Hoy hemos hablado con ASEFA la aseguradora que nos va ha hacer el seguro de protección de pagos (tel 917812200) y le he contado nuestra situación; me han respondido varias cosas, en primer lugar, tanto Lago Patrimonios como Famisa Patrimonial les aparecen como potenciales clientes, es decir, que les han mandado documentación; que ASEFA no ha emitido ningún informe, esto quiere decir que les falta documentación por entregar.
La política de ASEFA es que para hacer un seguro que cumpla con la ley 57/1968 ( reguladora de las percepciones de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas) tienen que reunirse una serie de condiciones, entre ellas, que el dueño del terreno sea el promotor, que tengan concedido el préstamo promotor y que tengan la licencia de obra concedida, por lo tanto, todavía no tenemos este seguro dado que a día de hoy faltan algunas condiciones; además me han dicho que cuando tengan toda la documentación harán el estudio de viabilidad.
La otra opción que da la ley para proteger a los compradores es que se avalen las cantidades por un banco o caja, pero me han explicado que esto tiene un coste y también lo tiene que hacer el promotor.
Respecto al contrato de compra que hemos firmado, no tiene ninguna penalización para el incumplimiento por parte del promotor, pero la ley 57/1968 de 27 de julio especifica en su artículo 5º textualmente:
Art. 5º Será requisito indispensable para la propaganda y publicidad de la cesión de viviendas mediante la percepción de cantidades a cuenta con anterioridad a la iniciación de las obras o durante el periodo de construcción, que se haga constar en las mismas que el promotor ajustará su actuación y contratación al cumplimiento de los requisitos establecidos en la presente Ley; haciendo mención expresa de la Entidad garante, así como de las Bancarias o Cajas de Ahorro en las que habrán de ingresarse las cantidades anticipadas en cuenta especial. Dichos extremos se especificarán en el texto de la publicidad que se realice.
En el contrato de compraventa en la ESTIPULACIÓN DECIMOTERCERA dice: “ Las cantidades recibidas a cuenta del precio pactado, serán avaladas con sujeción a los fines contemplados en la Ley 57/1968 : O.M.29-11-1968, Ley 2/1999 de Medidas para la Calidad de la Edificación y Ley 38/99 de Ordenación de la Edificación. Por lo tanto están sujetos por contrato a dicha Ley como es obligatorio y la citada Ley en sus artículos 1º a 4º cita unas penalizaciones en caso del incumplimiento por parte del promotor, los copio textualmente:
Artículo 1º Las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de viviendas que no sean de protección oficial, destinadas a domicilio o residencia familiar, con carácter permanente o bien a residencia de temporada, accidental o circunstancial y que pretendan obtener de los cesionarios entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma, deberán cumplir las condiciones siguientes:
1ª Garantizar la devolución de las cantidades entregadas más el 6 por 100 de interés anual, mediante contrato de seguro otorgado con Entidad aseguradora inscrita y autorizada en el Registro de la Subdirección General de Seguros o por aval solidario prestado por Entidad inscrita en el Registro de Bancos y Banqueros, o Caja de Ahorros, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido.
2ª Percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de una Entidad Bancaria o caja de Ahorros, en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Para la apertura de estas cuentas o depósitos la Entidad bancaria o Caja de Ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior.
Art. 2º En los contratos de cesión de las viviendas a que se refiere el artículo primero de esta disposición en que se pacte la entrega al promotor de cantidades anticipadas deberá hacerse constar expresamente:
a) Que el cedente se obliga a la devolución al cesionario de las cantidades percibidas a cuenta más el 6 por 100 de interés anual en caso de que la construcción no se inicie o termine en los plazos convenidos que se determinen en le contrato, o no se obtenga la Cédula de Habitabilidad.
b) Referencia al aval o contrato de seguro especificados en la condición primera del artículo anterior, con indicación de la Entidad avalista o aseguradora.
c) Designación de la Entidad Bancaria o Caja de Ahorros y de la cuenta a través de la cual se ha de hacer la entrega por el adquirente de las cantidades que se hubiese comprometido anticipar como consecuencia del contrato celebrado.
En el momento del otorgamiento del contrato el cedente hará entrega al cesionario del documento que acredite la garantía, referida e individualizada a las cantidades que han de ser anticipadas a cuenta del precio.
Art. 3º Expirado el plazo de iniciación de las obras o de entrega de la vivienda sin que una u otra hubiesen tenido lugar, el cesionario podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas con el 6 por 100 de interés anual, o conceder al cedente prórroga, que se hará constar en una cláusula adicional del contrato otorgado, especificando el nuevo periodo con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda.
En contrato de seguro o el aval unido al documento fehaciente en que se acredite la no iniciación de las obras o entrega de la vivienda tendrá carácter ejecutivo a los efectos prevenidos en el título XV del libro II de la Ley de Enjuiciamiento Civil, para exigir al asegurador o avalista la entrega de las cantidades a que el cesionario tuviera derecho, de acuerdo con loe establecido en esta Ley.
Lo dispuesto en los dos párrafos anteriores se entiende sin perjuicio de los demás derechos que puedan corresponder al cesionario con arreglo a la legislación vigente.
Art. 4º Expedida la cédula de habitabilidad por la Delegación Provincial del Ministerio de la Vivienda y acreditada por el promotor la entrega de la vivienda al comprador, se cancelarán las garantías otorgadas por la Entidad aseguradora o avalista.
Explicado esto, en el contrato de compraventa aparecen dos fechas importantes, la primera, en el segundo párrafo de la ESTIPULACIÓN DECIMOTERCERA que dice que se nos hará entrega de la Póliza de Garantía, Aval Bancario o similar en el plazo de 4 meses a partir de la fecha de la firma del contrato.
Nosotros firmamos el contrato el día 25 de Marzo de 2011, por lo que ya han pasado los 4 meses por lo que la promotora está incumpliendo el contrato.
La segunda fecha, en la 2ª hoja, el párrafo siguiente al de CARGAS, dice: “La fecha prevista de terminación de las obras y entrega de la posesión se calcula, salvo causas de fuerza mayor, para Septiembre del año 2013.
Es decir que aparecen fechas concretas en las que si la promotora incumple, tenemos derecho a compensaciones en aplicación de la ley 57/1968.
Dicho todo esto, como nosotros lo que queremos es el piso y no compensaciones, esperaremos un tiempo prudencial para ir viendo los avances (consiguiendo licencias, comienzo de las obras, etc.) antes de tomar decisiones drásticas.
Sentimos la parrafada pero consideramos puede aportar información interesante.