Cuidado con ONNOVO (ó SVJ)
¿Por qué decidí no apuntarme a la Cooperativa Residencial Nuevo Vallecas?
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Como estaba interesado en comprar una vivienda protegida en Madrid capital, me interesé por la Cooperativa “Residencial Nuevo Vallecas”, que está gestionando ONNOVO, ó SVJ. Decidí no apuntarme a esta Cooperativa por diversas razones, que voy a intentar detallar, por si a los futuros interesados les pudiese interesar esta información, o por si, para los que ya sois socios, podéis encontrar una solución. Soy abogado y sin querer parecer pretencioso, me manejo en el funcionamiento teórico y práctico de las cooperativas de vivienda protegida.
a) Precio.
Al ser una vivienda protegida dentro del municipio de Madrid, el precio del módulo del m2 útil para VPPL es de 1.850 €. Para la primera plaza de garaje y trastero, se computa el 60% del m2 útil. Es decir, para una vivienda de 85 m2 de superficie útil, con una plaza de garaje de 15m2 (se computan en las plazas de garaje las zonas comunes), y un trastero normal, digamos de 5 m2, el precio que debería resultar es de:
1850 x 85 = 157.250
1850 x 15 x 60%= 16.650
1850 x5 x 60%= 5.550
Para este supuesto, y tratándose de una VPPL serían 179.450 €. El abuso es todavía mayor si tenemos en cuenta que son VPPB, como figura en el contrato que son estas viviendas, siendo en este caso el precio del módulo 1474,07 € por m2 útil, lo que significa, que os estarían cobrando más todavía por encima de lo legal.
¿Qué significa esto?. Pues que la diferencia entre lo que vais a pagar y la cantidad que resulte aplicando el módulo, ES LO QUE VAIS A PAGAR A LA GESTORA, CUYO COBRO ES ILEGAL. En el caso de la vivienda en la que yo estaba interesado, la parte “Aportaciones obligatorias al capital social” (es decir, la parte que están cobrando de más, pero claro, no lo van a llamar directamente dinero negro) es de más de 100.000 €. En el precio se incluye una segunda plaza de garaje, pero ¿vale una segunda plaza de garaje más de 100.000 € más IVA?. Me dijeron que habría posiblemente un local a comprar entre todos los socios, pero quien encuentre los datos del precio de este local y superficie, etc en el contrato que me lo diga, porque yo no lo veo. También podrán decir que habrá mejoras, pero ¿acaso la Junta las ha aprobado?. ¿cuáles son estas mejoras? ¿dónde figura en el contrato?.
Si a las gestoras no les interesa gestionar viviendas protegidas a los precios fijados en módulos, porque no les sale rentable, que no las hagan, pero que no engañen y pidan dinero negro (muchas veces disfrazados bajo el concepto “aportaciones al capital social”, otras, mejoras inexistentes y no votadas por la Junta), ó cantidades desorbitadas por las segundas plazas de garaje o partes de locales. En muchos casos, como las segundas plazas y garaje y locales no está sujeto al módulo, es donde aprovechan para clavarte precios abusivos.
Por otro lado, en el contrato se menciona que los precios pueden modificarse, con lo que ni siquiera estos precios tan altos son definitivos. También se dice que todos los costes financieros los pagará el socio, por lo que es seguro que los precios serán incrementados en estos costes.
Respecto a lo que ellos llaman “aportaciones al capital” que vais realizando, tenéis que conservar bien el documento donde van recogidas (el “Anexo”), así como los justificantes de los pagos y pedirle a la gestora que os den facturas cuando las vayáis pagando (aunque seguro que no la querrán dar). En ocasiones lo que hacen las gestoras es, como este documento no se podrá elevar a escritura pública, sino que será algo interno con la gestora, obligar a entregarles este documento justo antes de firmar ante Notario la compraventa, para que el comprador no tenga forma de probar lo que ha estado dando y reclamar su devolución por cobro ilegal (hacer por tanto una fotocopia). Si la entrega de estas cantidades por encima de lo legal está bien probada, los tribunales están determinando que tienen que devolver estas cantidades por su cobro “ilegal” y suponer un “enriquecimiento injusto” por parte de las Gestoras (he podido leer sentencias en este sentido).
b) Problemas en la escrituración.
Como la vivienda sólo podrá escriturarse por el precio del módulo en el año en que se otorgue la calificación provisional, quiere ello decir que en vuestra escritura de compraventa sólo figurará la parte correspondiente a la vivienda y anejos (no la correspondiente al capital social – dinero ilegal que tendríais que pagar)
Por este motivo, como no puede figurar en la escritura, es por lo que antes de la firma de la escritura, vais a pagar todo el dinero correspondiente a “capital social” (no vaya a ser que alguien se olvide de pagar estos importes después). ¿Habéis pensado los problemas a la hora de desgravar en Hacienda sólo la mitad del dinero de lo que os costará vuestra casa ó los problemas de tasación?. Si en un futuro os veis en la necesidad de vender vuestra vivienda, no podréis hacerlo por encima del precio que figurará en la escritura.
Para la segunda plaza de garaje, es posible que os hagan firmar una segunda escritura, al estar fuera de la vivienda protegida y ser por tanto de precio libre. Lo mismo podría ocurrir con el local, si se llegase a hacer, claro.
El anexo, que es donde se menciona el plan de pagos de las aportaciones al capital social, no se elevará a escritura pública, por la sencilla razón de que es ilegal. Por eso lo hacen en anexo, y en el contrato principal no se menciona nada de más aportaciones.
c) Locales.
Dijeron que habría uno, pero, ¿qué ocurrirá con el dinero tras la venta de este local?. En el contrato no se menciona cuántos locales, superficie, precio, si irá a los fondos de la cooperativa, si disminuirá el plan de pagos de los socios, etc.
d) Memoria de calidades.
Te dicen que las calidades serán de lujo, pero en la memoria de calidades, son las típicas de una vivienda protegida. Seguramente intenten justificar el precio por encima del módulo con estas mejoras, pero ¿se harán?, ¿Pondrán baños de oro para justificar el sobreprecio? ¿acaso han sido aprobadas por la Junta?.
e) Piso reservado. En el contrato se menciona el tipo de vivienda. Pero, salvo que se adjunte el plano de la vivienda al contrato, y sea firmado también por la gestora, ésta no tiene ninguna obligación de respetarlo, ya que ni se dice en el contrato la superficie, ni siquiera el número de dormitorios. Podrían cambiarlo en cualquier momento.
Conclusión. Todas estas irregularidades me han llevado a no entrar en la Cooperativa. Para lo que os hayáis incorporado, os recomiendo que habléis con la gestora y que subsanen estos defectos antes de que sea demasiado tarde.