritura es mas barata: otros 200 Euros.
--- total ahorro: 3680 Euros.

Cada uno que haga sus cuentas.
abr.-2005
25 mens.
Usuario Ocasional
26/04/2005 22:08
Hola yo trabajo en una entidad financiera. Sepas que no estas obligado para nada, aunque lo tengas firmado y requetefirmado (es una clausula abusiva y no tiene efecto). La constructora es la que tiene que correr con todos los gastos.
Otra cosa es que te interese la subrogación porque te ahorras mucho dinero sobre todo de impuestos porq ya los pago el constructor al realizar la hipoteca. Si tienes alguna duda y te puedo ayudar (ya que no lo se todo) ya sabes...
Avatar fyc
feb.-2004
35 mens.
Usuario Ocasional
  fyc
27/04/2005 01:20
Hola Nacho y bienvenido al foro. A ver si entre todos nos podemos ayudar.
Sabemos que no estamos obligados a pagar los gastos de cancelación, pero no como tenemos que actuar exactamente.
He leído en otros mensajes que no firmaron las escrituras, pero es que a nosotros no nos queda otra porque tenemos que irnos a vivir inmediatamente allí (ya que hemos vendido nuestro actual piso) y no podemos retrasar la firma. Tampoco sé si una vez firmadas las ecrituras se puede denunciar para que te devuelvan el dinero que te han obligado a pagar. Me imagino que habrá que dejar constancia de alguna manera, cuando firmas, de que no estás conforme con pagar esos gastos, pero que firmas porque necesitas la vivienda.
Cuando fuimos a Caja España nos dijeron que teniamos que aceptar la hipoteca tal y como está, si posteriormente queríamos cambiar algo (ya fuera plazo, cantidad, condiciones, etc.) teníamos que hacer una novación, con una comisión del 1%, por eso pensamos hacerlo directamente con otro banco, ya que a pesar de los gastos iniciales, creemos que a largo plazo nos compensa. No sé como lo verás tú que trabajas en esto, a lo mejor nos puedes
ayudar a aclararnos un poco.
¿Sabes con cuánto tiempo hay que avisar de que no te vas a subrogar? supongo que habrá que hacerlo con un burofax como tu comentas.
Gracias y saludos.
abr.-2005
9 mens.
Usuario Circunstancial
  sillu
27/04/2005 16:30
Efectivamente la clausula es abusiva, yo firme ayer, pero os cuento mi experiencia. Los chalets tienen hipoteca con ibercaja. A mi no me gustaba, por lo que busqué otra, cerramos fecha de firma, a la hora de hablar con ellos, geprolar, para tema de cheques, me dicen que en la provisión de fondos los gastos de cancelación registral de la hipoteca lo tengo que pagar yo. Les digo que no estoy de acuerdo y de muy malas maneras me dicen que es política de la empresa, llegamos a la firma, no firmamos ya que no estabamos de acuerdo. Conclusión la claúsula es abusiva pero meterte en juicios va a costarte más dinero y estamos hablando de 600 a 700 €. Yo os recomiendo, yo lo hice, es mandarles un burofax con fecha de contestación en la que ellos se hagan cargo de esos gastos desde el principio y si no contestan iros a la OCU. Nosotros por no hacer esto y no informarnos bien hemos tenido que provisionar 1200 euros que luego nos devolveran unos 600. Aún así, nuestra hipoteca nos sale mejor que las de Ibercaja
abr.-2005
25 mens.
Usuario Ocasional
27/04/2005 16:37
El problema que teneis es el tiempo, ya que necesitais la vivienda y ellos lo saben.
Montar una operación nueva (hipoteca) lleva unos tramtes aproximados de 2-3 semanas ya que requiere un estudio previo de tasación (es la clave de la operacion), cuanto necesitas, a cuanto tiempo. Si lo que necesitas esta dentro del importe de la tasación no suele haber problemas. Mi tasacion me costo 360 Euros y me tasaron el chalet en 320.000 Eu.
Por otra parte ten en cuenta que cuando vas a la notaria vas a firmar 2 escrituras:
- Escritura de compraventa.- De la que vas a pagar notario, Actos Jurid. Documentados (1%del valor de compra declarado) y registro.

- Escritura de hipoteca o subrogación: Según lo que tu veas, la diferencia es que la de subrogación es más barata en notaria y no paga impuestos (actos juridicos documentados 1% del 1.8ximporte de hipoteca). Si amplias la hipoteca a la que te subrogas pagas impuestos por el importe ampliado.

------ Otro tema, un banco es un negocio y esta para ganar dinero, por tanto, vayas donde vayas te van a exigir: nominas, seguros, tarjetas,....
Eso es lo que tu tienes que negociar a cambio de todo eso que te den buenas condiciones, el tema es complejo y no es para hablarlo por mensajes.
Yo te puedo aclarar preguntas concretas pero no puedo hablar de los muchos recobecos que hay.
DETALLE IMPORTANTE: No fiarse del tipo de interes solamente Ej. euribor+0.60 , Preguntar si hay banda mínima porque si la hay y es por ej. del 4% quiere decir que Eu. + 0.60 = 2.95 , pero como el minimo es 4, te aplican el 4.

En lo que respecta a plazos de avisar no existen, ten en cuenta que con que tu les digas que no quieres esa hipoteca, es suficiente, pero en el momento de la firma tienes que llevar ya la tuya.
Se de gente que les aviso de que no la queria y el problema surgio el dia de la firma con los gastos de cancelacion de la hipoteca de Geprolar.
Le dijeron al notario que levantase acta de lo que ocurrio ese dia y simplemente no firmaron.
Geprolar ya les llamo para decir que pagaba ella esos gastos.
No se si esto te aclara algo. Si necesitas mas cosas me lo dices.
Avatar fyc
feb.-2004
35 mens.
Usuario Ocasional
  fyc
28/04/2005 00:25
Gracias, ya tenemos las cosas un poco más claras, ahora es cuestión de echar cuentas y ver que nos conviene más.
Sillu, ¿como funciona lo del burofax con fecha de contestación? es que no lo he entendido bien, ¿si no te contestan es que no piensan hacerse cargo de los gastos?
abr.-2005
9 mens.
Usuario Circunstancial
  sillu
28/04/2005 13:14
Hola de nuevo. Efectivamente tiempo para avisar que no te subrogas no tienes, al único que le tienes que decir que no es a los de Ibercaja o Caja España (dependiendo Piso o chalet). Las personas que yo conozco de la promoción que tenían ese papel de Geprolar en el que les reconocía que se hacian cargo de los gastos, a día de hoy todavía no han podido firmar ya que se están negando en rotundo a modificar las escrituras !! unos sinverguenzas !!. En el burofax simplemente les das un plazo de contestación, algo como "si en el plazo de X días no contestan doy por hecho el patatín, patatán". Un saludo
abr.-2005
25 mens.
Usuario Ocasional
28/04/2005 21:57
Si tras todos estos jaleos no os queda otra solución que firmar la subrogación (por lo que sea) yo os aconsejo que el día de la firma le digais al notario que ya que teneis que firmar que conste en un acta (vale 4 duros) que lo haceis presionados por la empresa, la premura de tiempo y que os reservais el derecho de tomar las medidas legales que considereis oportunas.
El notario es un fedatario publico, " en teoría independiente" y que sabe perfectamente que eso es ILEGAL, PERO INTENTARA NO MOJARSE (POR SI A EL LE SALPICA) ya que procurará no ponerse en contra de la empresa que es la que le lleva el negocio, y ya dice el refran de No muerdas la mano que te da de comer.
Por si no lo sabeis la ley obliga al NOTARIO a poner a disposición del cliente (para su atenta lectura y aclaración, de forma totalmente gratuita) las escrituras a firmar 3 DIAS ANTES de su firma, para ello solo hay que concertar cita.
Por cierto esta bien lo del Buro-fax, cuesta unos 20 Euros y se realiza en correos. Tambien puedes acercarte a la caseta de obra o a la oficina de Geprolar en Madrid y cubrir una hoja de reclamaciones (es obligatorio que las tengan), esto y toda la documentación que tengas lo llevas a la Omic de Azuqueca (se portan muy bien y ya saben de que va el tema) Y NO CUESTA NADA, se inicia un expediente administrativo y es de oficio. En cuento se junten varios expedientes las sanciones mínimas a la empresa van desde los 3000 Euros en adelante, hasta el cierre de la misma. Guardar las factura de todos los gastos y trastornos que se os originen, de reclamar se reclama hasta el más mínimo gasto. La cosa va con todo el lote.
Si os puedo ayudar en algo más ya me direis. Suerte.
abr.-2005
31 mens.
Usuario Ocasional
  Dunky
28/04/2005 23:40
Buenas.

Nosotros no hemos firmado y somos parte de los que estamos esperando que Geprolar nos responda. El día de la firma el promotor debe provisionar los gastos de cancelación registral para la hipoteca de Ibercaja. Esta provision debe hacerse a la gestoría del banco, para que pueda asegurarse la cancelación registral. De momento Geprolar no quiere provisionar con la gestoría del banco, lo que no permite que se realice la firma.

Por ley la casa debe estar libre de cargas económicas y registrales el día de la firma.
abr.-2005
128 mens.
Usuario Habitual
29/04/2005 08:46
Hola convecinos.
He estado leyendo todos los mensajes que hay con respecto a esto de la subrogación de la hipoteca y lo que me estoy planteando es si realmente vale la pena cambiar de banco. Yo todavía no he echado números porque soy de los pisos y tengo un poquito más de tiempo, pero de verdad te ahorras tanto contratando la hipoteca en otro banco?
Ya sé que Caja España después de los 6 primeros meses te pone euribor+0,90 que es una pasada, pero cambiando la nómina y haciendo el seguro obligatorio y tal al final consigues un 0,45 o 0,50 que es lo mismo que te dan otros. Y todo ello sin costar gastos de tasación, de trámites, los impuestos del crédito, la solicitud de días libres en el trabajo para poder tramitar toda la documentación...

No estoy diciendo que haya callarse y aguantarse porque los abusos hay que cortarlos, pero sí me gustaría que los que estais en ello nos dijeseis si realmente vale la pena todo esto o al final la diferencia va a ser mínima.

Muchas gracias.
Salud.
sep.-2008
808 mens.
Administrador

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