Buenas tardes,
Os envío la respuesta de Amenabar a un correo que les envíe basado en la aportacion del forero Aires Nuevos. Espero que os sirva para clarificar aquellas dudas que se planteaban por el foro.
Analizado el borrador de contrato enviado por la promotora y a la luz de la TRLGDCU (Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios), la LOE (Ley de Ordenación de la Edificación) y otras normas relacionadas, así como la jurisprudencia asociada, juzgamos conveniente hacer las siguientes observaciones:
Tal y como dice en el EXPONEN III se debería poder examinar el PROYECTO y no el PROYECTO BÁSICO (el único que al parecer hay disponible en estos momentos), por lo que habrá de retrasarse la firma hasta ese momento. Esta circunstancia está considerada como infracción en materia de protección al consumidor en todas las Comunidades Autónomas, sea en virtud de normas de consumo, sea en virtud de normativa específica de vivienda. Respecto al PROYECTO.- La licencia se obtiene con el proyecto básico y posteriormente se redacta el proyecto de ejecución. El contrato podría firmarse sin la licencia, sin perjuicio de que, posteriormente, conforme al Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compra-venta y arrendamiento de viviendas, se debe poner toda la información a disposición del comprador.
Entregar una copia de la Memoria de Calidades y de los planos del proyecto de la vivienda, sus elementos asociados (plazas de aparcamiento y trasteros) y de las zonas comunes, es una obligación de información que se garantiza al consumidor y tiene carácter vinculante para él, de forma que si finalmente la vivienda no se ajusta a esta documentación, se podría reclamar. Toda esta documentación habrá de entregarse a costa del vendedor, es decir, sin que se cobre por ello. Adjunto copia, además se le hará entrega en el acto de firma.
En la cláusula SEGUNDA:
-Aptdo A Precio, debe de especificarse que es un precio establecido para las superficies útiles establecidas en los planos del Proyecto y las calidades de su Memoria, siendo sólo admisibles defectos de cabida respecto a la vivienda realmente ejecutada de un máximo del 1%, fuera de lo cual deberá aplicarse una rebaja proporcional del precio que se verificaría como descuento en el último pago. Respecto al PRECIO.- La venta se realiza como CUERPO CIERTO. Por lo tanto, el precio es fijo con independencia de si mide un metro más o menos.
-En el Aptdo B Forma de Pago, se establecen un segundo desembolso del 10% del precio al año "desde la obtención de la licencia de obra" mientras que en el contrato de reserva en el Aptdo 4.3 se estipulaba que éste debíamos verificarlo al año "desde el comienzo de la construcción, estableciéndose como fecha la firma del acta de Replanteo". Debe solicitarse que figure en el contrato la fecha establecida en su momento en la RESERVA.
-En la misma cláusula, se establece que "Cualquier modificación o retraso en los pagos según ha quedado descrito y que den lugar al aplazamiento de cualquier cantidad, devengará intereses a favor de AMENABAR, al tipo del interés legal vigente, incrementado en tres puntos porcentuales", pero en aras de un equilibrio entre las partes, deberá de incluirse que "en caso inverso, devengará los mismos intereses en favor del comprador, a descontar en el momento del último pago". En cuanto al RETRASO EN EL PAGO.- La penalización prevista para el caso de retraso, no tiene nada que ver con el equilibrio contractual de las prestaciones entre las partes. Es una penalización para el caso de incumplimiento de las obligaciones de pago del comprador.
Respecto a la cláusula TERCERA, según la Ley 57/1968, de 27 de julio, reguladora de las percepciones de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, se debe aportar gratuitamente copia del documento o documentos en los que se formalizan las garantías entregadas a cuenta. Es más, esta norma obliga a garantizar las devolución de estas cantidades más un 6% de interés en caso de no corresponderse la obra realizada con las condiciones contratadas.
En la misma cláusula, se establece que en caso de no llegar a realizar la construcción o hacerlo fuera de plazo, la promotora deberá simplemente devolver las cantidades aportadas junto con los intereses legales, pero en aras a la igualdad, en este caso también debería de establecerse el recargo de 3 puntos que se establece para el incumplimiento del plazo de pago por la otra parte. La legislación añade que tendría la parte compradora derecho en ese caso a resolver el contrato solicitando así mismo una indemnización por daños y perjuicios. En cuanto al AVAL de la LEY 57/1968.- La LOE modificó desde el año 2000 la redacción que indica. Se garantiza la devolución de las cantidades anticipadas más el interés legal del dinero, para el caso de que no se inicie o no se concluya la construcción en plazo, no para garantizar las condiciones contratadas.
QUINTA Modificaciones del contrato. Ha de redactarse de otra forma completamente diferente o eliminarse pues según el Art. 90 1 TRLGDCU son abusivas las cláusulas que establezcan: la sumisión a arbitrajes distintos del de consumo, salvo que se trate de órganos de arbitraje institucionales creados por normas legales para un sector o supuesto específico, que no es el caso. No puede asumirse que la Dirección de obra interprete arbitrariamente el contrato sin que la compradora pueda hacer más que aceptarlo. Respecto a la MODIFICACIÓN DEL CONTRATO.- No es extraño que la Dirección de Obra pueda modificar determinados aspectos del proyecto durante la ejecución. Lo que debe preverse es que si la modificación es sustancial el comprador podrá resolver el contrato. No implica un arbitraje como tal.
OCTAVA Garantía: Es una cláusula que habrá de redactarse de forma completamente nueva pues la LOE establece una clasificación más pormenorizada de los defectos en el inmueble y los plazos en los que la promotora Amenábar u otros agentes de la edificación han de hacerse responsables. A saber: 1 año para defectos de terminación o acabado, 3 años para elementos constructivos o instalaciones que afecten a la habitabilidad de la vivienda y 10 años para defectos en los elementos estructurales y que comprometan la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
Adicionalmente, observar respecto de la potestad que otorga a la Dirección de Obra para emitir dictamen sobre lo que se considera un defecto o no, recordar lo mismo que se ha dicho respecto de la cláusula QUINTA, y es que según el Art. 90 1 TRLGDCU son abusivas las cláusulas que establezcan: la sumisión a arbitrajes distintos del de consumo. Ha de eliminarse. Respecto a la GARANTIA.- Las obligaciones legales establecidas en la LOE, son de aplicación en todo caso. Además, la responsabilidad del vendedor es contractual y responde del cumplimiento de sus obligaciones durante un plazo de 15 años.
Respecto a la Cláusula NOVENA Incumplimiento de las partes, comentar que necesita ser redactada de nuevo por completo ya que es completamente asimétrica respecto de los incumplimientos de una y otra parte, favoreciendo de forma evidente a la parte vendedora. Nuestros Tribunales han establecido el carácter abusivo de este tipo de cláusulas cuando no se prevea una reciprocidad, es decir, cuando se prevea sólo por el incumplimiento de una de las partes (por lo general el consumidor).
También antes de firmar el contrato de compraventa necesitaría confirmar con total seguridad que mis cantidades están totalmente avaladas, cosa que hasta la fecha no ha sido posible confirmar por nadie de la promotora. Los avales individuales se entregaran por parte de la compañía aseguradora, una vez este el dinero en cuenta y el contrato firmado, no se puede emitir un seguro sobre unas cantidades que no existen, al no haber sido entregadas.
Espero una respuesta al respecto y retrasen la firma del contrato de compraventa hasta que éste no se modifique con las peticiones anteriormente expuestas y haya sido obtenida la pertinente licencia de obra. El plazo máximo de firma del contrato de compraventa, es el 7 de agosto de 2015 para todos nuestros clientes, por lo que debido a un tema de equidad, no nos planteamos ampliar el plazo para ningún cliente o caso concreto.