Nuevas condiciones del Santander
¿Cuáles son las nuevas condiciones de subrogación en el banco Santander de San Cipriano?
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Hola a todos:
Hemos estado en el banco Santader de San Cipriano esta mañana y hemos hablado con “Ramón” (no sé si os ha atendido a alguno de vosotros también).
Nos ha confirmado lo de las nuevas condiciones (0.20 de subrogación y eur + 0.55), y digo confirmado porque nos ha enseñado un fax que Nueva Urbanizadora les ha mandado , y que nos enviará a todos nosotros, confirmando esas condiciones “para ajustarse al mercado” y en la cual se dará de plazo para responder sobre si nos subrogamos o no “hasta finales de junio” (¿finales? Eso qué es, el 30?). Eso en mi opinión significa que no importará el día en que recibáis o recojáis la carta en correos, porque el plazo es fijo, sin computar desde un día determinado.
Respecto a la posible negociación individual para bajar el diferencial, me creo en la obligación de advertiros de un par de cosas que les he preguntado con toda la intención (y la mala leche) y que me han resultado clarificadoras: supongo que algunos ya os habréis fijado, pero por si acaso alguien no cae quiero advertiros lo siguiente:
1) La posible negociación del diferencial será en función de la vinculación con el banco, no bastando con abrir cuenta sino que habrá que domiciliar y hasta nos hablaron de seguros para las posibles subidas de los tipos (esto es de coña, si queréis un buen diferencial vais a tener que contratar DE TODO).
2) La negociación no se hará hasta que “esté más cerca” la fecha de la escritura de compraventa: es decir, que primero les tienes que decir si te subrogas o no, y luego, ya subrogados en las condiciones que os he dicho arriba, entonces a negociar. Ya me contareis quién es el guapo que negocia con un banco que ya te ha echado el lazo y que no es especialmente competitivo.
3) Como te estás subrogando en una hipoteca que ya se constituyó con unas condiciones determinadas, no es factible acogerse a distintos modelos de amortización que otros bancos sí te ofrecen, pues tus condiciones no son modificables, salvo que hagas una novación de la hipoteca (eso ni nos lo planteamos). Hablando en plata: en Cajamadrid, por ejemplo, te brindan la posibilidad de acogerte al sistema de amortización francés, que supone una cuota fija mensual durante toda la vida del préstamo. La variación que experimente el euribor al alza se traduce en una mayor duración del préstamo, quedando invariable la cuota, por lo que, al saber fijo lo que pagas cada mes, si tu préstamo sube de 30 a 32 años como consecuencia de la variación del tipo puedes amortizar parcialmente para reducir la duración y compensar el alza, y puedes así planificar mejor tu presupuesto mensual (sin sorpresas si el euribor se sube a la parra). Esta posibilidad de amortización, que a nosotros nos parece muy atractiva por aquello de dormir tranquilo, no es posible en la hipoteca contratada por Gomendio.
4) Están muy seguros de que la gente se acogerá a estas condiciones y se subrogará, nos dijeron que la gente se lo está pensando y que nadie les ha dicho que no a las nuevas condiciones porque son buenísimas (van de sobraditos, así que la posible negociación de la otra rebaja conjunta se me antoja difícil).
5) La única baza que esgrimen para venderte la moto es el ahorro que supone no constituir una nueva hipoteca (tasación, actos jurídicos documentados...), pero han sido sorprendentemente olvidadizos a la hora de informarme de los datos que realmente importan en un préstamo hipotecario: la TAE (esto es lo que importa, y no el tipo de interés), y el cuadro de amortización de toda la hipoteca, no sólo del primer año (con la hipótesis de que el euribor se mantuviera fijo a 30 años), donde veréis exactamente qué porcentaje de cuota mensual se destina al principal y cuánto a intereses, así como el total de intereses que se pagarían en los 30 años. Tras ponernos incómodamente preguntones nos han dado todo, y como esos datos de simulador ya los teníamos de Cajamadrid, dónde hicimos la misma visita hace 2 semanas (hipoteca para menores de 35 por acuerdo con la Comunidad de Madrid, eur + 0.39), ahora podemos hacer la comparativa como Dios manda. El resultado es demoledor: la cantidad total de intereses a pagar en el Santander es mucho mayor, más que los gastos de constitución de una nueva hipoteca, desde luego. Eso significa que lo que ahorramos hoy al subrogarnos lo pagamos (en nuestro caso) con creces a la larga.
6) La fiscalidad en ambas hipotecas para nosotros es igual, así que aquí esto no cuenta para comparar, sin perjuicio de que haya prevista una reforma fiscal, y que se le diera un nuevo tratamiento (ej: distinta fiscalidad de pago de intereses que de capital amortizado).
Para finalizar, y ya os dejo en paz, os diré que las pegas de la hipoteca de Cajamadrid eran 2:
1) La revisión del euribor es semestral, la del Santander es anual.
2) El plazo para solicitar la de Cajamadrid expira el 31 de diciembre, que es lo que dura el convenio suscrito con la Comunidad de Madrid (¿y si la entrega del piso se demora?¿y si no llegamos a tiempo?). Esto nos preocupaba viendo la marcha de la obra, así que lo pregunté: lo que hay que hacer antes del 31 de diciembre es solicitarla, pero la constitución de la hipoteca puede hacerse posteriormente, por lo que te puedes acoger a este convenio aunque la solicites el 31 por la mañana, y el papeleo se desarrolle en 2007.
Con todo este rollo que os estoy soltando (esto no es una intervención de foro, parece una epístola de San Pablo a los Corintios), lo único que quiero es compartir con vosotros mis conclusiones del percal por si ayudan a alguien, así que a partir de aquí cada uno tiene que hacer sus números, porque claro, nuestro cálculo está hecho con los nuestros, y todos son distintos. Suerte en la búsqueda y que la fuerza os acompañe.