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Carta: Parte relativa a Préstamo Hipotecario

Actualizado 23/01/2004
519 lecturas acumuladas
8  mensajes
Autor
Tema
Fecha
nov.-2003
111 mens.
Usuario Habitual
  InesM
22/01/2004 16:50
Hola,

Tal y como hemos comentado en un mensaje anterior, aquí está la parte de la Carta que entregaremos en mano a Premier relativa a lo que sabemos/opinamos respecto a la hipoteca, que creo que es la parte más importante.

Esperamos comentarios, pero por favor, concisos y en base a lo hablado en la reunión del sábado 17 para así no marear mucho el tema y sacar adelante la carta cuanto antes.

Ahí va:
----------------------------
... Sin más dilación se pasan a exponer los temas de los cuáles confiamos en su diligente respuesta:

CONDICIONES HIPOTECARIAS

Como ustedes saben, la mayoría de los vecinos que suscribieron el contrato de compraventa privado con PREMIER para la adquisición de su vivienda en la promoción que nos ocupa, están sujetos a una cláusula en la que se especifica la subrogación a un PRESTAMO hipotecario que PREMIER negocie con una entidad bancaria en las mejores condiciones de la media del mercado. Nótese que se indica “mayoría de los vecinos” puesto que alguno de los que suscriben tuvieron opción, tras ser informados, de eliminar dicha cláusula. Desgraciadamente, esta información no se puso al alcance de la mayoría.

A fecha de hoy, conocemos el nombre de la entidad bancaria, Caja de Cataluña, pero no tenemos información por escrito de las condiciones financieras en las que dicha entidad ofrece la subrogación. No obstante, y tras varias visitas a la sucursal por los vecinos aquí representados, la información contrastada de las condiciones más importantes en las cuáles Caja de Cataluña ofrecerá la subrogación son las siguientes:

- Subrogación en CREDITO hipotecario tipo ‘revolving’
- Revisión anual Euribor + 0,75
- Comisión de subrogación: 0,25%
- Comisiones de cancelación total y parcial: 1%

Ante esta información, nos gustaría poner de manifiesto los siguientes puntos:

a) Posible carácter abusivo de la cláusula de subrogación

Tras elevar una consulta a la OCU (Organización de Consumidores y Usuarios), dicho organismo nos ha confirmado el carácter abusivo de dicha cláusula según lo especificado en la "LEY 26/1984, de 19 de Julio, General para la defensa de los consumidores y usuarios" en el articulo 10 bis, en la cláusula V, punto 22, textualmente "La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley imperativa corresponda al profesional. En particular, en la primera venta de viviendas, la estipulación de que el comprador ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titilación que por su naturaleza correspondan al vendedor (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división y cancelación)".
Esta información ha sido corroborada a través del OMIC (Oficinal Municipal de Información al Consumidor), adscrito al Ayuntamiento de Madrid.

b) Diferente carácter financiero entre las figuras de “PRESTAMO” y “CREDITO” hipotecario

Como ya se ha indicado anteriormente, independientemente del carácter abusivo o no de la cláusula tratada en el punto a), la propuesta de Caja de Cataluña es para la subrogación en un CREDITO, que no PRESTAMO, hipotecario tal y como se recoge en la cláusula anteriormente indicada. A este particular, hay que tener en cuenta que son productos financieros totalmente distintos y sujetos a condiciones diferentes (incluso legislativas), y por tanto no existe correspondencia entre lo especificado en el contrato de compra venta privado y la propuesta de Caja Cataluña

En base a lo anterior, y con el ánimo sincero de diálogo, solicitamos una respuesta escrita de PREMIER en la que se de respuesta y comprometa a dirigirse a Caja de Cataluña, en lo que aplique, a las siguientes peticiones:

1.- Oferta real, y por escrita, de Caja de Cataluña de las condiciones de subrogación en un PRESTAMO hipotecario en verdaderas condiciones según la media actual del mercado hipotecario. A este particular, y en base a la oferta hipotecaria actual de bancos y cajas, solicitamos:
a) Eliminación de la comisión de cancelación parcial.
b) Mejora del diferencial sobre Euribor en línea con la media del mercado.
c) Eliminación de la comisión de subrogación.

2.- En caso de que la oferta de Caja de Cataluña, recibida por escrito, para la subrogación hipotecaria no sea considerada por cualquiera de los vecinos lo suficientemente competitiva y/o ventajosa, y teniendo en cuenta lo manifestado en el punto a) “Posible carácter abusivo de la cláusula de subrogación”, solicitamos que PREMIER acepte como garantía hipotecaria cualquier otro préstamo negociado por los vecinos con cualquier otra entidad bancaria, no viéndose por tanto en la obligación de subrogar la oferta de Caja de Cataluña, ni en ningún caso asumir gastos derivados de tal acción.

3.- Que PREMIER acceda a recibir en el acto de levantamiento de escritura pública de compra venta, la cantidad económica que cada vecino considere oportuna (previamente comunicada y pactada con PREMIER) con inmediata anterioridad a la posible subrogación o apertura de préstamo hipotecario, mediante la correspondiente escritura hipotecaria, por el resto del montante final de la venta.

Por tanto, se solicita a PREMIER que confirme por escrito la posibilidad de que los vecinos subroguen o abran un nuevo préstamo hipotecario por el principal que se pacte oportuno, previo al acto de levantamiento de escritura pública de compra venta.

------

... seguidamente vendría lo del tema de plusvalía (para la próxima entrega ;-)

POR FAVOR, APROVECHO PARA INSISTIR EN QUE LOS VECINOS QUE SE PRESTAN VOLUNTARIOS PARA IR A LA REUNIÓN SE VAYAN IDENTIFICANDO Y COORDINANDO.

Saludos // JM
sep.-2003
116 mens.
Usuario Habitual
  vlady
22/01/2004 18:21
Saludos a todos/as:

En primer lugar os agradezco a todos el esfuerzo que estáis realizando: José Manuel, Julia, Morty... Me gustaría hacer algunas consideraciones. Me empiezo a preocupar el que podamos entrar en una escalada de enfrentamientos con Premier. En la reunión del pasado sábado parece que era una opinión generalizada que nuestra pretensión era negociar de manera amistosa con Premier. Todos entendíamos que nuestras posibilidades de mejora por esta vía era superiores que si íbamos al enfrentamiento directo. LLegado el caso, no me asusta tener que ir a las malas con Premier, pero francamente, creo que no estamos, o al menos no todavía, en esas.

Por eso apunto lo siguiente:

1. No creo oportuno solicitar la reunión mediante burofax, correo certificado u otro medio que pueda ser entendido por la otra parte que existen segundas intenciones. Para dirigirles algún documento que, en su caso, queramos que tenga algún efecto frente a terceros, siempre podremos hacerlo más tarde, y además con mayor información y conocimiento de causa.

2. Permitirme decir que el borrador de carta es excesivamente largo, explícito, y si me apuráis, con un tono beligerante. Creo que lo que acordamos el otro día era solicitar una reunión para pedir información a Premier. Sin conocer todavía su postura, parece que estamos prejuzgando sus intenciones y anticipando nuestras actuaciones.

3. Propongo aligerar considerablemente la carta de solicitud de reunión, recogiendo en la misma los puntos que queremos discutir y/o aclarar, pero sin introducir en la misma consideraciones sobre, p.e. el posible carácter abusivo o no, de determinadas cláusulas. Despúes de la reunión valoraríamos los resultados de la misma, y nos plantearíamos las subsiguientes actuaciones.

En fin, creo que en el momento actual lo que nos interesa es mantener un diálogo franco, pero fluido, con Premier, alejado de planteamientos que puedan hacer que ésta se coloque a la defensiva, porque si nosotros entramos en valoraciones jurídicas, ellos también lo van a hacer, tanto si tienen razón como si no, que todos sabemos que el Derecho es algo muy elástico.

feb.-2003
79 mens.
Usuario Habitual
  mari
22/01/2004 21:33
Hola a todos:
en primer lugar quería agradecer el esfuerzo a los vecinos que han expuesto lo hablado en la reunión del sábado, que han buscado información en la OCU y demás, a los borradores de las cartas, y a todas las informaciones que nos proporcionais a todos, lo dicho muchas gracias.

En la pasada reunión me comprometí a llamar a Premier para concertar una cita con Javier del Castillo y Humberto Casado. Respecto a esto, quería consultaros antes 2 cosas:

- teniendo en cuenta que, aunque seguramente seremos nosotros los que nos tengamos que amoldar a los horarios que nos ofrezcan, me gustaria saber qué horario en princpio les vendría mejor a los vecinos que piensan ir ; p.e: mañana o tarde, día de la semana...

- viendo el mensaje de vladi me surge la duda ; yo voy a llamar por teléfono para concertar la cita, no la voy a solicitar por burofax ni nada parecido. Según he entendido leyendo el foro sería la carta si así se decide hacer, lo que se mandaría por correo certificado, burofax o el medio que veamos, no?

De todas maneras, mañana por la mañana hablaré con Premier sobre la posibilidad de la reunión, de sus días disponibles, etc y os cuento.

Saludos a todos

Márian
sep.-2003
40 mens.
Usuario Ocasional
  jues
22/01/2004 23:03
Buenas

Después de leer detenidamente los mensajes de InesM y vlady creo que las puntualizaciones que se hicieron en la reunión del sábado eran, establecer una carta que sirviera de punto de partida a un diálogo amistoso con Premier. Indicando como bien ha detallado InesM los puntos del tipo de "PRESTAMO" o "CREDITO" al que nos indican que debemos subrogarnos, así como las condiciones por escrito del mismo.

A mi modo de entender en ningún momento se habló de empezar con algo que pueda resultar un enfrentamiento con Premier. Había que dar un voto de confianza a Premier y por tanto lo primero es como dice vlady ver que ocurre con la reunión.

Resumiendo, la carta de InesM nos parece correcta, siempre que se quiten todos los puntos que hacen referencia a: Clausulas abusivas, OCU y OMIC, dejando por tanto sólo y exclusivamente lo que sería una agenda de puntos a tratar con Premier.

Un saludo
ene.-2004
21 mens.
Usuario Ocasional
23/01/2004 08:09
Hola,

Estoy completamente de acuerdo con los comentarios de "JUES" ; "InesM", "RobertoIngel mo" y "julia", han hecho una gran labor al confeccionar la carta que queremos entregar a Premier(como muy claramente indica en mano, no vía Burofas ni nada parecido), creo que sería acertado, quedarnos nosotros con este borrador de la carta,y como indica "vlady" y "JUES", quitar de la misma las consideraciones comentadas, para entregarsela a Premier sin estas. Se entiende que este es un primer contacto, y creo, tal y como hablamos en la reunión pasada, que no debemos de perder la posibilidad(o ilusión) de llegar a un acuerdo amistoso, por supuesto, este primer contacto decidirá si esto es así, o si tendremos que presionar con terminos legales, es bueno de todas formas, para los que se reunan con Premier, tener claro lo que dice la Ley sobre dichas clausulas.
Gracias a todos/as por la gran labor que estais realizando, esto nos beneficia a todos/as, tenemos que seguir en esta línea, ánimo.
Si algún vecino no está en la lista confeccionada por "Josua", por favor, que se presente, puesto que cuantos mas seamos, mas posibilidades tenemos de llegar a un acuerdo con Premier.
Saludos.
nov.-2003
29 mens.
Usuario Ocasional
  mgmmc
23/01/2004 08:30
Estoy totalmente de acuerdo con vlady y por supuesto gracias al los vecinos que se están implicando.
jul.-2003
87 mens.
Usuario Habitual
  morty
23/01/2004 08:55
En primer lugar hay que decir que la carta de Jose Manuel esta muy bien, independientemente de si es o no oportuno entrar de primeras de una manera digamos amenazante.
Pienso que en la primera toma de contacto debemos de dar a conocer a Premier nuestras pretensiones y esperar a que nos den contestación "por escrito".

Por otro lado yo no tengo ningún problema en asistir a la reunión, siempre y cuando esta se realice por la tarde.

Saludos
Antonio Ocaña.
dic.-2003
23 mens.
Usuario Ocasional
  JUANG
23/01/2004 10:36
Hola a todos:
Primero , al igual que todos , agradecer enormemente el esfuerzo que estan realizando algunos de nuestros compañeros para centralizar las peticiones de todos.
En segundo lugar decir que estoy totalmente de acuerdo con el borrador de carta expuesto por Ines(Jose Manuel), ya que creo que expresa perfectamente lo tratado en la reunion del sabado 17.

En lo referente al modo en que se les haga llegar , estoy de acuerdo en que enviarlo por burofax sería quizas dar un caracter demasiado beligerante en principio, pero en cuanto al contenido de la carta creo que es bastante clara sin ser agresiva, simplemente se exponen las causas por las que entendemos que se deben mejorar las condiciones , haciendo mención expresa al "animo sincero de dialogo" que nos mueve.
Pienso que no ser lo suficientemente claros a lo único que nos puede conducir es a entrar en una dinamica de cartas en ambas direcciones con la consiguiente perdida de tiempo.

Un saludo a todos.
sep.-2008
808 mens.
Administrador
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