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¿Qué precauciones legales se deben tomar al adquirir una vivienda protegida?

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Protegida sin protección

Las cautelas legales son mayores papa la vivienda privada que para la pública


I.DE LA VEGA

En 2001, un chalé costaba en Arroyomolinos unos 156.000 €. Un precio muy elevado para los jóvenes. Entonces, varias parejas optaron por adquirir una vivienda de protección pública: unos 130.000 €, incluido IVA y gastos de escrituración, con fecha de entrega estimada en marzo de 2.003, lo que facilitaba su pago. Se trataba de una vivienda protegida sobre suelo adjudicado en concurso público por un consorcio urbanístico. Para mayores garantías, la empresa promotora, Dus&Pc, era conocida en el pueblo. Su director gerente, José Manuel Sánchez López, había sido concejal de Urbanismo. Nada hacía presagiar que se quedarían sin ella.

Estuvieron pagando con toda regularidad. En mayo de 2003, el promotor les remitió para que firmasen, su “consentimiento expreso para que se apliquen los precios máximos establecidos en la orden de 30 de enero de 2003 de la Consejería…”. Tres de las parejas, sobre un total de 49, no firmaron por entender que tal firma era optativa: “Nos pareció un abuso y, además, suponía un incremento en el precio de cerca de 10.000 €, más el 7 % de IVA correspondiente”, comenta uno de los afectados.

Por burofax se les requirió en mayo para que en 48 horas entregasen el documento firmado y, de no realizarlo, “entenderemos su intención de no cumplir el contrato de compra-venta, por lo que nos veremos obligados a… la rescisión del mismo”. El contrato se rescindió en septiembre y las tres parejas fueron sustituidas por otras tres. “Tal rescisión fue unilateral. Un contrato sólo puede ser rescindido por un juez en los tribunales y nunca por una sola de las partes”, según José María del Valle, el abogado que defiende a las tres parejas. La constructora sostiene que rescindió por incumplimiento de lo pactado. A la Comunidad de Madrid le parece, inicialmente, que estaban obligados a dar tal consentimiento… pero “cuestión distinta es si… no hacerlo habilita al promotor a rescindir unilateralmente el contrato, lo que evidentemente no podía hacer pero ésta es una cuestión saber la cual la Administración carece de competencia para pronunciarse y que debe ser resuelta, en su caso, por los tribunales”.

El abogado, con años de ejercicio a sus espaldas, considera que la Comunidad de Madrid tendría que haber visado los contratos de compraventa presentados por el promotor al solicitar la calificación provisional y que la Administración no puede aceptar un cambio en el listado de propietarios sin exigir una sentencia judicial en la que se justifique tal sustitución, que supone dejar sin vivienda a estos jóvenes. Esperaba que no se diera la calificación definitiva puesto que los interesados habían interpuesto reclamaciones en septiembre y octubre ante la Dirección General de Arquitectura, denunciando que les habían dejado sin casa, y un recurso de reposición contra la elevación de los precios y la sustitución de los adjudicatarios, amén de las innumerables consultas realizadas personalmente.

La Comunidad dio la calificación definitiva en noviembre de 2003. Un mes después, los 49 propietarios tomaban posesión de sus casas, entre ellos tres parejas que les sustituyeron (uno emparentado con el promotor y otro empleado de éste)


Sostiene la Administración que la “calificación provisional se da con independencia de que existan o no compradores, y que el promotor debe presentar los contratos para su visado no al solicitar la provisional, sino la definitiva… En cuanto al otorgamiento de la calificación definitiva, no es un trámite discrecional de la Administración, la cual se encuentra obligada a otorgarla si la obra ejecutada se ajusta al proyecto de ejecución final, sin que sea obstáculo la existencia de una posible infracción…”.


Visado y revisado

Para del Valle, “la ley es clara: los contratos deben visarse para ver si se ajustan a la legalidad para dar garantía al comprador ; la Administración está obligada a revisar si los futuros propietarios cumplen los requisitos y el promotor se obliga a entregar un ejemplar del título debidamente visado que nunca se dio a estos jóvenes, aunque lo solicitaron como garantía”.

Entretanto, se han manifestado frente a la Dirección General de Arquitectura y ante el Ayuntamiento de Arroyomolinos, e igualmente se han dirigido al Defensor del Pueblo, que está a la espera de la respuesta de la Comunidad autónoma. La Oficina del Defensor les solicitó en diciembre los argumentos jurídicos por los que la Comunidad sostiene falta de competencia para intervenir en la resolución unilateral de esos tres contratos, aún sin respuesta.

El abogado sostiene que , de haber comprado una vivienda libre, hubieran obtenido mayor amparo de una organización de consumidores que yendo ante la Administración competente en materia de vivienda protegida. Las cautelas son mayores en el caso de vivienda libre.

Finalmente, han acudido al juzgado de primera instancia y han interpuesto una demanda impugnando la resolución unilateral de los contratos de compraventa. Los jueces tienen la palabra. Mientras tanto, pueden verse carteles de “Se vende” en algunas de estas viviendas protegidas recién estrenadas. Piden 390.000 €.





(En fin, esta es la mi historia y la de otras dos parejas)