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tusesa
24/01/2008 13:02

no se si subrogarme o no

Contratar con la promotora y luego subrogarme para ahorrar en la hipoteca

10.449 lecturas | 49 respuestas
Hola,

Ya he leído varios hilos con este tema, pero no me decido, sigo teniendo algunas dudas. Os agradecería muchísimo que me ayudaseis con mi caso concreto. Os comento:

Tengo 26 años y mi pareja 25.
Hemos comprado hace ya casi 2 años un piso de obra nueva. Precio: 235000. El 20% lo estamos pagando antes de las escrituras, así que me queda para hipotecar: 188000. Las escrituras se harán sobre mayo-junio, pero para el 15 de febrero tengo que decirles si acepto la subrogación o no.

La hipoteca que tiene la constructora es con el BBVA (menuda desgracia la nuestra). El BBVA nos ofrece:
- euribor +0,70 desde el primer mes (mejorable con nóminas, seguro del hogar y tarjetas a 0,55, que es hasta donde estoy dispuesta a llegar).
- Si quiero bajar hasta 0,45 tendría que hacerme seguro de vida y plan de pensiones. Con nuestra edad, de momento, vamos a esperar unos años a hacernos el plan de pensiones y seguro de vida, tengo el del trabajo, que la verdad que es mejor que el que me ofrecen allí.
- Comisión de amortización parcial hasta el 25% del capital pendiente: 0 o 0,5% (me han contado una milonga de que ellos en principio habían establecido 0, pero que desde enero por ley tenía que ser 0.5%. Mi interpretación de la ley es que el máximo es 0,5%, según ellos estoy equivocada…)
- Comisión de amortización por encima del 25% del capital pendiente: 1% == > este dato es el que más me disgusta.

He mirado banca por Internet, ya sabréis mejor que yo lo que ofrece ing, open-bank o uno-e. El problema es que en ese caso, tengo que pagar los gastos de constitución de la nueva hipoteca que según los cálculos de los simuladores de Internet rondan los 4300 €. Además la constructora dice que tengo que pagar la cancelación de la hipoteca (el 1% de 197000 xq según ellos el piso estaba tasado en 247000 y la hipoteca está constituida por 197000 aprox.). En mi contrato de compra-venta pone que tengo que pagar la cancelación registral de la hipoteca, que supongo que no es lo mismo que la cancelación de la hipoteca que ellos tienen constituida con el BBVA.
En resumen, que tengo que pagar 4300 + cancelación registral + 1970, aunque yo creo que debería ser solo 4300 + cancelación registral = espero que no supere los 5000 €

Informaros que además de los gastos de IVA y demás de las escrituras que estimo en 16000, dispongo de algo más de esos 6000 euros para cambiarme de hipoteca, pero que deseaba poder guardarlos para muebles…

Mis opciones creo que son:
- subrogarme con el BBVA a euribor + 0.55 y guardarme los 6000 € para muebles. Tengo intención de hacer amortizaciones parciales casi todos los años por aquello de la deducción fiscal y reducir los años de la hipoteca, así que me tocaría pagar por cada amortización.
- No subrogarme al BBVA, pagar los 5000 o 6000 euros de cancelación de la hipoteca y constitución de la nueva y así tener mejores condiciones en otro banco.
- He leído que aconsejáis a algunos vecinos que se subroguen y luego después de un año, se cambien a otra. Es aquí donde empiezan mis dudas ; en ese caso, no tendría que pagar los 4300 euros de constitución de la nueva hipoteca con ing (por ejemplo)? En mi caso, tendría que pagar unos 1800 euros por cancelación de hipoteca + lo que cueste hacer una nueva supongo (cuánto sería eso?).

Otro dato es que estamos pendientes de conseguir el traslado a nuestra ciudad de origen, que esperamos se de en unos 5 años y entonces vender el piso, cancelar la hipoteca y comprar otro el nuestra nueva ciudad. La intención no es estar en el piso los 25 años de la hipoteca. Esto me hace pensar que quizás lo mejor sea subrogarme y no complicarme mucho la vida el tiempo que esté en el piso.

Muchas gracias por vuestra ayuda. Cualquier dato extra que necesitéis, preguntarme.
 
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Pau A
26/04/2008 12:00
Buenos dias,

Arlac, puedes dirigir tu el dia de escritura (hablalo). Ellos aprueban la operacion, hacen verificaciones etc... y se firma.

Tusesa, no es exclusivo de esta entidad. Lo de tu amiga, quizas tuvieron el detalle de "mover" la fecha de cobro, o el cobro es a mitad de mes (que puede ser, aunque no habitual). Si firmo el 18 y la fecha de cobro es 18, es normal que pagara cuota con interes y capital ; el tema es cuando "descuadra".

V´sss
 
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tusesa
25/04/2008 08:25
Muchas gracias PauA,
les he preguntado, y el dia de pago en mi BBVA es el dia 31 de cada mes, asi que interesa firmar el 29 o 30.
Pero esto es lo habitual en todos los bancos??? O es sólo una práctica habitual del BBVA?

Tengo una amiga que firmó (hará 2 años) una hipoteca con cajamadrid y dice que no pagó el primer mes sólo de intereses. De echo, dice que firmó un dia 18 y ahora le pasan siempre la cuota de la hipoteca los dias 18. Cómo puede ser esto??

Arlac, a nosotros nos dan un poco de flexibilidad para elegir el dia de la firma, pero no mucha, de todos modos,supongo que depenserá de tu promotora del piso.

Muchas gracias,
 
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arlac
24/04/2008 13:21
Buenos Dias a todos.

Perdonad que me meta en el post.
¿Te dejan que elijas tu el día en el cual se firman las escrituras? o te dice el banco cuando puedes hacerlo.
¿Como funciona el tema?
Como Tusesa nos subrogaremos a la hipoteca y algún día tendremos que firmarla.

Un Saludo.
 
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Pau A
23/04/2008 23:31
Buenas noches de nuevo Tusesa,

Si firmas el dia 18, hasta la fecha de pago de cuota (principio de mes) solamente habras pagado interes. Asi pues, ajusta la fecha al dia de pago. Consulta cuando seria la fecha de pago y firma un dia antes.

V´sss
 
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tusesa
23/04/2008 12:07
Hola,

vuelvo a abrir este hilo, porque ya he decidido subrogarme, por lo que ya os había explicado.

Ahora tengo otra duda y me gustaría que me ayudáseis.

He leído alguna vez que es mejor hacer la hipoteca a fin de mes, porque el 1º mes sólo pagas intereses. Es eso verdad??? Cómo funciona???
Ejemplo: si tiene que ir de 1 de cada mes a dia 1 del siguiente, y firmas el 6 de mayo y tu cuota es de 1000 euros, pagas la parte proporcional de mayo (1000*24/30 =
800 eurazos), pero no amortizas nada y ya cuando pagas el 1 de junio comienzas a amortizar???

Ya tenemos la licencia y nos ofrecen firmar el 6 de mayo. Me interesa económicamente retrasarlo un poco más?

Muchas gracias y un saludo,
 
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Pau A
07/02/2008 20:01
Buenas tardes,

¡Pero si hasta teneis la misma cantidad de mensajes!! jeje.

En cuanto a la tasacion, necesitais una valoracion actualizada. Y "ojo" que no ha subido tanto el precio de obra nueva en, precisamente, estos 2 años de "sequia inmobiliaria"... no creo que tengais problema. BBVA tasa con thirsa, solicitadlo ; ademas, deberia ser un gasto general del promotor con la entidad que subroga, negociadlo.

No os pueden pedir que deis contestacion inmediata, quedan muchos meses. A ellos ya les va bien la prisa, a vosotras no tanto por ahora.

Cuanto menos importe solicites a la entidad, los gastos por constitucion de hipoteca bajan (3%), asi que en cifras absolutas tusesa te ahorras 3.000€ aprox y si te subrogas de nuevo pagaras 1.500€ aprox o incluso puedes encontrar una promocion encargandose de los gastos (por no hablar de la mejora en el letra mensual...)

¡Suerte!. V´sss
 
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tusesa
07/02/2008 18:03
Buenas de nuevo,

lo de la tasación de hace dos años, nos lo dijo la del BBVA, pero vete tu a saber... lo cierto es que de ella no nos fiamos mucho...

Vuestra situación es un poco especial, xq tampoco os llega con la tasación que tenía el BBVA (según creo entederte).
Deberíamos pedir a la constructora una prórroga en la decisión, xq hasta mayo o junio no creo que lo entreguen y esto de avisar con tanta antelación, me parece totalmente fuera de lugar

SAlu2
 
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PAREJA96
07/02/2008 17:06
Buenas tardes:
Tusesa, lo que necesitamos es pedir en vez de los 188.000 €, unos 210.000 € para poder soportar todos los gastos (iva,gestoria,notaria....etc) nosotros nos apuntamos a la promocion con 9 meses de retraso, cuando todos llevaban pagando letras durante 9 meses nosotros nos apuntamos, por lo que tenemos que pagar en abril la letra que corresponde al mes de abril + las cuotas de las letras que corresponden a los 9 meses de retraso. Por ese motivo durante todo este tiempo lo que ahorremos es para soportar el gasto super-extra que tenemos en abril, y no para poder soportar los gastos de compra-venta y de hipoteca en el caso que no nos subroguemos.
En cuanto al tema de la tasacion yo pense que el precio que nos pone en la carta estudio5 es la nueva tasacion que han echo para nuestras viviendas a fecha de hoy, no desde hace 2 años.
El resto de bancos tienen la tasacion muy justa como bien tu dices, ese es el "miedo" que tenemos porque con un 80% no nos llega.

Como bien dices tu ! que dilema !...jejeje.
Saludos
 
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tusesa
07/02/2008 15:37
Hola pareja96,

Necesitais más del 80% del precio que pagais a la constructora x el piso? o más del 80% de la tasación que tiene el BBVA de hace 2 años, q algo por encima?
Si no os llega con lo del BBVA, teneis la opción de: en el banco al que querais ir os lo volverána tasar. Ahora las tasaciones dicen que son más justas, pero como el valor del piso es de hace 2 años, no creo que tengais problema en que os salga una tasación algo por encima, pero es un riesgo pagarla y que luego no os llegue...
no se... q dilema!
 
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PAREJA96
07/02/2008 10:18
Hola tusesa!! Claro que estamos en las mismas condiciones pues como que seremos futuras vecinas....jeejeje.
Yo no soy la funcionaria "ojala lo fuera", por el momento estoy trabajando en una empresa privada osea que poco tengo de funcionaria....jejeeje.
Nosotros la verdad que estamos estudiando el caso, porque como necesitamos un poco mas del 80% del valor de tasacion, pues tenemos un poco de problemas a la hora de que en una banca on-line nos lo de, ya sabeis son muy estrictos con el tema de "valor maximo el 80% de la tasacion" a ellos les da igual que pongas un aval nominativo, un piso como aval, o lo que pongas....es por eso por lo que tenemos un poco en duda si nos merece la pena el quedarnos con BBVA o no.Al fin y al cabo las promociones de estos bancos suelen ser para el 80% como maximo de un euribor + 0.33 o euribor + 0.37, pero claro si nos tenemos que ir a otro banco para que nos den un 87% aproximadamente del valor de tasacion, esta promocion de diferencial sube, o te lo meten con un TAE de un 5.40 o mas (con gastos de amortizacion de un seguro, con gastos de un seguro de vida por titular....etc...) En fin que la cosa hay que estudiarla demasiado como para que esta gente nos den unos 15 dias para hacer nuetras cuentas, ir a otros bancos y poder comparar unas condiciones con otras para saber exactamente lo que uno se ahorra o gasta.
Gracias a todos por las ayudas que nos estais dando a traves de este foro.
 
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tusesa
07/02/2008 09:32
Hola de nuevo PauA, muchas gracias x tu ayuda.
PauA, Pareja96 dice estar ´exactamente igual´ que yo, xq es de mi promoción, jeje.
Pareja96, por lo que yo tengo investigado y re-repreguntado en mi caja y el BBVA (hoy acabo de volver a llamar) ; subrogándome ahora al BBVA, para mi hipoteca de 188000 eurillos de nada, me ahorro unos 3000 euros con respecto a subrogarme a cajastur directamente. Sin embargo, si ahora formalizo la hipoteca con el BBVA y luego me cambio (x subrogación) a cajastur, "sólo" me supone gastarme unos 2000 euros de más con respecto a quedarme en el BBVA.
Asi q, en mi caso, la diferencia entre hacerme directamente la hipoteca en cajastur o aceptar la del BBVA y luego, en 1 año por ejemplo, cambiarme a cajastur, me supone un ahorro de 1000 euros en el 2º caso.

El ahorro, creo que consiste en ahorrate ahora los AJD de la hipoteca, en mi caso, rondarán los 3000 euros (pero claro, te supone 2 subrogacíones hipotecarías con sus correspondientes gastos de notaria, registro y gestión, una la tuya a la hipoteca del promotor y otra el cambio del BBVA a otro banco).

Dado que mi intención, a priori, es volver a mi ciudad natal en unos 4-5 años, cuando consigamos los traslados del curro, igual me sale mejor aceptar la del BBVA y ahorrame los 2000 o 3000 euros para muebles y demás y no complicarme más la vida. Pero la verdad, no estoy conforme con el trato del BBVA como para cambiar mis cuentas alli. Vamos, no me decido.
En tu caso, pareja96, creo recordar que eres funcionaria, si tienes intención de quedarte en el piso para siempre, antes o después te conviene cambiar de banco, que 30 eurillos de más todos los meses durante un montón de años es una pasta... (pero, tampoco descartes que el BBVA te ofrezca mejores condiciones, una vez seas clienta, cuando otro banco se meta por medio)

Salu2 a todos!
 
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Pau A
06/02/2008 23:37
Buenas noches,

Voy a decir algo en general: El principal atractivo de una subrogacion en una promocion, es el ahorro de la inmensa mayoria de los gastos de constitucion de hipoteca (alrededor de 3%). Las condiciones "puras y duras" son, en un 99% de las ocasiones, bastante peores que si se constituyera una "nueva hipoteca". Todo el mundo conoce el dato, pero me permito recordarlo.

Tusesa: con BBVA "no tienes" ese 3% de gastos, con Cajastur si. El argumento de "depende de la central" etc... es bastante conocido y "creible". En fin, no quiero "instarte" a una "jugada arriesgada" ; pero te digo que hoy por hoy, la banca necesita nuevos clientes, solventes y que les paguen durante muchos años... te sorprenderias de lo que pueden llegar a conseguir, hacer etc...

Pareja96: Es cierto que los gastos de una hipoteca son "provisiones" hasta incluso 3 meses mas tarde de la firma (cuando te llegan algunos recibos). Pero para haceerte una idea sabes que son un 10% (7%+3%). Las condiciones no son muy buenas en BBVA en estos momentos, si es primera vivienda y de 2º mano, te recomiendo consultes en otras entidades ; si dices que estas "exactamente igual" que Tusesa... quizas acabes subrogandote si prefieres ese 3% hoy en tu bolsillo, que un 5%, 6%, 7% durante los años de hipoteca (ahorrando en letras).

Lo que consultas acerca de la "doble subrogacion" (vaya si ha llegado lejos el consejito amigo Chalete... jeje). La clave reside en que tu segunda subrogacion, simplemente gravas la carga (hipoteca) con otra entidad, los gastos no son del 3% ; calcula alrededor de 1.500€ en concepto de subrogacion (y su 0.50% en penalizacion). Tambien puedes encontrar alguna entidad que asuma todos los gastos en concepto de subrogacion (cancelacion incluida), siempre existe alguna entidad promocionando esta opcion.

Espero ayudar. V´sss
 
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PAREJA96
06/02/2008 19:37
Hola Tusesa, perdona por meterme en tu tema, pero esque ando exactamente igual que tu... tengo la cabeza con un lio tremendo. Por un lado no me parece muy bien explicadas las condiciones del BBVA porque siempre me dice la frase de " esto es un simulacro que te estoy haciendo en un simulador exactamente no te puedo concretar nada porque no sabemos la exactitud " En fin que no me aclara nada, y tampoco me parecen muy buenas sus condiciones, he visto en varios bancos que hay algo mejor o parecido. Pero por otro lado no sé.....
Me gustaria haceros una pregunta que no se si realmente es una tonteria pero perdonar mi ignorancia, he leido en varios temas de este foro que aconsejais en un primer momento que la gente se subrogue a la hipoteca de la promotora para asi poder ahorrar la constitucion de una nueva hipoteca y al cabo de los años cambiarse a otra mejor, pero mi pregunta es, al cabo de unos años se tendria que pagar la constitucion de la nueva hipoteca a la que uno se cambie no? si es asi, que mas da ahora pagar la constitucion de una nueva hipoteca que al cabo de 3 años (ejemplo) cuando uno se cambie.
Gracias a este foro voy aprendiendo muchas cosas.
Un saludo
 
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tusesa
06/02/2008 16:01
Antes de nada, muchísimas gracias a los 2, sois de mucha ayuda.

Chalete, a ver... igual no me he explicado bien, pero es la del BBVA la que me dice que solo tengo q pagar los gastos de CV (y nada de la hipoteca), ha sido la gestora de cajastur la que nos ha calculado los números. Por tanto, miente el BBVA y dice la verdad cajastur.

Pau A, ya le había dicho a la del BBVA que pensaba irme a ING (que tiene un 0,33 frente al 0,35 de cajastur) y me dijo que no podía hacer nada, que no dependía de ella, sino de la central y que como no éramos clientes que no nos conocían y que no podían mejorar nada de nada...

No se qué hacer... la opción menos mala parece la de Formalizar la hipoteca con el BBVA y subrogarme posteriormente a Cajastur, pero nose...

Muchas gracias, ya os mantengo informados!
Salu2,
 
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Pau A
06/02/2008 14:56
Buenas tardes a los dos,

Amen de Chalete. Los gastos de constitucion con BBVA deberian ser algo mas bajos. Esta claro, en condiciones "puras y duras" gana la caja y en gastos iniciales BBVA. Chalete y tu os encontrais practicamente igual. Tal como lo hizo el fue una buena opcion y muy trabajado, te insto a que actues igual si necesitas ese dinero extra para muebles y negocies todo lo que puedas.

Saludos. V´sss

P.D. Yo sigo proponiendo lo que le dije a Chalete. Decir a BBVA que tienes la hipoteca solucionada con otra entidad, le expones las condiciones y razones y esperas... BBVA volvera a llamarte y mejorara lo anteriormente dicho. Por suerte / desgracia, las personas reaccionamos cuando estamos en el limite. Reconozco que es una jugada "arriesgada", pero efectiva en el 90% de los casos.
 
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chalete
06/02/2008 13:55
buenas tardes



A ver las cuentas que te han echo en la gestoría,eran similares a las mías,que quiero decir con esto,que antes de que tu hagas cabalas,ya antes el bbva las echo por ti para que no te vayas a otro banco....

bueno,te explico el hecho de que subrroges al bbva no significa que NO tienes que pagar la notaria,regitro y gestoría de la constitucion de la hipoteca y su responsabilidad ,el porqué?porque son dos operaciones distintas ,es decir CV por un lado e hipoteca por otro(aunque te subrroges a una operación ya montada )Lo que no pagas es el IADJ de la constitucion de la hipoteca pero lo desmás si ...

Yo lo tuve que pagar ,así es tusesa(el bbva no miente,es así),ahora si te planteas subrogarte,ojo!! ,negocia la operación muy muy muy bien,aproximando condiciones a la nueva ley,ya te dije que apretaras,yo lo he conseguido!!tu puedes

Ahora , si quieres ir con cajastur,tienes que pagar pasta!!!!y no podras poner muebles


Hasta ahora

PD:a lo mejor Pau ,tiene otra opción ,a parte de las que pones o leo yo
 
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tusesa
06/02/2008 11:15
Hola,

Necesito ayuda.
Estuve la semana pasada en mi banco y me dijeron que me iban a calcular las provisiones para que me quedara con ellos, pues me ofrecen euribor +0,35%.

Os comento la respuesta de la gestoría:
La provisión de la compraventa va a ser la misma más o menos, tanto en el BBVA como aquí ( 3.575 €).
Ahora se te presentan las siguientes opciones:
Formalizar la hipoteca con el BBVA
Gastos Hipotecarios en el BBVA ( subrogación de la hipoteca del promotor) 1.020 €
.
Formalizar la hipoteca con Cajastur
Gatos Hipotecarios con Cajastur ( constitución de la hipoteca) 4.107 €

Formalizar la hipoteca con el BBVA y subrogarte posteriormente a Cajastur
Gastos hipotecarios hipoteca BBVA ( subrogación de la hipoteca del promotor) 1.020 €
Gastos hipotecarios hipoteca Cajastur ( subrogación de la hipoteca de BBVA) 1.020 €
Comisión de subrogación del BBVA ( 0,50 %) 940 €
-----------------------------
TOTAL 2.980 €

Lo que no entiendo bien es porqué tengo que pagar gastos de subrogación al BBVA (lo que aparece en negrita), que parecen ser la notaría, registro y gestoría de la constitución de la hipoteca , si la del BBVA, me asegura que sólo tengo que pagar los gastos de compraventa, pues la hipoteca ya está constituida.
Quién miente?
Chalete, tu los tuviste que pagar????

Muchas gracias, no se qué sería de mi sin vosotros...
 
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chalete
04/02/2008 09:36
buenos días

Qué tal tusesa!!leo que te inclinas por la subrogación ,al igual que hice yo!la verdad es lo más cómodo y barato(si andas justo de pelas,como en mi caso),pero a la larga lo ideal es cambiar(como dice Pau,puesto que por poco que te ahorres al ppio,a la larga es mejor)...si yo hubiera tenido pasta me hubiera ido

yo me he subrogado,pero ojo,le he hecho mejorar la condiciones al bbva (con respecto a las iniciales,una barbaridad),hasta el punto de igualarlas con la nueva ley....Pero ten en cuenta,que ellos tenía un as en la manga(en mi caso),cuando vayas a escriturar pide tu borrador y empápatelo,porque en mi caso me han trincado,a ver "gilipollas no soy",pero no tenía otro camino que acceder...a ver, ellos, ceden pero pone sus condiciones,por ejemplo(en mi caso) tenía una cláusula que podía amortizar quitando capital y me lo repercutía bien bajando cota o quitando años,pero una vez que lo hiciera si elegía lo opción de quitar años al préstamo nunca podía bajar del 29/1/2023(en mi caso, es decir hasta esa fecha no podía bajar)lógicamente puedo cancelar préstamo y pagar comisión de cancelción y gastos notariles de nuevos,...Pero estoy hablando en el caso de ir bajando si gastarme un "penique",me entiendes,también es cierto que al igual que tenía un límite inferior también me lo puesieron superior,he inclusive me ponían que las amortizaciones no podían ser inferiores a 1 año(si quería quitar tiempo)y si fuera más tenía que ser multipo de 12 meses(jodete chaval)...
Otra cláusula era el límite que ponen de interés,estableciéndome un límite,entre el 2.50%y el 15%(qué generosos),así que si el euribor baja del 2.50 me jodo,y que como no va a llegar al 15% ,pues me jodo pero al cuadrado...

Asi que tusesa,no se que es mejor apretar al banco para conseguir "cositas" apetecibles o dejarlo como está,porque como aprietes ten por seguro que la tuerca te la meten para que no aflojes...

Hey,este es mi ejemplo,no quiero decir que te pase a ti....de acuerdo!!! ,simplemente léelo todo ,todito ,todo!!!
ahora bien,no creo que otros bancos ,estén mmuy lejos del bbva,quiero decir que todos andan por la misma política ,salvo la ong financiera de Pau y su filantropía,que si me dejara se la comercializaba y estaríamos cotizando en bolsa,jajajaja!!!!

PD:eso si,como firmes con bbva,te va a "jartar de platos y vasos",que por cierto espero que para el año que viene no venga en la información fiscal como retribución en especie,y si el caso ,a ver por cuánto me va tasar la broma...

tusesa apriétales,que ceden,mira que yo he visto en misma promoción condiciones bancararia peores que las mía y mejores,osea que no tienes un criterio horizontal para todos,y más uds que sois dos.APRIETA

Hasta ahora
 
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tusesa
01/02/2008 11:46
Hola,

muchas gracias por tu ayuda, PauA.
Si, probablemente de mano nos subroguemos y luego intentaremos cambiar a otra entidad, a no ser que el BBVA, nos oferte algo mejor ;)

Ya os contaré
Bye
 
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Pau A
30/01/2008 19:06
Buenas tardes,

Dile que cambie las pilas de la calculadora... son 1.033€/mes. Me alegro por la penalizacion parcial, ¡bien trabajado!

El tema de la "subrogacion rapida"... me da que te has leido algun que otro post por ahi jeje. Lo "normal/habitual" suele ser pasados los primeros 12 meses de hipoteca en la entidad, pero cada caso es personal y unico. A Chalete y a ti, os puede ir bien ya que aportais "bastante" dinero a la hipoteca, os supongo buenos pagadores y siendo vivienda nueva, el precio no cae/caera tanto como la 2º mano... asi que contareis con aun mas margen. En 3 meses sabras lo que realmente has pagado por tu hipoteca y ya no te basaras en "provisiones", seria demasiado justo. Podrias plantearlo pasados 6 meses aprox y que sepas que pueden cargar con los gastos totales/parciales de subrogacion en segun que entidad en promocion o "forzando" un poco (penalizacion 0.5%, const. hipo, tasacion...). Ten en cuenta que es una posibilidad, no una ciencia exacta lo que os planteo ; a mi me ha dado buen resultado en 3 ocasiones, un 75% de efectividad.

Gracias a ti y suerte. V´sss
 
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tusesa
30/01/2008 09:09
Muchas gracias PauA, me siguen saliendo 1033 € con la fórmula, pero ella dice que no, que lo suyo está calculado bien con ese interés, en fin... ya os contaré.

A cerca de lo de las amortizaciones parciales de una cantidad menor del 25% del capital pendiente, finalmente nos las deja como exentas :)

Resumen de condiciones:
- primeros 12 meses: euribor + 0,45 o 5,2 (supongo que el mayor de ambos, pero no lo aclaran)
- resto: euribor + 0,70 (mejorable por compromiso: nosotros pillaremos tarjetas, nóminas, seguro del hogar y 1 seguro de vida para mi pareja = > 0,55)
- amorizaciones parciales < 25% capital = 0%
- amortizaciones totales >=25% capital = 1%
- subrogación del acreedor = 0,5% (max por ley)
- subrogación del adeudor = 2%

En principio, estamos pensando en subrogarnos, ahorrarnos casi 5000 euros de gastos. Y al año (o menos...jeje), cambiarnos de entidad, pagaríamos el 0,5% (unos 900 euros) + 1400 aprox de notaria, registro, tasacion y gestoría, pero no tendríamos que pagar los actos jurídicos documentados, a no ser que en ese momento, el BBVA nos mejore las condiciones del préstamo, que nos han dicho que es posible.

El cambio de entidad, hay que hacerlo cuando te toque revisión o lo puedo hacer 2 o 3 meses después de la firma?

PauA, muchísimas gracias por toda tu ayuda, te mereces un trofeo... ;)
 
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Pau A
29/01/2008 20:03
 
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Pau A
29/01/2008 20:00
[URL=http://imageshack.us> http://img153.imageshack.us/img153/9739/prestqb5.gif [/URL>
 
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Pau A
29/01/2008 19:58
Uufff como estoy hoy...

< a href="http://img153.imageshack.us/my.php?image=prestcq1.gif" target="_blank" >< img src="http://img153.imageshack.us/img153/5689/prestcq1.th.gif" border="0" alt="Free Image Hosting at www.ImageShack.us" / >< /a >
 
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Pau A
29/01/2008 19:57
Oooops, se suponia que se tenia que ver esto...

[url=http://img153.imageshack.us/my.php?image=prestcq1.gif> [/url>
 
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Pau A
29/01/2008 19:56
Buenas tardes,

La fórmula es la siguiente:

C=A*i*(1+i)^n/((1+i)^n-1)

donde C es la cuota, A es el importe prestado, i es el tipo de interés en tanto por uno (es decir, si es 4%, entonces i=0,04), n es el tiempo del préstamo en meses (12*número de años).

----------------------

[URL=http://img153.imageshack.us/my.php?image=prestcq1.gif> http://img153.imageshack.us/img153/5689/prestcq1.th.gif [/URL>

Siendo:
Co = Cantidad nominal del préstamo,
n = duración de la operación en meses, trimestres, semestres, años,
i = tipo de interés efectivo correspondiente al período considerado,
a = cuota periódica constante, depende de n, que se paga para amortizar el préstamo.

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Esto no es mio, eh, es un copia/pega simplemente.

Tusesa, asumiendo que el interes fijo sera del 5.2% y el periodo 30 años tambien me resulta una cuota de 1.033€/mes... consultalo.

Me parece acertada la decision de hipotecarse por 30 años mejor que 25 años de tal modo que vayais amortizando anticipadamente (no se si tu tenias la clausula del 25%... esta cabeza jeje...).

Informanos ;) V´sss
 
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T
tusesa
29/01/2008 15:09
Hola PauA,

Creo recordar haber leido por algún post que trabajas en un banco. Tengo una duda de cálculos.

En el BBVA, tengo interés "fijo" los 12 primeros meses a euribor +0.45, luego me sube a lo de euribor +0.70 (mejorable por compromiso).

He pedido que me hagan los cálculos de la cuota y con interés 5.2, me dice que me salen 1077,04 para la hipoteca de 188160 en 30 años (al final, hemos pensado que quizás sea mejor hacerla a 30 años e ir amortizando parcialmente y asi no estar muy pillados).

Le he hecho con simuladores de internet y me sale: 1033.21, se lo he dicho a la del BBVA y me ha dicho que el simulador de internet estará mal.
Alguien sabe cual debe ser la fórmula, para podermelo calcular yo solita?

Muchas gracias,
 
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P
Pau A
28/01/2008 21:15
Buenas tardes/noches a los dos,

Ok Chalete, ya no recordaba que tenias interes fijo 3 primeros meses... esque con tanto post ya me lio jeje. Ok, aclaradas las penalizaciones por subrogacion y bien por no pagar los intereses hasta final del siguiente mes.

¡Chalete, suerte con los impuestos y con la firma y Tusesa suerte igual y a por la firma! V´sss
 
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C
chalete
28/01/2008 16:12
buenas de nuevos

Hey,que se me echa el tiempo encima y no me da tiempo terminar los impuestos,hay que ver el vicio que tiene uno con el "el foro" éste....hoy este es el último que escribo.ok y a trabajar

A ver ,los tres primero meses los tengo a 5.20 ,a partir del cuarto mes euribor boe publicado del mes anterior .al 31/5/2007 me aplicar el euribor del 20/4/0008,que es la media de marzo...

con respecto a los intereses ,lo expliqué arriba pero queda algo liosos,quiero decir que aprovecho hasta el final firmar,porque todo lo que sea firmar antes son intereses que pago no cuotas!!me explicado

Os dejo y ahora a currar,no escibias más,que me pico

Hasta ahora

PD:disculpame tusesa,por envidarte tu post,ya no pasará
PD:Pau,macho,muchas gracias te mereces 20000 genuflexiones(te acuerdas de piqué con Bush,hace 2 legislaturas?pues igual)jajajajajaja
 
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T
tusesa
28/01/2008 16:01
Yo también lo he confirmado, el 2% en subrogación del deudor (cambio de cliente) y 0,5% en subrogación del acreedor (la entidad financiera).

Jeje, chalete, yo también intentaré firmar a finales para que no me cobren muchos intereses hasta la 1º couta.

Ciao
 
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P
Pau A
28/01/2008 15:28
Buenas tardes,

ok. Ya decia yo que en tu caso estaba claro... no me cuadraba mucho que a ti tambien te sucediera lo de la subrogacion. Ahora ya tambien esta aclarado el "tipo" de subrogacion a la que se refieren, en el caso de Tusesa sera igual imagino. Uhmmm te aplican el interes de Noviembre/Diciembre?...

Ya contareis. V´sss
 
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ST77XX
ST77XX
28/01/2008 15:22
chalete dijo:

Que´tal Pau

,ey ey ey la prisa la tengo yo!!!!,ya que quiero firmar antes del 31 de enero ,el porqué?pues porque las cuotas me las pasan de mes a mes del 31 al 31,porque en la oferta así viene puesto,todo lo que se firmar antes del 31 o mediados son intereses que pago de más,por decir algo...me explico!!!ella si podia callar,
Ejemplo:firmo el 8 de febrero y de ahí hasta el 29/2/2008 son intereses ,vamos ajsute hasta que pague la primera el cuota 31/3/2008

de esta forma voy bien....no se si me he expresado bien o me habéis captado la idea

Ya os digo



joer chalete, eso es ajustar fino

lo que estoy aprendiendo con vosotros !!!!

 
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C
chalete
28/01/2008 15:13
Que´tal Pau

,ey ey ey la prisa la tengo yo!!!!,ya que quiero firmar antes del 31 de enero ,el porqué?pues porque las cuotas me las pasan de mes a mes del 31 al 31,porque en la oferta así viene puesto,todo lo que se firmar antes del 31 o mediados son intereses que pago de más,por decir algo...me explico!!!ella si podia callar,
Ejemplo:firmo el 8 de febrero y de ahí hasta el 29/2/2008 son intereses ,vamos ajsute hasta que pague la primera el cuota 31/3/2008

de esta forma voy bien....no se si me he expresado bien o me habéis captado la idea

Ya os digo
 
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C
chalete
28/01/2008 15:06
Buenas

Solucionado,era lo que yo pensaba antes

se aplica el 2% en el caso de subrogaciones a terceros(la de venta del piso a un tercero)y aquí, el que vende no tiene dicho cargo,al contrario.
ahora bien la de banco a banco es del 0.5%,así es como lo tengo en la oferta y aclarado con el bbva

No obstante,leo vuestra anotaciones

Hasta ahora
Investiga en tu caso
 
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P
Pau A
28/01/2008 15:05
Buenos dias de nuevo,

Veo que has encontrado la ley Tusesa, me equivoque por un año jeje. Pero vamos, si no llegais a estar informados... en fin. De todos modos, con la nueva reforma ley ya esta mas que establecido ese limite por subrogacion.

Si que tienen prisa Chalete... el notario miercoles por la tarde y tu firmando con el banco el lunes por la mañana jeje.

Ya me contareis ambos, espero seguiros ayudando. V´sss
 
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C
chalete
28/01/2008 14:28
ok...gracias,yo también lo estaba buscando

Ahora mismo acabo de hablar con la subdirectora y está ocupada ,ahora me llama

será espabilá!!!!ea ya me estoy desemorando!!! jajajaja

Ya os cuento
 
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T
tusesa
28/01/2008 14:13
La encontré.... Real decreto ley 2/2003, de 25 de abril, capítulo 5, desde esa fecha, la comisión por subrogación máxima es 0,5%.

Chalete, a no ser que tu constructora firmase antes de abril del 2003, no pueden meterte más del 0,5% por subrogación.

A mi no me preocupa de cara a cuando vaya a vender, me preocupa de cara a cambiarme de banco... jejeje

Salu2
 
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C
chalete
28/01/2008 13:39
BUENOS DÍAS

Que tal,pues yo acabo de venir de la oficina y he firmado hasta en los ceniceros(que si nueva cuenta,que si provisión,además he salido de allí con la oferta de vuelos gratis,mira que soy gilipollas,que me gusta una oferta!!!!...nada que lo tipico que de dos viajes gratis al año,pagando yo las tasas,y seguro que tendrá su retribución en especie fiscalmente,que no quiero ni pensar cuánto será?siempre que la utilice claro está...

Le pregunté por la ley,y como lo habián hecho(me puso de pesado),y ya me ha dado la oferta vinculante,y si que es cierto que nombra lo de la nueva ley y que me acojo a ella,por ende el miércoles vendrá recogido en la firma con el notario(a las 6 de la tarde),es decir que iré como los "güarros"(cerdos,animal que se le aprovecha hasta los andares),cuando van al matadero así iré yo...

Por cierto tusesa,yo también tengo la comisión de subrogación del 2%,pero me imagino que ya eso entra dentro de la picaresca de cada uno,es decir cuando vayas a vender el piso,intenta cálcular esa comisión y que se haga cargo el tercero que compra tu piso,me explico así lo tengo entendido yo.Vamos un acuerdo "no comercial"

Seguiré informando

PD:pero juro por dios que no voy a la sucursal más,porque cada vez que voy se me antoja alguna oferta,vamos como los niños chicos!!
 
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T
tusesa
28/01/2008 12:39
PauA,

Sabes cuál es la ley de abril de 2002 que mencionas? Me sería muy útil...

Muchas gracias,
 
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Fin del hilo
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