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tema hipoteca+préstamo+ayudas

Actualizado 15/01/2006
316 lecturas acumuladas
5  mensajes
Autor
Tema
Fecha
ene.-2006
14 mens.
Usuario Circunstancial
  xtybs
12/01/2006 14:53
hola a todos, me gustaría que si alguién se ha enterado bien de lo que hay que hacer, si subrogamos hipoteca, que sipides aydas tienes que pagar casi 6.000 euros, que solo la van a escriturar por una cantidad menor a la cantidad que realmente vamos a pagar?,, no sé son muchas cosas que como yo no entiendo de estos temas, me suena a chino y me da la sensación de que me pueden engañar, por favor si alguién lo tiene claro, me lo podría explicar.
GRACIAS
ene.-2004
791 mens.
Usuario Muy Frecuente
13/01/2006 14:37
Pregunta 1 ¿Por qué dicen que el coste real de la casa será superior al escriturado?:

Las casas en general las hace un Promotor. Esta empresa es la que se encarga de pagar a alguien para que haga el proyecto, compra el suelo, contrata y paga la obra y gestiona los trámites. En sí es quien coordina las cosas y las financia (paga).

Los promotores pueden ser:
-Empresas privadas que hacen eso para después vender las casas y obtener el mayor beneficio posible.

-Entidades públicas las cuales pueden obtener o no un beneficio, pero ese beeficio se lo queda el estado/comunidad/ayuntamiento, etc. con lo que, en caso de existir, suele ser bajo.

-Cooperativas: En este caso se supone que se agrupan una serie de personas (socios cooperativistas) y crean una empresa para poder hacer casas que se quedarán ellos, y ahorrarse de esta forma el margen de benefício de la promotora. El caso usual es que los socios se encarguen de contratar a un "gestor de cooperativas" empresa especializada con abogados, contables, etc que llevará todos los papeleos y gestiones de contratación registro, etc. Necesarias para que se haga la casa hasta la obtención de la licencia de habitabilidad. Siendo los socios los que financian la construcción, pagando el proyecto, suelo, obra contratada, control de calidad, permisos, etc. En fin todo hasta la obtención de las llaves. De esta forma en realidad no está pagando un precio cerrado por una vivienda de determinados metros, sino que está pagando la obra, y si resulta que hay costes que no se han contemplado en el proyecto, o problemas con cimentaciones, etc debe pagarlos.

En realidad absolutamente siempre en la construcción, hay costes adicionales, cosas que no se han contemplado, etc, que suben el precio con respecto a lo que es el proyecto. Pero se sabe (más o menos) que eso puede ser un determinado porcentaje del precio y se suele tener en cuenta desde el principio. Así si el proyecto dice que la casa vale 100 se tiene en cuenta que al final la casa, más o menos, valdrá 105. Hay veces en las que hay suerte y vale menos y otras en las que no. Claramente este % de variación depende no solo de la suerte sino también de lo bien o mal que lo hagan el arquitecto, el constructor y el gestor de la cooperativa.

De esta forma una cooperativa puede hacer que los socios paguen el edificio y adjudicar al final las casas, o adjudicarlas al principio y de esta forma los socios pasan a actuar con dos papeles:

1º- Como comprador está comprando una casa determinada, con su plaza de garaje y trastero a un precio determinado.

2º- Como promotor está haciendo una inversión en la construcción de una casa. En la cual tendrá como gastos los costes de arquitecto, suelo, obra, gestoría, intereses de banco, etc, y como ingresos la venta de viviendas, plazas de garaje y locales comerciales.

Lo suyo es que si fuera una vivienda libre el precio de la casa se calcule para ajustarlo al coste real que va a tener. Y si se trata de una vivienda con precio fijado por ser de protección (nuestro caso) lo que se ajusten sean las calidades con la que se hace la casa para que se ajuste a lo que realmente se va a pagar.

No conviene que se ingrese más dinero del que va a costar porque entonces habría un beneficio y, como empresa y cada uno como persona debería pagar impuestos por el dinero ganado.

En el caso de las viviendas de protección su precio se calcula multiplicando una valor llamado "módulo" por los metros útiles de la vivienda (y por los de la plaza de garaje y trastero pero esos es más complicado de calcular). El caso es que da un determinado valor. El módulo se venía actualizado una vez al año, y además la orden de la comunidad de Madrid que lo fija permitía que el precio de la vivienda se actualizara con el de los nuevos módulos aparecidos cada año, mientras se construía. Este aumento solía ser más o menos como el IPC, con lo que si se esperaba que en total se tardar 2 años den construir era previsible que el valor de la misma subiera hasta un 8 % aprox.

Nuestra casa se valoró en el momento de hacer la escritura de adjudicación con el módulo del año 2002. Obtuvo su calificación provisional (documento que emite la comunidad de Madrid diciendo que la obra de la casa se adecua a la normativa para viviendas de protección y en el cual además se asigna el valor de venta de la misa según el módulo vigente, y la plaza de garaje y trastero que corresponde a cada vivienda) ya en 2003 con un nuevo módulo (más o menos un 2% superior al anterior). Lo que ocurrió es que desde el 2003 no se permite que se actualicen los valores de los módulos.

Que ha ocurrido: que Teresa de Ávila hizo estos números y calculó el coste de la casa pensando en que se actualizaría el módulo. Y esperaba hacer unos números de este estilo (números para ejemplo calculado sobre 100 de valor inical de la casa):

Valor final de las casas 108 (100 de valor inicial+ 8%)
Previsión de venta de zona comercial: 30
---------------------------------------------------------------------
Ingresos totales: 138
Costes totales (suelo, obra, honorarios, etc) 138
---------------------------------------------------------------------
Beneficio /pérdida: 0

Que ha pasado:

Valor final de las casas: 102 (100 +2% de calif. Provisional)
Previsión de venta de zona comercial: 30
---------------------------------------------------------------------
Ingresos totales: 132
Costes totales (suelo, obra, honorarios, etc) 138
---------------------------------------------------------------------
Beneficio /pérdida: -6

Con lo cual aunque el valor de la casa escriturable según ley (calificación provisional) sea 102 el coste de las mismas ha resultado ser 102+6=108. Ya que pagaremos 102 por la casa, y tendremos de perdida en la zona comercial 6. (con lo que nos devolverán 30-6=24 notad que un 6/30=20%)

Pregunta 2 ¿Por qué si pido ayudas tengo que pagar dinero ahora y si no las pido no?

Al ser viviendas de VPO el valor escriturado y de módulo es en realidad muy inferior al valor “práctico” de la casa, es decir que una casa que siendo VPO cuesta legalmente 20, si fuera libre costaría casi 50. Por eso los bancos y cajas suelen darte hipotecas por cantidades superiores de la del 80% del valor de la casa.
Cajamadrid ha ofrecido ampliar el préstamo a quien lo quiera hasta el precio con el módulo actual.

El dinero de esa ampliación del préstamo, hasta la entrega de llaves, lo custodia la cooperativa. Pero hay que tener en cuenta que después tendrá que pagar más dinero de la hipoteca)

Ahora justo para la entrega de llaves, hay que pagar una serie de gastos (registro, notaria, etc, los puedes buscar en Internet), para lo cual habría que entregar un dinero a la cooperativa para cubrirlos.

Quien haya ampliado préstamo, no precisará de entregar más en efectivo ahora, porque la cooperativa ya tendrá el dinero de la ampliación.

Por otro lado para pedir las ayudas (del ministerio) te tienes que acoger al préstamo cualificado (préstamo cuyo interés lo fija el gobierno) que obliga a ser del 80% del valor escriturado de las casas. Con lo que no puedes ampliar el préstamo.

Es decir que
Si pides ayudas  ; No puedes ampliar préstamo ;tienes que dar dinero a cuenta para los gastos finales previos a la entrega de llaves.

Espero no haber sido demasiado lioso.

Un abrazo, Álvaro
ene.-2006
14 mens.
Usuario Circunstancial
  xtybs
13/01/2006 15:22
muchas gracias alvaro, por lo completo que has sido, creo que he aclarado bastante mis dudas

gracias
dic.-2004
7 mens.
Usuario Circunstancial
15/01/2006 11:37
Si se explicasen las cosas en la cooperativa, tan claras como como lo hacéis vosotros, mas de uno no nos habríamos cogido un pedazo cabreo, a principios de enero por el tema cancelqación/ampliación de la hipoteca. Estaría más tranquilo si alguno de vosotros/as cogiera el telefono en la cooperativa.
Un tema que me preocupa, es el tema de los pagos antes de la escrituración:
1¿ Cuando sabremos el precio de definitivo de la obra, independientemente de los locales que se vendan?
2.Con el dinero de los locales, si conseguimos venderlos para obtener liquidez, nos lo devolveran antes de afrontar el pago del IVA, notarios, etc?
3. ¿Si queremos cancelar la hipoteca hasta el 80% podemos esperar hasta el día antes de escriturar el piso?
4.Según me he informado( quizá erroneamente), las ayudas se pueden solicitar antes de la escrituración del piso, cuando obtengamos la calificación definitiva. Según mis cálculos, podríamos solicitar las ayudas antes de obtener la licencia de primera ocupación. En la cooperativa entendí que no se podían solicitar hasta que no hubieramos escriturado el piso.¿ Cual de las dos opciones es cierta?.
ene.-2004
791 mens.
Usuario Muy Frecuente
15/01/2006 21:55
1º.- El precio definitivo se sabrá tras la finalización de la obra del último de los 3 edificios, y tras un mes para hacer cuentas y preparar la última certificación a pagar a la constructora. (En resumen entre mayo y julio)
2º.- Nos devolverán tras la finalización de las obras y cuando se sepa cuanto cuestan realmente, en este caso puede que para los vecinos de las tablas, si que les llegue, pero los de montecarmelo tendrán que ponerlo primero de su bolsillo ( o mediante ampliación de préstamo).
3º.- A mi me dijeron en la cooperativa que no, que: o bien se abonaba ahora el 80% restante o bien nos subrogábamos a la hipoteca. (la cancelación es menos de lo que imagina en realidad).
4º.- No estoy seguro, pero en sé que en algunos casos se ha permitido la calificación definitiva como documento por ejemplo para dar de alta el agua, etc. Lo hicieron con las primeras viviendas de montecarmelo, pero no sé si s una excepción. Para enterarte bien sobre las ayudas puedes llamar a la oficina de vivienda de la comunidad de Madrid, El teléfono lo puedes ver en www.madrid.org-- >Consejería de medio ambiente y ordenación del territorio-- >oficina de vivienda. En la cooperativa informaron de alguna de las ayudas y dieron una documentación en la reunión de montecarmelo 31.3 en junio. Así que, si no la tienes, puedes llamar de todas formas. Para esto te recomiendo que hables con la Srta. María, a mi es quien me ha aclarado siempre más dudas.
sep.-2008
807 mens.
Administrador
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