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DEFECTOS E INCUMPLIMIENTOS MAS COMUNES

Actualizado 02/06/2006
280 lecturas acumuladas
1  mensaje
Autor
Tema
Fecha
may.-2006
565 mens.
Colaborador
02/06/2006 22:33
Hola a todos, dada la afluencia de gente que nos pregunta en el Departamento de Responsabilidad civil en la Construcción, creo conveniente mandaros una minilista de defectos e incumplimientos constructivos más comunes:

Lesiones de Tipo Físico mas comunes:


HUMEDAD CAPILAR (FENÓMENO DE CAPILARIDAD)



Es la que aparece en los cerramientos como consecuencia de la ascensión del agua a través de la estructura porosa del material. Puede aparecer en cualquier tipo de cerramiento constituido por materiales porosos (de estructura capilar) con algún punto de contacto con el agua.

Este punto de contacto del cerramiento con el agua no tiene por qué ser muy amplio, ya que la fuerza de ascensión del agua puede ser muy importante.

Se pueden distinguir tres puntos significativos donde aparece esta lesión:

.- arranque de muros desde el terreno

.- pavimentos de planta baja o suelo en contacto directo con el terreno sin que exista capa drenante (encachado de grava) o lámina impermeable.

.- encuentros de fachada con jardineras o plataformas horizontales donde se acumula el agua.



HUMEDAD DE FILTRACIÓN



El agua penetra a través de la cubierta (goteras) o a través de la fachada (manchas de humedad). En esta predomina la presión hidrostática mientras que la humedad por capilaridad tiene su origen en la fuerza de ascensión del agua por efecto de la tensión superficial.

Se distinguen varios tipos de humedades de filtración:

.- en cubiertas planas: por rotura en la mayoría de los casos de la lámina impermeable o el despegue del borde de la cubierta. Un punto débil es la junta de dilatación.

.- en cubiertas inclinadas: por solape insuficiente entra tejas o vuelo insuficiente en el alero.(mas frecuente en CUBIERTAS DE PIZARRA, la colocación de la pizarra es muy indicativa)

.- en fachadas:

Por falta de remate superior adecuado (albardillas poco impermeables o con escaso vuelo).

Por acumulación de agua en relieves de la fachada (molduras, balcones, etc.).

A través de grietas existentes en el cerramiento



HUMEDAD DE O POR CONDENSACIÓN



La humedad aparece en un cerramiento como consecuencia de la condensación del vapor de agua que, al atravesarlo, alcanza la temperatura de saturación (temperatura de rocío). La cantidad de vapor de agua que puede contener un volumen de aire es mayor cuanta mayor es la temperatura ; si esta disminuye el vapor de agua que se puede contener es menor y, por tanto, el sobrante pasa a estado líquido (se condensa). En caso de producirse este fenómeno tiene lugar en invierno.

La CONDENSACIÓN puede ser de dos tipos

.- condensación superficial interior: se produce en la cara interior del cerramiento al ser la temperatura en la superficie del mismo inferior a la temperatura de rocío. (vidrios que gotean en invierno, etc.)

.- condensación INTERSTICIAL: se produce en el interior del cerramiento cuando la temperatura, para una determinada presión de vapor de agua, es inferior a la temperatura de rocío. Un tipo particular de condensación intersticial se produce sobre las tuberías de agua fría alojadas en los cerramientos. La condensación se facilita porque la temperatura en su superficie es inferior a la del resto del tabique.



HUMEDAD ACCIDENTAL



Aparece cuando alguna conducción de agua sufre una rotura



2.1.2 Lesiones de Tipo Mecánico


Grietas y fisuras



Las grietas son las aberturas incontroladas que afectan a todo el espesor de un cerramiento o tabiquería.

Las fisuras son las aberturas que afectan solamente a la superficie del cerramiento.(mas pequeñas o de menor tamaño que las anteriores)



Estas lesiones son bastante frecuentes en los elementos superficiales de fábrica ya que, por lo general, (a excepción de la fábrica armada) tienen muy poca capacidad resistente frente a los esfuerzos de tracción. Es esta la causa de la aparición de las grietas y fisuras.



Las causas son múltiples siendo las más frecuentes las siguientes:



.- Flechas de vigas y forjados: se produce como consecuencia de una deformación excesiva de la estructura soporte. Afecta tanto al cerramiento al que sirve de apoyo (fallo de asiento que se traduce en grieta en forma de arco de descarga) como al cerramiento situado debajo (empuje vertical que se traduce en grietas verticales u horizontales según el empuje esté centrado o en un extremo).



.- Dilatación o pandeo de la estructura: son deformaciones horizontales de la estructura que provocan grietas horizontales (en el borde del forjado que empuja) y/o verticales (alrededor de los pilares).



.- Esfuerzos térmicos

Los cambios de temperatura afectan a los cerramientos de fachada, especialmente las orientadas a Oeste y Sur. Las dilataciones y contracciones son básicamente horizontales ya que las verticales resultan contrarrestadas por el propio peso de la unidad constructiva. Como consecuencia de los esfuerzos horizontales de tracción las grietas son verticales casi siempre. Se localizan según la longitud de la fachada en los encuentros con la estructura, con otros cerramientos o en zonas intermedias.

En una fachada de ladrillo orientada a oeste puede alcanzar en Madrid, por ejemplo, unas temperaturas de 70 ºC en Verano y -5 ºC en Invierno, provocando una dilatación de 0,45 mm. por cada metro.

Es importante en el mecanismo de dilatación de las fachadas de ladrillo el tipo de mortero empleado: un mortero poco rígido (poco cemento) absorbe las dilataciones del ladrillo por aplastamiento, mientras que si el mortero es rico en cemento el aplastamiento es menor, con lo cual la dilatación se va acumulando hasta que la fachada se agrieta.



.- Cambios de contenido de humedad

La humedad provoca cambios dimensionales en los elementos que conforman las fábricas pudiendo provocar grietas y fisuras. La humectación del ladrillo (material poroso) provoca su dilatación, mientras que la desecación provoca su retracción. Se traducen en grietas o fisuras verticales paralelas situadas en zonas de fácil humectación y desecación continua (arranques de cerramientos con humedades capilares y coronaciones poco protegidas de fachadas).



DESPRENDIMIENTOS



Se define como la separación incontrolada de un material de acabado del soporte sobre el que está aplicado. Puede estar en fase inicial manifestándose con fisuras y abombamientos o en fase final cuando se produce la caída del material de revestimiento dejando el soporte al descubierto.



ALICATADOS

La adherencia del alicatado al soporte debe ser continua, siendo la falta de continuidad origen en ocasiones de su desprendimiento.



.- Pavimentos de madera

El desprendimiento de este material es casi siempre consecuencia de la dilatación y contracción de sus elementos provocados por cambios de humedad.





2.1.3 Lesiones de Tipo Químico


EFLORESCENCIAS



Consiste en el depósito de sales en la superficie de un cerramiento procedentes de los materiales que lo constituyen. Estas sales se diluyen en el agua, esta atraviesa el cerramiento y, al evaporarse en la superficie exterior, se deposita.

Aparecen sobre todo en obras de fábrica de ladrillo.



OXIDACIÓN Y CORROSIÓN



La oxidación es un proceso de transformación química de la capa superficial de un elemento metálico al producirse una reacción con el oxígeno.

La corrosión es también un proceso químico pero más agresivo que la oxidación, ya que se produce una pila electroquímica con pérdida de masa en el metal (se transfieren electrones del polo negativo o ánodo que es el metal hacia el polo positivo o cátodo). Es, por tanto, mucho más grave que la oxidación. Para la creación de la pila electroquímica es necesaria la existencia de un fluido conductor (electrolito) que suele ser agua.





Organismos vegetales



.- Mohos

Aparecen cuando se dan unas condiciones ambientales determinadas:

-rugosidad y porosidad en la superficie para su fácil agarre

-humedad en el material donde reasiente superior al 30%

-falta de ventilación y soleamiento.



.- Líquenes

Aparecen en zonas expuestas y húmedas como cornisas, terrazas, etc. Su lesión puede ser doble ya que segregan ácidos orgánicos que disgregan algunos materiales y el hecho de conservar la humedad favorece la aparición de otras lesiones secundarias.



2.2 DEFECTOS CONSTRUCTIVOS NO PATOLÓGICOS


Se agrupa en este apartado los defectos constructivos que no se manifiestan externamente en una lesión pero suponen una disminución de las condiciones de seguridad y habitabilidad de las viviendas. Se clasifican en dos grupos según afecten en mayor medida a los elementos privativos o a los elementos comunes.



2.2.1 Defectos que afectan a los elementos privativos


Norma Básica sobre condiciones acústicas en los edificios (NBE-CA-88)



Es una Norma Básica, por tanto, de obligado cumplimiento. Establece las condiciones mínimas exigibles para mantener niveles acústicos aceptables con el objeto de proteger a los ocupantes de los edificios de las molestias físicas y psíquicas ocasionadas por los ruidos.

Los edificios a los que resulta aplicable esta norma son aquellos destinados a los siguientes usos:

.- residencial privado

.- residencial público

.- administrativo y de oficinas

.- sanitario

.- docente

Para verificar su cumplimiento la norma ha establecido una ficha justificativa en la que se especifica los valores de aislamiento acústico de los distintos elementos constructivos que pueden existir en el proyecto del edificio.

La realidad es, en ocasiones, muy diferente a lo proyectado ya que son frecuentes los puentes acústicos en los elementos constructivos que se traduce en falta del aislamiento acústico requerido.



En un cerramiento se forma un puente acústico de dos modos:

1.- debilitando la sección en determinados puntos (roza para el paso de instalaciones, un cajeado para alojar mecanismos eléctricos, etc.). En ese punto la masa de cerramiento es menor y por tanto también su aislamiento acústico.

2.- cuando no se retaca (se rellena) el cerramiento en su encuentro con el forjado del nivel superior.



Es un defecto muy común que causa una importantísima disminución en la calidad de habitabilidad de las viviendas.





Norma Básica sobre condiciones térmicas en los edificios (NBE-CT-79) AISLAMIENTO TÉRMICO



Es una Norma Básica, por tanto, de obligado cumplimiento. Establece las condiciones térmicas exigibles en los edificios con el fin de conseguir ahorro energético.

Es de aplicación en todo tipo de edificios de nueva planta, excepto las edificaciones que por sus características de utilización deben permanecer abiertas.



Para verificar su cumplimiento la norma ha establecido una ficha justificativa en la que se especifica los valores de aislamiento térmico de los distintos elementos constructivos así como un coeficiente global de transmisión de calor (Kg) del edificio.



Un deficiente aislamiento térmico (puentes térmicos) además de constituir un derroche energético puede provocar en determinadas condiciones higrotérmicas la aparición de humedades de condensación.





Calidad en los materiales y en la ejecución material



Las memorias de calidades contractuales son, en ocasiones, contradictorias con la realidad de la obra ejecutada tanto en la calidad de los materiales (casi siempre se habla de materiales de 1ª calidad) como en su puesta en obra y mantenimiento durante la misma.

De este modo es frecuente reclamaciones por alicatados con cejas, con esquinas desportilladas, tarimas picadas, carpinterías interiores y exteriores rayadas, etc.



Dentro de este apartado se engloban los componentes de tipo no técnico que se puede asimilar a la diferencia entre comprar un MODELO DE VEHÍCULO de gama baja, media o alta. Si nos entregan un modelo de gama baja cuando pensábamos que habíamos comprado un modelo de gama alta no sólo experimentamos un SENTIMIENTO DE IMPOTENCIA O FRUSTRACIÓN sino que obtenemos un producto de inferior valor de mercado al esperado (y por el que habíamos pagado un precio, PRECIO QUE EL CONSUMIDOR NO DISCUTE EN PAGAR, por otra parte).



2.2.2 Defectos que afectan a los elementos comunes


Norma Básica de condiciones de protección contra incendios en los edificios (NBE-CPI-96)



Es una Norma Básica, por tanto, de obligado cumplimiento. Establece las condiciones que deben reunir los edificios para la protección y seguridad de las personas frente a riesgos originados por los incendios.

Es de aplicación en todo tipo de edificios y establecimientos de nueva planta o reformados excepto para el uso industrial que tienen una normativa específica.

POR ULTIMO no debemos olvidar otra serie de defectos e incumplimientos que se dan con bastante frecuencia, por ejemplo: escaso diámetro de giro en rampas de garaje, medidas que no cumplen con la normativa en lo que a accesos o rampas de garaje se refiere, malos olores en garajes, trasteros o zonas privativas, alabeos en paredes, etc

TODOS TENEMOS DERECHO A UN PRODUCTO IDÓNEO POR EL QUE PAGAMOS Y PACTAMOS PREVIAMENTE...

PRÓXIMO CAPÍTULO: CONSEJOS ANTES Y DESPUES DE RECEPCIONAR NUESTRA VIVIENDA...

Espero que todo esto os pueda servir de aclaración y de orientación, como profesional os recomiendo siempre que aclareis todo tipo de dudas (ese debe ser uno de los cometidos más importantes del profesional que represente vuestros intereses), vuestro especialista os pondrá al tanto de todo y evaluará la prodecencia o no de acciones por imcumplimientos.

UN ABRAZO a todos los foreros
a vuestra entera disposición,

Jesús Martín
D. Jesús Martín Vázquez
Abogado-Attourney at Law
jesus@alaudaabogados.com
www.alaudaabogados.com
Contamos con la colaboración de profesionales expertos en vivienda que os ayudarán a resolver todas vuestras dudas. Si deseas formar parte del equipo de colaboradores escríbenos
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