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Vivienda Obra Nueva Vivienda Obra Nueva

Vivienda Obra Nueva

Incumplimientos, Escrituras, Desperfectos, Promotoras, Cláusulas, Ayudas, Retrasos, Urbanismo, Construcción ...

ASPECTOS Y DETALLES JURISPRUDENCIALES INTERESANTES

Actualizado 15/01/2009
3865 lecturas acumuladas
20  mensajes12Siguiente >
Autor
Tema
Fecha
may.-2006
565 mens.
Colaborador
11/06/2006 15:58
Creo conveniente, recoger algunas conclusiones a las que ha llegado la Jurisprudencia más pacífica de nuestro Tribunal Supremo. Observaciones muy indicativas y aclaratorias:

Iré exponiendo pequeños fragmentos de sentencias importantes, bien fundadas, según nuestro criterio, MI INTENCIÓN ES LA DE ILUSTRAR a través de síntesis o de fragmentos interesantes para el comprador.(consumidor final)

En primer lugar me llamo la atención LO establecido por el Magistrado del TRIBUNAL SUPREMO, D. Almagro Nosete.

“... las indemnizaciones nunca compensan suficientemente los disgustos y zozobras que ocasiona un edificio defectuosamente ejecutado, pues los vicios no se detienen, sino que con el trascurso del tiempo, progresan y se hacen más intensos, hasta darse casos dramáticos...”.

T.S. ss núm. 693 / 2001 Sala civil de 22 de Junio , Recurso casación 1463/1996, RJ 2001 \ 5074 de Aranzadi, el ponente Excmo. Sr. D. Alfonso Villagómez Rodil dice a este respecto:

fundamento derecho 1º:
“Evidentemente, estamos ante un VICIO RUINOGENO, conforme a la doctrina jurisprudencial de esta Sala, que resulta abierta respecto a lo que se ha de considerar anomalías constructivas y, si bien la pavimentación en este caso no se presenta como decisiva para la seguridad del edificio, SÍ AFECTA AL USO COMODO DE LAS VIVIENDAS AL INSTAURAR HABITABILIDAD MOLESTA que rebasa una tolerancia media, por imponer a los usuarios soportar unos defectos que claman por antiestéticos y parecen responder al empleo de materiales de deshecho.
De este modo, se supera el concepto de leves imperfecciones corrientes, que cabe ser asumidas , al haberse producido decisiva vilación del contrato, y hace la edificación en este aspecto básicamente insuficiente para su finalidad propia.”(los vicios ruinógenos no pueden ser "numeros clausus")

La Jurisprudencia y la Doctrina es muy amplia y muy variada, pero recoge claramente el derecho de todo comprador a un producto IDONEO y se hace cargo de este PADECIMIENTO INJUSTIFICADO...

Poco a poco iremos exponiendo o recogiendo de manera muy sencilla, aspectos interesantes, puntos de vista, criterios (sobre todo Jurisprudenciales) a la hora de tratar estos problemas (DEFECTOS E INCUMPLIMIENTOS CONSTRUCTIVOS)

PROXIMAMENTE: Ley de DEFENSA DE CONSUMIDORES Y USUARIOS

Jesús Martín
D. Jesús Martín Vázquez
Abogado-Attourney at Law
jesus@alaudaabogados.com
www.alaudaabogados.com
Contamos con la colaboración de profesionales expertos en vivienda que os ayudarán a resolver todas vuestras dudas. Si deseas formar parte del equipo de colaboradores escríbenos
abr.-2006
39 mens.
Usuario Ocasional
12/06/2006 19:47
hola jesús: mañana vendo mi casa, y me preguntaba si estaba a tiempo de consultarte qué debo mirar especialmente.
La compraventa la hacemos sin arras: nos vamos al banco el notario, los compradores con su financiera -les ha conseguido el préstamo y eso- y nosotros, pardillos de la vida, a firmar mientras el director del banco deposita en nuestra cuenta la cantidad acordada. ¿Qué debemos no perder de vista además de nuestra cartera? Gracias y salu2
jun.-2006
1 mens.
Usuario Circunstancial
12/06/2006 19:52
Estimado Jesus Martín,

Disculpa que me dirija a ti, pero estoy seguro que tus conocimientos, sobradamente demostrados, nos podrán ayudar en un tema trascendental para nosotros.

Se trata, que en el año 2002 adquirimos mediante firma de contrato una vivienda, cuyo plazo de entrega se fijaba para Diciembre del 2004.

Fijada nuestra boda en Junio del 2005, y ante el claro restraso en la entrega de este decidimos adquirir una vivienda para que provisionalmente pudieramos salvar la situación.

Para ello como es habitual incurrimos en una serie de gastos (apertura de prestamo hipotecario, tasacion), así como en una serie de gastos/intereses de dicho prestamo.

Bueno, puess a la fecha aún no se nos ha entregado la vivienda inicialmente comprada, y deseamos proceder a la reclamación a la promotora, reclamando para ello los gastos que le he comentado hasta la entrega efectiva de la vivienda.

Hemos tenido una primera conversación con la promotora, ... y como que se lo toman a broma. Para decirte, que nos dijeron textualmente "Habeis hecho negocio con el piso y que sepais que nunca hemos perdido ningún juicio".

La verdad es que la sobervia de estos tipos me retuerce el estomago y estoy dispuesto a todo.

Visto todo esto, te agradecería me comentaras como debiera proceder, pues de forma amistosa parece que no se soluciona.
¿Que jurisprudencia existe al respecto que fundamente mi reclamación?
¿Que posibilidades tengo?

Saludos y a la espera de tus comentarios

cresano1@hotmail.com


may.-2006
565 mens.
Colaborador
12/06/2006 23:31
Estimado amigo, dada la información de la que dispongo acerca de tu caso particular, no puedo concretar como a mi me gustaría.

No obstante, veo que la compraventa es "sin contrato de arras o sin arras", una modalidad más, si va el Notario entiendo que se va a porceder al pago de lo pactado en compraventa (en caso de una señal, no tendría demasiado sentido teórico-práctico).

Por lo tanto, partímos de la base de que se va a proceder a la transmisión, por lo tanto has de tener muy presente las cantidades pactadas y la cantidad por la que se va a escriturar la vivienda (que suele diferir en la práctica)

Si se va a escriturar por debajo del precio-venta real (proceder más habitual) deberás tener en cuenta la cifra resultante de restar precio venta-real o precio acordado inter partes y el precio por el que el Notario procederá a la escrituración posterior (ya te digo que no suele ser el mismo)/ Por lo tanto ten muy presente esa cifra o cuantía pecuniaria, lo que sucede en la práctica es que el comprador paga esa diferencia en metálico (hay otros medios) y posteriormente se procede a la escrituración( precio oficial)y al resto del desembolso por parte del adquirente ó comprador.

El Notario os preguntará por cuánto se va a escriturar (algo normalmente que se acuerda entre las partes, en caso de trasladarle esa cuestión al Notario es probable que el mismo os diga de escriturar por el precio total normalmente, ya te digo, lo acuerdan comprador y vendedor).

Espero haberte aportado algo positivo, si tienes alguna duda y el tiempo me lo permite, intentaré remitirte mi opinión cuanto antes.

Un saludo,

Jesús Martín
D. Jesús Martín Vázquez
Abogado-Attourney at Law
jesus@alaudaabogados.com
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jun.-2006
2 mens.
Usuario Circunstancial
15/06/2006 14:50
Buenas tardes, Jesús Martín,
Me interesaría conocer tu opinión y te agradecería me respondieras al siguiente tema:

Según el reglamento del IRPF, en su artículo 51 se considera la vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.

Mi pregunta es la siguiente: si compré mi vivienda en febrero de 2002, y la vendo en enero de 2005, es decir a falta de un mes para que se cumpliesen los 3 años, pero continúo viviendo en ella dos meses más, y así lo hago constar en la escritura de venta , ¿se entendería como que esa vivienda ha sido mi residencia habitual durante un periodo de 3 años, ó seguiría faltándome un mes para llegar a los 3 años? En este último caso, la definición de vivienda habitual ¿implica residir en propiedad, o no especifica esto la ley, dejándolo a la interpretación del funcionario de turno?
Obviamente no es lo mismo que falte 1 mes que 2 años para llegar al total de 3 años, por lo que , no debería ser considerado de la misma forma un caso que otro, ¿o si?
may.-2006
565 mens.
Colaborador
27/09/2006 20:58
Yo considero que estamos hablando de vivienda habitual (normativa civil)

D. Jesús Martín Vázquez
Abogado-Attourney at Law
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ago.-2006
14 mens.
Usuario Circunstancial
28/09/2006 09:32
Hola Jesús,

Abusando un poquito de tus conocimientos, podrías facilitarme sentencias relativas a las cláusulas abusivas de plusvalía y gastos de cancelación de la hipoteca.

Un saludo y mil gracias
abr.-2005
1265 mens.
Usuario Asiduo
28/09/2006 19:23
Buenas tardes,
Abusando de tu amabilidad, tengo q pedirte consejo: Una amiga mia necesita ayuda legal, pues no somos del todo conscientes de sus derechos.
Hace un tiempo contrato a una persona para que reformara su piso, pactando que la reforma iba a durar 2 meses. La reforma se acabo convirtiendo en un año y medio, por lo que acabo viviendo de alquiler en otras casas, ya que en la suya no podia vivir.
Pago el 90% de la obra, quedando por pagar el 10% restante, pero debido al retraso de la obra y las numerosas chapuzas, no le pago finalmente el importe restante. Esta semana ha recibido una carta de su abogado diciendo que o le paga o le denuncia.

¿Que se puede hacer en estos casos?
may.-2006
565 mens.
Colaborador
29/09/2006 18:09
Estimados Bea y Miguel,

Decidle a vuestra amiga que no se lo piense que guarde todo tipo de información y que acuda lo antes posible a un especialista en la materia, sabrá asesorarla.

Un saludo,

Jesús Martín
D. Jesús Martín Vázquez
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may.-2006
565 mens.
Colaborador
11/02/2008 19:54
Para Manolo, a título informativo
D. Jesús Martín Vázquez
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jun.-2007
32 mens.
Usuario Ocasional
09/06/2008 10:55
Hola Jesus, mi caso es que compré una vivienda que me tenian que haber entregado en julio del año pasado y me la van a entregar casi con un año de demora. En el contrato estaba especificado una formula para calcular la indemnización en este caso pero tb ponia la tipica clausula "salvo causas ajenas a la promotora". Se escudan en esto para no darnos ninguna indemnización diciendo que no las han entregado porque el PAI no estaba acabado y el ayto no les da las cedulas de habitabilidad. ¿no podemos hacer nada?

gracias
may.-2006
565 mens.
Colaborador
23/06/2008 18:22
Estimado amigo,

Yo acudiría a un experto en materia y le facilitaría la documentación obrante en tu poder ( sobre todo contrato privado de compraventa).

Una vez estudiada la referida documentación( sin perjuicio de estudiar otras cuestiones), el experto procederá a darte una solución particularizada(incumplimientos que devienen en responsabilidad civil contractual del 1.101 y concordantes del Código Civil ( sin perjuicio de otras responsabilidades).

EL CASO FORTUITO o ausencia de culpa por parte del promotor-constructor debe ser justificada y real, no todo vale.

Un saludo a todos
D. Jesús Martín Vázquez
Abogado-Attourney at Law
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jun.-2008
44 mens.
Usuario Ocasional
  JYE2
26/06/2008 09:36
Estimado Jesús,

Antes que nada agradecerte toda la ayuda que nos proporcionas, realmente resulta extremadamente útil.

Quería transmitirte una duda que, revisando nuestro contrato de compraventa, me ha surgido. Antes que nada, decirte que aún quedan unos meses para la entrega del piso que tenemos comprado, pero que empezamos a movernos ya y a contemplar todas las opciones.

Toda las dudas vienen por la actual dificultad en la concesión de hipotecas, y que posiblemente no mejore en los próximos meses. En este sentido, y por si se diera el caso, nos planteamos qué pasaría si nos denegaran la hipoteca en todas las entidades, incluso en la de la promotora. Quiero aclarar que nuestra intención en ningún caso es rescindir el contrato, sino quedarnos con el piso, pero si no conseguimos hipoteca no hay otra opción.

Revisando nuestro contrato, no contempla explícitamente esta situación, como sí he visto en otros. En el mismo, nosotros sólo podemos rescindir si hay un retraso mayor a X meses en la entrega. Si hay impago (ni se ha devuelto ni se va a devolver ninguna letra previa a la hipoteca), la promotora puede rescindir el contrato quedándose con un porcentaje Y% de lo entregado. Hasta ahí perfecto.

Sin embargo, en un punto indica que "si a la promotora no le interesara rescindir el contrato, puede optar por exigir el cumplimiento del mismo, considerando vencidas y exigibles las cantidades aplazadas y pendientes". ¿Significa esto que la promotora puede obligarme a deberles el 80% restante del piso, aún si no me dan hipoteca? ¿Cómo sería esto, porque realmente en tal caso al no pagar el 80% yo no escrituraría, con lo cual no tengo el piso, pero les debería el 80%? Realmente no creo que se refiera a esto, sino a las cantidades que hubiera pendientes del 20% previo a entrega de llaves (IVA de la hipoteca incluido, en el peor de los casos), pero prefiero consultarlo a un experto.

Insisto en que nuestra intención es quedarnos con el piso, pero si se diera esa situación de no concesión de ninguna hipoteca, la promotora entiendo que en ningún caso puede obligarnos a asumir una deuda de algo que no tenemos, ¿o me equivoco? Te agradecería mucho me aclararas este punto porque yo no lo creía posible, más aún cuando sería realmente una fuerza de causa mayor (se habría hecho todo lo humanamente posible por que me dieran alguna hipoteca, insisto), pero como empieza a quitarme el sueño, y no veo como sería la situación, me entran numerosas dudas.

Muchas gracias por adelantado, un saludo, y si necesitas cualquier dato adicional, por favor dímelo.
jun.-2008
44 mens.
Usuario Ocasional
  JYE2
26/06/2008 09:38
Un punto más: ¿sería impago si no se devuelve ninguna letra previa a escriturar, pero a la hora de la entrega de llaves no se tiene la hipoteca y por tanto no se dispone del 80% restante?
abr.-2008
41 mens.
Usuario Ocasional
26/06/2008 14:42
Estimado Jesus,

Tiene la promotora obligacion de entregar el proyecto visado por el colegio de arquitectos si figura que el comprador ha firmado el contrato basandose en dicho proyecto?

Se lo he pedido a la promotora dado el cambio que ha hecho en muchas calidades y me ha remitido al libro del edificio.

sep.-2008
808 mens.
Administrador

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