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cerramientos de terrazas

Actualizado 28/01/2009
2871 lecturas acumuladas
4  mensajes
Autor
Tema
Fecha
may.-2006
104 mens.
Usuario Habitual
26/06/2006 23:59
le informamos que la regla general en materia de propiedad horizontal lo constituye la prohibición de alterar la cosa común en su configuración o estados exteriores, por entender que las modificaciones afectan al título constitutivo y que, por tanto deben tales actuaciones someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo. (Art. 7 y 12 de la Ley de Propiedad Horizontal).

Ahora bien, es cierto también que la jurisprudencia ha evolucionado reinterpretando estas normas conforme a la realidad social a que hace referencia el art. 3 del Código Civil, en el sentido de abandonar posturas maniqueistas en relación tanto al concepto de alteración sustancial de la configuración de los espacios donde conviven elementos comunes con privativos, como en relación a la exigencia de consentimiento expreso de la Comunidad de Propietarios, avanzando para ello desde la constatación de situaciones previas, aparentemente queridas por la Comunidad en tanto no dispuestas por las vías oportunas, que desmerecen la voluntad de inalteración y cuestiona los principios de la buena fe, equidad e interdicción del abuso del derecho regulados en el Art. 3 y 7 del Código Civil.

Nos referimos tanto a los supuestos de aceptación por la Comunidad de situaciones de hecho que implican un uso continuado y público (SAP Guadalajara 8 Marzo 2002 y STS 28 Abril 1992) sin reacción mas o menos
mediata, como a los supuestos de alteraciones sobre elementos arquitectónicos comunes previamente transformados y a los supuestos, de ordinario concurrentes con aquellos de, aquiescencia tácita de
modificaciones del Titulo Constitutivo ( STS 31 Octubre 1990 y 5 Marzo 1998)
may.-2006
104 mens.
Usuario Habitual
27/06/2006 00:00
Otra de las cuestiones más tratadas en una comunidad de vecinos son las obras en las propiedades como consecuencia de las ampliaciones de facto de la vivienda mediante acristalamientos, cerramientos u otro tipo de reformados.

Acristalar / cerrar terrazas externas. Se supone que esta obra representa una alteración o modificación del aspecto externo o configuración del edificio en cuestión. Como norma general, no están permitida las obras que alteren el estado exterior del edificio. Si un propietario lleva a cabo alguna obra que afecte a la estética del edificio sin consentimiento de su Comunidad de Propietarios podrá ser obligado a suprimirlas.


Para llevar a cabo la obra, en teoría, se debe contar con el permiso del Ayuntamiento y con la aprobación unánime de la comunidad de vecinos.


En la práctica muchas de estas obras (especialmente en las zonas costeras) se hacen si el preceptivo permiso de los ayuntamientos, dado que contravienen la normativa municipal que es permisivo con una mayor volumetría de edificabilidad con espacios abiertos del tipo de las terrazas. Dada la extensión de las mismas, los propietarios suelen optar por su acristalamiento, si solicitar estos permisos. Estas iniciativas representan de facto una complicidad generalizada dentro de las Comunidades de vecinos. Un situación que los ayuntamientos claramente permiten.

Hay tras casos también que revisten interés:

Cerramiento / acristalamiento de la terraza con anterioridad a la existencia de la comunidad. Esta obra supone un derecho adquirido y la Comunidad deberá respetarlo.

Alteraciones previas y consecuencias para otros vecinos. Los Tribunales han establecido si otros vecinos han alterado previamente la fachada colocando cerramientos o acristalamientos de sus terrazas (con o sin consentimiento de la Comunidad de Propietarios), no se consideraría "alteración de fachada" el que un vecino coloque un nuevo cerramiento de terraza.

Antigüedad y plazos. Los Tribunales han dictado que una Comunidad de Propietarios no podrá exigir a un vecino que retire su cerramiento, cuando durante varios años no haya ejercitado ninguna acción contra él, ya que supone una aceptación tácita del hecho.


may.-2006
104 mens.
Usuario Habitual
27/06/2006 00:03
El toque «ilegal» del urbanismo madrileño
LOS ACRISTALAMIENTOS Y APARATOS DE AIRE ACONDICIONADO, IRREGULARIDADES PRINCIPALES

BENITO MUÑOZ

Acristalamientos y aparatos de aire, en un edificio. / PEDRO CARRERO
¿Existe un Madrid ´ilegal´ en el uso de la propia vivienda? ¿Todavía hay ciudadanos que atentan contra el conjunto de su comunidad por mejorar el confort de su casa a cualquier precio? A estas cuestiones se puede responder con un sencillo sí. ¿Se puede acabar con ello? La respuesta positiva a esta pregunta no es tan sencilla.

Los expertos consultados por este suplemento concluyen que hay varios elementos que pueden distorsionar la imagen y la estructura de los edificios a la par que pueden afectar a los vecinos de la comunidad donde habiten o a los inmuebles adyacentes (se les priva de luz y se limitan las vistas).

«El cerramiento de los áticos y terrazas es la modificación ilegal más habitual en los edificios de viviendas, tanto de reciente construcción como en inmuebles más antiguos. Con frecuencia se están produciendo instalaciones de aparatos de aire acondicionado que no cumplen con la normativa», asegura Ildefonso Martín, secretario técnico del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid. También recuerda que «elevar una altura está mucho más controlado y poca gente se atreve ya a no solicitar los permisos correspondientes».


Los permisos

En estos casos, toda modificación requiere de la solicitud de permiso al Ayuntamiento. No son los únicos. «También hubo serios problemas hace unos años con las antenas parabólicas, pero se están resolviendo porque la normativa vigente impide que sea en las fachadas y obliga a la instalación únicamente en los tejados». Aquí son las propias empresas instaladoras las que suelen abstenerse de ir contra la normativa. Las más profesionales así lo hacen. La voluntariedad en los incumplimientos de las normativas parten más de los propios particulares, que en muchas ocasiones hacen caso omiso de las leyes.

Igualmente, en numerosos inmuebles de Madrid se pueden ver ventanas que no tienen todos los pisos de un edificio. Se han abierto, por tanto, después de su construcción.

«No se concibe ya que alguien se haga una ventana nueva para tener luz en una habitación o que se hagan piscinas en las azoteas sin que lo sepan las distintas administraciones. Se da algún caso, pero de manera aislada. Lo normal es dar conocimiento de esa obra», apunta al respecto Ildefonso Martín.

Cualquier cambio significativo en un edificio, como acristalar un ático o tener la posibilidad de ganar metros a una terraza, requiere de la unanimidad de la comunidad de vecinos.

En el Ayuntamiento de Madrid señalan que «cualquier cerramiento requiere una licencia». Los arquitectos municipales son los que dan su visto bueno, una vez que la comunidad de vecinos ha dado su veredicto favorable y unánime, «para ver si los cambios afectan al conjunto del edificio. No hay un criterio uniforme al respecto, depende de cada caso».

Según el catedrático en Urbanismo Ramón López Lucio, «ha existido y existe un descontrol en el acristalamiento de terrazas. Esto tiene mucho que ver con el modelo de edificación. En los 60, 70 y 80, la tradición de la construcción en Madrid era de balcones pequeños o miradores acristalados que se han conservado mucho mejor que posteriores edificios».

En el Ayuntamiento, puesto que todas estas cuestiones dependen de sus distintas juntas de distrito, aseguran que sin bien los acristalamientos se pueden dar legalmente, «la instalación de aire acondicionado en las fachadas está totalmente prohibida».

La manera que tiene el Ayuntamiento de controlar la legalidad de los acristalamientos, la instalación de aparatos de aire acondicionado, la instalación de antenas parabólicas o, incluso, el levantamiento de una altura o la construcción de una piscina en los áticos, únicamente es esperar a que algún vecino haga la pertinente denuncia. «Sólo en ese momento puede el Ayuntamiento actuar», señalan fuentes del Consistorio.

may.-2006
104 mens.
Usuario Habitual
28/01/2009 12:56
segun la ley de edificiacion horizontal, se pueden cerrar los aticos con estructuras desmontable siempre y cuando se realice con estructuras desontable, y no se perfore ninguna zona estructural del edificio, es decir, no sujetarlas en los pielares. Estructura desmontable es aluminio, asi que mientras compre el mismo aluminio no rompo ninguna estetica.
sep.-2008
807 mens.
Administrador
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