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Petición de consejo para la firma

Actualizado 17/02/2005
603 lecturas acumuladas
9  mensajes
Autor
Tema
Fecha
ene.-2005
3 mens.
Usuario Circunstancial
10/02/2005 13:17
Hola vecinos,

Tras haber dado ya la señal, en dos semanas voy a proceder a firmar, y me gustaría saber si con el tema de subrogación me puedo encontrar con alguna sorpresa.

Yo no voy a elegir subrogarme a la hipoteca que me ofrece Neima, ya que tengo una opción más interesante. De hecho, el día de la señal hablé con la chica de la oficina de ventas sobre el tema, y me dejó ver un contrato, en el que pude apreciar (según lo que yo entendí) que la cancelación económica y registral de la hipoteca concertada con BBVA, correspondía a la parte vendedora si en la firma ya se dedide no subrogarse. Otra cosa es si uno se subroga, firma, y después decide cambiar de hipoteca, lo que implica según el contrato, que el comprador asume esos gastos.

No sé si alguien está o ha estado en mi caso (no concertar la hipoteca con Neima, y elegir esa opción en la firma (en la señal indica claramente que puedo hacerlo, ya que así se lo hice especificar en el modelo de precontrato que firmé), pero si es así, agradecería que me indicáseis o advirtiéseis si puedo encontrarme con algún problema.

Os agradezco de verdad vuestras respuestas.

P.D. El Sábado estuve en la obra, me colé dentro 1 min, y os puedo asegurar que tenía muy buena pinta la parte del paddle y piscina.

Un saludo
feb.-2005
79 mens.
Usuario Habitual
11/02/2005 20:19
La dichosa subrogación!!!

Voy a intentar ser lo más escueto y claro posible, porque es un tema con el que te puedes ahorrar o gastar un dienrillo que puede ser empleado en otras cosas, en una TV de plasma por ejemplo.

Pros y contras de la subrogación.
Pros.
1.- No te tienes que buscar la vida para buscar hipóteca (esto es para vaguetes)
2.- En principio las exigencias si vas mal de pelas serán más laxas.
3.- A mismas condiciones te ahorras una pasta. Exactamente te ahorras la tasación de la vivienda (300€) más el IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) que para hipótecas de más de 120.000€ (no estoy seguro) es el 1% de la responsabilidad hipotecaria. Y que es esto más o menos el 150% del importe de la hipoteca (el porcentaje depende del banco pero como poco está en el 129%), dicho de otra forma para un piso de 240.000€ de hipoteca el IAJD es de 3.600€ (no me he equivocado está bien son 600.000 pesetas).
En total te puedes ahorrar unas 650.000 pesetas.

El único pero es que las condiciones no las puedes negociar, ya están pactadas con el BBVA que no nos del todo malas (las he visto peores). Hay que hacer numeros porque para compensar 650.000 pesetas tienen que pasar muchos años. Además quizás el banco que te ofrezca mejores condiciones te exigirá una serie de contrapartidas como seguros, tarjetas, planes de pensiones, etc.. El BBVA al euribor + 0.75 no te podrá exigir nada por ser subrogación.

Aunque parezca un tanto estupido he estado mirando y resulta más barato realizar la subogación con BBVA y posteriormente mirar otro banco y volver a subrogarte, en este caso el cambio posterior de banco te supondrán unos gastos menores el 0,5% como penalización del importe de la hipoteca, además de nuevo notario, registro, etc ... al final te ahorrarias algo aunque imagino que no mucho.

Yo lo he hablado con mi banco y voy a optar por esta segunda opción (dos subrogaciones)

Una tercera opción en negociar con el BBVA una mejora de condiciones yo estuve hablando con ellos (no me hicieron gran caso y es por lo que cambiare de banco después de subrogarme con ellos). Al cambio de condiciones del prestamo se llama novación y su valor es menor, te van a exigir contraprestaciones (no se cuales) pero puedes intentar sacar un euribor + 0,60 (no creo que menos). El coste de la subrogación es el 0,1% del importe de la hipóteca para cambio unicamente de condiciones y no cuantía, ademas puedes aprovecahr y ampliar a 30 años el prestamo.

Espero que te haya sido de utilidad, aunque seguramente te haya liado más.

Saludos,



feb.-2004
22 mens.
Usuario Ocasional
  VIKY
13/02/2005 20:25
Aqui el problema le tenemos los que firmamos subrogarnos a la hipoteca de BBVA porque hasta hace más o menos 1 año, si no firmabas subrogarte a la hipoteca las condiciones de pago anteriores a la entrega de la vivienda eran asfixiantes. Ahora si queremos cambiar de hipoteca, y esta información la he contrastado con la central de Neima, tenemos que pagar sólo la cancelación registral de la hipoteca, y digo sólo porque en este foro se ha hablado de todo tipo de comisiones, etc.
Además luego tendremos que pagar nuevo notario, tasación... y ahí está lo que encuentre cada uno para ver si nos sales rentable o no, cambiar la hipoteca, ya que aunque baje el interés, son muchos los nuevos gastos de hacer la hipoteca con otro banco.

Si tu has decidido no subrogarte, yo te aconsejaría, y te lo digo por lo que han hecho otros amigos míos con sus casas, incluir una cláusula en el contrato que indique que la vivienda se entrega libre de cargas.

A hester, creo, que la comisión de subrogación, si decides quedarte con el BBVA y luego subrogar esa misma hipoteca a otro banco es del 1% y no del 0,5%. Salvo que tu firmaras otras condiciones.
feb.-2005
79 mens.
Usuario Habitual
16/02/2005 19:39
Dos cosillas,

Dices bien en incluir una clausula en el que si indique se entrega libre de cargas, pero me parece que no te van a dejar. Aunque no debiera ser así estar firmando un cotrado de adhesión, ojala me equivoque.

Segundo, según tengo entendido la comisión de subrogación máxima a aplicar fue cambiada en el Real Decreto-ley 2/2003, de 25 de abril, de medidas de reforma económica.

(nos interesa únciamente el Capitulo V)
CAPÍTULO V.
FOMENTO DE LA COMPETENCIA EN EL MERCADO HIPOTECARIO.
Artículo decimoséptimo. Modificación de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.

En la Disposición Adicional Única, se dice que en las subrogaciones que se produzcan en los préstamos hipotecarios a interés variable concertados a partir de la entrada en vigor del presente Real Decreto-ley, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.1 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, (bla bla bla) . . . . . la entidad acreedora solamente podrá percibir por comisión de amortización anticipada el 0,50 %, cualquiera que sea la que se hubiere pactado.

El prestamo hipótecario de la promotora es posterior a la entrada en vigor de esta modificación y por tanto es la que nos afecta.

Saludos,



dic.-2004
405 mens.
Usuario Frecuente
16/02/2005 21:45
Hola, me parece muy buena noticia, lo unico que no tengo claro es que tipo de gastos conlleva la subrrogacion.

Gestoria, notario, registro, Impuesto sobre actos juridicos documentados(IAJD).

Sobre todo si no lleva el famoso IAJD, estamos en una muy buena situacion para firmar y luego subrrogarnos a otro banco.
dic.-2004
405 mens.
Usuario Frecuente
16/02/2005 21:54
Hola, segun he escrito el mensaje me he ido a consultar si en algun sitio venian los gastos que conllevan y en www.ibanesto.com, hay una tabla que voy a resumir.

Para un importe pendiente de 180.303,63 :
Notaría 363,56
Registro 174,29
Hacienda 0,00
Gestoría 200,00
TOTAL 737,85

Mas el 0.5% del importe pendiente: 901

En total = 1600

Que cada uno eche sus cuentas, pero creo que es una cantidad muy amortizable en 25 años si encontramos una buena oferta.
feb.-2005
79 mens.
Usuario Habitual
17/02/2005 20:03
Los gastos que has puesto son lo que conllevaría una subrogación, que entre unas cosas y otras sería para tú ejemplo de 1.600 euros.

Bien, si no se hace subrogación a los gastos generales 737,85 euros habría que añadirle el IAJD (no es hacienda porque es un tributo cedido a las comunidades autónomas) que sería el 1% de la responsabilidad hipotecaria. Para una hipóteca de 180.000 euros el IAJD estaría rondando los 2.700 euros. Además tendrías que hacer una nueva tasación del piso que están entre 200 y 300 euros.
Así que al final si no te subrogas tendrías unos gastos totales de 737,85 + 2700 + 250 = 3.687,85 euros.

Como bien has puesto antes si te subrogas serían 1.600 euros, así que lo que tienes que amortizar en 25 años es la diferenci, aproximadamente 2.000 euros.

Así que nada a echar cuentas.


dic.-2004
405 mens.
Usuario Frecuente
17/02/2005 20:53
Lo que he puesto no son los gastos de subrrogarte con el BBVA, sino una segunda subrrogacion con otro banco que te de mejores condiciones.

Por otra parte la primera subrrogacion no lleva esos gastos, yo entiendo que son 0, puesto que tanto el registro como el notario ya tienen que estar pagados, aunque esta gente seguro que nos pide pelas hasta por respirar.
dic.-2004
405 mens.
Usuario Frecuente
17/02/2005 20:54
Perdon antes se me ha olvidado poner que los 901 que tambien has incluido en los gastos son los de la cancelacion por subrrogacion con el bbva.
sep.-2008
810 mens.
Administrador

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