Sobre el terreno necesario para edificar.
¿Cuánta superficie edificable tenemos en nuestro terreno bruto?
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Hola,
He estado haciendo algunos cálculos para ver, si contamos con superficie edificable suficiente, partiendo del terreno bruto, que en teoría tenemos (30000 m2).
Estos son los pasos que he seguido :
CÁLCULO SUPERFICIE EDIFICABLE
Partimos de datos previstos en el en el área de reparto UZP 2.03 (Los Ahijones) :
-Superficie total (incluyendo S.G. exteriores)= 5684500 m2
-Superficie edificable = 2301900 m2
-Aprovechamiento real = 2046400 m2
Con estos datos se puede calcular el Coeficiente de Aprovechamiento Tipo del sector (C.A. para abreviar) :
C.A. = Aprovechamiento real / Superficie total = 0.36
Aplicando los datos a nuestra cooperativa obtenemos :
- Superficie bruta comprada = 30000 m2 (este dato lo tiene que confirmar la cooperativa con algún comprobante del Registro de la Propiedad)
Superficie edificable bruta = C.A. * Superficie bruta comprada = 0.36 * 30000 = 10800 m2
Por ley, de esta superficie edificable, cada propietario, debe ceder el 10% de esta superficie a la Administración.
Luego realmente la superficie restante para edificar sería :
Superficie edificable real = (1-0.10) * Superficie bruta edificable = 0.90 * 10800 = 9720 m2
Esta es la superficie edificable total para todos los usos. Es decir, residencial (VL, VPT, VPO), industria tradicional, parque industrial, terciario oficinas, resto terciario,dotacional, etc.
Teniendo en cuenta los márgenes de edificabilidad de cada uso lucrativo, tenemos que para vivienda libre (nuestra cooperativa), la horquilla de edificabilidad varía entre el 19 y el 35 %.
Si utilizamos un margen medio entre estos valores, por ejemplo el 27 %, podemos obtener con este dato el suelo edificable real que se puede dedicar a vivienda libre :
Superficie edificable para VL = 0.27 * 9720 = 2624 m2
El resto de superficie hasta los 9720 m2, será la superficie edificable para el resto de usos.
Superficie edificable para resto de usos = 9720 – 2624 = 7096 m2
Esta superficie, será la que tengamos que permutar con el resto de propietarios, para poder obtener a cambio más superficie edificable para vivienda libre.
Hay que tener en cuenta, que la valoración del suelo varía según el uso al que se vaya a destinar (no es igual el terreno destinado a uso terciario, que el previsto para residencial, y dentro del residencial tendrá más valor el de vivienda libre que el que tenga algún tipo de protección).
Resumiendo :
Si partimos de 30000 m2 de terreno bruto dispondríamos de las siguientes cantidades de suelo edificable:
- 2624 m2 de superficie edificable para V.L.
- 7096 m2 se superficie edificable para el resto de usos, que tendremos que permutar con el resto de propietarios de terrenos en la Junta de Compensación, para conseguir suelo de V.L. que es el que le interesa a nuestra cooperativa.
Me imagino que la gestora tendrá planeado comprar más terreno, porque con la cantidad que estamos manejando (30000 m2) creo que no tenemos el suficiente para las viviendas.
¿Alguien sabe si tenemos prevista la compra de más terreno?
¿Se sabe algo de la reunión de la cooperativa?
Saludos