subrogarse

Gracias, me ha quedado mu clarito, un saludo

Por luchar claro que puedes luchar, lo que pasa es que es muy complicado. Te pongo un ejemplo: Si ahora te han ofrecido (por ejemplo) euribor+0.80, cuando os llamen desde el banco para formalizar los papeles os ofrecerán ellos mismos rebajar ese euribor. La forma de rebajarlo es sacarse 1 o 2 tarjetas de crédito, domiciliar la nómina o los recibos (agua, luz, gas, ...) y en algunos casos he escuchado a gente decir que se tienen que hacer un plan de pensiones. Ojo con esto último si os lo ofrecen, porque en la letra pequeña del contrato os pueden obligar a que hagais un mínimo de aportación al año (otro gasto), no es lo mismo contratar un plan de pensiones y aportar cuando quieras y/o puedas a estar obligado a partar una determinada cantidad anual. Si haces parte o todo lo que te piden te bajarán el interés, pero ya te anticipo que no suelen ser muy expléndidos, incluso haciendo todo es posible que te quedes con un euribor+0.65 o euribor+0.70(por ejemplo).
De todas formas, con el tiempo te puedes plantear presionarles. Una vez formalizada la hipoteca te puedes echar tus cuentas para subrogarla a otro banco. Los gastos que tendrías son sólo los de constitución de hipoteca, pero sin pagar ADJ y bonificando al 50% la notaría y registro. A esto hay que añadir lo más importante, la comisión de subrogación que te ponga el banco con el que te has subrogado (por ley no puede ser superior a 0,5%, si lo es reclama). Si tienes un préstamo de 200.000 (ejemplo) y el banco te pide un 0,5% por querer llevarte el préstamo a otro banco (subrogarte) te tocará pagarle 200.000*0.5%=1.000 euros. Procura que el banco al que te la lleves no tenga comisión de apertura, para que no te cobren por llevarles la hipoteca.
Hay que hacerse las cuentas y ver si merece la pena.
Saludos

Hola
La verdad Paquete1 es q t eo has currao, lo has explicao mu clarito, y ya q te veo tan puesto... tu sabes si justo antes de empezar con la hipoteca se puede negociar con el banco por ejemplo lo del Euribor, es decir, yo ahora he dicidido subrogarme con unas condiciones, se puede luchar dentro de 2 años para cambiar esas condiciones?
Gracias

gracias por aclararme mis dudas.

Hola, yo no soy de Las Laderas, estoy en Puerta Real (también de Bigeco) pero espero poder aclararte. Cuando se compra un piso hay unos cuantos impuestos y gastos que se pagan además del piso:
- Se pagan impuestos por la compra del piso:
* IVA: Es el 7% del precio (este probablemente lo estés pagando con las cuotas y termines de pagarlo a la entrega de llaves)
* AJD (Actos Jurídicos Documetdos): Es el 0.4% del procio de la vivienda (lo pagarás a la entrega de llaves)
* NOTARIA: Depende del precio de la casa
* REGISTRO: Depende del precio de la casa
* GESTORIA
- Se pagan impuestos por constutuir la hipoteca:
* AJD (otra vez): Es un % (entre 0.50% y 1%) sobre la responsabilidad hipotecaria. La responsabilidad hipotecaria la calcula cada banco o caja, es decir, la calculará el banco en el que hagas la hipoteca. Su cálculo depende de cada banco (no es igual en todos), aunque para que te hagas una idea es aproximadamente el 180% de la cantidad que pidas como hipoteca. Este se paga cuando firmas la hipoteca (en trega de llaves).
* NOTARIA: Depende de la responsabilidad hipotecaria.
* REGISTRO: Depende de la responsabilidad hipotecaria
* GESTORIA
* GASTOS DE TASACION
Resumiendo:
Cuando comnpras una casa de primera mano como es nuestro caso pagas IVA, dos ADJ, dos NOTARIAS, dos REGISTROS, dos GESTORIAS y una TASACION. Como todo se paga prácticamente a la vez, no eres consciente en muchos casos de todo lo que pagas.
Ocurre que 3 o 4 meses antes de la entrega de llaves, el banco con el que vayas a firmar la hipoteca te llamará para formalizar todos los trámites de esta. Estonces es cuando te hablará de la cuenta que tienes que abrir para hacer la provisión de fondos (esto no es más que el dinero que tienes que ingresar en la cuenta para pagar todos los impuestos y gastos que te he comentado arriba).
Ventajas de subrogarte:
Si decides subrogarte, alguno de los gastos de arriba te los ahorras. Te ahorras el ADJ por constitución de hipoteca (ya que este ya lo ha pagado la promotora cuando solicitó al banco el dinero para comprar los terrenos), si no te subrogas, tienes que hacer una hipoteca nueva, por lo que tienes que pagar el impuesto. Te ahorras el 50% de los gastos de NOTARIA Y REGISTRO por constitución de hipoteca, ya que estos 2 conceptos están bonificados al 50% si es una subrogación (si no lo es pagas el 100%). Te ahorras la tasación, porque el banco que esté con tu promotora ya lo tiene tasado (si vas a otro banco a pedir la hipoteca, este querrá tasar la vivienda). El resto de impuestos y gastos (los de compra del piso) no varían y se pagan igual, te subrogues o no.
Para mi caso, yo decidí subrogarme, ya que me ahorraba casi 6.000 euros, que tendría que añadir a la provisión de fondos si no me subrogaba.
Por lo demás, el que lo tengas que decidir ahora con 2 años por delante son lentejas, si quieres las comes y si no las dejas. Son las normas que se han puesto los de la propia promotora, y si quieres tu vivienda tienes que tragar con ellas.
Espero haberte ayudado.
Saludos