Cereceda gana más de 730 millones de euros gracias a las recalificaciones de Brunete
Septiembre.2006
El protagonista: Luis García Cereceda, dueño del célebre restaurante Zalacaín y uno de los hombres más ricos del país. El escenario de tamaño negocio: Brunete, un pequeño municipio situado en el suroeste de la región que cuenta con apenas 8.000 habitantes, y que ha pasado a la historia por ser escenario de una de las batallas más encarnizadas de la guerra civil. Las plusvalías a obtener por Cereceda son simplemente extraordinarias: algo más de 730 millones de euros por una inversión realizada hace sólo seis años, una vez descontados los costes de urbanización.
La operación cuenta ya con todos los parabienes del ayuntamiento de la localidad. Tan sólo falta la ratificación definitiva del nuevo Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) por parte de la Comunidad de Madrid. Inicialmente, y al tratarse de un municipio con menos de 50.000 habitantes, la Comisión de Urbanismo regional iba a ser la encargada de ratificar el expediente. Pero el pasado 27 de junio se tomó una decisión que sorprendió a muchos vecinos de Brunete. El consejero Mariano Zabía aplazó el visto bueno del PGOU acogiéndose a las excepciones que determina la Ley del Suelo de la Comunidad, con lo que finalmente será el Consejo de Gobierno -la propia presidenta- el que tenga la última palabra.
La historia de este enorme negocio es el siguiente. El empresario García Cereceda, que opera a través de las inmobiliarias Lugarce y Procisa -esta última cotiza en Bolsa-, compró en el año 2000 una finca denominada La Pellejera, situada en las afueras del municipio. La finca cuenta con una extensión aproximada de 800 hectáreas, de las cuales, según la información remitida a la CNMV, 600 hectáreas son de especial protección por razones medioambientales al estar situadas dentro del parque forestal del río Guadarrama. En las 200 hectáreas restantes es donde se centrará una parte de la recalificación urbanística aprobada por el municipio.
Cereceda, según algunas fuentes, compró esos terrenos a la familia Garrigues hace seis años por unos 5.000 millones de pesetas. La cantidad pagada sorprendió en el pueblo, ya que parecía desorbitada teniendo en cuenta que, al tratarse de suelo rustico, ese suelo tenía la naturaleza de no urbanizable.
Nada más lejos de la realidad. Lo cierto es que durante ese mismo año 2000 el ayuntamiento, regido por Félix Gavilanes, del Partido Popular, inició los trámites encaminados a la aprobación de un Plan General de Ordenación Urbana. Al poco tiempo, y acogiéndose a esa futura aprobación, firmó un convenio urbanístico con Cereceda.
Entre fogones anda el juego
El PP, sin embargo, echó para atrás dos veces el nuevo PGOU, una de ellas cuando era consejero de Obras Públicas el empresario y gemólogo Luis Eduardo Cortés, paradójicamente propietario de otro de los templos de la gastronomía madrileña: Jockey, histórico rival de Zalacaín.
Inicialmente, el plan preveía la construcción de 12.000 viviendas, después ese número se amplió a 15.000, y ahora, finalmente, el alcalde Félix Gavilanes ha pedido permiso para construir cerca de 20.000 viviendas en los próximos ocho o diez años, prácticamente el triple de las que tiene actualmente el municipio. En palabras de Fernando Corvo, portavoz socialista en Brunete, “en vez de crear más infraestructuras pagadas por los propietarios del suelo, lo que se ha decidido es aumentar la edificabilidad y elevar el número de nuevas viviendas”, ya que de otra manera no se hubieran podido cumplir las alegaciones presentadas en su día al plan por los vecinos en cuanto a necesidades de infraestructuras básicas.
Pues bien, a la empresa de Cereceda, según el informe anual presentado por Procisa a la CNMV, le corresponde una edificabilidad máxima de 576.609 metros cuadrados, de los que el 87,20% son de uso residencial en vivienda libre, mientras que el resto, 73.809 metros, irá destinado a uso terciario. El PGOU no contempla en esa zona ninguna VPO, algo que colisiona con las leyes urbanísticas, tal y como denunciaron en su día los grupos de la oposición y Ecologistas en Acción, que ha lanzado diversas campañas contra un plan que, en su opinión, está “plagado de irregularidades”.
El amigo de González y Suárez
Es decir, si Esperanza Aguirre aprueba el expediente en sus actuales términos, el empresario madrileño, gran amigo de Felipe González y Adolfo Suárez, podrá construir medio millón de metros cuadrados. O lo que es lo mismo, unas 5.000 viviendas (la cuarta parte del nuevo PGOU) con una superficie media de 100 metros cuadrados.
¿Y cuánto valen esas 5.000 viviendas? Según los diferentes análisis que hacen las agencias de tasación de inmuebles, el valor del metro cuadrado construido en Brunete se sitúa en el entorno de los 2.600 euros. Es decir, el conjunto de la operación urbanística en la antigua finca de La Pellejera asciende a 1.300 millones de euros.
Según diversas fuentes consultadas por El Confidencial entre expertos del sector, el valor de repercusión del suelo urbanizado en viviendas libres se sitúa en estos momentos entre el 40% y el 50% del total. El resto, lógicamente, se lo queda el propietario del suelo, en este caso el empresario Luis García Cereceda, máximo accionista de Lugarce, de Procisa y de AKN España, la sociedad con la que opera en Brunete.
Teniendo en cuenta esas cifras, las plusvalías que obtendrá Cereceda superará ampliamente los 650 millones de euros. Una cantidad a la que habría que añadir otros 80 millones de euros que obtendrá por la superficie destinada a uso terciaria. En total, algo más de 730 millones de euros, haciendo una valoración conservadora, por unos terrenos adquiridos hace sólo seis años por 5.000 millones de pesetas. Negocio redondo.