El Administrador es el GESTOR de mi Comunidad
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CAMBIEMOS EL CONCEPTO ANTICUADO DE ADMINISTRADOR DE FINCAS POR: GESTOR DE LA COMUNIDAD
Desde hace aproximadamente dos años intento, en el foro de Comunidad de Propietarios de esta web, ayudar en los temas que se exponen con mis aportaciones y creo que nadie se ha interesado por gestionar los gastos para conseguir un ahorro. En la inmensa mayoría de los propietarios hay un concepto de Administrador: “el que lleva las cuentas” y ese concepto tenemos que desecharlo.
El nuevo concepto que debemos grabarnos a fuego es: “El Administrador es el GESTOR de mi Comunidad”
Tenemos que partir de la idea clara, que le contratamos para realizar todas las funciones que necesita la Comunidad (siempre con autorización en Junta e informando al Presidente y/o Junta Directiva), Hagamos un paralelismo con una Empresa de nuestra propiedad. Si contratásemos a alguien para dirigir nuestra Empresa, ¿nos conformaríamos con las anotaciones ordenadas de los ingresos y gastos?, La respuesta sería un rotundo NO, ya que hay otras actividades que deberá realizar, si me apuran tan o más importantes para el funcionamiento y conseguir un beneficio en la Empresa.
Yo como propietaria de una vivienda en un Edificio, quiero una GESTION EFICAZ Y EFICIENTE de mi Comunidad. Para ello parto de los datos de mi Comunidad, 22 viviendas, 2 oficinas y 4 locales. (Servicios de ACS y calefacción centralizados)
Y compruebo los gastos anuales por conceptos son los siguientes, (sin honorarios de Gestión):
Del cuadro anterior vemos que:
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Mantenimientos y Seguro son el 15%
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Consumos son el …………………….. 44%
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Reparaciones son el ………………… 3%
Lo cual el 62% del presupuesto correspondería a Control de Instalaciones y consumos, siendo lo más significativo el consumo de electricidad y gas
¿Qué optimización puedo desear en un primer estudio? Sin duda el control de instalaciones y consumos (son el 62% del presupuesto anual). A poco que se gestione correctamente, se podría ahorrar 10%
¿Qué otros ahorros puedo conseguir? Los honorarios profesionales. Hoy en día hay letrados especializados en reclamación de morosidad, que no cobran a la Comunidad sus Honorarios, ya que ellos cobran al final de la reclamación por costas. De esta manera podremos tener actualizadas nuestras reclamaciones de morosidad sin gastos. En nuestro ejemplo el 7%.
Otros temas a tener en cuenta:
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El seguimiento del Libro del Edificio, casi me atrevo a decir en poquísimas Comunidades se hace el seguimiento correctamente, por lo que se pierde el seguro decenal y los daños correrán por cuenta de la Comunidad y no por cuenta del Promotor.
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Obras onerosas, como pueden ser: la rehabilitación de una cubierta, fachadas, humedades en sótanos, etc. Para lo que se necesita un proyecto.
COMO SE VIENE HACIENDO EN LA MAYORÍA DE LAS COMUNIDADES
La Comunidad tienen contratado a un Administrador, el cual en la mayoría de los casos se ciñe a la anotación de gastos, emisión de recibos, asistencia a alguna consulta de la Ley de Propiedad Horizontal, Solicitar presupuestos a distintos industriales (lo cual implica que los presupuestos no sean homogéneos, es decir no se valoren las mismas partidas, por lo que no se sabe si realmente una oferta tienen más calidad, garantía, etc. que otras)
COMO CONSIDERO QUE DEBE SER LA GESTION DE UNA COMUNIDAD
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Estudio, control exhaustivo de las instalaciones y consumos, en cuanto al cumplimiento de la normativa vigente, ya que hemos visto que el 62% del presupuesto se gasta en estos conceptos
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Seguimiento del Libro del Edificio y reclamaciones a los instaladores y/o industriales de la promoción según vayan apareciendo mal funcionamiento, daños, etc.
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Visita a la Comunidad al menos quincenalmente, y olvidarse que el conserje llamara cuando haya algún problemilla.
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La gestión de cuotas, nóminas de empleados, ….si me apuran se puede contratar a una gestora.
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Contar con asesores profesionales para los distintos problemas que surjan en la Comunidad, sin coste añadido
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Asistencia a todos los vecinos, no solo a la Junta Directiva
Sin ninguna duda tenemos que solicitar una GESTIÓN en nuestra Comunidad, la cual no es anotar gastos, realización y cobro de cuotas, convocar Juntas, redactar actas… ES ALGO MÁS
Ahora voy a hacer una pregunta a los vecinos de una Comunidad ¿A cuántos realmente les interesa implicarse en que su Comunidad sea gestionada de forma eficaz y eficiente? La respuesta: “ A muy pocos”. Siempre se protesta de la subida del recibo, pero nadie analiza el porqué, se protesta, se hacen corrillos,…. ¿pero quién se moja para mejorar su Comunidad? De los vecinos ninguno, todos tienen cosas que hacer y total un poco más de cuota, que se le va a hacer. Pues hay alguien que se tiene que mojar y mucho y este ha de ser el Gestor, ya que para eso le han contratado y le pagan. Pidan responsabilidades, no se conformen con: “Total siempre es más de lo mismo”
Les animo a quienes hayan leído este artículo, que repasen los gastos por naturaleza que les haya aportado su Administrador en la última convocatoria de Junta para aprobación de gastos anuales o del periodo y hagan dos columnas de anotaciones.
Si hacemos participes a toda la Comunidad de las notas de esas dos columnas ¿Qué conseguiremos?. La respuesta está en Usted.