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Sobre el terreno necesario para edificar.

Actualizado 12/07/2004
524 lecturas acumuladas
4  mensajes
Autor
Tema
Fecha
mar.-2004
225 mens.
Usuario Habitual
  adam
14/06/2004 17:46
Hola,
He estado haciendo algunos cálculos para ver, si contamos con superficie edificable suficiente, partiendo del terreno bruto, que en teoría tenemos (30000 m2).
Estos son los pasos que he seguido :

CÁLCULO SUPERFICIE EDIFICABLE

Partimos de datos previstos en el en el área de reparto UZP 2.03 (Los Ahijones) :

-Superficie total (incluyendo S.G. exteriores)= 5684500 m2
-Superficie edificable = 2301900 m2
-Aprovechamiento real = 2046400 m2

Con estos datos se puede calcular el Coeficiente de Aprovechamiento Tipo del sector (C.A. para abreviar) :

C.A. = Aprovechamiento real / Superficie total = 0.36


Aplicando los datos a nuestra cooperativa obtenemos :

- Superficie bruta comprada = 30000 m2 (este dato lo tiene que confirmar la cooperativa con algún comprobante del Registro de la Propiedad)

Superficie edificable bruta = C.A. * Superficie bruta comprada = 0.36 * 30000 = 10800 m2

Por ley, de esta superficie edificable, cada propietario, debe ceder el 10% de esta superficie a la Administración.

Luego realmente la superficie restante para edificar sería :

Superficie edificable real = (1-0.10) * Superficie bruta edificable = 0.90 * 10800 = 9720 m2

Esta es la superficie edificable total para todos los usos. Es decir, residencial (VL, VPT, VPO), industria tradicional, parque industrial, terciario oficinas, resto terciario,dotacional, etc.

Teniendo en cuenta los márgenes de edificabilidad de cada uso lucrativo, tenemos que para vivienda libre (nuestra cooperativa), la horquilla de edificabilidad varía entre el 19 y el 35 %.
Si utilizamos un margen medio entre estos valores, por ejemplo el 27 %, podemos obtener con este dato el suelo edificable real que se puede dedicar a vivienda libre :

Superficie edificable para VL = 0.27 * 9720 = 2624 m2

El resto de superficie hasta los 9720 m2, será la superficie edificable para el resto de usos.

Superficie edificable para resto de usos = 9720 – 2624 = 7096 m2

Esta superficie, será la que tengamos que permutar con el resto de propietarios, para poder obtener a cambio más superficie edificable para vivienda libre.

Hay que tener en cuenta, que la valoración del suelo varía según el uso al que se vaya a destinar (no es igual el terreno destinado a uso terciario, que el previsto para residencial, y dentro del residencial tendrá más valor el de vivienda libre que el que tenga algún tipo de protección).

Resumiendo :
Si partimos de 30000 m2 de terreno bruto dispondríamos de las siguientes cantidades de suelo edificable:
- 2624 m2 de superficie edificable para V.L.
- 7096 m2 se superficie edificable para el resto de usos, que tendremos que permutar con el resto de propietarios de terrenos en la Junta de Compensación, para conseguir suelo de V.L. que es el que le interesa a nuestra cooperativa.

Me imagino que la gestora tendrá planeado comprar más terreno, porque con la cantidad que estamos manejando (30000 m2) creo que no tenemos el suficiente para las viviendas.
¿Alguien sabe si tenemos prevista la compra de más terreno?
¿Se sabe algo de la reunión de la cooperativa?

Saludos
feb.-2003
165 mens.
Usuario Habitual
12/07/2004 08:32
Hola Adam, mira este fin de semana he estado en casa de unos amigos que tienen en la zona nueva de vicalvaro y le pregunté el terreno que tenía en las escrituras y tenian 11500 metros cuadrados (son 300 vecinos, tienen piscina, pista de futbol sala, garaje y trasteros) y tambien venía que dentro de estos metros contaba ya con las zonas de aceras, etc., asi que creo que tenemos mas terreno de lo que necesitariamos, espero haberte ayudado.

saludos.
mar.-2004
225 mens.
Usuario Habitual
  adam
12/07/2004 09:40
Hola,
Gracias Casturyfox ;
Pregúntales si puedes si la parcela de la que hablas está en terrenos que ya son urbanizables. El problema es que el terreno que nosotros adquirimos es bruto y pertenece a un UZP con casi todos los trámites pendientes.
Al estar ya en terreno urbanizable se necesita mucho menos terreno, puesto que las dotaciones para viarios y resto de servicios están ya cedididas.
Es decir, ¿está en una zona ya urbanizable? O por lo contrario se encuentra en una zona pendiente de todos los trámites como es la nuestra ?
Perdonad que sea tan pesado con el tema de los terrenos, pero es fundamental contar con bastante suelo, ya que el coeficiente de aprovechamiento en nuestra zona es muy bajo (0.36).
Por poner un ejemplo, la EMV, hace poco, vendió una parcela a unos afectados de la CPV. La parcela está en el Ensanche de Vallecas, y tiene una superficie de algo más de 3000 m2 y se harán más de 30 viviendas. Pero claro, aquí el terreno ya es "limpio", puesto que ya se ha aprobado el proyecto de urbanizaciónd definitivamente y el proceso de reparcelación se ha terminado. Incluso parte de algunas unidades de ejecución ya están urbanizadas en un alto porcentaje.

Bueno, espero que despejen este tipo de dudas en la reunión, y que realmente nos sobre terreno para amortiguar la subida final del precio de nuestros pisos.

Por cierto, recibí el otro día un informe de Gerencia, con los trámites efectuados hasta ahora en nuestro desarrollo.
Voy a colgar un resumen en nuestro grupo de Yahoo : nuevo_vicalvaro2

Saludos a todos.


feb.-2003
165 mens.
Usuario Habitual
12/07/2004 10:58
Hola Adam, los terrenos que te hablo de mis amigos llevan ya 1 año viviendo allí.

saludos.
sep.-2008
808 mens.
Administrador
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