Cuando sumas las medidas de todas las estancias de la casa, la terraza o tendedero computa la mitad, osea si tiene 3 metros utiles realmente computan como 1.5 metros, en el otro calculo como bien dices tienes que descontar columnas, bajantes...los armarios si cuentan como utiles.
De todas formas el arquitecto dijo que los metros se puedes desviar no se que porcentaje y que estaba calculado segun un segundo piso por eso un quinto y un primero cuentas los mismos metros cuando realmente no los tienes.