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No hay que pagar subrogación

Actualizado 18/01/2006
602 lecturas acumuladas
6  mensajes
Autor
Tema
Fecha
jul.-2005
144 mens.
Usuario Habitual
17/01/2006 13:05
Es un poco largo, pero puede seros útil. Parece que no es legal que cobren ninguna subrogación. Esto está sacado de una página de abogados. No soy experto, pero viene la legislación al respecto.


¿ES OBLIGATORIO SUBROGARME A LA HIPOTECA QUE ME OFRECE EL PROMOTOR?

Normalmente los contratos de compraventa obligan a los compradores de una vivienda a subrogarse en el préstamo hipotecario concertado entre la promotora y el banco, dando como única alternativa la cancelación del préstamo hipotecario, con los consiguientes gastos que conlleva dicha cancelación y que, por supuesto, se suelen trasladar al comprador. Es conveniente saber que no es obligatorio subrogarse en el préstamo del promotor o constructor. Esta cláusula es contraria a derecho, y ello, por los siguientes motivos:

- Por aplicación del artículo 8.2 de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación, “En particular, serán nulas las condiciones generales que sean abusivas, cuando el contrato se haya celebrado con un consumidor, entendiendo por tales en todo caso las definidas en el artículo 10 bis y la disposición adicional primera de la Ley 26/84, de 19 de julio, General Para la Defensa de Consumidores y Usuarios”.

- La disposición adicional primera, número 22, de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios establece que:

“A los efectos previstos en el artículo 10 bis, tendrán el carácter de abusivas al menos las cláusulas o estipulaciones siguientes:La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por Ley imperativa corresponda al profesional. En particular, en la primera venta de viviendas, la estipulación de que el comprador ha de cargar con los gastos de titulación que por su naturaleza correspondan al vendedor (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división o CANCELACIÓN)

- Nuestro Alto Tribunal ha considerado nula de pleno derecho esta cláusula que obliga al comprador a satisfacer los gastos de cancelación de una hipoteca contratada por el promotor.

La cláusula de subrogación, perjudica de forma desproporcionada o no equitativa a los compradores, en cuanto sólo favorece al vendedor, al facilitarse una construcción mucho más económica a costa de los citados, que, por el contrario, ningún beneficio obtienen de la misma, pues han de pagar no sólo el precio de la venta, sino además, la financiación del vendedor y la propia del préstamo para satisfacer dicho precio, soportando así, en la práctica, una doble financiación, cuando la Ley ordena que la correspondiente a la construcción y los gastos de su cancelación corran a cargo del vendedor, conforme lo que establece “in fine” el citado art. 10.”

Esta sentencia afirma que si la hipoteca se contrató como garantía para financiar la construcción, fue el promotor o constructor quien negoció y acordó los términos que se ajustaron mejor a sus intereses ; por tanto, es al vendedor a quien corresponde correr con todos los gastos que se deriven de ella, incluso su cancelación, salvo que al comprador le interese subrogarse y lo haga libremente.



jul.-2005
144 mens.
Usuario Habitual
17/01/2006 13:57
Podéis ver el artículo completo y más información para casas de nueva construccion en

http://www.comprasobreplano.com/preguntas.asp
dic.-2005
23 mens.
Usuario Ocasional
  pyky
17/01/2006 20:42
Hola, Perdonar que me meta en vuestro foro, Somos de Residencial. era para deciros que nosotros no nos hemos Subrogado, si bien es cierto que trabajamos en un Banco, en un principio nos intentaron convencer de que salía mucho más barata la provisión de fondos, pero el Diferencial aplicado al Euribor es mayor que algunos que hay en el mercado, con lo que sale más caro.
dic.-2003
130 mens.
Usuario Habitual
17/01/2006 23:13
Hola PYKY,
Una cosa, cómo lo has hecho? En Ferrovial y la Caixa, siempre según sus palabras, la contestación que nos daban era que por narices teníamos que subrogarnos a la Caixa y que si después queríamos cambiar que lo hiciéramos.
Hablásteis con la promotora? Se lo planteásteis sin más? Les presentásteis la hipoteca concedida en otra entidad?...
Porfa, danos unas pautas a seguir para que no nos mangoneen.

Muchas gracias.
ene.-2004
57 mens.
Usuario Habitual
  JMyCN
18/01/2006 10:37
Hola vecinos.

La cuestión depende de si se trata de una adhesión a la comunidad de propietarios (los comuneros) o de una compraventa de vivienda libre (adquirida a promotora).

En el primero de los casos, la hipoteca ya es de lo comuneros desde que se adhieren a la comunidad de propietarios, por lo que si se cancela, se cancela la propia hipoteca de cada uno a través de la comunidad.

En el segundo de los casos, y para resumir, entraría directamente en juego la legislación comentada por Delicar, es decir, que la hipoteca está concedida al promotor y, por tanto, si no te subrogas, OJO, avisándolo con antelación y fehacientemente antes de adquirir la vivienda en escritura pública, no debes cargar con los gastos de cancelación de esa hipoteca que nunca ha sido tuya. Si no lo quieren hacer por las buenas, lo mejor es solicitarlo por burofax con acuse de recibo y certificación de texto para poder reclamar posteriormente en vía judicial, para contar con la prueba necesaria.

No obstante, y respecto de los comuneros, también sería discutible que deban responder de dichos gastos de caneclación, ya que la Ley de Ordenación de la Edificación equipara a Gestora con Promotora, en función de las funciones "de hecho" que haya realizado durante el proceso de construcción y comercialización, y en el presente caso la realidad es que el Grupo Ferrovial ha actuado indistintamente en una y otra cualidad según su propio interés, lo que daría una posibilidad para que debiera asumir dichos gastos.

Espero haber aclarado algo, y no lo contrario...

Un saludo a todos.


dic.-2005
23 mens.
Usuario Ocasional
  pyky
18/01/2006 20:39
Hola a todos!! La nuestra era una vivienda libre y desde el primer momento dijimos que no nos ibamos a subrogar, de hecho no te pueden obligar a hacerlo.

Respecto a los gastos de cancelación de la hipoteca, en nuestro caso Ferrovial nos ha retendo Eur. 1660 (nos los devuelven en 3-4 meses) por este concepto, si ien es cierto han dejado claro que estos corren pos su cuenta y que cuando la Finca este inscrita en el resgistro sin la sin la carga del hipotecario del promotor nos lo devuelven.

Intenta hacer presión, pq efectivamente te puedes cambiar de hipoteca una vez firmada pero tienes que pagar una Comisión Subrogación Acreedora (es decir, para Cambiarla a otro Banco) del 0.5% sobre capital pendiente y es una pasta.

A nosotros estuvieron intentado convencernos hasta el último día, pero expusimos nuestros argumentos y no les quedaba otra que aceptar.

Saludos
sep.-2008
809 mens.
Administrador
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