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Viviendas en Illescas

memoria de calidades

Actualizado 25/10/2006
473 lecturas acumuladas
3  mensajes
Autor
Tema
Fecha
jun.-2004
64 mens.
Usuario Habitual
25/10/2006 14:22
Estan arreglando tejados pero les comentamos el tema del incumplimiento de la memoria de calidades en los techos y lo del tema de las misteriosas persianas que en teoría tenemos (donde?). Bueno, la contestación es que mandemos a La Coruña un burofax contandoles lo que no está donde debería, lo que no han hecho como nos dijeron que iban a hacer, y que actuarían al respecto. Os mola??? Yo voy a hacerlo esta semana. Saludos y hasta el domingo.
sep.-2004
168 mens.
Usuario Habitual
  anti
25/10/2006 17:58
Información sobre la controvertida frase ; "o de calidad similar"....



VIVIENDA. LA MEMORIA DE CALIDADES. ¿PUEDE DECIRSE “U OTRA DE CALIDAD SIMILAR”?
Cada día hay más reclamaciones de consumidores porque consideran que las calidades no son las que aparecen en la memoria. Por otra parte, los promotores defienden que en la práctica, es prácticamente imposible asegurar unas calidades en vivienda en construcción, así que solucionan el problema añadiendo la coletilla “u otra de calidad similar”. ¿Quedan así salvadas las responsabilidades del promotor?
El problema (la vivienda en construcción)
Las inmobiliarias y empresas constructoras se rigen el Real Decreto 515/1989, sobre Protección de los Consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas.
Los defectos de terminación y acabado, el incumplimiento de la memoria de calidades o retraso en la entrega del inmueble, son los problemas más comunes.
La posición de algunos promotores.
El Real Decreto 515/89, el la única normativa de ámbito nacional existente al respecto, por lo que no hacemos referencia a la normativa autonómica que se está elaborando.
Este texto incluye medidas de protección al consumidor en cuanto a la información que se ofrece en la compraventa y arrendamiento de viviendas, pero no hace referencia en concreto a la memoria de calidades, solamente se dispone que los promotores deben tener a disposición del público "referencia a los materiales empleados en la construcción de la vivienda".
La posición de las asociaciones de consumidores.
El Real Decreto 515/89 obliga al promotor a incluir en el contrato los elementos constructivos y materiales, y en caso contrario, el comprador podrá reclamarlo.

La solución.
Fíjese en la cuestión de matiz, no se refiere a la información que el promotor debe facilitar al comprador, sino al público en general.
Dentro de esta información están los “materiales empleados en la construcción de la vivienda y edificio, incluidos aislamientos térmicos y acústicos”.
Si nos ajustamos a la jurisprudencia, varía mucho por comunidades autónomas, pero siempre que el material se ha cambiado, el juez debe asumir que el material que sustituye puede ser diferente al mencionado. Incluso aunque con la coletilla “por otro de calidad similar”, el juez desconoce si es o no similar. Es por eso por lo que siempre se soluciona del modo más rápido posible que es acudiendo a un perito.
Aún así, hay jueces que consideran que el promotor no puede cambiar el material a su arbitrio, sino cuando se ha dejado de fabricar, se ha acreditado que no es de buena calidad, etc. (fuerza mayor), por lo que la cláusula “u otro de calidad similar” la entienden no como un “por lo que quiera”, sino “por lo que he pactado, salvo que acredite que no es posible”.
Otras posturas, defienden que el promotor de hacer referencia expresa a los materiales empleados (memoria de calidades), pero debe hacerlo en el contrato de compraventa, no la simple reserva. Esta es una cuestión muy compleja, porque en muchas ocasiones se confunden las naturalezas de los contratos y se trata de una compraventa privada, lo que se creía una simple señal o arras. Además siempre suele entenderse que la memoria de calidades pública forma parte inherente del contrato.
Por supuesto, cuando la vivienda está concluida, el promotor debe adjuntar una memoria de calidades -materiales empleados, instalaciones, etc.- y el trazado de los planos, así como el resto de información a que se refiere el Real Decreto 515/89.
NOTICIAS RELACIONADAS
El R.D. 515/89 exige que el contrato este redactado con la debida claridad y sencillez, y que responda a los principios de buena fe y justo equilibrio de las obligaciones de ambas partes, prohibiendo expresamente las cláusulas que:
--No indiquen claramente u omitan datos sobre el precio aplazado, tipo de interés anual y condiciones de amortización de los saldos pendientes, en su caso.
--Permitan al vendedor aumentar discrecionalmente el precio aplazado o impongan incrementos del precio por conceptos adicionales (incluidas reformas) no sometidas a la decisión del comprador.
--Repercutan sobre comprador errores o fallos que no le sean imputables.
--Impongan en la primera venta al comprador la obligación de abonar los gastos derivados de la preparación de la titulación que por Ley o por su naturaleza correspondan al vendedor.
--Otorguen a una de las partes la facultad de resolver discrecionalmente el contrato
En cualquier caso, en el contrato deberá aparecer reflejado lo siguiente:
--Identificación del vendedor, del comprador y de la vivienda, así como descripción detallada de esta.
--Plazo o fecha de entrega de la vivienda.
--Precio total de la venta y forma de pago, que deberá especificar:
a) En el supuesto de precio aplazado, tipo de interés, cantidades a abonar por principal e intereses, y fechas de sus respectivos vencimientos.
b) En el supuesto de vivienda en construcción o no acabada, cuenta especial abierta por el vendedor en la que habrán de entregarse las cantidades a cuenta a entregar por el comprador, así como contrato o póliza de seguro autorizado en el Registro de Bancos o Cajas que garantice la devolución de las cantidades entregadas a cuenta en caso de incumplimiento del vendedor, salvo si este es una entidad pública eximida de tal obligación.
--Cláusulas penales aplicables en caso de incumplimiento por alguna de las partes.
--Obligación de ambas partes de elevar a escritura pública el contrato de compraventa.
--Obligación del vendedor de soportar en la primera venta los gastos derivados de la titulación que legalmente le corresponden. Estos son los de Declaración de Obra Nueva y Constitución de la Propiedad Horizontal, hipotecas para financiar su construcción y su división o cancelación. Así mismo corresponde al vendedor abonar el Impuesto sobre el Incremento de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía).
--El derecho a la elección de Notario que corresponde al comprador.
--Cláusulas de inclusión obligatoria impuestas por la normativa de Viviendas Protegidas. (nº de expediente de Calificación provisional, Ley, Real Decreto u Orden a que esté acogida la vivienda, así como las ayudas o subvenciones a que pudiera acceder el comprador, limitaciones a la libre disposición y uso de la vivienda, y derecho del comprador a instar la resolución del contrato si resultara un precio final de la vivienda superior a un 25% al inicialmente pactado y en el caso de denegación de la calificación definitiva.)
Junto a la copia del contrato deberá exigirle al vendedor la entrega de una documentación completa, suscrita por el mismo, en el que se defina, en planta a escala, la vivienda y el trazado de todas sus instalaciones, así como de los materiales empleados en su construcción, en especial de aquellos a los que el usuario no tenga acceso directo.
Respecto de las VPO.
Ver las condiciones del Plan parcial o general de urbanización, en el que se encuentra la posible construcción de nuestra vivienda. Deben estar a disposición del público en los Ayuntamientos o en las Oficinas del Consorcio si es un plan de colaboración de la CC.AA y el Ayuntamiento.
El promotor de las viviendas debe facilitar un plano general del emplazamiento de la vivienda y plano de la vivienda misma, con descripción del trazado de suministros y de las medidas de seguridad contra incendios.
Descripción de la vivienda con expresión de los m2 de superficie útil, que es menos que la superficie construida. Descripción general del edificio, de las zonas comunes y de los servicios accesorios.
Memoria de calidades. (Firmada y sellada por la empresa gestora o por el promotor).

Guía básica del Consumidor inmobiliario.
Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre Protección de los Consumidores e Información a Suministrar en la Venta.
Sin perjuicio del cumplimiento de la Ley 34/1988, de 11 de noviembre, General de Publicidad, toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento de viviendas se ajustará a las verdaderas características, condiciones y utilidad de la vivienda, expresando siempre si la misma se encuentra en construcción o si la edificación ha concluido.
El Promotor deberá tener a disposición del público la siguiente información:
a) Nombre o razón social, domicilio y datos de la inscripción en el Registro Mercantil de la Sociedad Promotora.
b) Plano general de emplazamiento y de la vivienda misma, además de la descripción y trazado de las redes:
eléctrica, agua, gas y calefacción ; así como las garantías de las mismas, y las medidas de seguridad contra
incendios con que cuente el inmueble.
c) Descripción de la vivienda con expresión de su superficie útil, zonas comunes y servicios accesorios.
d) Materiales empleados, incluidos aislamientos térmicos y acústicos.
e) Instrucciones de uso y conservación de las instalaciones, que exijan tipo de actuación o conocimiento especial ;
y sobre evacuación del inmueble en caso de emergencia.
f) Datos de la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad o expresión de no hallarse inscrito en el
mismo.
g) Precio total o renta de la vivienda y servicios accesorios y forma de pago.
Si se promocionan viviendas para su venta, se tendrá a disposición del público, además:
1) Copia de las autorizaciones legalmente exigidas para la construcción de la vivienda y de la cédula urbanística de la finca,
con referencia al cumplimiento de las operaciones reparcelatorias o compensatorias, así como de la licencia o acto equivalente
para la utilización u ocupación de la vivienda, zonas comunes y servicios accesorios.
2) Estatutos y normas de funcionamiento de la Comunidad de Propietarios, en su caso, así como información de los contratos
de servicios y suministros de la comunidad. Si la Comunidad de Propietarios ya está funcionando, se facilitará un extracto de
cuentas y obligaciones de la vivienda objeto de la venta.
3) Información en cuanto al pago de los tributos de todas clases que graven la propiedad o utilización de la vivienda.
4) Forma en que está previsto documentar el contrato con sus condiciones generales y especiales, haciendo constar de modo
especialmente legible lo siguiente:
a) Que el consumidor no soportará los gastos derivados de la titulación que correspondan legalmente al
vendedor.
b) Los artículos 1279 y 1280 del Código Civil.
c) El derecho a la elección de Notario que corresponde al consumidor, sin que se pueda imponer Notario que,
por su competencia territorial, carezca de conexión razonable con alguno de los elementos personales o reales del
negocio.
5) En el caso de que la vivienda, o las zonas comunes, o elementos accesorios, no se encuentren totalmente edificados se hará
constar con toda claridad la fecha de entrega y la fase en que, en cada momento, se encuentra la edificación.
6) Cuando se trate de primera transmisión, se indicará el nombre y domicilio del Arquitecto, y el nombre o razón social y
domicilio del Constructor.
— La información será especialmente detallada y clara en cuanto al precio de venta, debiéndose tener a disposición del
público y de las autoridades competentes una nota explicativa que contendrá los siguientes datos:
1. Precio total de la venta, que se entenderá que incluye, en su caso, los honorarios de Agente y el IVA, si la venta se halla
sujeta a este impuesto. En otro caso se indicará la cuota que corresponda, por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y
Actos Jurídicos Documentados.
2. Forma de pago. En el caso de preverse aplazamiento se indicará el tipo de interés aplicable y las cantidades que
corresponderá abonar por principal e intereses y fecha de vencimiento de unos y otros.
3. Medios de pago admisibles para las cantidades aplazadas.
4. Si se prevé la subrogación del consumidor en alguna operación de crédito no concertada por él, con garantía real sobre la
propia vivienda, se indicará con claridad el Notario autorizante de la correspondiente escritura, fecha de ésta, datos de su
inscripción en el Registro de la Propiedad, y la responsabilidad hipotecaria que corresponde a cada vivienda, con expresión de
vencimientos y cantidades.
5. Garantías que deberá constituir el comprador por el precio, o la parte de él, aplazado.
— En la nota explicativa se hará constar que del importe total de la venta se deducirá cualquier cantidad entregada a cuenta
por el adquirente, o por cuenta del adquirente, antes de la formalización de la operación.
— En el caso de que la vivienda no se encuentre totalmente terminada se deberá tener a disposición del público y de las
autoridades competentes, copia del documento o documentos en los que se formalizarán las garantías de las cantidades
entregadas a cuenta según la Ley 57/1968, de 27 de julio.
— Cuando se entreguen folletos, o documentos similares, se harán constar siempre en los mismos, al menos, los datos sobre
ubicación y los contenidos en los números 1, 3, 4, 6 y 7 del artículo 4 y de los artículos 6 y 7, con indicación del periodo de
validez que tienen las menciones expresadas. También se harán constar los lugares en los que se encuentra, a disposición del
público, la información a que se refieren los artículos anteriores.
— A la firma del contrato todo adquirente de vivienda, comprendido en el ámbito de aplicación del presente Real Decreto,
tiene derecho a recibir a costa del vendedor copia de los documentos a que se refieren los artículos anteriores.
— Los documentos contractuales de compraventa, o arrendamiento de viviendas, deberán ir redactados con la debida
claridad y sencillez, sin referencia o remisión a textos o documentos que no se faciliten previa, o simultáneamente, a la
celebración del contrato. Igualmente deberán responder a los principios de buena fe y justo equilibrio de las
contraprestaciones, lo que, entre otras, implica la prohibición de inclusión de cláusulas que:
A) No reflejen con claridad, u omitan, en los casos de pago diferido, la cantidad aplazada, el tipo de interés anual sobre los
saldos pendientes de amortización y las condiciones de amortización de los créditos concedidos y las cláusulas que de
cualquier forma faculten al vendedor a incrementar el precio aplazado durante la vigencia del contrato.
B) Impongan un incremento del precio por servicios accesorios, financiación, aplazamiento, recargos, indemnizaciones o
penalizaciones, que no correspondan a prestaciones adicionales efectivas, que puedan ser libremente aceptadas o rechazadas
por el comprador, o arrendatario, con independencia del contrato principal. A tales efectos:
1. Las reformas de obra motivadas en causas diligentemente no previsibles en el momento de la aprobación de los proyectos
de urbanización o construcción, que hayan de originar modificación del precio estipulado, serán previamente comunicadas a los
adquirentes, quienes deberán dar su conformidad a la cuantía exacta que la reforma produzca.
2. Las reformas que propongan los adquirentes serán asimismo objeto de formalización documental, que contendrá sucinta
descripción de su contenido, y concretar las repercusiones que deriven en el precio y plazo de entrega, que hubiesen sido
pactados.
C) Supongan la repercusión al comprador o arrendatario de fallos, defectos o errores administrativos o bancarios que no les
sean directamente imputables.
D) Impongan, en la primera venta de viviendas, la obligación de abonar los gastos derivados de la preparación de la titulación,
que por ley o por naturaleza, corresponden al vendedor (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su
construcción o su división o cancelación).
— La publicidad, promoción y oferta de viviendas de protección oficial se regirán por las correspondientes normas de los
ateriales empleados en su construcción, en especial aquellos a los que el usuario no tenga acceso directo.
Ley 19/1993, de 28 de diciembre, sobre determinadas medidas de prevención del blanqueo de capitales.
Esta norma afecta a las actividades de Promoción Inmobiliaria o compraventa de inmuebles, estableciéndose como
obligaciones específicas:
Exigir, mediante la presentación de documento acreditativo, la identificación de sus clientes, en el momento de la operación.
Conservar por un mínimo de 5 años la documentación acreditativa de la operación realizada.
Ley 57/68, de 27 de julio de 1968. Aval de Cantidades a Cuenta. Modificaciones de la Ley de Edificación.
Los derivados de la Ley 57/68, de 27 de julio de 1968, que dispone que para las viviendas libres (los locales están exentos de
esa obligación) cuyo contrato se formalice antes de la entrega, se deberán ingresar las cantidades abonadas, en una cuenta
especial de una entidad bancaria o Caja de Ahorros, de la que sólo se puede disponer para atender las necesidades derivadas
de la construcción de las viviendas. Así mismo, es necesario asegurar dichas cantidades entregadas, mediante un aval suscrito
por una entidad aseguradora inscrita en el Registro de la Subdirección General de Seguros o por una entidad inscrita en el
Registro de Bancos.
Dicho aval garantizará la devolución de las cantidades entregadas más un 6 % de interés anual, en el caso de que no se inicie la
construcción o no llegue a su fin por cualquier causa en el plazo convenido, o no se obtenga la cédula de habitabilidad. Son
obligaciones del Promotor las siguientes:
— Mencionar en los anuncios de publicidad de ventas el nombre de la entidad aseguradora y el de la cuenta especial.
— Entregar documento individualizado que acredite los extremos anteriores a cada comprador.
Aunque la ley requiere que se aseguren todas las cantidades entregadas, y que éstas se depositen en cuenta especial, con
disponibilidad condicionada, existen problemas de interpretación sobre la práctica de este precepto.
Ley de Ordenación de la Edificación, se producen las siguientes modificaciones a la Ley 57/1968 (disposición adicional 1ª).
Las cantidades anticipadas en la promoción a los promotores o gestores se garantizará mediante un seguro que indemnice los
efectos resultantes del incumplimiento del contrato en forma análoga a lo dispuesto en la Ley 57/1968, con las siguientes
modificaciones:
a) Será de aplicación a la Promoción de toda clase de viviendas, incluso a las que se realicen en régimen de Comunidad de
Propietarios o sociedad cooperativa.
b) Las garantías se extenderán a las cantidades entregadas en efectivo o mediante cualquier efecto cambiario cuyo pago se
domiciliará en la cuenta especial prevista en la citada ley.
c) La devolución garantizada comprenderá las cantidades entregadas más los intereses legales del dinero vigentes hasta el
momento en que se haga efectiva la devolución.
d) Las multas por incumplimiento se introducirán en las Comunidades Autónomas en cuantía, por cada infracción, de hasta el
25 % de las cantidades cuya devolución deba ser asegurada.
Legislación básica:
1. Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. Real Decreto 515/1989, de 21 de
abril, sobre Protección de los Consumidores e Información a Suministrar en la Venta.
2. Ley 19/1993, de 28 de diciembre, sobre determinadas medidas de prevención del blanqueo de capitales.
3. Ley 57/68, de 27 de julio de 1968. Aval de Cantidades a Cuenta. Modificaciones de la Ley de Edificación.

feb.-2005
77 mens.
Usuario Habitual
25/10/2006 20:33
En pocas palabras que quiere decir todas esas leyes?Gracias,pero esque no me enterado de nada lo siento.Un saludo
sep.-2008
807 mens.
Administrador

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