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turpin
07/06/2013 11:55

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1.127 lecturas | 3 respuestas


Así hundieron la EMVS
Compró suelo por 247 millones durante la burbuja que ahora vale 77 

“La Empresa Municipal de la Vivienda se creó en 1981 con un marcado componente social. No busca únicamente la rentabilidad económica, sino el desarrollo de una política social que permita el acceso a la vivienda de aquellos ciudadanos que no pueden o tienen grandes dificultades para hacerlo en el mercado privado”.

Así definió la consultora PricewaterhouseCoopers a la EMVS en el plan de salvamento que elaboró para sus directivos en abril. Porque la EMVS se encuentra en una situación crítica y solo sobrevivirá con la adopción de medidas urgentes. Algunas, como la venta de parte de su patrimonio, ya están en marcha. Otras negocian ya con el Ayuntamiento y con el Ministerio de Hacienda.

¿Cómo ha llegado a esta situación una empresa que hasta hace unos meses era solvente? Los documentos internos a los que ha tenido acceso EL PAÍS dibujan una confluencia de causas políticas y económicas, en las que han tenido tanto que ver el pinchazo de la burbuja inmobiliaria como las operaciones llevadas a cabo por el exalcalde Alberto Ruiz-Gallardón (PP). Las últimas decisiones de su sucesora, Ana Botella (PP), y del Gobierno central (PP), la han dado la puntilla.

La operación más importante se cerró en junio de 2008, en el punto álgido de la fiebre especulativa. El Ayuntamiento vendió a la EMVS un terreno en Valdecarros por 175,5 millones. Ese dinero sirvió para financiar los ambiciosos proyectos de Gallardón. Pero ahora esa parcela vale 32,5 millones, y la deuda financiera que acarrea aún ha colocado a la EMVS al borde de la extinción.


HEBER LONGÁS / EL PAÍS
» Suelo imposible de vender. La EMVS tiene 8.602 pisos valorados en 546 millones, por los que debe a entidades financieras 305 millones. Además, cuenta con una cartera de suelo de 1.428.315 metros cuadrados, valorada en 348 millones, por la que adeuda a los bancos 243 millones. La empresa no es viable porque sus ingresos no cubren sus gastos y arrastra una deuda insostenible (630 millones, de los que debe amortizar 368 entre 2012 y 2013).

La única forma de salvarse es vender todo aquello que se pueda vender y lo más rápido posible. Está ya en marcha la colocación de 1.860 viviendas protegidas a inversores a un precio de 120 millones, muy por debajo de su valor contable (162 millones). En los próximos años planea desprenderse de todos sus pisos y no construir ni uno más. Pero su principal problema es que el 55% de su deuda está ligada a productos imposibles de liquidar. Fundamentalmente, suelo. El plan de salvamento no contempla vender ni un metro cuadrado. ¿Por qué? Porque es imposible: “La estimación de valor no estaría asociada a su potencial realización en el mercado, en que hay una ausencia significativa de demanda”. Busca pues colocarle al Ayuntamiento las parcelas sobre las que pesa deuda financiera para que sea él quien la pague. De esta forma, la EMVS se liberaría de 243 millones de hipoteca.

» Operación Salvamento. “En los últimos años, la EMVS ha realizado diversas operaciones de adquisición de suelo procedente del Ayuntamiento y el mercado privado. Sin embargo, su función de promoción de vivienda se ha frustrado por la paralización de nuevas promociones, la falta de financiación y decisiones judiciales. La fuerte carga hipotecaria de esos suelos ha supuesto aumentar considerablemente los gastos financieros”, explica la empresa. Su operación de salvamento pasa ahora por colocar al Ayuntamiento 20 parcelas por las que adeuda 234 millones pero cuyo valor real se reduce a 166 millones. Para equilibrar la operación, cedería además otras 13 sin carga hipotecaria, valoradas en 67 millones.

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» Hundimiento en ocho pasos. De esas 20 parcelas, ocho en concreto ilustran el hundimiento de la empresa. La EMVS desembolsó por ellas 247 millones, fundamentalmente entre 2006 y 2008, en la cumbre de la burbuja inmobiliaria. Ahora valen 77 millones, pero debe a la banca 195 millones por ellas. Es decir, en caso de liquidarse ahora la empresa, solo por este motivo tendría un agujero de 120 millones. Para hacerse una idea, basta con decir que es la cantidad que busca sacar de la venta de 1.860 pisos este mes (una quinta parte de su parque de viviendas).

El Ayuntamiento ingresó 200 millones entre 2006 y 2008 por la venta de ese suelo, que financiaron los proyectos de Gallardón.

» El desastre de Valdecarros. La parcela más importante ocupa 895.000 metros cuadrados en Valdecarros. La EMVS se la compró al Ayuntamiento por 175,5 millones en junio de 2008. En la actualidad, su valor contable es de 123,7 millones (tras dotar 18 millones por su depreciación), y su valor real es de 32,5 millones. Está hipotecada por 124 millones.

En Los Berrocales, la EMVS compró 104.000 metros cuadrados a una firma privada por 28 millones en mayo de 2006; ahora valen 9,1 millones, pero la deuda a los bancos asciende a 26,5 millones. En Los Ahijones, obtuvo 83.000 metros cuadrados de inversores privados por 7,5 millones; ahora valen 4,7 millones.

» ¿Quién es responsable? No hay uno solo. El Gobierno (PP) ha obligado ahora a las empresas municipales a ser rentables pese a su función social, so pena de extinguirlas. La alcaldesa, Ana Botella (PP), paralizó en otoño la construcción de vivienda protegida, dejando así sin salida una enorme cartera de suelo imposible de vender. Gallardón cerró una serie de operaciones de compraventa por motivos políticos y económicos en el momento álgido de la burbuja que endeudaron a la EMVS hasta el borde de la extinción. El PP aprobó en 1997 un plan urbanístico para Madrid que, junto a las políticas del Gobierno (hasta 2004, del PP; luego, socialista) inflaron la burbuja en la ciudad. El Tribunal Supremo anuló el pasado otoño ese plan, deplorando las maniobras legales de Gallardón para salvarlo, y paralizó así el desarrollo de los nuevos barrios. Su suelo perdió todo valor. Valdecarros, afectado por la sentencia, estaba ya en todo caso congelado desde hacía años, debido al interés (frustrado) de sus propietarios por colocar el suelo a Eurovegas.


 

A
alardelrey
07/06/2013 15:23
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turpin
07/06/2013 12:05

http://elpais.com/tag/emvs/a/

T
turpin
07/06/2013 11:58

La EMVS malvende 1.860 pisos protegidos
Se declara insolvente y salda 18 edificios con fuertes pérdidas
Los inquilinos deberán negociar con los compradores
Precisa 200 millones con urgencia para evitar la quiebra
BRUNO GARCÍA GALLO Madrid 30 MAY 2013 - 08:46 CET43
Archivado en: EMVS VPO Política vivienda Ayuntamientos Madrid Comunidad de Madrid Empresas Administración local Vivienda España Economía Administración pública Urbanismo

 


Un anuncio publicado en EL PAÍS el 3 de mayo sellaba el destino de 18 edificios con 1.860 pisos de protección social, ocupados por menores de 35 años con un alquiler reducido, que la Empresa Municipal de la Vivienda (EMVS) ha decidido vender a inversores. Si todo sale según lo previsto, esta operación de emergencia (debía cerrarse en dos semanas) permitirá ingresar 38 millones de euros. Es, sin embargo, una maniobra ruinosa: la empresa municipal perderá 10 millones al vender los pisos por debajo de su valor.

Esta es la primera de una cascada de medidas desesperadas para reflotar a la EMVS. El plan de salvamento presentado al área municipal de Hacienda plantea un ultimátum: o el Ayuntamiento le compra suelos por valor de 233 millones de euros y le inyecta otros 196 millones de aquí a 2017, o tendrá que instar un concurso de acreedores y, finalmente, liquidar la empresa. Dado que actualmente las competencias de vivienda son municipales, el Ayuntamiento debería asumirlas una vez malvendido el resto de suelo y pisos para pagar a los acreedores.

El plan de viabilidad de la EMVS, al que ha tenido acceso EL PAÍS, parte del análisis de la consultora PricewaterhouseCoopers, que concluyó: la empresa no es viable, tiene una deuda insostenible, su plantilla está sobredimensionada y sufre severos problemas de liquidez. Para “colocarla en situación de equilibrio financiero”, se ha diseñado un “plan de acción” de cinco puntos, que debe ser validado aún por Hacienda.


Fuente: Empresa Muncipal de la Vivienda y el Suelo. / EL PAÍS
1. Vender 1.860 viviendas. La EMVS tiene 6.152 pisos de alquiler, de los que vende 1.860 para hacer caja. Son viviendas protegidas: los inversores que adquieran los edificios deberán mantener esos alquileres reducidos durante unos años; luego, podrán cobrar lo que crean oportuno. Aquellos inquilinos (652) con opción de compra deberán negociar con ellos, aunque habrá un precio máximo. Para la EMVS es un negocio ruinoso: pierde las rentas de alquiler, y coloca las viviendas por 120 millones cuando su valor contable es de 162 millones. Una vez descontada la deuda hipotecaria (81 millones), le quedarán 38 millones para gastos urgentes; pero habrá perdido 10 millones.

2. El suelo, al Ayuntamiento. La EMVS planea colocar al Ayuntamiento 20 parcelas valoradas en 166 millones pero con una deuda hipotecaria de 234 millones. Para cubrir la diferencia (el suelo se ha depreciado), añadirá al trato otras 13 parcelas sin hipoteca.

3. Renegociar la deuda. Esas dos operaciones permitirían a la EMVS reducir su deuda de 626 a 315 millones. Para aliviar el resto, pretende usar la carencia de tres años aprobada por el Gobierno para propietarios agobiados. En ese plazo, espera deshacerse de todos sus pisos en venta (2.450). Pero, entre tanto, confía en renegociar con las entidades financieras la deuda hipotecaria que pesa sobre los pisos en venta (160 millones).

La EMVS debe además 28 millones al Ayuntamiento y tres más al IVIMA regional, que espera aplazar hasta capear al temporal.

4. Financiar las obras. La empresa municipal tiene 14 promociones en marcha, con un total de 1.542 pisos por terminar. Seis de ellas carecen de financiación, y ahora conseguirla es imposible porque la EMVS ha pasado a considerarse parte del sector público y, por tanto, no puede endeudarse más. Para lograr los 69 millones que necesita para terminar las obras, su plan pasa por suscribir deuda a corto plazo, aprovechando que las obras deben concluir este mismo año, e ir novándola hasta vender los pisos; o lograr un permiso del Ministerio de Hacienda para suscribir préstamos.


El exalcalde Gallardón, en una promoción en 2011 en Vallecas. / L. SEVILLANO
5. Evitar un ERE. La EMVS ha aparcado su proyecto de recortar la plantilla de 338 a 38 empleados. El plan de viabilidad contempla prescindir de las 46 plazas de interinos, lo que, junto a las excedencias forzosas o voluntarias, dejaría la plantilla en 268 personas, con un ahorro de 13,5 millones.

Aun cumpliéndose todos los supuestos del plan de viabilidad, la EMVS necesitará ayuda adicional del Ayuntamiento para evitar su quiebra y disolución. La empresa precisa de 144 millones en subvenciones municipales para evitar “incurrir en pérdidas excesivamente elevadas” de aquí a 2017. Además, su penosa situación de tesorería “supone la necesidad de las siguientes aportaciones adicionales”: 52 millones de aquí a 2015. Es decir, el Ayuntamiento tendría que hacerse cargo de una hipoteca de 234 millones por suelo y, además, inyectar 196 millones de euros. ¿Y si no?

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Botella liquida la empresa de vivienda
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La empresa plantea tres escenarios: si se quieren mantener las funciones actuales, “lo único viable” es aplazar los pagos a entidades financieras y proveedores. En caso de no lograrlo (PricewaterhouseCoopers lo considera “complicado”), se instaría un concurso de acreedores “con el fin de evitar, entre otras circunstancias, la responsabilidad de los consejeros y administradores” (entre ellos, varios concejales).

Por último, se instaría la disolución y liquidación de la empresa, saldando su patrimonio para hacer frente a las deudas. Ese escenario plantea “un cambio en la forma de gestión del servicio público”, que pasaría a ser competencia directa del Ayuntamiento, tal y como ha planteado el portavoz municipal socialista, Jaime Lissavetzky. Apuesta Lissavetzky por transformar la EMVS en una agencia municipal de vivienda, evitando así que su función social se supedite al logro de beneficios; y propone además que se trasladen al Ayuntamiento todos sus activos. Además, pide que se trabaje con los bancos rescatados para crear una bolsa de pisos de alquiler social.

Lissavetzky propone una agencia de la vivienda

Aun cumpliéndose todos los supuestos del plan de viabilidad, la EMVS necesitará ayuda adicional del Ayuntamiento para evitar su quiebra y disolución. La empresa precisa de 144 millones en subvenciones municipales para evitar “incurrir en pérdidas excesivamente elevadas” de aquí a 2017. Además, su penosa situación de tesorería “supone la necesidad de las siguientes aportaciones adicionales”: 52 millones de aquí a 2015. Es decir, el Ayuntamiento tendría que hacerse cargo de una hipoteca de 234 millones por suelo y, además, inyectar 196 millones de euros. ¿Y si no?
La empresa plantea tres escenarios: si se quieren mantener las funciones actuales, “lo único viable” es aplazar los pagos a entidades financieras y proveedores. En caso de no lograrlo (PricewaterhouseCoopers lo considera “complicado”), se instaría un concurso de acreedores “con el fin de evitar, entre otras circunstancias, la responsabilidad de los consejeros y administradores” (entre ellos, varios concejales).
Por último, se instaría la disolución y liquidación de la empresa, saldando su patrimonio para hacer frente a las deudas. Ese escenario plantea “un cambio en la forma de gestión del servicio público”, que pasaría a ser competencia directa del Ayuntamiento, tal y como ha planteado el portavoz municipal socialista, Jaime Lissavetzky. Apuesta Lissavetzky por transformar la EMVS en una agencia municipal de vivienda, evitando así que su función social se supedite al logro de beneficios; y propone además que se trasladen al Ayuntamiento todos sus activos. Además, pide que se trabaje con los bancos rescatados para crear una bolsa de pisos de alquiler social.


Fin del hilo
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