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negociación

Actualizado 12/06/2006
4420 lecturas acumuladas
Autor
Tema
Fecha
jun.-2005
88 mens.
Usuario Habitual
02/06/2006 13:30
Hola...
la única ventaja que hay al subrogarse a la hipoteca que tienen ellos, es que os ahorrais, ya que nosotros somos de la II fase, los gastos de escrituración de la compraventa, ya que solo se va a firmar una escritura, COMPRAVENTA CON SUBROGACIÓN DE PRESTAMO, y en el caso de no subrogarse hay gastos de dos escrituras, COMPRAVENTA por un lado, y PRESTAMO HIPOTECARIO por el otro.

Los unicos gastos de los que se tiene que hacer cargo por obligación la promotora son los gastos derivados de la cancelación de la hipoteca, en el caso de que no os querais subrogar en las hipotecas que tienen ellos...

La verdad es que el Santander mete seguros por un tubo y además de unos importes muy altos, asi como tarjetas, etc... que otras entidades bancarias no los ponen. Y la Caixa, lo que se firma es un Credito abierto, que luego si os quereis cambiar de banco, no se pueden hacer subrogaciones, sino directamente, cancelar ese prestamo y abrir otro nuevo, por lo que son igualmente doble gastos... Yo por mi parte, no le veo ventajas a ninguna de las dos!
Y a la hora de pedir un préstamo hipotecario nuevo, os van a pedir la misma documentación que para la subrogación y si hay pegas, van a ser las mismas para la subrogación que para la concesión de un nuevo préstamo hipotecario...

Pero a la hora de elegir la hipoteca, cada uno tiene que ver que banco le gusta más y que gastos le conviene soportar en estos momentos...
ene.-2005
175 mens.
Usuario Habitual
02/06/2006 14:01

Vamos a ver y aclarar una serie de cosas.

Hablando con el Sandander de el Reston que proximamente nos va a mandar una carta a todos los de la primera fase yo saque dos conclusiones, hablo para el piso que he comprado con hipoteca 192400€.

Aproximadamente los gatos de escritura son 4500€, esto lo pagariamos en todos los gastos.

Yo iba con la idea de pasar de ellos y hacerlo con la hipoteca joven de CajaMadrid, pero........., aqui esta el tema nos echaron cuentas y constituir la nueva hipoteca (todavia sigo sin entender este concepto) nos suponia 4000€ por lo que ahora toca echar cuantas pq personalmente anda por ahi las cuentas.

Pero a nosotros no nos obligaron condiciones solo la nomina y el seguro obligatorio, no se pq la gente dice que piden tantas cosas, a nosotros no, pero todavia lo tenemos que estudiar.

No se si alguien sabra mas y podra explicar pero yo ya estoy dudando y creo que cada vez estamos mas cogidos por ..... para hacerlos con ellos.
Avatar NEM
oct.-2003
1092 mens.
Usuario Asiduo
  NEM
02/06/2006 14:27
os pongo un ejemplo :

Ej: si vais a pedir 240.000€ por poner una cantidad a 30 años , segun esta el euribor + 0.65 os sale una letra de 1140€, en cambio por ejemplo con la hipoteca joven de caja madrid si pedis 245.000€ , 5000€ de mas para subsanar los gastos de la nueva hipoteca , con el euribor + 0.39 os sale una letra de 1127€ . Por lo que estais ahorrando dinero desde el primer dia , y al final del credito os ahorrais 4680€.
Creo que es una cifra lo suficientemente importante como para pensarselo.
Avatar NEM
oct.-2003
1092 mens.
Usuario Asiduo
  NEM
02/06/2006 14:41
teneis que mirar las cuentas que os he dicho con el interes fijo que os den en el banco. Si es inferior a 0.5 y no os piden muchas cosas ( tarjetas,seguros y demas) suele salir a cuenta subrogarse.
Avatar AGH
mar.-2006
5 mens.
Usuario Circunstancial
  AGH
02/06/2006 17:04
Hola buenas

Yo estuve esta semana preguntando por las condiciones del BSCH en la oficina del Restón, hablé con el director de la oficina y la verdad que me atendieron bastante bien.... me comentarón que los gastos de subrogación de la hipoteca preconcedida son inexistentes, que el diferencial es el 0.6%, los gastos de cancelación parcial igual y que la total es del 1%. (es lo que tenemos en contrato de todas maneras!!!!)
De la misma forma, me diejron que el seguro de vida no es obligatorio, pero que sería recomendable al jugarnos tanto dinero.
Para una hipoteca de 150.000€, sobre la que hicimos la simulación,me ahorrabapor gastos de escrituración de hipoteca unos 2700€ frente a otras entidades.

Yo creo, que finalmente me la hare con ellos

Un saludo a todos
feb.-2006
23 mens.
Usuario Ocasional
02/06/2006 18:33
Hola a tod@s,nosotros estuvimos en La Caixa el martes y el señor que nos recibió ( por cierto, muy amable ) nos dijo que el gasto que tendríamos si no nos subrogabamos eran entorno a unos 4000€,que suponia costituir una nueva hipoteca con un nuevo banco. No habló de ningún gasto más.Y os aseguro que si lo hubiera habido nos lo hubiera dicho.Chao
sep.-2005
66 mens.
Usuario Habitual
03/06/2006 11:54
Buenos dias vecinos...

Veo que el tema de la hipoteca sigue dando mucho que hablar, como es normal, y que las cosas no siguen nada claras entre la subrogación y la no subrogación....por motivos profesionales se bastante bien como funciona esto, asique, si me permitis, intentaré explicar el tema de los gastos.

Si os subrogais a la hipoteca que tiene constituida la promotora, ya sea con La Caixa o con el BSCH, el UNICO gasto que hay que pagar es la ESCRITURA DE CONPRAVENTA, que incluye hacienda, registro, notaría...Como la hipoteca ya viene constituida por la promotora, no hay que abrir ninguna hipoteca nueva, por lo tanto solo tenemos que pagar una escritura. En este caso, lo normal es que no haya comisión por subrogación...hoy en dia casi ninguna hipoteca la tiene, os lo aseguro....

Para el caso de no subrogarse, a los gastos de la escritura de compraventa (que hay que pagarlos en los dos casos, y para los dos casos es el mismo importe) hay que sumarles los gastos de la apertura y constitución de una hipoteca nueva. Aqui se incluye la comisión de apertura del banco (en caso de tenerla), los gastos de hacienda, registro y notaria...es decir, pagaríamos DOS escrituras, con lo que el gasto se dispara bastante.

Os aseguro que, nos guste o no, la mejor opción, economicamente hablando, es la subrogación. Aunque en otras entidades conseguríamos un diferencial algo más bajo, tardaríamos muchos años en amortizar los gastos que suponen la apertura de una nueva hipoteca.

He leido, creo que a sanyfra, que en el caso de la 2ª fase, los que tendríamos que subrogarnos con La Caixa, con la hipoteca abierta de esta entidad, en caso de cambiar de banco hay que pagar los gastos de cancelación porque no se permiten subrogaciones. Sanyfra, si tu, una vez subrogada, quieres cambiar de banco, tienes que pagar los gastos de cancelación del prestamo sea o no sea hipoteca abierta, te lo aseguro. Y para el caso de que quisieras vender el piso y el comprador quisiera quedarse con tu hipoteca, la hipoteca abierta si permite subrogaciones.

Espero haber ayudado algo...saludos a todos....
mar.-2005
85 mens.
Usuario Habitual
  jorma
03/06/2006 16:56
Hola atod@s, la verdad es que lo has explicado muy bien Laurayyon, yo tambien tenía entendido lo mismo. Este domingo ,haber si encuentro un hueco por la mañana y veo como va la promoción. Si veo alguna novedad digna de reseñar os lo comunicaré. Un saludo
feb.-2004
79 mens.
Usuario Habitual
05/06/2006 09:54
Pues ahora si que estoy liada, porque cuando nosotros estuvimos en el banceo BSCH del Reston y hablsmos con Iker, el director, el nos detallo los gastos nos dijo que tenemos gastos de ESCRITURAS de COMPRAVENTA ( los cuales ya contabamos con ellos) pero tambien los que decis que nos ahorramos de constituir la hipoteca, y que nos ha dicho que son de unos 4300 euros.

LE volveremos a llamar!!
jun.-2005
88 mens.
Usuario Habitual
05/06/2006 11:38
Buenos días,

Laura y Yon, lo que queria decir, es que si te subrogas a La Caixa, y luego encuentras otro banco que da mejores condiciones, y quieres hacer una subrogación de acreedor, no lo puedes hacer, ya que es una hipoteca abierta y los bancos no quieren subrogarse en esos tipos de hipotecas, tienes que constituir una hipoteca nueva, cancelas la hipoteca, por lo que tienes gastos de cancelación (notario, registro y comisión de cancelación normalmente siempre suele ser el 1% y también gastos de gestoria) y al hacer la nueva hipoteca, gastos de ésta (notario+hacienda+registro+gestoria)... en cambio con el BSCH si se puede hacer una subrogación de acreedor ; las ventajas de subrogaros a las hipotecas, no creditos abiertos, y después volver a hacer otra subrogación, pero en este caso de acreedor (es decir de banco) os ahorrais dinero en hacienda.. no en notaria y registro, ya que al hacer una nueva escritura pública estos gastos también se pagan...
Éste es el inconveniente que tiene la hipoteca abierta de la caixa...
feb.-2004
79 mens.
Usuario Habitual
05/06/2006 12:32
Finalmente nos han confirmado del BSCH que no tenemos que pagar los gastos de constitución de hipoteca como pensabamos al principio.

Debe ser que en la oficina no tenian muy claro las cosas pero ya nos lo han aclarado.

Asi que me alegro, porque ya me estaba haciendo un lio.

ene.-2005
175 mens.
Usuario Habitual
05/06/2006 13:01

Entonces a ver que me entere yo, sino lo hacemos con el BSCH, que pasa ¿tenemos que pagar la constitucion de una nueva hipoteca en otro banco (aprox. 4000€) o no??

A mi me cuadra si no tenemos que pagar nada hacerlo con CajaMadrid pero si tenemos que pagar a parte de los gastos de escrituración lo gastos de la nueva hipoteca es muy probable que desgraciadamente haya que hacerlo con el BSCH.

Un saludo
sep.-2005
66 mens.
Usuario Habitual
06/06/2006 21:21
Hola a todos de nuevo...

Sanyfra....no es mi intención ofender a nadie, y espero que no te tomes a mal lo que voy a decirte, pero creo que quien te haya contado lo de la "subrogación" de acreedor se ha quedado contigo...vamos, que es una figura que el el mundo bancario no existe....y creeme...se de lo que hablo...La esencia de una subrogación, como tal, es que el préstamo vigente se queda en las mismas condiciones que tiene...solo cambia la figura del titular....en cuanto al tipo de interés, plazo, comisiones....se queda como esta. Teniendo esto en cuenta, no tendría ningún sentido que existiese una "subrogación" de acreedor, ya que lo unico que cambiaríamos sería el banco que figura como tal, no se cambiarían las condiciones dle préstamo. Tu hablas de una hipotesis para cambiar de entidad porque la misma te ofrezca condiciones mas ventajosas, pero si el banco se "subrogase" tendría que quedarse con las mismas condiciones que el banco anterior...A lo que quiero llegar....si tu firmas una subrogación con La Caixa, BSCH, Banesto....con la entidad que quieras, y despues quieres cambiar de banco porque encuentras otro que te guste más, SIEMPRE vas a tener que cancelar la hipoteca y constituir una nueva....sea hipoteca abierta o sea hipoteca normal.

Serherbob...en cuanto a los gastos...si te subrogas a la hipoteca del promotor SOLO pagas la escritura de compraventa (que es una pasta, pero bueno...), mientras que si buscas hipoteca con otro banco tendrías que pagar esa misma escritura de compraventa MAS los gastos de constitución de una hipoteca nueva (registro, notaria, hacienda, tasación....).

jun.-2005
88 mens.
Usuario Habitual
07/06/2006 18:07
Laura y Yon, creo que te equivocas, existe ese termino... y sino hechale un vistazo a ésta pagina:

http://premium.vlex.com/contratos/Derecho-Inmobiliario-Registral/Subrogacion-acreedor-una-hipoteca-inmobiliaria/2100-212519,01.html?z=07,recm_194146
sep.-2005
66 mens.
Usuario Habitual
07/06/2006 18:46
Hola sanyfra....

Yo nunca he dicho que no exista el término...he dicho que es una figura que en el mundo bancario no existe...vamos, que no creo que encuentres algún banco que lo haga....si lo encuentras, genial, pero yo no conozco ninguno....y trabajo en esto...
sep.-2008
816 mens.
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