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Nuevas condiciones del Santander

Actualizado 26/05/2006
1279 lecturas acumuladas
29  mensajes12Siguiente >
Autor
Tema
Fecha
feb.-2006
182 mens.
Usuario Habitual
22/05/2006 16:58
Hola a todos:
Hemos estado en el banco Santader de San Cipriano esta mañana y hemos hablado con “Ramón” (no sé si os ha atendido a alguno de vosotros también).
Nos ha confirmado lo de las nuevas condiciones (0.20 de subrogación y eur + 0.55), y digo confirmado porque nos ha enseñado un fax que Nueva Urbanizadora les ha mandado , y que nos enviará a todos nosotros, confirmando esas condiciones “para ajustarse al mercado” y en la cual se dará de plazo para responder sobre si nos subrogamos o no “hasta finales de junio” (¿finales? Eso qué es, el 30?). Eso en mi opinión significa que no importará el día en que recibáis o recojáis la carta en correos, porque el plazo es fijo, sin computar desde un día determinado.
Respecto a la posible negociación individual para bajar el diferencial, me creo en la obligación de advertiros de un par de cosas que les he preguntado con toda la intención (y la mala leche) y que me han resultado clarificadoras: supongo que algunos ya os habréis fijado, pero por si acaso alguien no cae quiero advertiros lo siguiente:

1) La posible negociación del diferencial será en función de la vinculación con el banco, no bastando con abrir cuenta sino que habrá que domiciliar y hasta nos hablaron de seguros para las posibles subidas de los tipos (esto es de coña, si queréis un buen diferencial vais a tener que contratar DE TODO).
2) La negociación no se hará hasta que “esté más cerca” la fecha de la escritura de compraventa: es decir, que primero les tienes que decir si te subrogas o no, y luego, ya subrogados en las condiciones que os he dicho arriba, entonces a negociar. Ya me contareis quién es el guapo que negocia con un banco que ya te ha echado el lazo y que no es especialmente competitivo.
3) Como te estás subrogando en una hipoteca que ya se constituyó con unas condiciones determinadas, no es factible acogerse a distintos modelos de amortización que otros bancos sí te ofrecen, pues tus condiciones no son modificables, salvo que hagas una novación de la hipoteca (eso ni nos lo planteamos). Hablando en plata: en Cajamadrid, por ejemplo, te brindan la posibilidad de acogerte al sistema de amortización francés, que supone una cuota fija mensual durante toda la vida del préstamo. La variación que experimente el euribor al alza se traduce en una mayor duración del préstamo, quedando invariable la cuota, por lo que, al saber fijo lo que pagas cada mes, si tu préstamo sube de 30 a 32 años como consecuencia de la variación del tipo puedes amortizar parcialmente para reducir la duración y compensar el alza, y puedes así planificar mejor tu presupuesto mensual (sin sorpresas si el euribor se sube a la parra). Esta posibilidad de amortización, que a nosotros nos parece muy atractiva por aquello de dormir tranquilo, no es posible en la hipoteca contratada por Gomendio.
4) Están muy seguros de que la gente se acogerá a estas condiciones y se subrogará, nos dijeron que la gente se lo está pensando y que nadie les ha dicho que no a las nuevas condiciones porque son buenísimas (van de sobraditos, así que la posible negociación de la otra rebaja conjunta se me antoja difícil).
5) La única baza que esgrimen para venderte la moto es el ahorro que supone no constituir una nueva hipoteca (tasación, actos jurídicos documentados...), pero han sido sorprendentemente olvidadizos a la hora de informarme de los datos que realmente importan en un préstamo hipotecario: la TAE (esto es lo que importa, y no el tipo de interés), y el cuadro de amortización de toda la hipoteca, no sólo del primer año (con la hipótesis de que el euribor se mantuviera fijo a 30 años), donde veréis exactamente qué porcentaje de cuota mensual se destina al principal y cuánto a intereses, así como el total de intereses que se pagarían en los 30 años. Tras ponernos incómodamente preguntones nos han dado todo, y como esos datos de simulador ya los teníamos de Cajamadrid, dónde hicimos la misma visita hace 2 semanas (hipoteca para menores de 35 por acuerdo con la Comunidad de Madrid, eur + 0.39), ahora podemos hacer la comparativa como Dios manda. El resultado es demoledor: la cantidad total de intereses a pagar en el Santander es mucho mayor, más que los gastos de constitución de una nueva hipoteca, desde luego. Eso significa que lo que ahorramos hoy al subrogarnos lo pagamos (en nuestro caso) con creces a la larga.
6) La fiscalidad en ambas hipotecas para nosotros es igual, así que aquí esto no cuenta para comparar, sin perjuicio de que haya prevista una reforma fiscal, y que se le diera un nuevo tratamiento (ej: distinta fiscalidad de pago de intereses que de capital amortizado).

Para finalizar, y ya os dejo en paz, os diré que las pegas de la hipoteca de Cajamadrid eran 2:

1) La revisión del euribor es semestral, la del Santander es anual.
2) El plazo para solicitar la de Cajamadrid expira el 31 de diciembre, que es lo que dura el convenio suscrito con la Comunidad de Madrid (¿y si la entrega del piso se demora?¿y si no llegamos a tiempo?). Esto nos preocupaba viendo la marcha de la obra, así que lo pregunté: lo que hay que hacer antes del 31 de diciembre es solicitarla, pero la constitución de la hipoteca puede hacerse posteriormente, por lo que te puedes acoger a este convenio aunque la solicites el 31 por la mañana, y el papeleo se desarrolle en 2007.

Con todo este rollo que os estoy soltando (esto no es una intervención de foro, parece una epístola de San Pablo a los Corintios), lo único que quiero es compartir con vosotros mis conclusiones del percal por si ayudan a alguien, así que a partir de aquí cada uno tiene que hacer sus números, porque claro, nuestro cálculo está hecho con los nuestros, y todos son distintos. Suerte en la búsqueda y que la fuerza os acompañe.
nov.-2004
82 mens.
Usuario Habitual
22/05/2006 17:33
Gracias por todos los datos. Eso del TAE no lo he llegado nunca a entender muy bien que es.

Nosotros tenemos cita para ir mañana a hablar con los del santander. A ver que nos cuentan, pero si no bajan esos numeros, y lo mas importante, no los bajan por escrito este mes (nada de negociar a posteriori) yo le recomendare a mi novia que haga la hipoteca con otros, porque no merece la pena. (luego ella es libre de hacer lo que quiera, claro).

Gracias a dios a dia de doy hay mucha oferta como para casarse con el primero que pasa.

Cajoma - gracias de nuevo por el tocho.
Avatar deb
dic.-2004
293 mens.
Usuario Habitual
  deb
22/05/2006 18:04
muchisimas gracias barbieyken, me habéis resulto no pocas dudas. un saludo.
feb.-2005
132 mens.
Usuario Habitual
22/05/2006 18:58
Buenas a todos.
Veo que la cosa con el préstamo se anima bastante. Quería hacer una pregunta ya que veo gente muy leida sobre el tema.
Sé que los gastos por hacer una nueva hipoteca con otro banco será más a menos de 5000-7000 € según el piso, pero ¿y si te subrogas con el santander y luego la formalizas con otra entidad? ¿Hay que pagar los 5000-7000 € o la broma se quedaría en menos?

Si alguien tiene idea le agradecería que lo explicara porque a lo mejor no es mala opción.


Muchas gracias.
Avatar deb
dic.-2004
293 mens.
Usuario Habitual
  deb
22/05/2006 19:43
quisiera añadir un tema que a lo mejor puede ser útil. cuándo hablé con la directora del BSCH me comentò que yo en total me podía ahorrar 5000 y pico euros y que los IAJD son del 1% sobre el valor de la responsabilidad hipotecaria. ahora para el santander eso se multiplica por dos, porque la entidad calcula la responsabilidad hipotecaria la 200%, y eso no es igual en todos los bancos. es Barclays, para poner un ejemplo, es del 150%. así que los IAJD no son iguales por todas partes, y el ahorro que ellos proponen es en cierto modo relativo.
oct.-2005
32 mens.
Usuario Ocasional
22/05/2006 20:36
Respuesta a quincalla,

Efectivamente tienes dos opciones si no estás interesado en las condiciones que te ofrece el SCH:

1- Buscarte otra hipoteca (a tu medida) con otra entidad. Si necesitas solicitar más o menos dinero del que te ofrece el SCH. Ejemplo gastos Hipoteca 220.000 Euros más o menos 4.700 Euros (con SCH aproximadamente 1.000 Euros entre Escrituras de subrogación y comisión de subrogación. Por tanto pagas 3.700 Euros más aproximadamente.

2- Subrogarte a préstamo hipotecario de SCH con las nuevas condiciones y volverte a subrogar a otra entidad pasados unos meses. Gastos: 1.000 Euros primera subrogación y 2.200 Euros de la segunda subrogación de SCH a otra entidad (están incluidos los gastos de la subrogación y la com. canc. = 0,50% máxima por Ley para el caso de la subrogación). Por tanto los gastos totales serían alrededor de 3.200 Euros (ahorrándote 1.500 Euros sobre los 4.700 Euros del anterior supuesto). Efectivamente es más barato la doble subrogación.


Incovenientes del segundo supuesto (doble subrogación)
- Tienes que adaptarte al importe de préstamo que te ofrece SCH.
- La operación se demoraría varios meses.


Los datos de las simulaciones las he obtenido en:
www.barclays.es - Hipotecas (a la derecha de la pantalla) - Simulador Hipotecario - Gastos subrogacion o Gastos de compra-venta


Saludos
ago.-2004
96 mens.
Usuario Habitual
  mpbp
22/05/2006 20:57
Acabo de recibir la carta, parece que siempre soy la primera.

Tengo una pregunta que hacer respecto a la hipoteca de Cajamadrid: supongo que esas condiciones de si eres menor de 35 se mantendrán hasta que cumplas la edad ¿no?, y luego en cuanto se queda?.
feb.-2006
394 mens.
Usuario Frecuente
22/05/2006 23:05
Hola,yo tambien he recibido la carta esta mañana justo despues de haber mandado la mia a ellos contestandolos que no me iba a subrogar con las primeras condiciones y que estaria abierto a otras negociaciones,despues me ha llamado Mªjesus para quedar una mañana,el lunes voy a que me venda de nuevo la moto,ya os contare, por que yo del 0,48 no subo ademas estoy esperando contestacion de OFICINA DIRECTA de Banco Pastor que es muy interesante,0% de comisiones,diferencial de 0,38 y no necesitas seguro de vida que es una pasta en mi caso 550 euros al año, saludos
abr.-2005
382 mens.
Usuario Frecuente
23/05/2006 00:31
Barbieyken, la comparativa que has hecho es parecida a la que nosotros hicimos en su día y pusimos en el foro estamos de acuerdo con vosotros en que C.Madrid es la mejor opción al final los intereses al final de la hoipoteca lo demuestra. Nos tranquiliza saber que entramos dentro de la oferta si presentamos la solicitud antes de diciembre. Así que reiteramos lo dicho, en anteriores ocasiones y volveremos a presentar la carta de no subrogación. Una duda que nos queda es.... C. Madrid no puede negociar las condiciones puesto qu es un convenio cerrado con la CAM pero... ¿Negociaran seguros de hogar, seguros hipotecarios, domiciliaciones, etc para que te decidas por ellos o por una u otra sucursal? si sabéis algo, informarnos por favor.
feb.-2006
182 mens.
Usuario Habitual
23/05/2006 00:43
Esto no te lo puedo asegurar (no sé tanto), pero creo que el seguro de incendios es obligatorio por ley, y por muy poco más compensa contratar hogar, para estar algo cubierto.
El seguro de vida es obligatorio y no es caro en nuestro caso, aunque aquí sí hay margen de negociación: nos dijeron en nuestra sucursal de siempre (no está en Vicálvaro) que si domiciliamos recibos de la casa (luz, gas... lo típico) el segundo año nos podrían quitar el seguro de vida, así que creo que algo de margen podría haber, aunque lo mismo se han tirado el rollo, cualquiera sabe.
Por otra parte, imagino que las condiciones duran toda la vida del préstamo, aunque durante el mismo lógicamente sobrepases los 35, digo yo, porque si no no tendría mucho sentido la historia, y además no hay nada previsto para el régimen posterior, luego... no te obligaría.
Lo de la doble subrogación que han dicho quincalla y CTC CTC es también una opción digna a tener en cuenta, eso se me olvidó comentarlo.
nov.-2005
27 mens.
Usuario Ocasional
23/05/2006 09:22
Lo que obliga la ley es a tener seguro de incendios no seguro de amortizacion de la deuda, que es voluntario
abr.-2005
228 mens.
Usuario Habitual
  Argos
23/05/2006 09:51
Nostros tambien hemos recibido las nuevas condiciones. Lo que tiene gracia que dicen los Gomendio, en la carta, que han renegociado con el BSCH para rebajar el diferencial y las comisiones. Que morro! ¿no? Será que hemos sido los vecinos los que con nuestra insistencia hemos dado el coñazo al banco para que cambiaran las condiciones.
Respecto al seguro de vida creo que es jugarsela al no contratar ninguno, te paga la hipoteca en caso de fallecimiento, invalided, paro, etc.
Avatar deb
dic.-2004
293 mens.
Usuario Habitual
  deb
23/05/2006 10:53
lo de los seguros, siendo obligatorio solo lo de incendio a favor de la entidad que te da le prestamo hipotecario, te lo puedes buscar donde te de la gana. puedes contactar un empresa de seguros (mutua, mapfre/broker que aga todos los seguros y creo que sale mucho más barato que lo del banco. en principio lo de Caja Madrid lo que me dijeron es que no te obligan a seguros, dado que las condiciones son de convenio con la CAM y no se puede negociar, ni hay opción a novación. las condiciones valen a lo largo de toda la vida de hipoteca e incluyen los 35 años para solicitarla ( o sea puedes solicitarla aunque hayas cumplido ya los 35). un saludo.
abr.-2005
382 mens.
Usuario Frecuente
23/05/2006 13:00
Barbyken,

una carta a los corintios pero muy bien explicada. Yo no lo habría hecho mejor. Como ya ha dicho mi chico antes es exactamente como nosotros vemos las cosas. Pero yo creo que esta opción de hipoteca Joven solo aplica a los que, como nosotros, tengan que solicitar un préstamo a muchos,.. muchos años. Creo que para aquellos vecinos que vayan a pagar parte de la vivienda nueva con dinero de su vivienda anterior quizás le salga más rentable la del Santander. Es por ello que creo que cada uno tendrá que considerar, su caso particular como dice Barbyken.
De nuevo mi Enhorabuena.

Me motiva bastante tener vecinos que se implican. Y me gusta el tema del foro porque sirve para que nos ayudemos unos a otros. en fin..

Paz
feb.-2005
132 mens.
Usuario Habitual
23/05/2006 13:15
Muchas gracias CTC CTC, la verdad es que era incapaz de encontrar un simulador en el que calcular la doble subrogación.

Voy a seguir echando cuentas...
sep.-2008
808 mens.
Administrador

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