LA REALIDAD DE LOS AVALES !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
¿Por qué no tiene sentido pedir un aval bancario en la compra de una vivienda?
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Quiero comentar el tema de los avales bancarios por cantidades entregadas a cuenta de un contrato de compra de una vivienda, al margen de que alguno ya sepa como funciona el tema... En cualquier caso, creo que a todos o va a gustar lo que váis a leer...
Se puede ver de todo ; yo conozco casos de gente que ha comprado sobre plano (iban a ver el solar y era eso, un solar) a promotoras que ni si quiera eran propietarias de suelo ni tenían licencias de construcción, argumentando que cuando las concedieran, subirían los precios al público un X %, pero la verdad, esto sí que es una locura, con aval o sin aval.
Normalmente, los avales se piden cuando se compra sobre plano, y no hay nada más que un solar, un proyecto aprobado, licencias de construcción y en el registro de la propiedad se puede constatar la propiedad del suelo por parte de la empresa que promueve.
Los avales garantizan las cantidades entregadas a cuenta de esa compra, y las garantiza el banco, que confía en la promotora, y que normalmente le ha dado un préstamo para construir dicha promoción. En caso de incumplimiento por el promotor, el banco devolvería al cliente esas cantidades y luego el banco ejecutaría al promotor, o solicitándole ese dinero, o ejecutando la hipoteca que grava los pisos en construcción.
Se puede entender que propietarios iniciales de una nueva promoción, lo soliciten, pero cuando en la promoción se constata que la propiedad del suelo es de la promotora, que están todas las licencias en regla, que los proyectos también, y que empieza a haber obra, e incluso que puede que los pisos estén terminados (o casi) y su valor excede con mucho el de las cantidades aportadas, no tiene ningún sentido el solicitar un aval ; sólo genera papeleo, pérdida de tiempo y desconfianza... Y os cuento por qué no tiene sentido, porque tengo información de primera mano y fidedigna ;
En el caso de este residencial, se puede ver lo construido, los pisos casi terminados, etc. El valor de esas construcciones excede con mucho la media de lo aportado por nosotros. La última tasación para los pisos de 2 dormitorios, con garaje y trastero, que fue hecha hace 1 año (OCTUBRE DE 2005) por TABIMED para los bloques 28_1 y 2, es de 241.368,40€ de media (unoa 40 millones de Ptas. sin IVA, porque las tasaciones se hacen sin tener en cuenta impuestos).
Sobre dicha tasación es sobre lo que los bancos conceden préstamos, y eso es lo que da lugar a la hipoteca de cada piso. El proyecto, el piso y el suelo es la garantía del banco.
Pues bien, imaginad los que han comprado al principio, a 25/27 millones IVA incluido (SIN IVA 23,4 millones) ; han tenido en 1 año una revalorización del 70% ; nada menos que 15 millones de Ptas., a los valores de los pisos de hace un año, tasados por una empresa independiente ; hoy puede que estén entre 45/50 millones como poco, lo cuál aumenta dicha revalorización AL 92%, CASI EL DOBLE en 2 añosI!!!
El ritmo de construcción actual es tal que en 25 meses se tiene acabado un bloque. Comprobado con los del 54_1 y 2 ; empezaron en marzo/abril de 2004 y en mayo/junio estaban acabados. Con lo cual, si un comprador ha puesto en 25 meses 3.000€ de entrada más unos 700€ de media al mes (que seguro es menos) x 25 = 20.500€ ; 20.500 / 270.000 supone haber pagado el 7,5% del valor de la casa.
Por eso no tiene sentido pedir un aval, cuando la situación real es esta. Porque la casa es tuya (siempre que cumplas el contrato y te quieras subrogar a la hipoteca o pagues el resto del precio en dinero).
Además, en caso de que la promotora, por ejemplo, desapareciera del mapa (el caso más extremo y que no tiene pinta de que suceda) existen los contratos de compraventa y la hipoteca del banco sobre las casas.
En este caso, cada comprador tenemos los recibos cobrados por el banco (justificante suficiente de las cantidades entregadas a cuenta) y el contrato ; esté como esté la vivienda, hecha en un 5%, en un 50% o al 100%, lo que haría cualquier entidad financieras sería ejecutar la hipoteca matriz al promotor y quedarse con el edificio ; después, se lo ofrecería a cualquier constructora (además de que los bancos no se dedican a construir, suelen tener acciones de constructoras) y aceptaría cualquiera con gusto el terminar la obra, o el terminar de venderlas ; teniendo en cuenta que esa nueva constructora tendría el préstamo ya concedido y firmado (con lo cuál no tendría gastos por ese concepto), las viviendas vendidas ; y no incurriría en otra serie de gastos como son los de gestión del suelo y licencias y, a cambio, recibiría el beneficio íntegro de la venta de la promoción a los clientes finales.
Y en el caso en el que estuvieran acabadas al 100%, el banco mismo podría venderlas, porque pasarían a ser suyas (pero con el contrato que por ley da derecho al cliente a quedarse con esa casa al precio pactado) o hacer lo mismo ; cederlas a una constructora por un precio un poco más bajo que el de venta final, o incluso sólo por el valor de la hipoteca, y la nueva promotora lo vendería.
Es decir, que no tiene sentido pedir ningún aval, salvo que el bloque que en el que se vaya a comprar, no haya nada en la parcela o la constructora sea un chiringo ; pero en este caso, la simple excavación de las parcelas, hecha ya en todas las parcelas del residencial, y el suelo (con la obra de urbanización e infraestructuras que ya tiene) ya vale muchísimo más que lo que se pone de entrada y en pagos aplazados.
Esto lo comento para que este tema de los avales no sea también un elemento de nerviosismo, de dudas, porque bastantes mentiras se están diciendo ya acerca de este residencial (como el tema del agua... que eso es otra historia, y también os comentaré como está el tema realmente, sobre todo para los pesimistas y cizañeros que sólo se dedican a poner peros y dudas, generadas a su vez por un tipo de prensa que, por desgracia en este país, el 90% no contrasta la información).
Creo que todos deberíamos estar tranquilos, porque esto va para adelante, y las casas se entregarán, habrá agua, y muchos nos habremos hecho con un pequeño capital, a modo de primera vivienda, gracias a que invertimos en un proyecto en el que pocos creían, aunque entre ellos estén entidades financieras como el BSCH, la CAM, CAJA DUERO...