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HIPOTECAS

Actualizado 30/07/2004
2477 lecturas acumuladas
15  mensajes
Autor
Tema
Fecha
jun.-2004
188 mens.
Usuario Habitual
21/07/2004 18:09
Hola a todos.

¿Alguién sabe cuánto nos puede "clavar" Hercesa o la financiera de turno si cancelamos la hipoteca que Hercesa a firmado en nuestro nombre? ¿Es un porcentaje del capital hipotecado o es un importe prefijado? ¿depende de la financiera?

Según he entendido de la lectura del contrato, yo puedo acudir al último pago a Hercesa y abonar el importe de la casa en su totalidad, y así cancelar totalmente la hipoteca que haya podido firmar Hercesa. En ese caso nos acarrearía los costes de constitución ¿de cuánto dinero estamos hablando?

¿Qué pasaría si en lugar de hacer una cancelación total, se deja p.e. un 6000 euros, es decir, se hace una cancelación parcial?¿se incurrirían en los mismo gastos de constitución? Porque entiendo que si no es así, se puede hacer esto y cambiar la hipoteca a otro banco más interesante, ¿no?

Y por último, si Hercesa ya ha pedido una hipoteca a mi nombre ¿no deberán conocer las condicines de contratación a las que me voy a tener que subrogar? ¿por qué no las dicen?

Gracias y un saludo

jun.-2003
153 mens.
Usuario Habitual
  DNNY
22/07/2004 19:31
En el contrato te ponen las condiciones maximas tanto de cancelacion como de subrogacion.
jun.-2004
188 mens.
Usuario Habitual
26/07/2004 00:09
En primer lugar gracias por las explicaciones.

Yo también lo entendí así. Pero dentro de mi ignorancia en este tema me parecía raro. Yo entiendo que si las condiciones que me ofrecen no me gustan puedo buscar otra financiera que me conceda una hipoteca con mejores condiciones y con el dinero de esta nueva financiera cancelar la hipoteca que me den con el contrato de Hercesa. ¿Es tan sencillo?

Esto lo acaba de hacer mi hermana con un piso que se acaba de comprar (no tiene nada que ver con Hercesa) y el único problema que ha tenido es tener que aguantar a un director de CajaMadrid con sus explicaciones de por qué no le interesaba cambiar de hipoteca. El caso, es que fuera de eso no ha tenido ningún problema.

Creo que los gastos estándar de cancelación total de hipoteca ascienden a un 1% del valor hipotecado.¿Me equivoco? ¿Pero del valor hipotecado por Hercesa (es decir, el total) o lo que nos quede a nosotros por subrogarnos?

Toda aclaración será bienvenida. Gracias y un saludo.
jun.-2003
1802 mens.
Usuario Asiduo
26/07/2004 13:20
Ya se ha comentado este tema meses atrás, sobre todo cuando llega la hora de firmar en cada fase...
El contrato con pago aplazado (imagino que el de la inmensa mayoría) implica aceptar la hipoteca que nos propongan, o cancelarla con un coste. Sin embargo, el truco para evitarlo es sencillo, y resulta únicamente de antes de escriturar, realizar un pago lo más gordo posible a Hercesa en concepto de adelanto por la vivienda. Este pago hay que hacerlo antes de escriturar, avisando a Hercesa de ello, de modo que la hipoteca que nos quede sea mucho más baja. VIAJERO comenta que sólo interesa con cantidades grandes, y que las pequeñas es mejor invertirlas en otro sitio... la verdad, yo creo que todo el dinero que uno pueda dar antes de la escritura, debería hacerlo, pues es dinero que no pide para hipoteca, cuyos intereses a lo largo de los años se pueden notar. Personalmente, nosotros estamos ahorrando todo lo que podemos para la semana antes de escriturar, entregar la mayor cantidad posible de dinero, de modo que la hipoteca sea lo más baja posible. Es más, sería posible incluso no tener hipoteca alguna, si uno lograra entregar (bien por ahorrar mucho, porque le ha tocado la lotería, una herencia o ha vendido su casa o lo que sea) casi el 100% de la hipoteca antes de escrituras. Ello es posible, y si por ejemplo tenemos para hipoteca 100.000 euros, y entregamos 98.000 antes de hipoteca, sólo nos quedarían 2.000 de hipoteca, que a pagar por ejemplo en 1 año, serían cantidades de risa.

SalU2
jul.-2004
29 mens.
Usuario Ocasional
26/07/2004 14:56
Dos cositas:

a)Creo que los gastos de cancelación han pasado de un 1% a un O,5%, para todos los bancos, por ley.

b)Es ILEGAL que te obliguen a subrogarte al banco o caja que a Hercesa le parezca. Pero claro, ellos lo saben y te (nos) han hecho firmar que matamos a Kennedy. Cómo resolverlo es algo que algún abogado nos podría aclarar...

Si alguien sabe algo más...
jun.-2004
188 mens.
Usuario Habitual
26/07/2004 22:13
Hola de nuevo y perdonad mi tozudez.

Entonces al hilo de lo que comenta Taliesin, yo por ejemplo puedo acudir al Banco "X" y negociar una hipoteca con mejores condiciones un mes antes de escriturar. Me la conceden, firmo y me dan la pasta de esa hipoteca. Entonces llamo a Hercesa y digo que quiero hacer un pago anticipado de lo que me quede para cubrir el pago de la casa con Hercesa, y por tanto cancelar la hipoteca que Hercesa haya podido negociar por su lado y a la que me debería subrogar según contrato.

Es decir, dentro de que yo me estoy dejando el alma ahorrando para dejar esa hipoteca en la menor cuantía posible, también puedo cancelar la "hipoteca de Hercesa" mediante el dinero obtenido por otra hipoteca que yo haya logrado por mi cuenta. No sé si me estoy explicando con claridad.

Esto según contrato acarrearía unos gastos de constitución que en principio a incurrido Hercesa (o eso dicen). Esto supongo que es ilegal, pero ¿alguien sabe de qué cantidades estamos hablando?

Por otro lado, en el contrato figuran topes de condiciones de hipoteca. Si Hercesa ya ha contratado una hipoteca y nosotros lo que tenemos que hacer es subrogarnos a ella, ¿no deberíamos conocer ya las condiciones definitivas de la hipoteca, pues ésta ya está contratada "en nuestro nombre"?

Gracias y un saludo
jun.-2003
1802 mens.
Usuario Asiduo
26/07/2004 23:25
A raíz de los mensajes de ANTIBA y M2006M, aclaro algunas cosas...

1. El porcentaje de cancelación no sé si la ley lo ha cambiado, nosotros tenemos firmados unos máximos que Hercesa tiene que lograr. En caso de no lograrlo, nosotros somos libres de negociar las hipotecas donde nos plazca.

2. El tema de "obligarnos" a la subrogación de la hipoteca que Hercesa nos consiga, es como bien comentáis ilegal. Hercesa lo sabe, para "despistar" dice que no nos obliga puesto que nos ofrece la posibilidad de pagar toda la casa de aquí hasta la entrega de la misma (en unas cantidades imposibles de satisfacer por cualquier familia normal y corriente). Pero sin embargo, ellos saben que es ilegal obligarnos a firmar esa hipoteca, y que si denunciamos, el juez nos daría la razón. El problema aquí es que hasta la sentencia del juez, pueden pasar unos meses muy valiosos para muchos, sobre todo para aquellos que tienen urgencia de casa por motivos personales, o aquellos que están de alquiler. Porque claro, si tienes un alquiler de unos 600 euros al mes, y el juez tarda digamos 6 meses en dictar en contra de la hipoteca obligada, significa que te has gastado 3.600 euros de más en alquiler, que posiblemente sea más que la ventaja que puedas conseguir en otra hipoteca. Sin embargo, creo que llegado el momento de la firma, se impone esperar a ver las condiciones que nos ofrecen (que si son inteligentes, y dado que son cientos de hipotecas, deberían ser cojonudas para evitar que la gente se vaya a otro lado, yo al menos haría unas condiciones espectaculares para tener esos cientos de hipotecas en mi banco). Si no nos gustan o nos dan mejores en otro lado, pues denunciamos y punto. Nosotros por ejemplo lo haremos así seguro, pues mi mujer trabaja en una caja de ahorros, y sus condiciones distan mucho de cualquier oferta que nos puedan hacer (el tipo de interés es un porcentaje casi ridículo del EURIBOR). Es más, si somos muchos, ya ha hablado con sus jefes para ver si podríamos cambiar la hipoteca a su caja, con condiciones mejores de las que nos ofrezcan.

3. Respecto a lo de pedir la hipoteca antes de firmar, mucho me temo que salvo milagro, ningún banco te dará la pasta si no hay escrituras de por medio. Puedes preguntar en tu propia sucursal si te darían la pasta, pero como te digo, una cosa va ligada a la otra, de modo que parece más que complicado. Pero sí, el truco consiste en hacer precisamente eso, dar toda la pasta posible antes de escrituras.

SalU2
jun.-2004
188 mens.
Usuario Habitual
27/07/2004 00:31
Muchas gracias.

Habrá que esperar noticias entonces.

Saludos.
jun.-2003
1802 mens.
Usuario Asiduo
28/07/2004 01:41
Lo que dice VIAJERO es la pura verdad. Yo ahora vivo en Alcobendas, de alquiler, en un piso que no está mal, pero tampoco es ninguna joya (no tiene piscina, pero tiene garaje). Está justo al final del polígono industrial, relativamente cerca de la estación de renfe, pero vamos, tampoco es el mega-sitio. Y justo al lado de mi casa, hay una hilera de chaletes adosados, sin apenas jardín ni por delante ni por detrás, con piscina comunitaria, que cuestan ahora mismo la friolera de 1 millón de euros. Y estamos hablando de Alcobendas, de unos sencillos adosados, y no de grandes parcelas. Yo creo que las viviendas de Paracuellos están subiendo a un precio espectacular, y todavía no se han construido. Cuando estén listas, los equipamientos comiencen a verse y la gente allí viva feliz, los precios no creo que se queden en medio millón, tranquilamente pueden subir mucho más en unos pocos años.

SalU2
jul.-2003
3718 mens.
Usuario Asiduo
28/07/2004 15:53
Buenas, en cuanto a las condiciones que nos puedan decir, no pueden, porque, como ellos dicen no saben que tipos habran dentro de 1, 2 u 3 años, que seran cuando empiezen a finalizar la construccion de las viviendas en cada fase, no te pueden decir ahora tal condiciones si dentro de 1 años el euribor ta muy alto o muy bajo con lo que el añadido que aplican los bancos puede ser mayor o menor ; ellos dicen que han colsultado con la oficina del consumidor y ellos les han dicho los topes maximos, que son los que tenemos en el contrato ; tambien decian que luego cuando nos informen de ello, pues que podrian ser incluso buenas condiciones, con lo que habra que esperar a ver que nos ofrecen, cuando llege sui momento, porque ahora no te lo pueden decir. En cuanto a lo de la subrogacion, yo tengo una hipoteca en un banco X y en otro me decian que ellos mismos la podian estudiar y, ofrecerme mejores condiciones y llegado el caso incluso hacerse cargo ellos de los gastos de cancelacion ; vamos que si cambiais de Banco, alguno habra que os haga estas cosas, por lo menos ami en el BSCH me lo ofrecieron, y como bien comentan , no creo que los bancos que alli nos hagan hipotecas sean tontos de decir que nos pondran malas condiciones para que nos vayamos todos y ganen la cancelación, ya que lo que les interesa a ellos, precisamente son los intereses que generaremos a su favor ; incluso seguro que si insistimos, puedas negociar tu hipoteca, es una practica habitual y muchos bancos ceden.
En cuanto Alcobendas, pues no me parecen caros desde un punto de vista lso chaletes, ya que es el municipio con el m2 mas caro de la Comunidad de Madrid..ahora si Miramadrid, subira de seguro, pero para el que piensa vivir alli le dara un poco igual claro, sino lo va a vender. Mirando en los post de antes de la 3ª fase, leia que habian personas que con un 6000 u 7000 se fueron porque pensaban que no lelgarian a pillar, y viendo como van las fases, me parecen que se han equivocado muchos de ellos, claro que habria gente que no podria esperar o tendria otra promocion en otro sitio...pero en general, varias personas pensaban y comentaban eso...en fin...
El tema que comentais de vender la vivienda y luego pagar lo que puedas antes de escriturar, habria que hacerlo con antelacion, por el hecho de que 1º tienes que vender tu vivienda claro, y no se vende de 1 dia para otro obviamente. 2º si tienes hipoteca de esa vivienda, tendra que pagarte el comprador para cancelar tu hipoteca, el banco te entrege las escrituras, y luego ante notario se cambiarian a nombre del nuevo comprador (creo que seria asin), luego 3º hablar con Hercesa para adelantar las cantidades y 4º escriturar , amos seria asin mas o menos no??? el tema que todo este proceso puede llevar meses, con lo que tendras que hablar con el comprador de la situacion porque tendras que tenerlo vendido 2 meses antes, porque estos temas luego te citan para una cosa u otra y llevan mucho tiempo... La pregunta seria cuanto tiempo antes deberia de vender la vivienda 3 meses??seria lo apropiado??
Conozco un caso de un conocido que despues de vender su vivienda, tardo 2 meses en habitar la ueva y tuvo que pagar un alquiler de su propia vivienda a su nuevo propietario por no poder entregarsela en la fecha, claro que esto lo tendrian hablao e escriturado antes ; seria tb una buena opcion no??
Enaga hasta luego
jun.-2003
1802 mens.
Usuario Asiduo
29/07/2004 12:38
Coincido contigo JOSELE3C...
Las hipotecas, en algunos casos, creo que incluso los propios bancos o cajas se podrían hacer cargo de los gastos de cancelación sólo por el hecho de conseguir un cliente nuevo. Y si en lugar de ser una persona, hablamos de la hipoteca por ejemplo de 10 o 20, pues no te voy a contar. De todas formas, dado que todavía falta algo de tiempo (tampoco mucho, pues las primeras viviendas las entregan teóricamente dentro de poco más de 1 año), hay que esperar para tomar decisiones, claro. Incluso es posible que para muchísima gente, las condiciones que finalmente consiga Hercesa sean cojonudas, y no quieran cambiar. O incluso lo que tú dices de negociar de forma privada con el mismo banco otras condiciones, al margen de Hercesa.

Lo de Alcobendas es la bomba, aquí todo vale un huevo y parte del otro. Cierto es que es una ciudad cojonuda, que tiene muchas cosas y que no falta de nada (salvo el hospital, y ya está adjudicado el terreno en Sanse), pero es excesivo el precio. También es verdad que los que queremos vivir en MM, no da un poco igual lo que cuesten las casas, aunque claro, prefiero vivir en una casa que teóricamente vale 1 millón de euros que en una que vale 100.000. Aunque sólo sea por el hecho de contar con un patrimonio decente que poder dejar a tus hijos.

Y lo de la venta de la casa propia para pagar la nueva, hay que hacerlo con mucho tiento, la verdad. Lo mejor sería empezar a venderla varios meses antes de que te vayas a ir. Y con los posibles compradores, explicarles la situación y decirles que no la puedes vender "de verdad" hasta que no tengas la otra. Siempre hay alguien que se adecua a tus necesidades. Eso sí, hay que mirarlo con lupa, pues si la vendieras antes de tener la otra casa, te tocaría vivir unos días o semanas en otra casa de alquiler, o bien en casa de algún amigo o familiar. Y si lo hicieras después, tendrías que pagar una casa con un dinero que todavía no te han dado. En cualquier caso, creo que no es difícil fijar las fechas con exactitud, siempre y cuando encontraras el comprador que no le importara tener un margen de venta. Y vendes unos días antes de irte a la nueva, y así tienes la pasta. Aunque con todo y con eso, las llaves de la nueva no te las dan hasta firmar escrituras y pagar, de modo que desde ese momento hasta que vayas a vivir, pueden pasar un par de días de mudanza y demás.

SalU2
jun.-2003
513 mens.
Usuario Frecuente
29/07/2004 13:21
Entiendo que las cocinas las dan sin amueblar. Y amueblarlas lleva un tiempo. O habitamos las casas nuevas temporalmente sin cocina, o hay que dejar un margen antes de dejar las casas actuales, ¿no os parece?

¡Y el colegio de los niños! Los que cambiamos desde un barrio lejano, lo mismo tenemos que esperar a junio para que acaben los niños el colegio antes de mudarnos.

Saludos y buenas vacaciones a todos.
jul.-2003
3718 mens.
Usuario Asiduo
29/07/2004 19:18
Bueno el tema de las cocinas, me comentaron en Hercesa, que ellos te dejan tomar medidas con la persona de la empresa con la que la vallas a hacer, con antelacion claro, siempre que la cocina este dispuesta, que supogno que si ; amos que te dejaban decir bueno 2 meses antes de la entrega vas a ir con fulano para tomar medidas y tal..y no hay problema claro.
Respecto a lo del colegio, a mi me pasara que tendre que esperar a que acabe el curso en el colegio donde lo empieze en otra lugar, para mi no es mucho mucho problema porque me pilla de paso, pero para otros pues si lo sera, y luego encima, que cuando vayas a vivir, y con niños, pues que tengan plazas suficientes cosa que creo que esta mu cruda...pero ya se vera que pasa..porque el tema de dotaciones yo creo que hasta el 2008-9 no se vera ninguna. Ojala sea lo contrario. hasta pronto
jul.-2004
83 mens.
Usuario Habitual
29/07/2004 22:07
Hola,

he leido el tema de las cocinas pero no entiendo porqué decis que las dan sin amueblar, en mi caso entregan 1 frente amueblado ¿podías elegir que te dieran la cocina sin muebles?

Felices Vacaciones a los que pronto tengáis esa suerte.
jun.-2004
188 mens.
Usuario Habitual
30/07/2004 00:10
Creo que las cocinas de los pisos las dan amuebladas, pero no la de los chalets. Lo que escuché es que harían alguna oferta especial los de Forlady, que son los que exponen sus cocinas en los piloto.

Saludos.
sep.-2008
807 mens.
Administrador

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