Cuantos metros tiene el piso??

¿Cómo calcular los metros de un piso de 100m2 construidos y 87 útiles con una distribución poco práctica?

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Hola!!, A mi no me salen los metros de un pedazo de piso de 100m2 construidos y casi 87 utiles. O el arquitecto a hecho una distribución de pena o no lo entiendo.
El dormitorio principal pequeño, la cocina estrecha, el tendedero enano... lo único que me sale grande son las dos habitaciones normales.
Con esto no quiero decir que no me guste el piso, porque tiene muchas cosas muy muy buenas, pero se podia haber estirado un poco el arquitecto en hacer las cosas en condiciones.
Y REPITO SIGO ILUSIONADO COMO EL PRIMER DIA, pero no me salen los metros, a menos que el pasillo ocupe mucho.
saludos