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Condiciones Hipotecarias

Actualizado 27/10/2006
651 lecturas acumuladas
9  mensajes
Autor
Tema
Fecha
feb.-2004
1278 mens.
Usuario Asiduo
26/10/2006 09:28
Buenos días ;

He estado echando un vistazo al tema de las condiciones hipotecarias que se comentan en otro post y me he dado una vuelta por una calculadora hipotecaria en Internet.

Si lo que nos ofrecen es un diferencial máximo de 0,55, esto a día de hoy y tomando como referencia una hipoteca a 30 años y un Euribor de 3,75 nos saldría para 60 kilos 1.783€ al mes.

Si tomamos a ING como la mejor opción con el 0,33% de diferencial a igual plazo y cantidad la cuota sería de 1.736€.

Que por favor alguien me saque de mi error, pero creo que hacer una nueva surrogación en esas condiciones no merece la pena (en ING no asumen el coste de la misma, te lo incluyen en la cantidad financiada)

Saludos
jun.-2004
292 mens.
Usuario Habitual
26/10/2006 09:56
Me uno a la petición de Tanchi, a ver si alguno está enterado exactamente de los costes que conllevaría hacer la hipoteca con otro banco que no fuera Caja de Avila. En el contrato pone que los gastos de cancelación de la hipóteca corren de cuenta de la Promotora, entonces ¿que nos ahorrariamos subrogándonos al prestamo de caja de Avila?

SALUDOS
sep.-2005
57 mens.
Usuario Habitual
26/10/2006 12:24
-La ventaja fundamental de quedarse con Caja Ávila consiste en no tener que pagar las cantidades relativas a la constitución de la hipoteca. (Tasación-Nota de Registro-Gestoría-IAJD) Lo más gravoso es el Impuesto Actos Jurídicos, que en Madrid supone un 1% del capital de la hipoteca. Para que os hagáis una idea estos gastos suponen para una hipoteca de 200.000 € en torno a los 4.000 €.
-Una opción es subrogarse al cabo de un tiempo a otra entidad, por lo que tendríamos que pagar ese 0,5% que establece Caja Ávila
-La opción más gravosa es hablar con Pinar para que anulen la Hipoteca de Caja Avila y tramitarla por tu cuenta con quien quieras,(Por Ley las promotoras están obligadas a entregar las viviendas libres de toda carga), por lo que tienes que afrontar todos los
gastos iniciales (Tasación, Gestoría, IAJD, Registro..)

Como dice Tanchi, Las diferencias en el diferencial suponen poca diferencia mes a mes, y en verdad puede ser más beneficioso a priori si se hacen números, el quedarse con Caja Ávila., pero hay que tener en cuenta que una hipoteca es un largo plazo de tiempo en el que hay que convivir con el banco y si luego tienes problemas en el servicio, las comisiones, la cobertura de oficinas, los cajeros, o no es de tu entera confianza, puede suponer un infierno más pronto que tarde.

Os envio un articulo de prensa en base a las Hipotecas establecidas por el promotor y los ahorros que supone.
Espero os sirva de Ayuda.




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La subrogación a la hipoteca del promotor es una de las posibilidades que tiene el potencial comprador de una vivienda. Ésta se ha convertido desde hace años en una práctica común que no está cambiando ni siquiera por la subida de los tipos de interés. El comprador sigue siendo en la mayoría de los casos fiel a la inmobiliaria y acepta las condiciones de su hipoteca. Así, es fácil encontrar promotoras que tienen en torno al 70% de los clientes subrogados a sus préstamos hipotecarios.
«Los promotores negocian las mejores condiciones posibles para ofrecérselas a los clientes y por ello resulta muy común que éstos se subroguen», asegura Guillermo Chicote, presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España (Apce).
En el caso de que los tipos de interés sigan subiendo -una situación prevista por distintos analistas al menos hasta finales de año-, Chicote no cree que el panorama de las subrogaciones vaya a cambiar. «Los tipos suben para todos y si los promotores logran buenas condiciones en sus créditos ahora, también lo harán más adelante».
El promotor tiene la posibilidad de ofrecer la subrogación pero no puede obligar, según la ley vigente, a llevarla a cabo a sus clientes.
El ahorro
El comprador de una nueva vivienda se puede ahorrar una buena cantidad de dinero con la subrogación: los gastos de la constitución de la hipoteca (notaría, registro y gestoría). Igualmente podría evitarse hacer la tasación de la vivienda. Además, la subrogación está exenta del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). En total, el ahorro puede ser de un 2% del importe de la vivienda.
«Aun así, hay gente que prefiere buscar una hipoteca por su cuenta y tiene que, además de pagar los gastos constitutivos, molestarse en los papeleos», añade Guillermo Chicote. También recuerda la obligatoriedad del pago, en este caso, del impuesto de AJD.
«Nos hemos encontrado con clientes que pertenecen a una entidad financiera, un banco o una caja, que encuentran mejores condiciones que las que ofrecen los promotores», apuntan en la Apce.
Fidelidad
«Entre el 65% y el 70% se suelen subrogar a los préstamos que ofrecemos», apuntan fuentes de Detinsa.
«El otro 30% o 35% está formado por clientes que mantienen la fidelidad a su banco y de personas que piensan que otra entidad les quiere captar y se genera en ellos desconfianza». «El resto», según las mismas fuentes, «está compuesto por jóvenes que tienen acceso a las buenas condiciones hipotecarias que hay para ellos en el mercado crediticio».
En Detinsa opinan que «la subida de los tipos no ha cambiado el porcentaje de subrogaciones».
En cualquier caso, a juicio de esta firma, «las condiciones que ofrezcan otras entidades tienen que ser muy buenas para que merezca la pena no subrogarse».
Por su parte, en la Federación de Consumidores en Acción (Facua) recomiendan a los usuarios que se informen bien «porque no es difícil encontrar mejores condiciones hipotecarias que las que ofrecen muchas promotoras», aseguran.
«Se dan muchos casos de queja porque algunas inmobiliarias tienden a presionar a sus clientes para que se subroguen. Por ejemplo, si se quieren cambiar a otra hipoteca les piden los gastos cuando ésa es una responsabilidad de las promotoras», señalan en la Facua.
Poca información
La escasa información inicial del cliente juega a favor de las subrogaciones. En la Facua recuerdan que «en las promotoras sólo pueden ofrecer su hipoteca, informar sobre ella, pero nada más».
«En la mayoría de los casos, el cliente se subroga al préstamo del promotor. Podríamos concluir que un 70% se subroga y un 30%, no», apunta Luis Pérez, director de Ventas de Nozar. Las razones son que «la mayoría de las veces es por comodidad o desconocimiento de la tramitación».
Desde su punto de vista, las condiciones que consigue una promotora son mejores que las de un particular. No obstante, «no es lo mismo que una promotora negocie el préstamo colectivamente sin que el banco conozca a los clientes que éstos se personen en el banco». En este caso, la entidad financiera puede lograr «la contratación de otros servicios, como seguros, planes de pensiones, domiciliación de la nómina, recibos, etc., y así darles mejores condiciones».
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may.-2004
270 mens.
Usuario Habitual
  Ahold
26/10/2006 16:05
Dos puntualizaciones rápidas:
1.-Para que la hipoteca (80% del precio) sea de 60 Millones (360.000€) deben tasar las casas en 75 Millones (450.000€), de momento el último precio de venta de los adosados es de 437.200€ (unos 73 Millones)

2.-Según los cálculos la difencia de letra mensual (1.781 - 1.735) es de 46 €/mes*12meses*30 años = 16.560 € de ahorro. Mientras que los gastos por constituir la hipoteca de 360.000€ con otro banco son 7.156€ + 348€ de tasación, es decir, 7.504€.
El ahorro en 30 años sería de 9.056€, a más a más, en ING la comisión por cancelación total es 0%, en Caja de Avila es 1% y la de subrogación a otra entidad en ING es 0% y en Caja de Avila es 0,5%, lo que reduce tu libertad de movimiento.
Además ING sólo te pide domiciliar una nómina y hacer un seguro de la casa.

Eso sí no te libras de papeleos y más papeleos.

Y una pregunta al aire, si nos quedamos en Caja de Avila con la hipoteca de Pinar, debemos entender que van a subir el valor de la casa hasta los 437.200€ actuales para ofrecerte el 80% en hipoteca, o más bien van a mantener el valor de venta dehace 2 años que es el que ellos inicialmente hipotecaron, y si quieres más pasta habrá que volver a tasar y te cobrarán por ello?
feb.-2004
1278 mens.
Usuario Asiduo
26/10/2006 16:49
Me dejas "to loco" Ahold, con tu pregunta al aire.

Pregutaré en el foro general...
sep.-2005
57 mens.
Usuario Habitual
26/10/2006 22:17
Tanchi, resolutivo 100%!!!!!
may.-2004
270 mens.
Usuario Habitual
  Ahold
27/10/2006 11:31
Hola he visto otras hipotecas interesantes:
http://www.oficinadirecta.com/ (Banco Pastor) es como la de ING euribor-0,33 pero con revisión del tipo de interes anual en vez de semestral y con un tipo máximo prefijado.

Y Barclays tiene Euribor+0,39

Caja Madrid tiene un acuerdo con la comunidad de Madrid para menores de 35 años a Euribor+0,39

Ibanesto tiene Euribor+0,35


feb.-2004
1278 mens.
Usuario Asiduo
27/10/2006 13:27
La Hipoteca Joven de Cajamadrid te permite, además, subir hasta 40 años de amortización y contar con una carencia de un año.

Me temo que ya tengo 37 palos...

Saludos
sep.-2008
808 mens.
Administrador
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