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Consulta exención por reinversión

Actualizado 26/10/2011
1720 lecturas acumuladas
15  mensajes
Autor
Tema
Fecha
jul.-2005
232 mens.
Usuario Habitual
15/07/2006 02:56
A ver si alguien me puede ayudar, por que según lo que me comentan estoy hecho un lio.

He vendido mi vivienda habitual en la que he residido menos de 3 años y he comprado otra en la que voy a residir (vivienda habitual)
¿puedo beneficiarme de la exención por reinversión en vivienda habitual?
¿tengo que devolver lo que me he deducido por la primera vivienda?
,si es así ¿cómo puedo calcular lo que tengo que devolver?
¿tengo que tributar el incremento de matrimonio de la primera vivienda? (ya que compré por una cantidad inferior a la que ahora he vendido)

Muchas gracias por adelantado

P.D.: Creo que me he pasado de preguntas!!!
jun.-2003
1229 mens.
Usuario Asiduo
15/07/2006 09:30
Hola Kaster,

La ley tributaria indica que para que una vivienda sea considerada vivienda habitual "ha de ser habitada, de manera efectiva y permanente, por el contribuyente durante un período continuado de, al menos, tres años".

Por lo tanto, la vivienda que has vendido no tiene consideración de habitual y en teoría procedería que devuelvas todo lo que te hayas desgravado más el interés legal. Tampoco podrías aplicar la exención por reinversión, por lo que en tu próxima declaración del IRPF tendrías que declarar íntegro el incremento de patrimonio que has obtenido con la venta de la casa (normalmente esto es una pasta con las revalorizaciones que han tenido las viviendas en los últimos años).

Puedes no devolver las desgravaciones y aplicar la exención por reinversión en la compra de la nueva vivienda. Corres el riesgo de que te manden una paralela pero es relativamente pequeño, ya que Hacienda no tira de años anteriores salvo que investigue tu historial tributario por alguna causa.

Lo que siempre has de pagar es la plusvalía municipal tras la venta de tu vivienda o "impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana". Si no lo haces en el plazo de 30 días el ayuntamiento te girará la liquidación con el correspondiente recargo. Si la vivienda que vendiste está en Madrid puedes hacer el cálculo de lo que te corresponde pagar en esta web:

http://www.munimadrid.es/gestiones/autoliquidaciones/descplusvalia.htm
jul.-2003
3670 mens.
Usuario Asiduo
15/07/2006 10:57
Chorbis, esto en el caso de llevar mas de 3 años viviendo en la casa que vendes, se aplicarçia el tema de la exención por reinversión, teniendo un plazo de 2 años para volver a invertir ese dinero en una vivienda habitual no??

En este caso, el tema fiscal del IRPF como va ? como se o cuando se puede saber que puedo desgravarme por mi nueva vivienda habitual ? ya que no puedo hacerlo por las cantidades ya desgravadas no?? donde puedo ver eso, o las cantidades desgravadas de mi 1ª vivienda ? y cuando podría hacerlo por mi 2ª vvienda, o que podria desgravarme de la 2ª vivienda ??

Creo que me he liado un poco con este tema, el del IRPF
jul.-2005
232 mens.
Usuario Habitual
15/07/2006 16:44
Chorbis muchas gracias por la información, sabia que de estos temas estás muy puesto y ayer cuando puse el mensaje estuve a punto de hacerte a ti la pregunta directamente...

Hoy he estado con un asesor y me comenta lo mismo que tu. Pero en mi caso, como hace 2 años aproximádamente vendí la que si estaba considerada como vivienda habitual(estuve allí 9 años), de ésta es de la que puedo beneficiarme de la exención por reinversión con la vivienda que me compro ahora en miramadrid, que será mi vivienda habitual, ya que desde que vendí la casa donde estuve tantos años hasta que he empezado a pagar en miramadrid (contrato)no han trascurrido los 2 años que dice la ley para reinvertir el beneficio en otra nueva vivienda habitual.

Por otro lado, el beneficio que saco de la casa que acabo de vender ahora al invertirlo en la de miramadrid no es necesario tributarlo ya que lo invierto en la vivienda habitual.(como si vendes la casa de la playa y con lo que sacas pagas tu vivienda habitual)

Bueno, esto es un lio, creo que lo he explicado bien. No sé si tu piensas lo mismo, agradecería tu opinión ya que en estos temas no todo el mundo te aconseja lo mismo. También me ha dicho lo de "no devolver lo que me he desgravado", pero no sé si arriesgar, ya que de esta manera que te he comentado no creo que tenga que pagar mucho, ya veré...

Muchas gracias por anticipado

PD: Josele, lo primero que comentas es así, en cuando lleves más de 3 años viviendo e inviertas en plazo de 2 años o incluso 2 años antes de que vendas tu vivienda habitual, te puedes beneficiar de la exención
jun.-2003
1229 mens.
Usuario Asiduo
15/07/2006 18:41
Josele, lo primero que comentas es correcto.

Sobre la segunda pregunta, tienes que tirar de declaraciones de años atrás y sumar todo lo que te has desgravado. Imagina que te has desgravado por el máximo que puedes hacerlo anualmente por declaración, 9.000 euros, durante diez años que has estado pagando la hipoteca. En total te habrías desgravado por 90.000 euros. Esto quiere decir que no te podrás desgravar por la nueva vivienda hasta que hayas pagado esa cantidad (te desgravarías por tanto a partir del euro 90.001 que pagues a la promotora o propietario).

Esto es muy bonito explicarlo y estaría muy bien que lo hicieses así para que tu conciencia viva tranquila, pero en la práctia Hacienda no puede controlar hasta el último céntimo de euro sobre el que te has desgravado, sobre todo teniendo en cuenta que no guarda datos más que de los últimos años, así que tiene que "fiarse" de las cuentas que tú hagas.

Kaster, gracias por tu confianza, espero ayudarte. Hay una cosa que comentas con la que no estoy de acuerdo:

"Por otro lado, el beneficio que saco de la casa que acabo de vender ahora al invertirlo en la de miramadrid no es necesario tributarlo ya que lo invierto en la vivienda habitual.(como si vendes la casa de la playa y con lo que sacas pagas tu vivienda habitual)"

Mmmm, el beneficio que has obtenido con la venta de tu casa, igual que con la venta de cualquier otro bien, has de incluirlo en tu base imponible y pagar por tanto los impuestos correspondientes en el IRPF, independientemente de que utilices ese dinero para pagar la vivienda habitual o para cualquier otro fin. Cierto es que si lo inviertes en vivienda habitual podrás acogerte a la desgravación del 15%, con el tope anual de 9.000 euros por declaración antes comentado (18.000 euros en el caso de declaraciones conjuntas en un matrimonio).
jul.-2005
232 mens.
Usuario Habitual
15/07/2006 23:26
De nuevo muchas gracias chorbis. Seguro que lo habré entendido mal, son tantas cosas que...¡ya me estrañaba que "somos todos" dejara de coger del dinero que gana el contribuyente.

Entiendo que si he sacado un beneficio de 60.000€, sólo me puedo deducir el 15% de 18.000€, entonces del resto del beneficio ¿tendría que pagar el 15%, no?. Es decir me dan 2.700 y yo les doy 6.300, ¡que bien!. Claro si tienes un beneficio mucho mayor, te toca pagar un pastón ¿no?

Otra cosa referente a lo de no devolver lo que me he desgravado de la casa en donde no he estado residiendo 3 años, al ejercer la exención por reinversión no se darán cuenta de ello, en sus bases de datos tendrán esto por fechas y les avisará, ¿no?

Espero que "somos todos" no lean mucho este foro.

Un saludo y gracias
jun.-2003
1229 mens.
Usuario Asiduo
16/07/2006 00:31
Pues si quieres aplicar ahora la exención por reinversión sobre la venta que hiciste hace dos años, efectivamente va a cantar un poco el periodo intermedio en el que te has desgravado por la otra vivienda. Podrían emitirte una paralela obligándote a reintegrar lo que te has desgravado, más el interés del dinero y el 15% de multa.

Sobre el tema del beneficio de la venta tienes que calcular lo siguiente:

- Restar el precio de compra del precio de venta para calcular la ganancia que has obtenido. OJO: Reduce esta ganancia con todos los gastos en los que hayas incurrido en ambas operaciones: Notaría, registro, gestoría, tasación, comisión de agencia inmobiliaria si ha sido el caso, etc.

- Esta ganancia neta la tendrás que declarar en el apartado del IRPF "ganancia patrimonial con periodo de generación superior a un año" (salvo que hayas comprado y vendido en el mismo año fiscal), y efectivamente tributaría a un tipo fijo del 15% ya que forma parte de la "base liquidable especial".
jul.-2005
232 mens.
Usuario Habitual
16/07/2006 02:42
chorbis, sobre el tema del beneficio de venta no hay que hacer alguna operación por la hipoteca que pedí o, cuando la vendo, que por lo menos he amortizado 30.000€ de la hipetaca.

Con lo de la multa se acongoja uno, ¿podría presentar una complementaria para que no me la pongan?. Ya que te he contado un poco como esta el patio, ¿tu que harías en mi caso?

Gracias
jun.-2003
1229 mens.
Usuario Asiduo
16/07/2006 12:32
No entiendo muy bien lo que dices de la hipoteca, las cantidades por las que te desgravas incluyen tanto intereses como principal de la hipoteca que estás pagando. Si quieres dame tu dirección de mail y comentamos los detalles.
jul.-2005
232 mens.
Usuario Habitual
16/07/2006 16:21
Te dejo mi dirección chorbis,

kaste0404@yahoo.es
oct.-2005
50 mens.
Usuario Ocasional
18/07/2006 14:53
Para chorbis.
Un pregunta: kaster asume en un mensaje anterior que las cantidades entregadas
por la nueva vivienda habitual a la firma del contrato ya cuentan como reinversión,
porque es antes de los 2 años. Sin embargo,mi asesor me ha dicho que da igual lo que hayas entregado
a la promotora, que como no se haya escriturado antes de los 2 años, lo entregado en contrato, letras
etc, no cuenta como reinversión. ¿Me podrías confirmar este punto? Es justo mi caso.
Gracias
abr.-2005
155 mens.
Usuario Habitual
18/07/2006 17:50
Chorbis, como te veo muy puesto en el tema voy a aprovechar para comentarte mi caso.

Compré en el 2002 mi actual vivienda (hace 4 años) y preveeo que entregen la nueva de MM a mediados de 2007. ¿que sucedería con "somos todos" si vendo mi actual vivienda despues de adquirir la nueva?.

Esto es porque me estoy haciendo números para ver si me compensa alquilar mi vivienda actual en lugar de venderla, pero si no me sale bien la cosa tambien me gustaría estudiar la posibilidad de vender mi vivienda acutal dentro de 2 ó 3 añitos.

Saludos y gracias anticipadas
jul.-2005
232 mens.
Usuario Habitual
18/07/2006 23:34
ilusionaodelavida, tu asesor tiene razón.

Si no escrituras antes de los dos años no cuenta como reinversión. Las cantidades entregadas a cuenta no tienen validez, si han pasado dos años desde que vendiste tu vivienda habitual.

Yo creía que si pero según me han informado para la reinversión se pueden dar dos casos, que vendas antes de dos años o, incluso, después de dos años tu vivienda habitual

un saludo

PD:Real Decreto 214/1999, de 5 de febrero. Artículo 39. Exención por reinversión de vivienda habitual
jun.-2003
1229 mens.
Usuario Asiduo
19/07/2006 01:22
ilusionaodelavida, tienes razón como comenta kaster.

petrus, puedes vender posteriormente pero en un máximo de dos años, no más.

El plazo para reinvertir el importe obtenido en la venta no puede superar los dos años. Este plazo se puede contar desde la fecha en que se vende la vivienda hasta la fecha en que se compra la nueva, pero también se aplica en el caso de haber comprado la vivienda dos años antes de la venta de la primera, siempre que las cantidades obtenidas se destinen a satisfacer el precio de la nueva.
jun.-2003
414 mens.
Usuario Frecuente
  MACA
26/10/2011 14:08

Hola, retomo este hilo porque llevo desde Junio "pegandome" con la AEAT por que nos reclaman 14000 € por la venta de mi vivienda.

Segun la AEAT yo me comprometi a la reinversion por la venta de mi antigua vivienda y tambien segun ellos yo tenia dos años para la reinversion, hasta aqui todo correcto, el problema viene porque segun la interpretacion que hacen ellos los dos años son posteriores a la venta de mi vivienda, con lo cual todas las cantidades a cuenta que fuimos entregando a Hercesa, al banco, al notario etc, etc  no lo tienen en cuenta.

La AEAT nos reclama, el importe que segun ellos no hemos reinvertido desde 2006 hasta el 2011 mas los intereses de esos años, es decir los 14000€

Me consta que hay mas gente que les ha pasado, como lo estais moviendo, alguno a conseguido que AEAT entre en razones.

Un saludo

sep.-2008
816 mens.
Administrador

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