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Hipotecas, Créditos, Préstamos, Tasaciones, ... Todas las dudas respecto al mercado hipotecario

Todo sobre Hipoteca Multidivisas

Actualizado 14/11/2011
195278 lecturas acumuladas
Autor
Tema
Fecha
dic.-2006
27 mens.
Usuario Ocasional
01/01/2007 18:39
Un fortalecimiento del Euro en el punto actual es negativo para estas hipotecas puesto que un ajuste de su valor puede ser llevado a cabo por el banco central para no perder competitividad, por lo que si el euro se devalua entonces una deuda de 200.000€ puede pasar a 250.000€, y este es el problema a día de hoy. Estas hipotecas resultan muy apetecibles pero tienen ese problema, una fluctuación con el euro puede dejarte en la ruina, el dolar ha perdido en un par de años gran parte de su valor y ahora se encuentra en un valor mínimo, quien dice q no pueda pasar con el euro eso en 2 años?

De todos modos muchas gracias por la información que aportas y una pregunta, si tenemos una hipoteca de 200.000€ referenciada al YEN que está a 1€=157Yenes, es decir, 31.400 millones de yenes y se produce una variación y el cambio se ajustara a 135 por ejemplo, tendríamos que nuestra deuda de 31.4M de Yenes se ha convertido en una deuda de 232.600€, si deseamos cambiar de divisa por ejemplo al euro q pasaría? Tendríamos una deuda de 232.600€ (lo que debemos en yenes)?

Gracias.
oct.-2006
47 mens.
Usuario Ocasional
02/01/2007 14:46
Supreme,

Si dices que un fortalecimiento del euro (aunque sea en el punto actual como dices ) es perjudicial para este tipo de hipotecas entonces y perdoname la expresion , apaga y vamonos. Es como si dices a alguien que ,por ejemplo ,ha comprado acciones de Telefonica que es perjudicial que suba mucho porque despues tiene mayor potencial de caida. Ese accionista lo que quiere es que suba cuanto mas mejor ; quien sabe cuando llegara al punto en que caiga.
En cuanto al tema de la fluctuacion de la divisa vuelvo a decir lo mismo que en un par de mensajes anteriores (soy un pesado por repetirme tanto ) . Si quieres evitar una fluctuacion de la divisa elige Francos Suizos ; si quieres un mucho menor tipo de interes , pero estar expuesto a una mayor fluctuacion de la divisa entonces elige Yenes.
Los que no quieran saber nada de tipos de interes bajos de otros paises y fluctuaciones de divisas , pues que escojan el Euribor al 4% actual (Creo que las estimaciones es que continue subiendo ) . Por desgracia no hay mas opciones que estas.

En cuanto al ejemplo que indicas de revalorizacion de un 15% de la divisa imagino que es un planteamiento teorico en un plazo medio-largo y no de un dia para otro. E imagino que en ese plazo transcurrido has amortizado capital con lo cual tu deuda no sera la misma. Pero bueno independientemente de todo esto la respuesta es si . Tu tienes tu deuda en Yenes con lo cual si el Yen se revaloriza un 15% tu deuda aumenta en un 15% exclusivamente en el caso que te cambies a Euros.
Pero creo que en todos estos calculos nunca teneis en cuenta el ahorro de intereses que permiten tener cierto colchon cuando tu divisa se revalorice.
Si en una hipoteca referenciada al Euribor a 30 años voy a pagar unos intereses de mas de 180.000 euros por un capital de 240.000 y para el mismo capital voy a pagar solo unos 50.000 euros de intereses para una Hipoteca en Yenes creo que puedo permitirme cierta revalorizacion de la divisa elegida.

Un saludo y Feliz año nuevo,
muldiv06@yahoo.es
dic.-2006
6 mens.
Usuario Circunstancial
  YENS
03/01/2007 12:06
Muldiv,
Ante todo, muchas gracias por tus comentarios. Son muy interesantes.
Tengo dos dudas que me parecen importantes. Quizá tu sepas algo.
1ª) Si en algún momento tengo que cambiar de divisa, porque vea que la tendencia me es desfavorable y resulta que con el tipo de cambio ahora mi deuda es superior a la que pedí en un principio, esa diferencia de deuda, ¿se reconduce en el plazo pendiente o el banco me obligará a pagar esa diferencia en el mes que realizo el cambio?

2ª) Qué tipo de cambio elige el banco para pagar todos los meses y convertir mis euros en p.e. yenes? Supongo que elige el más favorable para el banco (diariamente hay un máx. y un mín.) o se especifica en el contrato que 48horas antes del cargo, es p.e. el cambio de las 12.00 de la mañana?
Igual no me he explicado con claridad. Si es así, por favor me lo dices.
Muchas gracias de nuevo.
Yens
oct.-2006
47 mens.
Usuario Ocasional
04/01/2007 12:12
Yens,

Te respondo a tus preguntas .

1 ) Normalmente los bancos suelen poner alguna clausula en la escritura de la hipoteca indicando que tu deuda no puede ser un xx% superior a la inicial ya que te obligarian a pagar esta diferencia. Esto no ha ocurrido nunca en los casos que yo he llevado ( y si se diera el caso entiendo que se podria negociar con el Banco )
Si decides cambiar de divisa y tu deuda no supera ese porcentaje se incorporara en el plazo pendiente.

2 ) El Banco te compra la divisa normalmente un par de dias antes de pagar tu cuota . El cambio que te aplica es el que este en el momento de la compra ( no se especifica la hora de compra si no el d�a ) y como ya explique anteriormente el cambio de divisa tiene 2 precios , uno comprador y otro vendedor con lo cual siempre se te aplicara el peor. ( Eso que se llevan )

Espero haberte aclarado las dudas
Un saludo,
muldiv06@yahoo.es
dic.-2006
27 mens.
Usuario Ocasional
04/01/2007 18:49
Multidiv

Gracias por tus respuestas, cuando hablaba del euro no me refiero a que sea negativo que se fortalezca, sino que está ahora mismo en su valor máximo con respecto al dolar, lo cual es negativo en cuanto a competitividad, si además unimos que China va a proceder a poner en circulación una gran cantidad de dolares, hará que esta divisa pierda valor, y el banco central europeo para evitar una perdida de competitividad puede devaluar la moneda.

Independientemente a esto, las hipotecas multidivisas tienen 2 problemas:

a) Corrección de los intereses en el banco emisor de la moneda destino (en este caso que suban el interés del Yen, cosa que esta ocurriendo ahora mismo)

La solución es muy sencilla, ya que basta con cambiar de moneda.

El otro escenario, y despues de tu aclaración no parece que tenga solución:

b) Perdida de valor de la moneda origen con referencia a la moneda destino.

Este es realmente peligroso, y es muy probable que se de a corto plazo, ya que el euro está como comento arriba a un nivel histórico y no conviene un precio muy alto ya que se pierde la capacidad exportadora (una balanza de importación/exportación demasiado pronunciada hacia el lado importado resulta negativo). Este escenario es defendido en la actualidad como muy probable.

Que ocurriría en este caso? Según comentabas, si se produce un ajuste del valor del euro en comparación con otra moneda (hay q tener en cuenta q en este escenario es independiente de la moneda destino, ya que si se produce una devaluación de la moneda origen está pierde valor respecto a todas), nuestra deuda se incrementa.

Con esto lo que quiero decir es que si las cosas salen bien, te ahorras en intereses, pero si se produce el caso b te puedes encontrar con una deuda mucho más grande lo cual es muy peligroso.

(Ejemplo la pesesta se devaluo tomando como comparación la libra esterlina, de valer 150 pesetas 1 = libra a aproximadamente 230 pesetas = 1 libra despues de la última devaluación, lo cual haría que una deuda de 40millones = 266.666 Libras, pasara a ser de algo más de 61 millones de pesetas...)

Un saludo
oct.-2006
47 mens.
Usuario Ocasional
04/01/2007 21:53
Supreme,

Con el animo de poner toda la informacion posible en este foro me gustaria matizar tu correo anterior.

1 ) Es cierto que el Euro esta ahora mismo en maximos con respecto al Dolar y el Yen , pero ¿quien dice que no puede seguir subiendo ?.
Se pueden encontrar 100 razones para que el Banco Central europeo apoye un Euro fuerte y otras 100 razones para lo contrario . Por lo tanto no creo factible una gran devaluación del Euro en el corto plazo ya que este es un proceso de oferta/demanda que necesita tiempo para ir hacia un lado u otro. Ya comente ademas que China tiene intencion de vender dolares para comprar Euros lo que hara revalorizarse mas nuestra moneda.
Evidentemente no es el momento perfecto de hacer una hipoteca en Yenes , este momento fue cuando los tipos de interes estaban al 0% y el Yen muy revalorizado. Pero estaras conmigo que igualmente pasa con las hipotecas "normales" referenciadas al Euribor , lo ideal hubiera haberlo hecho hace 2 años con el Euribor en el 2 y pico % . Pero normalmente uno compra su piso cuando puede no cuando quiere.

2 ) Los tipos de interes . Es cierto que en Japon han subido tipos este año , del 0% al 0,25% . No hace falta recordar la subida del Euribor ya que todos la conocemos , pero se estima que estara al 4% en el primer trimestre del 2007.
Creo que aunque siga subiendo en Japon nadie que tenga una hipoteca en multidivisa se preocupara demasiado si lo comparamos con los que lo tienen referenciado al Euribor.

3 ) Cambio de divisa : Insisto , la devaluacion de una moneda depende de muchos factores . Si se produce un ajuste como comentas ten por seguro que no sera en un porcentaje considerable ya que ello provocaria serios desarreglos economicos.
De todas maneras los que esten convencidos que el Euro va a devaluarse con respecto a todas las monedas les propongo que piensen en lo siguiente . Hago una hipoteca multidivisas pero contratando Euros y cuando el Euro de devalue un xx% con respecto al Yen pues me cambio a Yenes y espero tranquilamente a que el Euro vuelva a revalorizarse. Con esto consigo , dependiendo de la futura revalorizacion , reducir mi hipoteca.

En fin no quiero resultar pesado con mis comentarios .

Un saludo,
muldiv06@yahoo.es
dic.-2006
27 mens.
Usuario Ocasional
04/01/2007 22:29
Multidiv

Gracias por tus aclaraciones.

Simplemente mis comentarios tenían el ánimo de hacer tener en cuenta el peligro que tienen estas hipotecas, por otro lado interesantes, pero a mi entender, no muy recomendables sin buen asesoramiento y sin un conocimiento del mercado.

Son como una lotería en realidad, y siempre vas a tener q tener un ojo puesto en el mercado.

Gracias
may.-2003
1309 mens.
Usuario Asiduo
10/01/2007 23:17
estas hipotecas no son para gente normal y corriente, sino para gente con cultura financiera, y que esté atento al mercado, y que pueda asumir que su deuda con la entidad aumente en vez de disminuya, aunque sea poco....
dic.-2006
270 mens.
Usuario Habitual
13/01/2007 23:14
Estás hipotecas serían muy interesantes si las condiciones fuesen parecidas a las otras, pero los diferenciales son más altos, así como las comisiones. La entidad finaciera sin asumir ningún riesgo obtiene continuos beneficios, por cambio de moneda inicial, por cambio de moneda mensual o trimestral, comisión de apertura .... Siempre ganan, da igual que se revalorice la divisa. Uno se arriesga y son otros los que se llevan los beneficios.
may.-2005
220 mens.
Usuario Habitual
  1mas1
17/01/2007 16:33
Hola a todos,
Como la gran mayoria de este foro, vamos a firmar una hipoteca y gente nos ha comentado la hipoteca multidivisas, he leido todos los comentarios, los pros y los contras. Y después de todo me gustaria si me podeis aconsejar sobre mi caso:

El coste de una hipoteca son dos, apertura nueva hipoteca q rondan unos 4.000€ y gastos de notaria, tasación, escritura q son entre 3.000 y 4.000. Bien si nos surrugamos al banco esos 4.000€ de apertura se convierten en 450€, ya que la hipoteca ya la ha abierto la promotora, con lo q nos queda 450 + 4.000 (poniendo siempre el precio alto). Lo que pedimos al banco sobre el valor del piso no asciende del 70%, si es q llega siquiera, las condiciones son E + 0,65%, en 30 años ampliable a 40.
Mis dudas son las siguientes, el gasto de apertura de nueva hipoteca en multidivisas es la misma? Me podeis decir una pagina en la cual yo diariamente pueda ver los movimientos de la moneda (yen o f.suizo)? Q comisiones suele tener una hipoteca de este tipo? Y todos los gastos q me supone hacer una hipoteca de este tipo, como escritura, etc...

Muchas gracias, creo q no se me olvida ninguna preguntas, sino os volvere a preguntar, de nuevo gracias

Un saludo
jun.-2003
332 mens.
Usuario Frecuente
17/01/2007 23:08
...si tienes que "ir" a otro banco para suscribir una Hipoteca Multidivisa tendrás que pagar todos los gastos inherentes a la apertura de esa Hipoteca que serán iguales que los que conlleva una Hipoteca "normal" en Euros.
A eso habrás de añadir un % por cambio de Divisa inicial (sobre el principal), que dependiendo del Banco sería de un 0´15% más o menos.
Igualmente te cobrarán otro % sobre cada cantidad amortizada por més, también por cambio de Divisa, y será alrededor de un 0´15% de la cantidad amortizada en ese més, imponiéndote el Banco normalmente un mínimo (entre 6 y 12 euros) que se sumaría a la cuota mensual.
Si por las razones que sean decides en un momento dado cambiar de Divisa, te cobrarán otro % sobre el capital pendiente (alrededor también de un 0´15%)
Para saber todo sobre Divisas entra en la página de Cincodías, Expansión, brokerhipotecario,... o usa un buscador ; hay un montón.
slds
feb.-2006
336 mens.
Usuario Frecuente
  Clyo
18/01/2007 00:57
1mas1.

Si quieres saber la diferencia entre el valor de compra y el de venta te puedes conectar a la web del broker del banco popular. Te dan su precio de venta y compra (en otras webs sólo dan el precio medio):

https://www2.bancopopular.es/AppBrkOn/esp/pop_broker/pc/pweb/jsp/popularbroker.jsp

Si quieres seguir el valor de divisas al minuto, valores antiguo e incluso gráficos históricos, tienes:

http://www.finanzas.com/idm.36..idp.38../divisas/default.htm

A los gastos que te ha comentado Hooops, si cambias de divisa a una que no sea el euro, (siento repetir cosas comentadas anteriormente, pero es para que no te asustes por ver incrementada tu capital pendiente de repente) cuenta que tu deuda subirá sobre el 2% por la diferencia entre el valor de compra y el de venta. En link del banco popular verás la diferencia de precio.

Si te la vas a mirar, puedes ir a un broker, preguntarle a multidiv (nuestro profe particular), o comenzar a patear muchas oficinas. Te remarco muchas, porque las condiciones varían enormemente de unas a otras.

Puede ser un muy buen producto, porque si no ves claro el mercado o no te quieres arriesgar, te colocas en el euro y estás como casi todo el mundo. En caso de ver las cosas favorables, te pasas a la divisa extranjera que más te guste y a disfrutar de sus ventajas (tipos más bajos, depreciación de moneda,...). Cuenta que las hipotecas son a 30 años, y el mercado da muchas vueltas en ese tiempo.

Espero que te sirva de ayuda para complementar la información.

Hasta luego!
may.-2005
220 mens.
Usuario Habitual
  1mas1
18/01/2007 12:48
Muchas gracias por la información y las paginas q me habeís facilitado, lo mirare todo detenidamente antes de hacer nada.

Un saludo
dic.-2006
156 mens.
Usuario Habitual
23/01/2007 09:34
Yo tengo una duda. Ayer en Caixa catalunya me hablaron de esta posibilidad, y la verdad es que parece interesante, por lo menos para tenerla en cuenta,

Mi duda es si esta hipoteca desgrava a Hacienda como las otras, es decir si hacienda te devuelve, en pocas palabras

Gracias
dic.-2006
156 mens.
Usuario Habitual
23/01/2007 11:46
Me respondo yo misma: ya he visto que el tratamiento fiscal es el mismo que para el resto de hipotecas
sep.-2008
816 mens.
Administrador

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