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domdeza
domdeza
24/08/2009 18:13

IMPORTANTE LEER

¿Cuáles son las fases principales para construir una obra?

4.311 lecturas | 9 respuestas
LO QUE NOS QUEDA SEGÚN LOS PROFESIONALES:

1.- ENCARGO Y REDACCIÓN DEL PROYECTO

      1.1.- ENCARGAR ESTUDIO GEOTÉCNICO DEL TERRENO
                1.1.1.- Sirve al arquitecto para su labor de proyectar y calcular el PROYECTO BÁSICO.
                1.1.2.- Dicho estudio geotécnico podrá ser recogido en el PROYECTO BÁSICO, siendo éste de más calidad y adecuación a la realidad.
                1.1.3.- El estudio geotécnico se suele realizar antes del PROYECTO BÁSICO y después del ANTEPROYECTO BÁSICO.
      1.2.- FASE DE REDACCIÓN DEL PROYECTO BÁSICO
Imprescindible para obtener la licencia urbanística del ayuntamiento.
       1.3.- PROYECTO DE EJECUCIÓN
Imprescindible para el inicio de las obras. Normalmente el arquitecto redacta un documento conjunto llamado: “PROYECTO BÁSICO Y DE EJECUCIÓN”.

2.- ANTES DE INICIAR LAS OBRAS

      2.1.- VISOR DEL PROYECTO EN EL COLEGIO OFICIAL DE ARQUITECTOS.
Terminado el Proyecto Básico, el arquitecto visará en el Colegio Oficial de arquitectos 7 ejemplares del proyecto (más el original).
En esos momentos se deberá abonar entonces los honorarios pactados con el arquitecto por la redacción del proyecto.
Un ejemplar del Proyecto se lo queda el Colegio Oficial de Arquitectos, el original se lo queda el arquitecto, los 6 restantes son para el auto promotor.

     2.2.- SOLICITUD DE LA LICENCIA DE OBRAS EN EL AYUNTAMIENTO.
Rellenar instancias y presentar 3 ejemplares del Proyecto (visados por el Colegio Oficial de Arquitectos). Pueden pedir más ejemplares si es complejo el Proyecto.
A continuación pagar las tasas al ayuntamiento (rondan el 4 % del presupuesto de la obra) para así poder obtener la Licencia de Obras. Lasa tasas varían según el ayuntamiento.
La solicitud de licencia de obras lleva aparejada una serie de informes, en caso de ser negativo algún informe, el arquitecto procederá a la subsanación de las deficiencias.

       2.3.- DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA
Antes de la constitución del PRESTAMO HIPOTECARIO, el banco nos pedirá cierta documentación, entre ella hay una fundamental: “la escritura ante notario de la DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA”.
Es otro impuesto más. Suele ser un 1% del valor del presupuesto del Proyecto de Ejecución.
Hay que ir al notario, con un ejemplar del proyecto visado, la licencia de obras del ayuntamiento y un certificado firmado por el arquitecto, con firma legitimada, según un formulario que nos facilitará el Notario. Con ello firmamos, pagamos sobre el 1% e inscribimos en el Registro de la propiedad.

        2.4.- SOLICITAR OFERTAS A DISTINTAS CONSTRUCTORAS.
Conviene hacerlo de forma muy profesional:
- Con el Proyecto visado, junto con el Proyecto de Seguridad y salud, el estudio de arquitectura redactará un dossier para las constructoras con la información del Proyecto al máximo de amarrado, donde se indicará:
o Memoria de calidades.
o Una medición de la obra sin los precios.
o Etc.
- Dicho dossier se enviará, por parte del cliente, a varias constructoras para que ellas lo estudien y den precio junto con las condiciones específicas que consideren.
- Una vez decidido quien será el constructor, es preferible que se contrate bajo un presupuesto cerrado para evitar sorpresas desagradables.
- Pactar siempre con el contratista que cualquier modificación extraordinaria que se haga, se pagará a precio de proyecto.

         2.5.- CONTRATAR LA OCT (ORGANISMO DE CONTROL TÉCNICO).
Fundamental e importante:
- Se encarga del control de calidad de la edificación.
- Lo pide la compañía aseguradora para obtener el seguro decenal.
- Exigir siempre la total independencia de la entidad de control de calidad de la edificación (OCT) respecto de la dirección facultativa (que son los arquitectos y aparejadores que se encargan de supervisar el PROYECTO DE EJECUCIÓN. Suelen ser el mismo equipo que redactó el PROYECTO BASICO, pero no necesariamente).
- Comprobar que la OCT trabaja con laboratorio acreditado, para realizar los ensayos de los materiales.

3.- INICIO DE LAS OBRAS.

         3.1.- CONCEDIDA LA LICENCIA DE OBRAS, entregar una copia al arquitecto.
El arquitecto entonces podrá emitir el ACTA DE REPLANTEO Y EL CERTIFICADO DE INICIO DE OBRA, necesario para obtener el LIBRO DE ÓRDENES.
        3.2.- Hay que contratar una póliza de seguro que cubra la responsabilidad civil sobre seguridad y salud en la construcción.
        3.3.- Exigir al constructor un Plan de Seguridad. Dicho Plan de Seguridad debe exigirlo el promotor (o auto promotor).

4.- DURANTE LAS OBRAS.

- Notificar inmediatamente cualquier cambio de especificaciones a la dirección facultativa antes que al constructor.
- CERTIFICACIONES DE OBRA: que presenta el constructor para que le abonen los trabajos realizados. Debe estar dicha factura desglosada al detalle los trabajos realizados. Antes la dirección facultativa comprueba que se han realizado correctamente. Se va liberando dinero del Préstamo al Promotor.

5.- FINAL DE OBRA.

- CERTIFICADO FINAL DE OBRA, expedido por la dirección facultativa.
- LIBRO DEL EDIFICIO. El arquitecto lo facilita, suele venir instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones y equipos.
- SEGUROS DE GARANTIA EN LA CONSTRUCCIÓN. Obligatorios por la ley 38/1999, art. 19.
- LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN. Se solicita al ayuntamiento. Este puede inspeccionar que todo esté en regla.

                                   FIN
 
mayka75
mayka75
27/08/2009 12:06
Es cierto, mejor no entrar en descalificaciones con tipos como este, aunq a veces es duro transmitir lo que uno siente sin que se nos malinterprete, y que conste q yo estoy de acuerdo en q este tipo es un impresentable.
Como dice el refrán, librame de las aguas mansas que de las turbias ya me libro yo, pues éste es igual, un cagao en las reuniones y un machote en el foro.

 
R
Raul82
26/08/2009 19:00

Baixajaun, tienes muchas razones para ponerte así. Pero tiene razón gumyneitor, no entremos en descalifiaciones, porque al final no habrá quien escriba por aquí. Puede resultarte ofensivo el comportamiento del Domingo éste, pero yá le llegará su hora.

Supongo que el tal Domingo se siente seguro desde donde escribe, pero que aproveche, que pronto le tocará rendir cuentas.

Por lo demás, relájate machote

 
R
raquel315
26/08/2009 15:21
Domdeza si consigues el credito , díme con qué banco y qué santo te ha ayudado.Porque le voy a pedir un prestamo para costearme el dinero de mi tratamiento, a ver si tengo suerte.
 
G
gumyneitor
26/08/2009 13:14
Por favor, tratemos de no descalificar inutilmente, insultando no vamos a ningun lado.

Podreis tener toda la razon del mundo, pero en el momento que insultais perdeis toda la credibilidad.

No nos pongamos a su altura por favor.

Saludos
 
A
alicia.1
25/08/2009 19:02
domdeza dijo:

Hola.

Mi respuesta:

“LADRAN,  LUEGO CAVALGAMOS”.

Saludos

P.D.:
(1)  Para arrancaros unas agradables sonrisas picar en este enlace de YOU TUBE, rodado por mi hijo que está en 2º de Industriales junto a sus amigos:

http://www.youtube.com/watch?v=v5wpWOMqPVw


Saludos



Existen personas que se pueden permitir el lujo de seguir para lante sin mirar hacia tras, desgraciadamente para ti y afortunadamente para los demás en tu caso no va a ser así lo hecho hay está y el momento de dar explicaciones llegará. El egoismo de cada uno crea enemigos, que en tu caso seremos 500.
¿Qué tratas de hacernos creer que estas loco como Don Quijote? 
Que quieres decir con esa frase que no viene a cuento ¿Que confirmas mis preguntas?.
Que eres Domingo vicepresidente del consejo rector Puerta de O´donnell.
Que te estas comparando con EL QUIJOTE que es un personaje de ficción y lo que tu has hecho son realidades, o acaso te vas a escudar en una enajenación mental transitoria. Me parece que en tu caso eso na va a colar.
Con respecto al video de tu hijo, espero que le inculques los valores que a ti te faltan
honestidad, sinceridad, seriedad, respeto y sobre todo que nunca ponga en juego el futuro de los demas.
Espero que pronto tengas lo que te mereces. Por menospreciar a todas las personas que representas.

 
domdeza
domdeza
25/08/2009 16:54
Hola.

Mi respuesta:

“LADRAN,  LUEGO CAVALGAMOS”.

Saludos

P.D.:
(1)  Para arrancaros unas agradables sonrisas picar en este enlace de YOU TUBE, rodado por mi hijo que está en 2º de Industriales junto a sus amigos:

http://www.youtube.com/watch?v=v5wpWOMqPVw


Saludos
 
A
alicia.1
25/08/2009 15:21
BAXAJAUN dijo:

Como haces el idiota DOMDEZA,porque no les cuentas lo que con la anterior secretaria y la presidenta firmabas cositas en contra de los intereses de la cooperativa,eso no lo dices,de verdad que no se para que estabas en un consejo rector,para no hacer nada de nada... ya te vale tio,de que te sirve ver la mierda si no has dicho una verdad.Pero parece ser que sabes cortar y copiar,algo es algo.
Eres de verguenza


DOMDEZA según comenta BAXAJAUN eres de la junta rectora. ¿Puede ser Domingo? El vicepresidente de Puerta de O´donnell el único, integrante de la antigua junta rectora que queda actualmente. Los que firmasteís la UTE, créditos( que según las explicaciones que nos dieron en la reunión era una póliza de credíto. hipotecando nuestros terrenos y poniendolos en riesgo) y aún tuviste la cara de decirnos en la reunión que no pasaba nada que se estiraba como el chicle.
Explicanos que hubiera pasado si en un año no se hubiera devuelto el crédito. Informate lo que es una póliza de crédito.
Lo mínimo que deberias saber cuando firmas algo es preocuparte de las consecuencias,  no para ti. Si no para el resto. Que se supone que debes de velar por los intereses de muchas personas.
¿QUE NO HABREÍS FIRMADO QUE NO SEPAMOS?
Haz el favor, ya que te has metido en el foro de contarnos los intereses que te mueven. Me es muy dificil creer que sean los mismos que al resto de los socios.
Por favor respondeme Domdeza que todavia me quedan muchas cuestiones en el aire..
Dale recuerdos a la exsecretaria. Que si algun@s teniamos dudas, nos dejo claro en su pésima intervención de la última junta, que los interes que la mueven claramente no son los mios. BOCHORNOSO. Si es cuestión de protagonismo, que no se preocupe que ya tendrá tiempo de dar más de una explicación como tu, cuando llegue el momento. Por lo menos es lo que espero.

Lo dicho, espero tu respuesta DOMDEZA.
 
domdeza
domdeza
25/08/2009 08:08
Hola Sol Mar y Tierra:

".. ma ruido que nueces..."

Esto me ha recordado una bonita forma  de contruir las catedrales por los albañiles ("masones" en francés), reflejada en el video de YOU TUVE  titulado: "La mujer invisible".

Picar en el enlace de abajo para ver dicho video. Dura  1 minuto, vale la pena:

 http://www.youtube.com/watch?v=NMqcRonXopU

Saludos y ánimo a todos.
 
G
gumyneitor
24/08/2009 20:25
Ole, si señor,


Muchisimas gracias por el aporte.


Saludos.
 

Fin del hilo
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