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TUTIFRUTI

Actualizado 28/03/2004
972 lecturas acumuladas
1  mensaje
Autor
Tema
Fecha
feb.-2004
37 mens.
Usuario Ocasional
28/03/2004 05:31
Hola a todos,
Como dice el ASUNTO, aquí dejo un poco de todo por si nos puede ayudar a algo.
Buenas Noches



Fiscalidad
Plusvalia Municipal

PLUSVALÍA MUNICIPAL


El Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana o Plusvalía es un impuesto de titularidad municipal donde se podrá exigir en los municipios donde hayan decidido expresamente su imposición.

El tributo grava el beneficio obtenido de un incremento de valor del terreno transmitido.

En los casos en que la transmisión haya sido a título gratuito (herencias, donaciones) el sujeto pasivo es el adquirente. En cambio cuando haya sido mediante pago dinerario, el sujeto pasivo será el vendedor.


El calculo se determina de la siguiente manera :

Se calcula el valor catastral del suelo del bien inmueble transmitido, se le aplica un tipo impositivo que depende del tiempo en que el terreno haya estado en posesión del transmitente.

El plazo para liquidarlo es de 30 días a contar desde la transmisión del bien cuando se trate de actos inter vivos y seis meses prorrogables a un año en actos mortis causa.




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16-08-2002
PAGO DE LA PLUSVALÍA DE UNA VIVIENDA NUEVA
He comprado una vivienda en construcción. Cuando firmé el contrato privado, en una de las cláusulas se establecía que yo tenía que hacerme cargo de la plusvalía. Ahora he firmado la escritura y en ella pone que la plusvalía la paga el constructor. ¿Qué debo hacer? Todavía no he pagado nada, pero ya me han avisado para que pague la semana que viene.

Legalmente, a quien corresponde pagar el impuesto de plusvalía es al vendedor. Por lo tanto, en principio, es el vendedor quien debe ingresar el dinero en el ayuntamiento en el plazo de 1 mes desde que se otorga la escritura pública y es a él a quien se dirigirán los requerimientos del ayuntamiento.
Ustedes tienen dos acuerdos: uno, el contrato privado, y otro posterior, que es la escritura pública que modifica los términos del acuerdo al que llegaron anteriormente. Por lo tanto, usted no tiene obligación de pagar la plusvalía. Si el vendedor insiste, hágale notar que esos son los términos que figuran en la escritura.


OCU

La plusvalía debe correr a cargo del vendedor del piso
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En 1999 compré un piso en proyecto de construcción. En enero de 2000 me presentaron el contrato de compraventa para que lo firmara. El contrato incluía quince estipulaciones donde se detallaba el precio, la fecha de entrega, etc. En una de las cláusulas se dice: "Cuantas cargas e impuestos se deriven de la presente transmisión como notariales, registrales e incluso el impuesto de plusvalía, serán por cuenta del comprador". Tengo entendido que la plusvalía corresponde pagarlo al vendedor, pero, claro, en enero tuve que firmar forzosamente. El piso y el garaje me lo entregarán este año. Quisiera preguntarles si tengo la obligación de pagar la plusvalía.
En principio, es el vendedor el que paga la plusvalía. Así que en este caso sugerimos que reclame al vendedor, por telegrama o buro fax certificado con acuse de recibo, la retirada de la cláusula relativa a la plusvalía en las escrituras. El asunto es, de cualquier forma, complejo. El artículo 107 b de la Ley de Haciendas Locales dice que en las transmisiones gravosas quien debe pagar la plusvalía (impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana) es el vendedor. Por otra parte, el artículo 36 de la Ley General Tributaria establece que los elementos de la obligación tributaria no podrán ser alterados por pactos o convenios entre los particulares, y en todo caso quien abona la plusvalía ante la Administración es siempre el vendedor.

Sin embargo, puede hacerse un pacto entre las partes a efectos exclusivamente civiles. Es decir, las dos partes pueden ponerse de acuerdo y pactar que el vendedor asuma unos gastos de la transacción y el comprador otros gastos. Para que esos pactos civiles no sean abusivos para el consumidor, la Ley General de Defensa del Consumidor y Usuario señala que se considerarán abusivas las cláusulas que impongan al consumidor los gastos de documentación y tramitación que por Ley imperativa correspondan al profesional.

Y aunque la ley no cita expresamente la plusvalía -ya que no es propiamente un gasto derivado de la preparación de la titulación- en ese pacto civil el vendedor no puede imponer al comprador que abone la plusvalía ni otros conceptos que no corresponden al comprador. Es decir, en los pactos civiles siempre habrá que negociar. Así al menos se pronunció la Audiencia Provincial de Palencia en su sentencia de 21 de enero de 1994 al declarar abusiva y nula la cláusula que obligaba al comprador a pagar la plusvalía.

Una excepción: en Navarra la plusvalía se cobra al comprador.
Adentrarse en la jungla inmobiliaria para comprar casa sin adoptar una serie de cautelas mínimas es una forma de correr riesgos innecesarios. Esto es al menos lo que opinan los responsables de la Unión de Consumidores de España (UCE) en Asturias y así lo ratifica el elevado número de consultas y reclamaciones relacionadas con el acceso a la vivienda que se presentan en las oficinas de esta entidad.

Aunque sólo sea por los importes económicos que se mueven y la excepcionalidad de este tipo de compraventas, la UCE recomienda tener en cuenta diez consejos. Dacio Alonso, presidente de la UCE-Asturias, y Carmen García, jurista de la entidad, explicaron el decálogo donde se sintetizan los trucos y claves para la compra inteligente y segura de vivienda en un acto organizado por el Club LA NUEVA ESPAÑA de Avilés en el salón de actos de la Casa de Cultura, abarrotada para la ocasión.

1. Hacer acopio de información. O lo que es lo mismo, conocer las características de la vivienda que se desea comprar, quién es su propietario y cuál es el estado de conservación del inmueble.

2. En caso de vivienda nueva. Requerir los datos registrales de la promotora, plano de la casa, seguro de daños y vicios ocultos, copia de la licencia de construcción, estatutos y reglamento de la comunidad y el precio total de venta así como las condiciones de pago. Es conveniente conservar la publicidad, pues obliga tanto como el contrato de compraventa.

3. Si se trata de vivienda usada. Comprobar en el Registro de la Propiedad quién es el dueño y pedir justificante de estar al corriente en los pagos de IBI, comunidad y suministros (luz, agua, gas).

4. Arras o señal. Si el comprador desiste de la operación, perderá la señal ; si lo hace el vendedor, debe devolver el doble de la cantidad recibida.

5. Pagos a cuenta en caso de vivienda nueva. El vendedor debe garantizar la posible devolución de esas cantidades mediante aval bancario o seguro.

6. Obligatoriedad de la escritura pública del contrato. Escriturar el contrato de compraventa no es obligatorio, pero sí recomendable por la certeza jurídica que aporta y desde luego imprescindible si se va a pedir una hipoteca. La elección del notario es un derecho del comprador.

7. ¿Quién paga los gastos? Los de notaría y Registro de la Propiedad, tanto la primera escritura como la división horizontal de un edificio, son por cuenta del vendedor. El pago de los gastos de la escritura de la compraventa es de pacto libre. Imponer una subrogación de hipoteca es ilegal.

8. ¿Y los impuestos? En caso de vivienda nueva, el comprador soporta el IVA (7 por ciento). En caso de viviendas de segunda mano, habrá que pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (6 por ciento del valor declarado).

9. Ojo con la plusvalía. La plusvalía grava el beneficio obtenido con la venta de la vivienda y, por tanto, le corresponde pagarlo, según ley, al vendedor.

10. Exigir garantías. Los constructores o promotores son responsables de defectos de acabado en las viviendas durante un período de un año, de problemas causados por otros defectos (por ejemplo rotura de tuberías o mal funcionamiento de la calefacción) por espacio de tres años y de daños estructurales (por ejemplo humedades, fallos de cimentación, etcétera) hasta diez años después de la compraventa.



Cláusulas abusivas

INFORMACIÓN La Ley de Condiciones Generales de la Contratación, para el debido ejercicio del primer derecho fundamental de los consumidores en la Unión Europea, el derecho a la información, declara nulas por abusivas (lista negra) y la ineficacia de la letra pequeña de los contratos.

La Ley garantiza el acceso de los consumidores a la Justicia de una manera adecuada (acciones colectivas), serán beneficiarios de las sentencias sin necesidad de pleitear individualmente y contrato por contrato. La sentencia afectará a todos los contratos iguales con el mismo profesional o empresario (un solo pleito para cientos o miles de contratos). De esta forma se garantiza el segundo derecho fundamental de los consumidores: la protección de sus intereses económicos y jurídicos.

Fin de la letra pequeña de los contratos Para que sean válidas las condiciones generales deberán estar firmadas por el consumidor, que será informado sobre ellas y se le entregará un ejemplar, sin posibilidad de remisiones a documentos no entregados y firmados por el consumidor.
Las condiciones generales se redactarán con transparencia, claridad, concreción y sencillez. Son nulas y no formarán parte del contrato las que el consumidor no haya podido conocer antes de la firma, las ilegibles, las ambiguas, las oscuras y las incomprensibles. Las dudas en su interpretación se resolverán a favor del consumidor

Lista negra de las cláusulas nulas por abusivas Son nulas por abusivas las cláusulas que sean contrarias a la buena fe y al justo equilibrio entre los derechos y obligaciones del profesional o empresario y el consumidor. En todo caso son nulas por abusivas, entre otras, las siguientes:
-Las que excluyen la responsabilidad del profesional por daños físicos o muerte del consumidor, consecuencia de la relación contractual.

-Las que limitan, en caso de incumplimiento defectuoso, parcial o total, la responsabilidad del profesional.

-Las que comprometen al consumidor en firme y no al profesional.

-Las que permiten retener cantidades abonadas, en caso de renuncia del consumidor al contrato o a su ejecución, sin establecer una cantidad equivalente para el supuesto inverso.

-Las cláusulas de penalización o indemnización desproporcionadas por incumplimiento del consumidor.

-Las que facultan al profesional para la rescisión unilateral, sin derecho correlativo del consumidor, o a la retención de cantidades sin prestación efectuada.

-Las que autorizan a la finalización o extinción de contratos de duración indefinida, sin preaviso con antelación razonable.

-La prórroga automática, sin consentimiento del consumidor, en los contratos de larga duración.

-La adhesión irrenunciable a cláusulas que el consumidor no ha podido, en tiempo, conocer su trascendencia real.

-La alteración unilateral por el profesional de los términos del contrato, de la prestación del servicio o de la entrega del bien.

-El aumento unilateral del precio o su establecimiento en el momento de la entrega del bien o prestación del servicio.

-La reserva exclusiva de estimar cumplido el contrato o de su interpretación.

-Eximirse el profesional de la responsabilidad de sus mandatarios o supeditarla a condiciones especiales.

-Exigir el cumplimiento del consumidor, sin el correlativo del profesional.

-Cesión del contrato, con merma de garantías del consumidor, sin consentimiento de éste.

-Suprimir u obstaculizar el ejercicio de acciones judiciales o de recursos, con sujeción a un arbitraje no regulado legalmente.

-Inversión de la carga de la prueba: que deba probar el consumidor el cumplimiento o el incumplimiento de lo pactado.

Protección judicial y extrajudicial del consumidor Si el empresario o profesional no cumple voluntariamente la Ley, el consumidor cuenta con nuevos medios de defensa colectivos, además la acción individual que, como cualquier contratante, puede interponer: Protección judicial y extrajudicial.
PROTECCIÓN JUDICIAL:
El consumidor dispone del nuevo beneficio de la acción colectiva y del efecto de las sentencias.

-ACCIONES COLECTIVAS: En la acción colectiva, por sí o a instancias de cualquier consumidor, las asociaciones de consumidores o de empresarios, los organismos de consumo, Cámaras de Comercio, o los colegios profesionales y el Ministerio Fiscal, pueden interponer un acción judicial, sin que el consumidor deba intervenir en el proceso, para que el profesional o empresario elimine la cláusula abusiva (cesación) o el grupo empresarial o profesional deje de recomendar su inclusión en la condiciones de los contrato (retractación).

-SENTENCIAS: la sentencia firme que estime la demanda por acción colectiva obligará al empresario o profesional a eliminar la cláusula nula de todos los contratos que hubiese firmado con otros empresarios o consumidores. Es decir, con un sólo pleito se solucionan o evitan cientos o miles de litigios.

-PUBLICIDAD DE LAS SENTENCIAS: las condiciones generales y las sentencias se harán públicas mediante la inscripción en el Registro, para general conocimiento de los ciudadanos, y para que se puedan aplicar directamente, como cosa juzgada, a otros pleitos sobre el mismo tipo de contrato por los Jueces (con lo que suspenderá el proceso, una vez alegada, dando por finalizado el mismo).

-SANCIÓN ADMINISTRATIVA: El incumplimiento de la obligación de eliminar la cláusula nula o de no recomendar su uso o la falta de inscripción (cuando sea obligatoria), dará lugar a la imposición de una multa administrativa al empresario o profesional del doble de la cuantía de cada contrato, sin perjuicio de las sanciones que deriven del incumplimiento de las normas de protección de los consumidores.


PROTECCIÓN EXTRAJUDICIAL:
Se ha regulado la actuación de los profesionales oficiales al servicio de la protección del consumidor.

-NOTARIOS:

-Redacción de las escrituras: velarán por la incorporación de las condiciones generales al contrato y su redacción se ajustará a las exigencias de transparencia, claridad, concreción y sencillez, sin incluir condiciones ilegibles, ambiguas, oscuras o incomprensibles.

-Advertencia e información: advertirán e informarán al consumidor, antes de la firma, de la existencia de condiciones generales y de la aplicabilidad de esta Ley, con sus derechos y obligaciones.

-Prohibición: no podrán autorizarse escrituras que contengan cláusulas nulas o declaradas, judicialmente, nulas por abusivas.

-CORREDORES:

-Información sobre condiciones generales: informarán al consumidor sobre la aplicabilidad de esta Ley en los contratos que intervengan (pólizas de crédito, valores...).

-Información al consumidor: informarán sobre la aplicabilidad de la Ley de Defensa de los Consumidores y Usuarios.

-REGISTRADORES:

-Información al consumidor. Publicidad registral: informarán al consumidor sobre sus derechos y obligaciones en orden a la aplicación de esta Ley y a toda la actividad registral (medios de inscripción, medios de subsanación, minuta, recursos..), redactando las notas de inscripción, las notas simples informativas y las certificaciones con claridad y sencillez, facilitando la consulta del Registro con las debidas garantías, velando por la protección de datos de carácter personal.

-Protección del consumidor: denegarán la inscripción de las cláusulas nulas y declaradas nulas por abusivas. Advertirán de la aplicación de esta Ley




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