Formas de pago de las cuotas de comunidad.

Depende de los asuntos que quiera que se incluyan, y el propósito que persigue.

Si sólo quiere debatir, pueden incluirse en "ruegos y preguntas"; si lo que pretende es que se tome una decisión sobre un asunto concreto, ha de resolverse en Junta mediante votación, y para ello indefectiblemente debe incluirse de manera específica como asunto a tratar en el orden del día.

Como usted no explica qué asuntos ha solicitado incluir y el resultado que pretende conseguir, no puedo contestarle algo más concreto.

Saludos.

B.noches Briandera,te voy a molestar un pquito mas con mis preguntas :-)

Hace semanas le envie email al presidente de la comunidad para incluir unos puntos para discutirlos en la asamblea del dia 27 de Agosto,pues bien el otro dia me envia un email diciendome que me los incluye en ruegos y preguntas,dado lo apretado de temas en la junta.

Yo le contexte mi desacuerdo y le insisti que los incluyera como orden del dia,hice ref.al Art.creo que es el 16.2,sobre mi derecho de solicitarlo y que se incluya en el orden del dia,pq si los coloca en ruegos y preguntas no tienen ningun valor,ademas de no poder considerarse para tomar decisiones(vamos que no tendria valor,),estoy en lo cierto Briandera?

Pues bien este Señor se molesto conmigo,me dijo que era un mentiroso,que el lo habia incluido en el ord.del dia en el apartado ruegos y preguntas,decirte que en la wed que el ha creado y en la cual estabamos registrados muchos vecinos me ha borrado,pq dice que siempre voy buscando el enfrentamiento,uo le dije que he utilizado un derecho como propietario,solicitar la inclusion en junta unos temas que considero importantes,y el tenia que hacer su funcion de incluirlos.

Por otro lado me dice que mi comunicacion la aga directamente con el administrador.

Que opinas Briandera?,aparte de que lo consulte con un abogado.?

Un saludo

Gracias de nuevo.

Me tocara esperar,mi paso esta dado,enviado email y copia al administrador,esperare su reacción.

Ya te contare.

Unn saludo

La LPH, en su art 16.2, párrafo 2º , es clara: 

"Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que se especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual lo incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre."

Puesto que hay tiempo suficiente (más de quince días), el Presidente debería dar inmediatas órdenes al Administrador para que notifique a todos los propietarios la inclusión de 2 puntos adicionales en el orden del día de la Junta.

Todo ello, claro está, si en los estatutos no se especifica un plazo previo a la celebración de la Junta para solicitar al presidente la inclusión de puntos en el orden del día (un mes, por ejemplo).

Saludos.

hola briandera gracias por tu respuesta,seguire tus consejos.

Pero quiero preguntarte un ultimo tema.

Sabes si hay un plazo para incluir algunos puntos en el orden del dia de cara a la junta?como sabes es el 27 de agosto,yo le envie copia de email al presidente y al administrador este sabado solicitando la inclusion de 2 temas,y el presidente me contesta que no sabe si hay un plazo para poder hacerlo.

Un saludo

A ver, vayamos por partes.

Entiendo que ustedes se reúnen a finales de este mes para –entre otras cuestiones- crear una mancomunidad de propietarios; es decir una comunidad compuesta, a su vez, de otras comunidades más pequeñas.

En su caso, su mancomunidad estará compuesta por 11 bloques, en la que existe un presidente por cada uno de los bloques. A su vez, de entre ellos se elegirá a uno que les representará dentro de todo el complejo (compuesto de múltiples comunidades, por contener múltiples promociones).

Hasta ahora no existe nada, puesto que ustedes no lo han aprobado en Junta, luego todas las decisiones que se tomen antes de ese momento, serán nulas si acaban acudiendo a juicio.

Si usted compró el apartamento en diciembre de 2009, a la firma de las escrituras de compra-venta usted debió exigir al vendedor que aportase a las mismas certificación acreditativa de encontrarse al corriente de pago de todas las deudas vencidas con la comunidad hasta ese momento; en caso contrario, Estas deudas debe satisfacerlas quien sea propietario del piso en cada momento. En caso contrario, el nuevo propietario (o sea, usted) responderá con el piso adquirido de la obligación de pagar las deudas por gastos comunes del anterior propietario (promotora) hasta el límite de la parte vencida de la anualidad en la que tenga lugar la adquisición, y el año natural inmediatamente anterior.

Con respecto a su coeficiente de participación en la comunidad, y la cuota resultante para hacer frente a los gastos, serán los que figuren en las escrituras (en su caso el 2,40%); por tanto, si le aplican una superior (el 2,70%), debe rechazarla y abonar solamente lo que legalmente le corresponde.

En la reunión que se celebre a finales de mes, yo le aconsejo que salve su voto si usted no lo tiene claro sobre un punto (o varios) en concreto, o piensa que el resultado de la votación puede lesionar sus derechos. Por si no lo sabe, abstenerse de votar o votar en contra en una junta no le permitirá impugnar judicialmente la decisión tomada, si ésta lesiona sus derechos. En cambio, si usted manifiesta que salva su voto, le está diciendo al secretario de la junta que vota que no y que debe constar en acta que salva su voto para una posible impugnación.

La situación de usted (ustedes) es demasiado compleja, y en mi opinión requiere la intervención de un experto, a ser posible un abogado especializado en propiedad horizontal-derecho inmobiliario. Y yo no lo soy.

De lo que explica se deducen algunas situaciones irregulares –e incluso, ilegales- que entiendo que, por su parte, deberían ser respondidas convenientemente.

Mi consejo, por tanto, es que consulte con un abogado especializado, que pueda estudiar todos los documentos que usted posee; ahora le supondrá un pequeño desembolso económico (alrededor de 100 euros) pero le asesorará en cuanto a las opciones que tiene y decisiones que puede usted tomar.

Un saludo.
 

Hola Briandera,gracias una vez mas por tu interes y la ayuda prestada.

Te ido contando todo poco a poco y quizas te aya liado.

Si no te importa empezare desde el principio.

Compre el apartamento en septiembre 2007,nos lo entregaron en Diciembre del 2009 el dia 23,despues de tratar de negociar con la promotora el precio final de compra ya que no nos terminaron el resort o urbanización.

La promotora no se bajo del burro en el precio apesar de no empezar un campo de golf,una de las 3 piscinas (solo nos entregaron 2 y en escritura pone 3 piscinas,en la escritura ya deje constancia de mi disconformidad en la entrega del apartamento y de la falta de construcciones que ivan en el proyecto y publicidad) tambien falta por hacer un club social y gimnasio.

Despues de meses discutiendo estos temas con ellos,me enviaron un burofax diciendome o que firmaba o resolvian el contrato de compra perdiendo las cantidades entregadas que era un 40% del precio de compra,ante el temor de perderlo todo y no poder hacer nada nos metimos en la compra del apartamento sabiendo en las condiciones que nos lo entregaban.

Pasan los meses y la promotora sigue intentando vender los apartamentos que les quedan...durante estos meses creamos una wed de vecinos para estar en contacto y comentar nuestras dudas e incertidumbre sobre la urbanización,el complejo es muy grande dentro del mismo hay varias promociones mas,estas estan entregadas hace un par de años ,pero tambien con los mismos problemas(falta de instalaciones proyectadas).

la promotora cambia de administrador ,nosotros cjunto con los nuevos administradores decidimos crear nuestra comunidad de vecinos y abrimos las candidaturas de presidentes,digo presidentes por que su organigrama es algo complejo y puede llegar a confundir,nuestro complejo conta de 11 bloques,en cada bloque se ha elegido 1 presidente(segun consultas realizadas me dicen que realmente son vocales)

Por encima de estos vocales-presidentes se elige a un presidente que controla todo este complejo y nos representa  en reuniones con las otras promociones dentro del resort.

Estas elecciones se realizan en Mayo /Junio y se crea la comunidad,todo esto atraves de la wed,sin realizar a fecha de hoy junta general que esta programada el 27 de Agosto,pendiente de ratificar los presidentes ,aprobar los presupuestos,las normas que han creado de convivencia,las cuotas a pagar,la forma de pago,etc...todos estos acuerdos que te he comentado los realizan el presidente junto con los demas presidentes de bloque.(no se hasta que punto son legales)

En uno de los acuerdos  deciden los presidentes las cuotas a pagar  y se deciden hacerlo cada 3 meses dado el importe de las mismas ya que en los estatutos que hizo la promotora en el 2008 (fecha cuando comenzaron a entregar las viviendas de las anteriores promociones dentro del complejo) figuran que las cuotas han de abonarse por semestres adelantados.

Por eso Briandera te consulte si es legal poder pagarlo mensualmente,ya que como no hemos realizado la junta todabia creo que tanto no es correcto quizas mi forma como la que ellos han aprobado,ya que para modificar la forma de pago creo que deberian de modificar los estatutos y para ello hay que hacerlo en junta general y por votaciones,no? y si no he leido mal he entendido que tiene que ser por unanimidad,no? 

Como el primer pago del trimestre ha comenzado en Julio,yo pague este mes de julio,me quedan los meses de Agosto y septiembre para completar el trimestre,mi intención para evitar problemas con la comunidad y poder votar es pagar estos meses antes de la junta general.

pero despues sigo con mi intencion de abonarlas mensualmente,y mi intencion es comentarlo en junta.

Por otro lado,la cuota o coeficiente segun estatutos es la que figura en mi escritura,la cual en ella refleja una cuota del 2,70 % y no la del 4,20% que me aplican,les he pedido explicaciones al Administrador el mes pasado y todabia no he tenido respuesta,lo he consultado con otros vecinos y a ellos se les ha aolicado bien,incluso algo menos,si ha ellos les figura en la escritura como a mi el 2,70 ha un vecino le aplican el 2,40.

lo que me diferencia de este vecino es que mi apartamento es una planta baja con jardin de uso privativo,por eso me costo mas que a otros vecinos por tener jardin,pero realmente la cuota es por los metros cuadrados ,no?no tengo por que abonar mas,ni pedirme mas cuapta que los demas ,ya que se rige por los coeficientes en escritura,no?

Luego dentro de todo este Maremagnum,el presidente que controla todo esto,junto con otros delos 11 bloques(no todos estan de acuerdo ni opinan igual) estan negociando con la promotora la construccion de la tercera piscina que falta ,el club social y gimnasio,la promotora alude a problemas economicos y a la crisis actual y se compromete de forma verbal a la terminacion de las instalaciones,y la propuesta del presidente es que la paguemos la comunidad y despues pedirles a la promotora que nos la abone.

yo, junto otros vecinos nos hemos pronuciado en contra,ya que la promotora no nos desconto en el precio de los apartamentos estas instalaciones que no han realizado,votaremos en contra para no tener que abonar la derrama que resulte para realizar estas obras,ya se que tampoco podremos disfrutar de estas instalaciones,pero eso nos importa poco de momento.

Y para poner la guinda, la promotora nos pasa unos gastos de comunidad desde el 2009 cuando comenzaron la entrega de los apartamentos,por eso tambien te pregunte...si tenia que abonarlo desde que compre el apartamento o desde que se ha creado la comunidad?

y esto es todo este lio.

Espero no te ayas dormido jajaja.....

Un saludo,tomate tu tiempo para digerirlo y si quieres me resumes un poco lo que puedo hacer.

gracias

No sé si usted estuvo presente en la Junta de constitución de la comunidad, el pasado mes de junio; si así fuera, sabrá si los propietarios dieron facultades a la Junta de Gobierno, formada por presidente, vicepresidente/s, vocales y administrador, para tomar las decisiones que usted indica (cambiar el periodo de pago de las cuotas, por ejemplo); si no fuese así, esas decisiones son ilegales y no hay que hacer caso de ellas, pues como indica usted, ese tipo de decisiones deben ser aprobadas en junta de propietarios reunida al efecto, y además, previamente, estar incluido este asunto en el orden del día de la convocatoria de Junta.

Respecto de las cuotas de comunidad no abonadas por la promotora -propietaria aún del 50% de las viviendas- he de decirle que éstas, para ser reclamadas han de estar vencidas. Me explico: si las cuotas no abonadas corresponden exclusivamente al mes de agosto, no se consideran adeudadas, por cuanto el mes de agosto aún no ha terminado, y sólo se trataría de un mero retraso en el pago.

Respecto de que usted prefiere hacer los pagos de su cuota de comunidad de forma mensual en vez de semestralmente, le propongo una posible solución alternativa: ingrese usted el importe de 6 meses, y después, mes a mes, vaya ingresando la cuota mensual, de tal forma que dentro de 6 meses usted ya haya ingresado de forma anticipada su cuota semestral. Sólo tendrá que hacer el ingreso semestral 1 sola vez (la primera), y así evitará poder verse privado del voto en futuras juntas.

Ejemplo: supongamos que el mes de julio usted debe ingresar 600 euros, que corresponde a la cuota de comunidad semestral del periodo julio-diciembre 2010.

Ingrese usted en julio los 600 euros.

Ingrese 100 euros en agosto, septiembre, octubre, noviembre. diciembre y enero 2011 = 600 euros. Usted estará al corriente de pago en enero 2011.

Haga la misma operación en los 6 meses siguientes, ingresando 100 euros cada mes: en julio 2011 usted estará al corriente de pago en su cuota de comunidad.

Y así sucesivamente.

Un saludo.

Muchas gracias por todo Briandera,es cierto que todo esto es nuevo para mi,pero apesar de estar pez creo que un poquito se de mis oblig y derechos gracias a lo que podeis transmitirnos de buena intención.

Quizas no me he expresado correctamente y no me haya explicado con claridad.

De todos mdos gracias,y decirte que la comunidad si esta consttuida desde primeros de Junio,pero que los acuerdos que estan teniendo los vocales o presidentes son en sus reuniones semanales,y no en junta general (que por lo poquito que se,es donde se han de tomar todos los acuerdos y set votados para su aprobación).

Tambien se que aumque tengan casi el 50% de los pisos y votos o coef. Si no estan al corriente de pago no tienen derecho a voto y si de asistir a la junta y opinar.

Bueno gracias de todos modos.

Saludos

Por un lado asegura que no está constituida la comunidad de propietarios, pero en cambio tienen presidente, vocales, administrador y estatutos, de lo cual se deduce que SÍ hay comunidad constituida. Y si es así, debe cumplir los estatutos y estar a lo acordado por mayoría en Junta.

Debe usted ponerse en contacto con la promotora y preguntarles lo que está preguntando aquí.

Por supuesto que usted (ustedes, si son varios propietarios supuestamente perjudicados) deben exigir al promotor que arregle las deficiencias/desperfectos de la construcción, pues la ley les ampara a ustedes y le obliga a él. Y si fuera necesario, denuncien.

Por otro lado, si la promotora aún tiene el 50% de los pisos sin vender, es muy probable que tenga la mayoría de coeficiente de propiedad, por lo que, en las Juntas donde se toman las decisiones, tiene las de ganar.

Debe usted solicitar al administrador las Actas de las Juntas celebradas hasta la fecha, y, en su caso, si es factible, impugnar los acuerdos que le perjudiquen.

Creo que está usted muy "pez" en lo que se refiere a propiedad horizontal, sus derechos y sus deberes, así que creo que sería muy conveniente que consultase con un abogado especializado.

Un saludo.

Hola Briandera,si que tenemos Administrador,por?

pero no deberian de darnos una factura detallada?detallar el importe desde cuando nos pasan los cargos?si yo escriture el 22 de diciembre de 2009,tendria que ser desde esa fecha,no?y por otro lado si no se constituye comunidad porque no han vendido los apartamentos no es cuestion de la promotora?y otra consulta,cual puede ser el motivo de que no nos den de alta en los servicios de luz y agua cuando les firmamos la autorizacion para realizarlo,no es una negligencia de ellos?

Este tema me quema sabes...aunque no quiera eludirlo,pero es que la promotora no ha cumplido con su parte del contrato falta cosas por terminar,como una tercera piscina,un club social,gimnasio,reparar puertas de contadores y un sifin de anoimalias que cuando nos entregaron las viviendas no estaban solucionadas,se que esto es otro tema,pero igual que ellos nos quieren exigir esos gastos,nosotros tambien queremos exigirles lo que no nos entregaron ,que le aseguro que es mucho mayor que lo que les podamos adeudar la comunidad.

Por otro lado parece que no han pagado las cuotas este mes,es un sinfin de problemas con esta gente.

Gracias por tu tiempo.

En primer lugar, decirle que del día de la firma de escrituras usted debe exigir al vendedor que presenta certificación de estar al corriente de pago de todas las deudas que pueda tener la vivienda hasta ese momento, o, en su defecto, escrito ante el notario diciendo que se hace cargo de las deudas hasta esa fecha; de no ser así, es usted el que, por ley, se hace cargo de dichas deudas.

A todos los efectos legales, y aún cuando no esté constituída la comunidad, desde el mismo momento en que firma ante notario las escrituras de compra-venta de la vivienda es usted el único responsable para hacerse cargo de las deudas; es decir, usted y aquellos vecinos que piensan que no deben hacerse cargo de los gastos comunes hasta que no se constituya la comunidad de propietarios en la reunión que al efecto se celebre, están equivocados. Hay amplia jurisprudencia al efecto.

¿Tienen ustedes administrador de fincas?

Gracias nuevamente.

Lo planteare conforme me dices,entiendo que siendo mensual o trimestral ambas formas tendrian que fijarse en acta,pero no tendrian validez?salvo se modifiquen los estatutos por unanimidad?

Tambien acordaron un recargo a lis que no pagasen las cuotas,en mi caso realmente estoy al corriente aunque sea mes a mes(no podrian decirme nada,verda?ellos tambien estan haciendolo mal,verdad?).

Tengo otra duda, no con las cuotas pero si con la comunidad.Es algo incomprensible,el Presidente,junto a otros vocales quieren llegar a un acuerdo con la promotora que segun dicen la comunidad le debemos unos gastos del 2009-2010,la promotora entrega viviendas en Agosto 2009,hay vecinos que firman en esas fechas,yo el 22 de Diciembre 2009. Son gastos que no estan detallados,ni claros,ni consumos por contador,ellos engloban todo el mantenimiento drl complejo en conjuntola comunidad se ha creado este mes de junio,estamos obligados al pago de esas facturas?cuando firme la escritura habia una clausula que indica que el vendedor esta al corriente de los pagos.Por otro lado la promotora nos ha entregado la urbanizacion din tetminar una piscina y club social.

Este tema querian tomar la decision en sus juntas semanales sin informar al resto de vecinos,gracias a la oposicion de unos vocales esta llegando a todos este tema.

- Pueden someterlo a votacion en junta general?

- Tendria que ser Unanime para salir adelante?

-Algunos vecinos pensamos que los gtos nos corresponden desde la creacion de la comunidad?

-Tendriamos la obligacion de hacer lo que el resto decida si se resliza una votacion?

La promotora le falta por vender el 50% de la promocion.

Saludos.y Gracias Briandera.

DGZ, está claro que aquí nadie actúa correctamente.

Puede usted plantearlo en la próxima Junta, solicitando al presidente que se incluya expresamente ese tema en el orden del día (modificación de la periodicidad del pago de las cuotas de comunidad)´; de aprobarse, implicaría la modificación de los estatutos, que tendría que reflejarse en las escrituras correspondientes e inscribirse en el registro de la propiedad (con el consiguiente papeleo y coste económico para la comunidad).

No sé si es usted el único que desea que se haga mensualmente, o tendría el apoyo de otros vecinos (todos, una mayoría, una minoría..).

Lo que no entiendo es que el presidente le remita a los estatutos para obligarle a hacer el pago cada 3 meses, cuando en los mismos se establece que ha de hacerse semestralmente.

En resumen: todo lo que no sea hacer el pago conforme a lo establecido en los estatutos es ilegal o, cuanto menos, irregular.

Por otro lado, para dar cierta "cobertura legal" a la nueva forma de pago de las cuotas, ya sea trimestral o mensualmente, para uno solo, varios, o todos los propietarios, debería, por lo menos, aprobarse unánimemente en Junta, y quedar reflejado en el Acta correspondiente.

Un saludo.

Hola Brianda,

Gracias .

Pero te comento como es en realidad.Cuando se creo la urbanizacion los estatutos que se crearon antes de entregar las viviendas ponian que las cuotas se pagan cada 6 meses por adelantado,lo que an acordado el presidente y los vocales es de pagar cada 3 meses,pero realmente no se an aprobado en junta general,para poder hacerlo no es necesario cambiar los estatutos por unanimidad?te comento esto porque ellos tambien an obrado mal,no? Crees que podria negociar con ellos mi forms de pagar mensualmente?

Que opinas? Y como lo plantearias?

Tenemos junta general este mes de agosto,lo pondrias en el orden del dia?

Gracias

Entiendo que en los estatutos se refleja clara y taxativamente que el abono de las cuotas de comunidad se hará en un pago trimestral y de forma anticipada, y que no hay otra opción.

El administrador de su comunidad, por tanto, no puede llegar a un acuerdo con usted para abonarlo de otra manera puesto que iría en contra de los estatutos; por contra, si usted ingresa mes a mes sí actúa contrariamente a lo establecido en los estatutos, y de cara a la celebración de una junta, legalmente podría quedar privado del derecho a voto por no estar al corriente de pago en sus cuotas de comunidad.

Puesto que la forma de abonar las cuotas de comunidad que se ha fijado en los estatutos no contraviene ninguna ley, queda amparada por los artículos 5 y 9.e de la vigente Ley de Propiedad Horizontal.

En resumen, la propia LPH le obliga a usted a abonar los gastos de comunidad en la forma que establecen los estatutos. Hacerlo de forma diferente es susceptible de ser denunciado.

La única solución que yo veo es que se modifiquen esos estatutos, y se fije una nueva forma de abonar la cuotas de comunidad (en este caso, mensualmente). Para ello deberá aprobarse en Junta con la unanimidad de todos los propietarios.

Un saludo.

Hola compañeros,necesito algunas respuestas,si alguien puede se lo agradezco.

Saludos