jo !

Ya he contestado dos  veces a  vuestros comentarios y no los veo.

Menos mal que le he entendido todo, todo, todo

Macadi, sabes, después de leer y releer el art. 17, he llegado a otra conclusión, porque como dice que el acuerdo para la supresión del servicio necesita la aprobación de las tres quintas partes de la totalidad, es decir, 40 y en la reunión sólo estuvieron 28, me lleva a pensar que, efecitvamente, como el voto mayoritario fue el de supresión del servicio, se debería esperar esos 30 días y si nadie dice lo contrario, sumas esos 38 ausentes como afirmativos a los de la reunión y aprobado.

edificiojardin, ahora me dirijo a tí, porque me ha preocupado conocer que una persona puede perder no sólo su empleo sino la casa donde vive con su familia. Salvo, algo muy grave, deberías, junto con el resto de propietarios, buscar alternativas para que ese trabajador no pierda su trabajo, y su familia y él no pierdan la casa donde viven; buscando, el ahorro de donde sea pero no de ahí, si puede evitarse.

Las mayorías de votos y de coeficientes necesarios para aprobar los asuntos, son sobre los propietarios asistentes a las juntas y sus representados que tengan derecho a voto.  No sobre la totalidad, es decir, si sólo asiste un propietario a la junta con derecho a voto, el toma todas las decisiones y en el acta se aprueba o no lo que él dice con un sólo voto. Los asuntos que no estén incluidos en la norma 1ª del artículo 17 se pueden ejecutar, y los que estén icluidos se esperan los 30 días.  

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Cuando se trata un asunto para el que se necesita UNANIMIDAD, se hace la votación y si todos los presentes y representados votan a favor,( no hay votos en contra), se aprueba el asunto, da igual que sea con 1 voto que con 50, y se refleja en el Acta.

No se puede obligar a un propietario a votar, es un derecho, no un deber. 

Se esperan los 30 días  desde la notificación  mediante el acta y se ejecutan o no, dependiendo si ha habido algún vecino que discrepe con la aprobación del asunto, en este caso al ser necesario UNANIMIDAD, con un sólo vecino que le comunique al secretario su discrepancia (por escrito) es suficiente para no ejecutar el asunto.   

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El responsable de la ejecución es el administrador, si un propietario tiene el derecho por Ley para notificar su discrepancia con lo aprobado en una junta.  Entiendo que no es discutible, está escrito en la Ley, sólo es para los asuntos incluidos en la norma 1ª.

Saludos

MACADI y Jolubel ;

Gracias por vuestra eterrna paciencia  para explicarme todo.

La ley está redactada de tal forma, que los no doctos en la  materia nos volvemos locos ( loca en mi caso )

Una cuestión importante: no podré reflejar en el acta los nombres de los propietarios junto a sus votos emitidos, ya que , en la convocatoria, y para alentar a los vecinos a la participación en este tema tan comprometido, aseguré el anonimato de los mismos ( las "papeletas" fueron marcadas con el nº de cada vivienda de manera discreta para que los asistentes no pudieran conocer el voto emitido por el vecino). Por supuesto, sí reflejaré el total de los resultados, pero únicamente, en el global de porcentajes.

MACADI, en cuanto a esas dudas que me planteas : Con los 1500 € que pagamos mensualmente entre salario y Seg Social,asesoría laboral,  más los gastos de electricidad y  agua de su vivienda ( en la cual ,evidentemente, habitan los 4 miembros de la familia), amen de que tener libre esa vivienda  nos daría la posibilidad de obtener  un ingreso más que valioso en concepto de alquiler+luz+agua+una cuota de comunidad que podríamos establecer aún teniendo en cuenta  que dicha vivienda no está segregada del edificio y no está escriturada ) nos llegaría para subcontratar una empresa de limpieza  y alguna cámara de videovigilancia.. o dos ! 

El edificio es un sólo bloque de  pequeños apartamentos de veraneo en el que residimos de forma habitual un... 15 % de propietarios- de ahí ,por ejemplo, el absentismo de muchos de ellos en la asamblea aunque son los primeros interesados en prescindir de esta persona  - y carece de jardines,o piscinas.

No tenemos cubos de basura ( jajjaja) ; eso sí : el conserje la retira de nuestras puertas cada noche ( eso es algo impagable, sinceramente )y las lleva al contenedor en sacos de tamaño industrial, que resultan más limpios. ( apañados estamos si él tuviera que limpiar cubos... ).

Por motivos "sentimentales o afectivos" el conserje jamás ha recibido una amonestación , aunque ha merecido cientos de ellas, alguna bien grave.Pero bueno, ese es otro tema.

No puedo disimular mi decepción por el resultado de la votación, aun siendo una de las que son "favorecidas" por su labor. De igual modo, llevo años haciendo encaje de bolillos para ahorrar hasta el último céntimo en gastos, hasta el punto de ejercer yo misma la tarea de administradora y reducir el gasto que nos suponía hasta hace unos tres años, contar con una empresa de administradores de fincas.

En fin,,, toda esta parrafada por lo de las basuras.

Saludos

Macadi, no obstante, nada dificulta la posibilidad de llevar el asunto otra vez a la Junta General, ya que, como indica sólo 28 de los 66 propietarios asistieron y para obtener la aprobación sin que nada lo dificulte deberían estar de acuerdo, al menos 40 (hablamos del total, claro).

Una duda, que me ha surgido es lo de esperar para llevar a cabo un acuerdo (entiendo que cuando se necesitan mayorías cualificadas porque si no entiendo que está acordado y el que no esté de acuerdo que vaya al Juzgado), porque significa un retraso importante para llevar a cabo las cosas que se acuerdan.

En mi opinión, un acuerdo debe ser ejecutivo desde que se vota, con independencia de que después surjan voces discreptantes, ¿no os parece?

Totalmente de acuerdo con Jolubel, y eso es lo que tiene que reflejarse en el Acta.

 Lo que ocurra una vez finalizada la junta de propietarios no toca en ese Acta.

Aclararemos algunas cosas:

1. La supresión del servicio de porteria necesita una mayoría cualificada de tres quintos. (art. 17 LPH) (con independencia de que el despedido tenga derecho a su indemnización o lo que corresponda).

2. Los tres quintos se refieren, en primer lugar, a número de propietarios. Es decir, que de 5 al menos 3, lo aprueben. Y, en segundo lugar, con los tres quintos de los coeficientes, se refiere que, además de la primera condición, (la de número de propietarios que aprueban), se dé que la suma de sus coeficentes sea, al menos el 60%. En todo caso estamos hablando de asistentes o representados en esa reunión.

3. Una úitima garantía del procedimiento y que se ha comentado, es el derecho de quienes no han asistido a la reunión y que al ser comunicados no estén de acuerdo: tienen 30 días naturarles, desde ese momento, para de forma fechaciente lo comuniquen. Los que no digan nada estarán contados, entonces, como votos a favor de lo acordado en la reunión.

Finalmente, si tal como expresa sólo el 18,81% del 38.52% aprobaba la propuesta, significa que estamos hablando del 48,83%, obviamente, inferior al 60% requerido.

En mi opinión, no se aprobó la supresión del servicio de portería con la mayoría exigida.

Artículo 17

Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas:

1ª La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.

El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. El arrendamiento de elementos comunes que no tenga asignado un uso específico en el inmueble requerirá igualmente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, así como el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere.

Sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 10 y 11 de esta ley, la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

A los efectos establecidos en los párrafos anteriores de esta norma, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción
 

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Te pongo el texto de la ley,  Espero que te ayude

Tambien decirte que lo del plazo de los 30 días es sólo para determinados asuntos contemplados en la norma 1ª de la Ley, es decir para los que se requiere UNAMIDAD, y algunas excepciones que vienen en la norma 1ª. Para todos los demás asuntos no existe ese plazo.

Como ya te he comentado el peso de los votos no es igual estando presente que  utilizando la opción de los 30 días. Estando presente 3 ó 4 votos pueden ser decisivos, incluso sólo uno para aprobar un asunto,  esto implica sumar todos los votos de los no asistentes que no manifiesten en los 30 días su discrepancia.

Por otro lado me surjen preguntas; quien va a realizar los cometidos del conserje, por ejemplo: sacar cubos de basura y recogerlos y de vez en cuado limpiarlos, teniendo en cuenta que hay unos horarios para hacerlos.

Saludos

No se dan 30 días para seguir votando.

en tu caso seguramente si 3 ó 5  vecinos de  los que no asistieron lo hubieran hecho y votasen a favor de la supresión, se habría obtenido la aprobación del asunto.

Pero si una vez recibida el acta, estos 3 ó 5 vecinos envián un escrito al Secretario diciéndo que están a favor de la supresión, seguramente no sirva para nada, porque los vecinos no asistentes que no hagan nada (no informen) se suman a la opción aprobada en junta es decir  a la no supresión de conserjeria.

Intento explicarme mejor:
La votación ya se ha hecho y el resultado es  que no se ha obtenido las 3/5 partes de coeficientes de los propietarios asistentes y representados, por lo tanto no se aprueba el asunto, esto es lo que ha ocurrido y lo que debe  reflejarse el acta.

Lo que hagan los propietarios que no han asistido a la junta cuando reciban el Acta es asunto de ellos, es decir, la ley contempla unos derechos que utilizarán o no,  cada propietario es libre de comunicar o no su discrepancia con lo acordado en la junta.  
Igual que si alguno de los propietarios quiere que se vuelva a incluir en el orden del día, o si un número que represente al 25% tanto de votos como de coeficientes quieren que convoques otra junta ya.
O si tú mismo quieres convocar otra junta con el mismo punto y realizar una nueva votación en la que des información nueva que crees importante para el asunto.

Este tipo de acuerdos no se ejecuta hasta pasar 30 días del envío de las Actas, en este caso la ejecución es dejar todo como está. En caso de que hubiese una mayoría suficiente de propietarios no asistentes a la junta que manifestasen su disconformidad con el acuerdo de la junta de propietarios (todo por escrito y firmado),  que inclinase la balanza hacia el lado de suprimir el servicio de conserjería, teniendo en cuenta que los que no digan nada  se suman a lo aprobado en la Junta, es decir, a seguir como se está.
El asunto se ejecuta y en la próxima junta se incluye en el orden del día y se explica y se incluye  tb.  en el Acta.
Pd.  La realidad es que casi nadie se lee la Ley, por lo que apenas se utiliza esto, para que sirva para algo esta opción tiene que movilizarse a  la mayoría de los no asistentes, lo que suele ser bastante difícil.

Lo que yo haría es:

Primero poner la relación de asistentes y representados con derecho a voto, sumar sus coeficientes.
Poner los presentes sin derecho a voto
Dentro del punto en cuestión:
Poner en el Acta la relación de propietarios que han votado a favor de la supresión del servicio de conserjería con su coeficiente,  la suma de votos y coeficiente.
La relación de los que han votado a favor de seguir con consejería con su coeficiente.
Y añadir que el asunto se desestima o no se aprueba por no obtenerse el 3/5 de los votos necesarios (si es que no se han obtenido) que además supongan el 3/5 % de los coeficientes necesarios según el Artículo 17 norma 1ª de la Ley de Propiedad Horizontal.
 

Madre  mia, daigual !!!

En menudo lío me he metido. Y todo por no poder afrontar  el elevadísimo gasto que supone contar con un conserje que ni siquiera puede desempeñar el 20% de las actividades propias de su puesto y que hace 40 años probablemente sí eran imprencindibles.

Pues nada,,, esperaremos un mes más, a ver si acabamos con este tema con una respuesta definitiva.

GRACIAS, GRACIAS GRACIAS

(Ah... y seguiré dando guerra con este asunto por este foro).   Vuestra ayuda es estupenda.

Un saludo

Hola MACADI

Gracias por tu respuesta.

Lo que me llama la atención , es que  se dé un mes de plazo para seguir recibiendo  votos, o como tú me explicas, manifestar la aprobación o desaprobación del resultado.

Con esto, si ya es dificil conseguir que los vecinos se "molesten" en asistir a las asambleas, o incluso a manifestar su voto por correo o mail, no quiero ni pensar en las consecuencias que puede tener ese mes de margen para seguir teniendo la posibilidad de participar en las reuniones. Vamos,,, que  sabiendo esto, dejaré mi cargo ( ese que nadie quiere asumir y en el que llevo 3 años), y dejaré a asistir a asambleas. Total,, para qué molestarse si al final, una vez sabido las  decisiones adoptadas por los incautos asistentes podré tomarme mi tiempo para "manifestarme" sobre el asunto tratado.

Si esto es así, las asambleas de propietarios se van a convertir en una charla entre presidente y aministrador, y la elaboración del acta será más facil. Eso sí.... después de ese mes de plazo, se realizará un anexo o una nueva acta con las aprobaciones de  las decisiones adoptadas por,,, ¿por quién ?? ah sí : en nuestro  caso, por la presidenta de la comunidad y la administradora ( servidora ) , que habran asistido a la junta . Es un recurso fantástico para preservar el "anonimato" de quienes participen en una votación tan delicada como ésta. ( que no es precisamente la de prescindir de un ascensor... )

Muchisimas gracias y un saludo..

No sabeis cómo me ha ayudado encontrar una web como ésta. Realmente , el tema me preocupaba muchísimo, y saber que gente como vosotros está dispuesta a echar una mano, se agredece muchísimo

GRACIAS POR ESTAR AHÍ

Creo que eso no es lo que dice la ley así que no veo claro que puedas determinar si está o no aprobado el asunto a la vista de los datos que nos han presentado.

Que el 32,11% sean los 3/5 de los presentes, no nos dice nada definitivo puesto que hay que contar con la totalidad de los propietarios incluso los no presentes.

Me reafirmo en que lo primero es esperar a un mes desde la notificación del acta a los propietarios, todo lo demás son posibilidades y no realidades.

En este dipo de consultas conviene que en el Acta se reflejen los votos con coeficientes y datos del propietario, para evitar posibles reclamaciones.

Saludos

Con la información de coeficientes que da, permite afirmar que el asunto NO está aprobado.

Teniendo en cuenta que hay un 38,52 % de coeficientes (presentes o representados con derecho a voto en la Junta de propietarios). Debido a que se necesita un 23,11 %  de coeficientes para hacerlo y sólo se ha obtenido un 18,81 %.
Por lo tanto el acuerdo que ha tomado la junta de propietarios es No aprobar el asunto, y a mi entender es lo que hay que reflejar en el Acta.

Los propietarios que no han asistido a la junta, ni han sido representados  tienen 30 días para manifestar su discrepancia con el acuerdo adoptado por la Junta (NO APROBAR EL ASUNTO). Los propietarios que no manifiesten su discrepancia con lo acordado en la junta de propietarios se sumaran al acuerdo adoptado por ésta, es decir, a No aprobar el asunto.

Es muy importante tener claro la decisión que ha tomado la junta de propietarios el día de la junta que es   No aprobar el asunto.

Un saludo
 

Los 3/5 de su comunidad para asuntos como el que menciona, son 40 votos a favor y 61% de coeficientes.

Si a la junta no asisten todos, tienen que esperar un mes desde que notifican el acta para calcular esta cantidad teniendo en cuenta que los que no se pronuncien al respecto estarán de acuerdo con la mayoría obtenida en la junta.

Muchisimas gracias.

Seguiré las indicaciones que me da. Lo que me preocupaba era el no saber descifrar eso de ... " requerirá el voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios que a su vez representen las tres quintas partes  de las cuotas de participación"..

Es un asunto tan importante, que no puedo dejar ningún cabo suelto.

El camino más fácil hubiera sido reflejar y dar por válido el resultado obtenido en la asamblea, pero cuando hemos empezado a indagar para asegurarnos de hacerlo como marca la ley nos hemos liado de una manera...

De nuevo,muchisimas gracias por su respuesta

En principio hay que tener claro de los asistentes quien vota a favor y quien en contra de esos 28 que indicas. También hay que saber los que no pueden votar por ser morosos. En estos valores, no caben decimales, cada propietario tiene un voto. El resto hasta los 66, tienen el plazo de un mes desde que notifiquen el acta para pronunciarse al respecto, de lo contrario se entenderá su voto como a favor de lo consultado.

Además de los votos se necesitan los coeficientes y pasrá lo mismo que con los votos, se cuentan los asistentes y el resto se tiene que esperar un mes. 

En este tipo de acuerdo, la decisión final se tiene con seguridad y legalidad pasado ese mes desde la notificación del acta.

Los morosos, al no votar, no cuentan en ningún sentido por su condición especial en la fecha del acuerdo.

Cuando elabore el acta, simplemente reflejen los votos del día de la junta y pongan una coletilla en la que se dice que pasado un mes, se tendrá el resultado definitivo el cual se comunicará a todos los propietarios.