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Dudas sobre la subrogación

Actualizado 26/05/2004
760 lecturas acumuladas
19  mensajes12Siguiente >
Autor
Tema
Fecha
jun.-2003
202 mens.
Usuario Habitual
  Lude
24/05/2004 16:22
Muy buenas a todos/as, vecinos!!

Estuve en el BBVA recogiendo la info respecto a la hipoteca de nuestras viviendas y segunda plaza de garaje.

El interés, cómo bien sabréis, es del 3,12 %, al parecer eso viene dado por la comunidad de madrid (por ser un préstamo cualificado) y no hay posibilidad de negociación alguna. ¿Sabemos cual será el interés aplicado el próximo año, por ejemplo?.

Mi segunda pregunta:

¿Tenemos obligación de subrogarnos a dicha hipoteca?. Sé que por ley no se nos puede obligar, pero alguno ha leído con detenimiento el contrato que firmamos, y ha visto alguna claúsula que diga algo acerca de la subrogación?.

En caso de no subrogarnos, ¿que gastos nos supodría ello, obviando los de la creación de la nueva hipotece en otra entidad?.

Un saludo a todos, y gracias!!
feb.-2004
100 mens.
Usuario Habitual
  jcmg
24/05/2004 19:58
El tipo de interes lo marca el consejo de ministros en el mes de Marzo de cada año por lo que el del año que viene es imposible saberlo. Y respecto a tu segunda pregunta no tienes obligación de subrogación pero si no lo subrogas no tienes derecho a las ayudas del Ministerio de Fomento ni de la Comunidad de Madrid, a su vez no tiene ningún gasto de cancelación.
abr.-2004
37 mens.
Usuario Ocasional
25/05/2004 12:27
Buenas,

Es cierto que no te puedes subrogar para las viviendas de Precio Libre, pero para las de Precio Tasado?? Es que estamos en régimen de Cooperativa, mi duda es si no te puede obligar a subrogarte??

Gracias.

Animo a todos que ya quedan breves.
jun.-2003
202 mens.
Usuario Habitual
  Lude
25/05/2004 13:10
Gracias por vuestras respuestas.

Me he ido a informar a la oficina de la comunidad de madrid, sobre las posibles ayudas.
Sí el piso tiene más de 90 metros útiles ó 110 construídos, olvidaros de ayudas.

Sobre la obligación a la subrogación, por ley no nos pueden obligar, otra cosa serán nuestras condiciones concretas del contrato que firmamos.

Así que una vez sabido que me es imposible acogerme a las ayudas de la comunidad y el ministerio de fomento, me pongo manos a la obra en el estudio del resto del mercado hipotecario, no sé si será rentable el abrir otra hipoteca aún siendo el interés más bajo, ¿qué pensáis?

Un saludo a tod@s!!
may.-2004
45 mens.
Usuario Ocasional
25/05/2004 13:39
Como dije en mi anterior mensaje, el tema de la hipoteca es el mayor quebradero de cabeza que vamos a tener hasta que nos den los pisitos.
Estamos obligados a firmar con el BBVA, en el contrato figura, pero luego podemos cancelar sin ningún tipo de gasto. Las condiciones son una castaña verbenera, pero creo que una ventaja importante a tener en cuenta son los gastos de ecrituración y de notaria que son muy bajos si lo hacemos con el BBVA. Si cambiamos a otra entidad se disparan.

Un saludo de uno que se está volviendo loco con este tema.
jun.-2003
202 mens.
Usuario Habitual
  Lude
25/05/2004 13:59
Exacto, Javchun, ese es el tema.

Si nos subrogamos, tanto los gastos de notaría, registro, escrituras, etc. son el 50% que si hacemos una nueva hipoteca.

Una cosa (más) que no acabo de entender, si tenemos la obligación de subrogarnos, es decir, nos subrogamos, pagaremos todos esos gastos, ¿correcto?.
Sí al día siguiente, vamos con otro prestamo conseguido en otra entidad, ¿habremos tenido que pagar todos esos gastos de nuevo?.

No sé si me explico muy bien :-(
abr.-2004
2960 mens.
Usuario Asiduo
25/05/2004 15:04
Amigo o amiga Lude, te explicas muy bien, si al dia siguiente de haberte subrogado en la hipoteca y despues de haber pagado todos los gastos de escritura, etc apareces con otro credito hipotecario para cancelar el primero tendras de nuevo otros gastos de escritura, etc mas uno nuevo ,casi seguro, que sera el de la tasacion de la vivienda por la segunda entidad bancaria.
saludos
abr.-2004
664 mens.
Usuario Muy Frecuente
25/05/2004 15:44
Vaya hombre.
Pues menudo contrato de "!$·%$% que firmamos en su día.
Es decir, nos ofrecen una hipoteca que comparada con otras del mercado es una birria, nos obligan a pillarla (pagando los gastos de escritura, notaría, etc...) y si nos vamos a otra hipoteca vuelta a pagar por los mismo conceptos.
En fin, como muchos de vosotros yo tampoco podría acceder a ninguna ayuda de la administración así que no me sirve de nada pillar la hipoteca que nos ofrecen. Eso sí, tendré que ver qué banco me ofrece unos gastos de apertura bajos para compensar el cambio.
Como ejemplo está la de ING, que creo no te cobra nada por la apertura de la hipoteca, salvo, como bien ha comentado Abuelito, los gastos de tasación (que vienen a ser unas 40000 o 50000 pelas).

Lo dicho, de locos.
jun.-2003
202 mens.
Usuario Habitual
  Lude
25/05/2004 16:09
Abuelito, por lo que tengo entendido, otra cosa que se podría hacer, en vez de una nueva hipotéca en otro entidad, sería, que dicha entidad se subrogue a nuestro préstamo, con lo que los gastos de nuevo serían 50%, ¿estoy en lo correcto?.

Todas esas comeduras de cabeza me vienen dadas, por que me gustaría poder solicitar algo más de dinero que el que la subrogación nos ofrece, ya sabéis, tema de cocina, etc.

Otra cosa, ¿se podría pedir a la oficina del BBVA dónde tenemos que firmar la subrogación, que nos ofreciese un NUEVO préstamo, pero que no fuese catalogado cómo personal, sino cómo hipotecario?
abr.-2004
2960 mens.
Usuario Asiduo
25/05/2004 17:13
Bueno yo entiendo lo siguiente:
A) Si te subrogas a la Hipoteca del BBVA( banco con el cual a su vez ha tenido la Promotora un credito )quiere decir que te conceden el hipotecario con todas sus condiciones y con todo el papeleo y gastos que ello conlleva ( escrituras, etc ) .
B) Si NO te subrogas a la Hipoteca del BBVA y elegimos otro banco el cual te concede el credito hipotecario, este banco debe pagar al BBVA la cancelacion de la hipoteca y el propietrario paga sus cuotas de amortizacion al nuevo banco elegido .Con la entidad elegida igualmente tenemos nuesto papeleo y gastos.
Es decir tenemos unos solos papeleos y gastos .Salvo como he indicado antes con el BBVA no tenemos gastos de tasacion y con otra entidad si los hay ( normalmente ).
C)¿ Solicitud de mas dinero ?. Entiendo que no esta permitida la ampliacion del credito hipotecario. Ver el contrato de compra-venta con COGESA que habla de creditos hipotecarios CUALIFICADOS.Ahora bien se puede pedir un credito personal preferencial, con un tipo de interes mas bajo que propio credito personal.
Esta es mi visión del tema.
abr.-2004
664 mens.
Usuario Muy Frecuente
25/05/2004 18:33
Joeeeeeeeeeer.
Ahora sí que me perdido del todo.

Socorro....
ene.-2004
561 mens.
Usuario Frecuente
  taros
25/05/2004 19:20
Os recomendaría que echarais un vistazo al foro de Tablanorte porque ya le hemos dado muchas vueltas a este tema y están los links de acceso a las ayudas de Fomento y de la CAM. Antes de que se me olvide, si es familia numerosa, la vivienda puede tener más metros.

Voy a tratar de hacer un esquema:

El préstamo cualificado, legalmente, como se ha establecido en el marco del Plan de viviendas al que pertenecemos, tiene:

a) un tipo de interés medio, 3´12% para 2004, revisable cuando lo decide el Gobierno y según determinadas circunstancias ; vamos, que es variable.

b) un plazo de 20 años que no se puede reducir ni ampliar (se puede amortizar capital y reducir cuota pero no plazo ; o sea, se pueden ir haciendo pagos parciales, lo que significa que mensualmente pagarás menos, pero seguirás con hipoteca durante veinte años a menos que canceles totalmente)

c) no está sujeto a comisiones. De modo que se puede cancelar parcial o totalmente sin penalización.

d) se dará sobre el 80% del valor oficial (marcado por el módulo) de la vivienda, de modo que NO SE PUEDE AMPLIAR EL CAPITAL. Si necesitáis pedir más dinero para poner la cocina o pagar el IVA y los gastos, lo tendréis que hacer pidiendo un préstamo personal (como cuando te compras un coche, un préstamo al consumo, etc. Vamos, que la garantía no es la casa ; y los intereses suelen ser bastante más elevados).

e) la subrogación en el préstamo hipotecario(es decir, que el que compra se pone en la situación que estaba frente al banco el que le vende la vivienda, con sus derechos y obligaciones) es mucho más barata que la constitución (hacer uno nuevo) de otro préstamo. (Impuestos, escrituras y registro)

f) si se vende la vivienda antes de los plazos establecidos legalmente, DEBEN DEVOLVERSE TODAS LAS AYUDAS QUE SE HAN OBTENIDO con motivo de la adquisición, ojito, con el interés legal correspondiente desde la fecha en que se obtuvieron.


Ahora vemos, por el contrario:

a) En otro banco puedo negociar un interés más bajo que el del cualificado ; de hecho, los de Internet están tirados.

b)Puedo poner el plazo que me convenga para pagar una cuota más cómoda, 20/25/30 años.

c) El préstamo libre suele tener comisiones, pero se pueden negociar, hay mucha competencia. En concreto, los de Internet, no tienen o es pequeña.

d)Muchos bancos dan el 100% del valor del inmueble pero tratándose de VPP, normalmente no están al valor de mercado sino al oficial, el marcado por el módulo. De esta forma, el dinero extra que necesitéis para los gastos los podéis obtener ampliando la hipoteca al 100%, sin necesidad de acudir a un préstamo personal.

Y además, si tenéis, como nosotros, otra hipoteca (la segunda plaza de garaje) con distintas condiciones, podéis unificar ambos préstamos en uno libre, hipotecario, claro (con el tipo de interés más bajo).

La pega es que muchos bancos, directamente no financian la adquisición de VPT, no les interesa.

e) Finalmente, los gastos:


Y, claro está, si no tienes derecho a las ayudas, te interesa un plazo mayor y un interés menor..... evidentemente, le diría al BBVA que, mucho gusto, en otra ocasión será.
ene.-2004
561 mens.
Usuario Frecuente
  taros
25/05/2004 19:27
Vaya, se me ha escapado el mensaje en plena explicación, le dado a enter sin darme cuenta. Bueno, mañana, si tengo ganas sigo con los gastos, chao, espero que os sirva de algo el sermón
may.-2004
47 mens.
Usuario Ocasional
  rosu
25/05/2004 20:02
otra ventaja del prestamo cualificado es que al estar supervisado por el gobierno , se "supone" y coste que digo que se supone porque es opinion personal. que cuando los creditos suban (que seguro van a subir, no hace falta mas que escuchar la tele para verlo que a medio plazo los creditos subirán y bastante).
Como decia , los prestamos cualificados no deberian subir tanto como los libres. (lo mismo que hasta ahora no han bajado tanto como los libres). Mas que nada porque como a todos los pisos de Proteccion oficial les pongan de repente un interes de 5% (y preguntar a alguien con una hipoteca hace 8 años no es una barbaridad) creo que todos nos vamos a vivir debajo del puente.
abr.-2004
664 mens.
Usuario Muy Frecuente
26/05/2004 08:49
Muchas gracias Taros.
Está claro que el punto clave es cuanto dinero vamos a tener que poner por cambiarnos a otra hipoteca.
Vamos a ver si voy bien, estos serían los gastos en el momento de escriturar:
+ Escritura + IVA
+ Subrogación hipoteca BBVA
+ Apertura y subrogación a la nueva hipoteca

Otra pregunta Tarosl, ¿el ING es uno de los bancos que no da hipotecas a las viviendas VPT? Es que es de los mejores que he visto.
sep.-2008
809 mens.
Administrador
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