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Debate: Rebajar el precio de las plazas de Garaje

Actualizado 29/06/2006
1924 lecturas acumuladas
48  mensajes1234Siguiente >
Autor
Tema
Fecha
ene.-2004
791 mens.
Usuario Muy Frecuente
16/06/2006 09:01

Buenos días, parece que ayer fue lo más discutido en la reunión de la cooperativa y que hay muchas opiniones.

Según lo comentado en el foro en otros hilos de discusión creí que sería menos polémico. Por todo ello estaría bien, para ir avanzando en las opiniones y posibles acuerdos, que se comentara aquí.

Así que animo, especialmente a los que están en contra de la rebaja a que se animen a escribir, ya que creo que varios foreros sí que intentaremos defender la idea de que una rebaja pueda ser beneficiosa para todos.

Intentaré dejar siempre claro lo que opino a nivel personal y diferenciarlo de lo que se deba llevar a cabo.

Mientras comienza la discusión intentaré enterarme y hablar con la cooperativa para que se haga lo que considere mejor la mayoría, sin saltarse los derechos de nadie.

Un saludo.

Álvaro
dic.-2004
289 mens.
Usuario Habitual
16/06/2006 10:46
Alvaro,

supongo que una vez constituida la sociedad que gestionara nuestras propiedades comunes (locales y plazas restantes) se podrá hacer frente a la rebaja de la que hablais, solo me gustaría que tengais en cuenta una situación, los que ya hemos comprado una segunda plaza antes de la constitución de esta sociedad podemos salir muy perjudicados por dicha rebaja, si tenemos intención de rebajar los precios de la 2ª plaza deberíamos hacerlo también para la gente que ya la ha comprado.

Saludos.

Antonio
ene.-2004
791 mens.
Usuario Muy Frecuente
16/06/2006 11:02
Personalmente estoy en el mismo caso que tu. Y personalmente creo que la rebaja sería interesante hacerla al principio. Aprovechando sí las rebajas extras que se consiguen por hacienda.

Además habra que tener en cuenta que la venta posterior de las plazas tendría unos gastos añadidos que no debieran ser descontados.

De hecho ese es un punto a tener en cuenta ahora, y el cual se puede plantear como comparación entre las dos situaciones de venta para tomas una decisión. En ese punto , ese descuento, como mínimo, encuentro que siemrpe debiera plantearse. Es decir, si los costes de escrituración y gesión fueran de 2000 € si se vende tras la cosntitución de esta nueva sociendad gestora, se podría hacer esa reba antes, sin perjudicar a nadie ya que los beneficos por persona serían los mismos.

En cualquier caso nadrie admitiria que se vendieran a posteriori por menos de lo que se vendieron inicialmente. A menos que se devolviera la diferencia a quienes han pagado inicialmente.
dic.-2004
52 mens.
Usuario Habitual
16/06/2006 11:07
Hola hay un tema a tener en cuenta además del ya señalado por cobitos y es que en las Tablas no existe una segunda plaza de garaje para todos los vecinos por lo que los vecinos de las tablas que se quedaran sin una segunda plaza de garaje se verían bastante perjudicados. Y si bien me podríais decir que han sobrado muchas plazas, hay que tener en cuenta que una vez rebajado el precio mucha gente sí abordaría la compra de una segunda plaza.
Por cierto se dijo en vuestra reunión algo de cuando se liquidará la zona comercial. (mientras no se termine las tablas no liquidan y si os han dicho alguna fecha "voila" tenemos el fin de la obra de las tablas.
gracias

pd ;: si entiendo por otro lado que habría que dar una solución a todas esas plazas de garaje sin adjudicar.
ene.-2004
791 mens.
Usuario Muy Frecuente
16/06/2006 12:57
No se dijo nada sobre la liquidación. Y a mi se me quedo en la libreta sin preguntar el para cuando entregárían las tablas.

En cuanto a lo de las tablas, imagino que, aun rebajando el precio seguirá habiendo gente que no quiera comprar.

Hay que tener en cuenta que incluso para quien no quiera comprar, puede interesarle el que se reduzca el precio de la plaza, ya que le permitiría tener en el momento de la liquidación más dinero.

Obviamente este interés le traera a cuenta si, reduciendo un poco el precio, se consigue un gran aumento de la demanda de plazas.

Un saludo.
Avatar ACM
jun.-2004
55 mens.
Usuario Habitual
  ACM
16/06/2006 16:32
Buenas tarde a todos,

Que reunión más movidita tuvimos ayer!! Y no hemos hecho nada más que empezar!! No podemos perdernos la primera reunión de comunidad ; hay muchos temas que resolver.

He estado pensando desde ayer lo que se habló de los locales comerciales y las plazas de garaje. Se comentó bajar los precios, “obligar” a comprar una segunda plaza de garaje…En otros puntos del foro se ha hablado de contratar un Administrador de fincas que gestione nuestra comunidad ; ¿por qué no incluimos entre sus funciones el gestionar la venta / alquiler de todo este sobrante? Creo que es demasiado responsabilidad como para recaer en dos cooperativistas (o tres o cuatro…). En mi opinión nos quitaríamos un marrón enorme si externalizáramos esta gestión y se la dejáramos a profesionales de la materia.

Yo también he comprado una segunda plaza de garaje. No tengo inconveniente en que se reduzca el precio de venta porque considero al igual que muchos, que debemos darle salida a esto cuanto antes. Ayer comentó uno de los socios que de dónde había salido el precio de venta establecido. Yo pensé que era en base a una estimación…Mi sorpresa fue mayúscula cuando escuché que la plaza es de protección oficial!!!!!!!!! Pero entonces por qué variar su precio legal??? Venderla más cara es engañarnos a nosotros mismos!! A la hora de devolvernos el dinero de plazas vendidas están devolviéndonos nuestro propio dinero!! No tiene ninguna ventaja. Tengo un argumento que cuadra perfectamente al precio de venta pero me lo reservo porque retomaríamos otros puntos del foro que no han acabado bien y tenemos suficientes cosas que resolver como para liar el tema. Por cierto, no estoy de acuerdo con que haya que sortear de nuevo las plazas restantes perdiendo nuestro orden de preferencia. Nosotros hemos “acatado” el precio original de venta de las plazas. El resto de socios, me parece perfecta su decisión, han declinado o por un precio excesivo o porque no les interesaba, sin embargo recibirian su 1/226 del precio pagado por nosotros (aún considerandose excesivo). Creo que no deberímos perder el derecho adquirido por el riesgo asumido y dinero adelantado con tanta anticipación (¿nos devolverían los intereses de un año aprox de 6000 € + 7% IVA?) porque ahora, para darle salida al resto de plazas, se decida bajar el precio. Que se sorteen las restantes.

No estoy NADA convencido de escriturar todo junto. ¿Y si mañana quieres vender una de las dos plazas? NO podrías teniéndolo todo junto. Ahora puede ser una ventaja económica evitando dos escrituras y otros gastos pero en un futuro supone que tendrías que vender / alquilar todo el “pack”. Para vender habría que reescriturar y el coste de esto es superior al que habría que pagar ahora.

Lo dicho, que estoy de acuerdo en bajar el precio y liquidar cuanto antes y/o externalizarlo al Administrador de fincas si finalmente lo contratamos.

Un saludo para todos y qe tengais buen finde
ene.-2004
791 mens.
Usuario Muy Frecuente
16/06/2006 19:29
Siempre, en las comunidades a quien desconfía de los administradores, y como consecuencia de quien le pidió el presupuesto. Aunque efectivamente sería útil, o imprescindible que lo gestione, o al menos que colabore en la gestión un administrador o una gestoría.

En el fondo el mayor “marrón” será el, cada vez que se quiera vender una plaza, ir al notario y el registrador. Pero también creo necesario que se impliquen varios socios (a ser posible que incluso sean de opiniones distintas) para definir los precios de venta de los locales, o cambiar los de las plazas de garaje. Aunque solo fuera para dar fe de cómo se realizan las cosas.

Lo de escriturar la segunda plaza conjunta o no es una opción personal que se suele hacer para ahorrarse el 9% de diferencia del IVA. Estoy pendiente de enterarme bien pero creo que, para ahorrar el IVA, basta con que se escrituren en el mismo momento aunque sea en fincas registrales distintas. De hecho, por ejemplo, mi cuñado me esta haciendo ofertas de hipotecas en las que no entraría la segunda plaza de garaje.

En cualquier caso si después la quieres vender creo que puedes hacerlo, solo que variaría la complicación de hacerlo.

En cuanto a lo de que la segunda plaza es de protección oficial no creo que sea cierto. Creo que se debieron expresar mal, y se refirieron al precio de la primera plaza de garaje como opción. La segunda siempre sería libre, aunque incluso se escriture a la vez que la vivienda.

PD: Creo que sé cual es el argumento que te guardas y estoy de acuerdo que solo serviría para enredar las cosas.
mar.-2006
124 mens.
Usuario Habitual
18/06/2006 06:07
Posible solución?????

Hola de nuevo a todos,

Se me ha ocurrido una idea, para resolver el problema de la reducción de precios de las plazas de garaje. A ver si os parece viable y justa mi propuesta.

PREMISAS:

1. A ningún socio se le puede obligar a comprar una segunda plaza de garaje.
2. Los socios que ya han elegido una plaza de garaje, se les debe respetar. Realmente se ha formalizado un precontrato de compraventa, entre el socio y la cooperativa. Y solamente se puede resolver si ambas partes están de acuerdo.
3. Las zonas comerciales pertenecen a los socios de las tres promociones. Ya que hemos pagado el coste de su construcción.
4. El sobrecoste de la vivienda, según los últimos cálculos de la Cooperativa, ya están cubiertos con la venta de los locales vendidos. Incluso con un poco de suerte, tendríamos un pequeño remanente.

PROPUESTA:

1. Un tasador oficial, fije el precio de mercado a fecha (por ejemplo, 1 de julio de 2006), los precios de las plazas de garaje (pequeñas, medianas, grandes y de motos), en las tres promociones. Éstos serían valores oficiales, que en principio ningún socio debería poner ninguna objeción. Son los precios de lo que realmente valen las plazas en un momento dado.

2. Cada socio elige una de las siguientes opciones:
a) comprar segunda plaza de garaje grande
b) comprar segunda plaza de garaje mediana
c) comprar segunda plaza de garaje pequeña
d) comprar segunda plaza de moto
d) no comprar nada
e) comprar dos incluso, más plazas… (se podría no dejar esta opción para facilitar los cálculos)

3. Fijamos una cuenta ficticia, entre cada socio, y la hipotética Comunidad de Bienes que se podría formar para gestionar las zonas comerciales (o a lo mejor ni sería necesario crear la empresa). Cada socio en función de la elección que haga tendrá un saldo acreedor, deudor o cero.

4. Fijamos el precio máximo de la cuenta deudora. Sería en teoría el precio de mercado de las plazas grandes.

5. Puesto que las zonas comerciales son nuestras. ¿Por qué tenemos que pagar dos veces por ellas? Solución:

a) Los que compren la segunda plaza de garaje grande no pagan nada.
b) Los que compren la segunda plaza de garaje mediana, no pagan nada y reciben un poco de dinero (diferencia entre el valor de tasación de la grande y mediana)
c) Los que compren la segunda plaza de garaje pequeña, no pagan nada, y reciben algo más de dinero (valor grande menos pequeña)
d) Los que compren la segunda plaza de garaje de moto, no pagan nada, y reciben la diferencia entre el valor de la grande y la de moto
e) los que no compren nada, reciben en efectivo el valor, a precio de mercado, de lo que vale la plaza de garaje grande.


6. Como es lógico, para que todo sea viable, es necesario tener efectivo. Y creo que con el remanente que tenemos no sería suficiente. Se me ocurren dos posibles soluciones:

a) Si sólo contamos con el dinero remanente. Los de las plazas grandes no se les devolverían nada. Pero no habría dinero suficiente para devolver a los de las plazas medianas, pequeñas, motos y los que no compren nada. Se crea esa cuenta ficticia que os he comentado. Y cuando se vendan progresivamente las zonas comerciales, se van pagando esos saldos acreedores, más, lógicamente un tipo de interés que acordásemos (interés legal del dinero, el de una cuenta corriente, o el que se fijase)

b) Si queremos liquidar la situación a 1 de julio de 2006, para que todo el mundo esté en la misma situación, habría que hacer un cálculo, una vez se sepan las decisiones de cada socio, y liquidar todas las cuentas de socios, para que el saldo quedara a cero. Los de las plazas grandes tendrían que pagar algo de dinero, los de las plazas medianas, pequeñas, y moto un poco, y los que no quieran nada recibirían su dinero.

POSIBLES PROBLEMAS:

1. Las plazas de garaje se pueden revalorizar en el futuro. Claro, pero a nadie se le obliga a comprar las plazas. Cada uno es libre de tomar la decisión de comprar o no. Es decir de hacer una inversión. Lógicamente, el que hace una inversión y arriesga su dinero, espera tener un beneficio en el futuro. El que reciba el dinero, puede ponerlo debajo del colchón de su casa, invertir en fondos, acciones o hacer lo que quiera.

2. Que casi nadie quisiera una segunda plaza, y todos quisieran efectivo. Los que quisieran plaza tendrían que pagar unas cantidades desorbitadas. Pero espero que esto no ocurra. ¿Quién no quiere una plaza de garaje sin pagar nada, o pagando muy poco? Si ya la hemos pagado. Supongo que con estas condiciones todo el mundo quería una segunda plaza. Es más, si casi todo el mundo cogiera la segunda plaza, no habría que pagar casi nada.

3. Que todo el mundo quiera segunda plaza, y no haya suficientes. Esto se podría resolver como se hizo al elegir inicialmente la segunda plaza. Es decir por orden de llegada de solicitud (no de dinero, porque hasta que no se supieran las preferencias, no se sabría exactamente cuánto sería) (o se podría poner una fianza para reserva de plaza)

4. ¿A qué precio se escrituran las plazas de garaje?. Pues al que elijamos. Una cosa son los cálculos que nosotros hagamos internamente los socios, y otro el precio al que escrituremos. Podría ser el mismo de la primera plaza, o el que decidiéramos para que fuera más rentable fiscalmente la operación.

VENTAJAS:

1. Liquidaríamos muchos activos de la zona comercial. Si formamos una empresa que gestione esos bienes, saldría más barato.

2. Todos recuperamos antes nuestra inversión o dinero.

3. Creo que es una forma justa para todos los socios.



En fin, vaya rollo os he soltado. No sé si esta os parece una buena solución, o incluso si será viable. Intentaré hacer unas simulación, y cuando la tenga la publicaré. Quiero que quede claro que no pretendo imponer a nadie una solución. Lo único que intento es colaborar, para que todos salgamos beneficiados. Se admiten sugerencias.

Un saludo, pp.
mar.-2006
124 mens.
Usuario Habitual
18/06/2006 06:22
En cuanto a lo del precio de escrituración, no lo tengo muy claro, pero parece lógico lo que dice Alyaner. Es decir, la segunda plaza va al 7% no por ser de protección oficial, sino porque hacienda permite desgravarse de hasta dos plazas de garaje en una operación de compraventa. Por tanto el precio podría ser libre. Pero habría que consultarlo a un especialista.

En cuanto al tema de hacer una escritura o dos, eso lo elije el comprador. Si prevés que vas a comprar la segunda plaza para disfrutarla, te compensa hacer una única escritura, pues tiene menos gastos. Si prevés que vas a compar la segunda plaza de garaje como inversión, te interesa escriturarla aparte. Lógicamente, hacer dos escrituras conlleva más costes que una, pero luego la transmisión es más sencilla. Incluso si escrituras todo junto, y luego tienes la necesidad de vender la segunda plaza, puedes hacerlo. Pero la escritura se escindirá en dos, conllevando también más costes.

Es decir, que en función de los que vayas a hacer con la segunda plaza, te interesa escriturarlo en una o en dos.

La pregunta que me surge, es, si escrituras en dos ¿te mantienen el 7% de iva en la segunda? Estoy hablando sin seguridad, pero creo que para que estén las dos al 7% tienen que ir escrituradas juntas. En Caja Madrid, seguro que nos resolverán esta duda.
ene.-2004
791 mens.
Usuario Muy Frecuente
18/06/2006 21:15

Pepe. La idea me parece muy buena, la mejor solución real para todos, ya que conseguiria diractamente liquidar de un plumazo todas las plazas de garaje, y que todos recuperaramos el valor de la plaza de garaje grande en este momento. Con lo que se ahorrarían muchos costes de escrituración y demás.

Si saliera bien en vez de recibir actualemte un dinero que hubiera en metálico hoy en día que estimo en torno a
6000 € por persona, se recibirian en torno a los 19 800 € de valor de las plazas de garaje grande, en metálico los que no obtuvieran plaza, o en un bien material de valor equivalente que en hipoteca te da el valor equivalente en metálico.

Pero lo veo complejo y por ahora tengo un par de dudas de como completarlo así que voy a ir pensando el tema. Concretamente veo que hay que ver la forma de explicarlo de forma sencilla y de cerrar un par de flecos como el procedimeinto de adjudicación del resto de plazas de garaje aun no asignadas.

Avatar ACA
oct.-2003
9 mens.
Usuario Circunstancial
  ACA
20/06/2006 17:15
Aquí va otra opinión respecto a la venta de los garajes:
Dado que a todos nos interesa que se vendan el mayor número de plazas lo antes posible, creo que es una buena idea rebajar el precio de los mismos para los cooperativistas que deseen adquirir otra plaza.
Lo que no comparto es que a los que ya han comprado se les aplique el mismo descuento, ya que en ese caso todas las 2ª plazas deberían estar disponibles para ser elegidas de nuevo, según el criterio que se determine entre los solicitantes de 2º plaza de garaje (sorteo?).
dic.-2004
289 mens.
Usuario Habitual
21/06/2006 07:41
Aca,

no cuentes con mi apoyo si no tienes intención de aplicar el mismo precio a los que ya hemos comprado una.

Saludos.
ene.-2004
791 mens.
Usuario Muy Frecuente
21/06/2006 08:50
Personalmente pienso que sería penalizar a los que ya han hecho un esfuerzo económico, y que habría que devolver el dinero, junto con los intereses generados, ya que sería incumplir contrato.

En cuanto a lo del orden de repartición ocurriría lo mismo, la gente podría reclamar intereses por que se dio la entrada para las plazas de garaje para poder tener una mejor posición a la hora de elegir plaza.

El sistema de orden ha sido e de la cooperativa de siempre por orden de ingreso, y en el momento en el que dijo que iba a ser así a nadie le extrañó, ni nadie dijo nada en contra.

Además este método permite promover la venta de plaza se vendan más rápido.

Una recomendación es ingresar los 6420€ (6000+iva) lo antes posible ya que, por ahora al menos, es el método de asignación de plazas, y así puedes elegir antes que los que compren, si no, en el momento de reducir las plazas, o incluso, si no se reducen, con el préstamo de cajamadrid, es muy probable que se vendan más plazas.

En cualquier caso, en la 31.3 y la 26.11 ya hay muchas plazas asignadas. A quien se le quitara podría interponer un recurso de reposición.
mar.-2004
73 mens.
Usuario Habitual
21/06/2006 12:45
Opino que la rebaja se les tiene que hacer tanto a los que yan han adquirido la plaza como a los que no.

Sino es así, yo no estoy de acuerdo en una rebaja. En todo caso una subida.

También habrá que pensar si se alquilan para bien común de la comunidad, o que se hace con las plazas que queden libres.

Saludos
nov.-2004
71 mens.
Usuario Habitual
21/06/2006 13:51
Hola a todos
Yo tengo una plaza de garaje en segunda planta con el método tan aleatorio de adjudicación que utilizó la cooperativa en su momento. Pregunté porque no se nos había dado la opción de elegir nuestra plaza de garaje en función del nº de socio (igual que se hizo con las viviendas), y sigo sin respuesta!Me dijeron que el orden de ingreso de los 6000 € era el que daba la posibilidad de elegir la segunda plaza donde a cada uno le gustara.El que en ese momento no pudo hacer frente a ese gasto...posiblemente sigue sin segunda plaza de garaje o el que lo hiciera mas tarde del "pistoletazo de salida", ya eligió entre menos plazas de las iniciales y quien sabe si la que quería...ya estaba comprada. Yo pienso que si ahora se hace una rebaja para todos...se parte de cero en todo. No estoy de acuerdo con que el que pudo pagar y elegir plaza, ahora se ahorre dinero pero siga con su elección. No sería justo.
Un saludo a todos
sep.-2008
807 mens.
Administrador

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