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El Este, el gran beneficiado
LOS BARRIOS PRÓXIMOS A LAS INSTALACIONES OLÍMPICAS ACELERARÁN SU CONSOLIDACIÓN, SUFRIRÁN IMPORTANTES REVALORIZACIONES Y MEJORARÁN SUS DOTACIONES EN CASO DE QUE MADRID SEA LA SEDE DE LOS JUEGOS OLÍMPICOS DE 2012
ÁUREA FELIPE | SORAYA DE LAS HERAS
Sólo faltan cinco días para la esperada noticia. El próximo 6 de julio se conocerá, finalmente, si la capital albergará los Juegos Olímpicos (JJOO) de 2012. Independientemente de que el evento se celebre o no en nuestro país, lo cierto es que en el urbanismo y en el mercado inmobiliario madrileño habrá siempre un antes y un después de la candidatura. Por su puesto que será aún más favorable en caso de que el resultado sea afirmativo.
Aunque es arriesgado pronosticar el incremento del precio de las casas de aquí a siete años, «sí podríamos hablar de una subida de entre el 15% y el 20% en las zonas próximas a la Villa Olímpica si Madrid resulta elegida, frente al 8% o 10% previsto para el resto de la capital. Estos incrementos se producirían, eso sí, en las casas que se inicien a corto plazo», indica Gerardo Mochales, director de Marketing de Aguirre Newman.
En cualquier caso, el Ayuntamiento de Madrid y los de otros municipios de la región en los que se ubicarán sedes o subsedes olímpicas se han volcado en la presentación de la candidatura, perfilando un completo proyecto de infraestructuras deportivas, alojamientos y transporte, y han reiterado que, gane o no Madrid, la mayor parte de las instalaciones previstas se llevará a cabo.
Así pues, el ´efecto 2012´ es ya irreversible: «El hecho de que quepa la posibilidad de que los JJOO se celebren en la capital ya produce un factor especulativo muy importante. Es similar a lo que sucede con la llegada de una nueva carretera, por poner un ejemplo. Desde el momento en el que aparece el rumor de que se va a construir esa nueva vía, los precios empiezan a subir. El caso de Madrid 2012 es muy similar», asegura Pablo Díaz-Romeral, arquitecto y director técnico de Tasamadrid.
El incremento de los precios de las casas es un efecto que «se ha venido observando en anteriores citas olímpicas», dicen desde Analistas Financieros Internacionales (AFI).
Obviamente, la adjudicación aumentará aún más las bondades de este nuevo ´Rey Midas´ que representan los JJOO. No en vano, «la experiencia demuestra que las ciudades que han albergado este tipo de eventos avanzan en cinco años lo que normalmente hubiera exigido 25. De salir elegida, supondrá un empuje muy fuerte para la economía y el empleo, lo que conllevaría un auge de la demanda de viviendas», dice Irene Martínez, del departamento Residencial de Richard Ellis.
No obstante, el efecto no será el mismo en todas las ´áreas olímpicas´. ¿Cuáles serán las afortunadas desde el punto de vista inmobiliario? Sin duda, la zona Este de la capital, donde se situarán la mayoría de las nuevas instalaciones destinadas a la celebración de los Juegos. «Muchas de las sedes están en zonas de la capital completamente consolidadas, como es el caso de los alrededores del estadio Santiago Bernabéu, en pleno distrito de Chamartín, o el Palacio de los Deportes, en el de Salamanca. En estas áreas no se notarán los efectos de los JJOO. Sí habrá repercusión, en cambio, en la zona Este de la ciudad», asegura Mochales.
«Es el área natural de expansión de la ciudad, por lo que la celebración de los JJOO en 2012 potenciaría y aceleraría ese proceso de crecimiento. La celebración tendría un impacto muy significativo», continúan en AFI.
Y es que, en el Este de Madrid están en marcha o se van a desarrollar próximamente nada menos que ocho nuevos barrios: Valdecarros, Ensanche de Vallecas, Los Berrocales, Los Ahijones, El Cañaveral, Los Cerros, Ensanche de Barajas y Valdebebas. Todos ellos albergarán un total de 152.681 viviendas. Por eso, «aquí se apreciarán los efectos más interesantes, ya que, además de producirse una importante revalorización de toda esa zona, la gente empezará a conocer esta parte de la ciudad, hasta ahora totalmente anónima», aseguran desde la promotora inmobiliaria Nozar.
Esos ocho nuevos desarrollos son de tal envergadura que conllevan un proceso de desarrollo y consolidación muy lento: «De aquí a 2012 se agilizará el proceso urbanístico de los nuevos barrios previstos que, en caso contrario, seguirán su desarrollo normal. Para ellos será decisivo la elección o no de Madrid como sede de los juegos de 2012 porque se trata de actuaciones muy lentas», afirma el director técnico de Tasamadrid, Pablo Díaz-Romeral.
No obstante, no todos los expertos coinciden en apuntar una importante revalorización de las viviendas: «Desde el punto de vista inmobiliario no va a haber grandes repercusiones. Donde más se va a notar el efecto, si Madrid sale elegida, será en el sector comercial, en el hotelero y en el industrial», cree José Luis Estevas-Guilmain, presidente de Sociedad de Tasación.
Transporte
Otros expertos consideran, en cambio que, más que los juegos en sí, lo que realmente repercutirá en el precio de las viviendas aledañas es la llegada de nuevas infraestructuras. En este sentido, el alcalde de la ciudad, Alberto Ruiz-Gallardón, ha asegurado que el 98% de las infraestructuras previstas para los JJOO se llevarán a cabo aunque la capital no salga vencedora el próximo día 6, con lo que parece que los incrementos de precios en las casas están asegurados: «Es evidente que allí donde se mejoran las infraestructuras suben los precios de las casas. No obstante, el incremento no será como el de los últimos cinco años», indica Carlos Ferrer-Bonsoms, director del área Residencial de la consultora Jones Lang LaSalle.
«Madrid cuenta ya con una excelente red de comunicaciones, con el aeropuerto como gran protagonista, pero la llegada del Metro a toda la zona Este potenciará mucho más este área», señala Alberto Prieto, socio director del Área de Suelo y Residencial de Knight Frank España.
«Lo que más repercute en los precios de las casas es la mejora de los transportes. En este sentido, la creación de Metro Este tendrá efectos similares a los que, en su día, tuvo la llegada de Metrosur. En ese momento, los precios de las casas en la Comunidad crecieron en torno al 17%-18%, cuando muchos de los municipios a los que da cobertura el Metro alcanzaron el 23%-24%», asegura Díaz Romeral.
El Metro Este contará con un total de 10 nuevas paradas, de las que tres estarán junto a las instalaciones deportivas (Estadio Olímpico, Villa Olímpica y Coslada).
Además del Metro, ligadas a la Vila Olímpica «se construirán 2.346 viviendas, que se desarrollarán tanto por promotoras, como por las administraciones públicas ; 20.000 m2 de hoteles y 22.000 m2 de oficinas», afirma Juan Manuel Fernández, subdirector general del Plan General del área de Urbanismo del Ayuntamiento de Madrid.
Según Analistas Financieros Internacionales, si se celebraran los juegos en Madrid, la posterior integración de la Villa en el resto de la ciudad está asegurada ya que «se sitúa a sólo cinco kilómetros del aeropuerto de Barajas y a menos de nueve del centro histórico de la capital».
No obstante, muchas de las viviendas de esta zona serán protegidas una vez que finalicen los juegos, con lo que los precios no conocerán revalorizaciones posibles.
En cuanto a las zonas próximas, tampoco parece previsible que, una vez finalizados los juegos, vayan a quedarse ´colgadas´. «Además de los transportes, en el precio de las casas influye también las áreas comerciales y las instalaciones deportivas de la zona. En este caso, muchas de las nuevas dotaciones, como el recinto que albergará tenis en los JJOO, conocido como la Caja Mágica, dará ´caché´ a la zona y proporcionará calidad de vida a los vecinos», continúa Díaz-Romeral.
Esa calidad de vida se verá más reforzada si cabe, con la creación del anillo verde ciclista. «Además de permitir un modo alternativo de movilidad, constituye un equipamiento urbano de primer orden al tratarse de un verdadero parque lineal», dicen desde AFI.
Por último, la ciudad también verá aumentar el número de hoteles. Así, a las 43.000 plazas hoteleras actuales, «6.282 más ya disponen de la oportuna licencia de cara a 2012», dice Fernández.
Hoteles
Este sector será otro de los beneficiados: «Se acrecentará la entrada en el sector de inversores no hoteleros, tanto promotores inmobiliarios como empresas de capital riesgo y capitales privados, de manera que se acentuará la separación entre propiedad de los inmuebles y gestión hotelera. Los nichos de mercado con más proyección de futuro serán los hoteles ´boutique´, con pocas habitaciones y servicios de lujo, y los hoteles ´exprés´, o de servicio limitado, habitualmente de dos o tres estrellas que reducen al mínimo su oferta de servicios, asegura Sandra López, del departamento de Hoteles de CB Richard Ellis.
Instalaciones olímpicas y desarrollos de viviendas próximos
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Valor añadido para los muncipios con sedes
El ´efecto 2012´ también es extensible a los municipios que albergarán sedes o subsedes olímpicas, como es el caso de Coslada, Aranjuez, Rivas Vaciamadrid y Paracuellos del Jarama. Incluso en estas poblaciones la repercusión de la celebración de los juegos podrá ser mayor, ya que serviría para sacar a estos pueblos -algunos no llegan ni siquiera a los 10.000 habitantes- del anonimato. «Tendría un gran impacto que un municipio como éste, de apenas 7.000 habitantes, saliese todos los días en la tele. Habría un efecto dominó en las empresas», dicen desde el Consistorio de Paracuellos del Jarama.
Pero no hace falta que Madrid sea la elegida. La simple candidatura ya trae numerosas bondades a estas zonas. Las propias infraestructuras deportivas, de alojamiento y transporte (como la llegada del Metro a Coslada) que se van a realizar en cualquier caso significan potenciar el atractivo. «Un campo de tiro tiene mucho uso y, sin duda, será un aliciente para el municipio y también para vender las casas que están en los barrios más próximos», explican desde Hercesa, promotora responsable de Miramadrid, el desarrollo inmobiliario más importante de Paracuellos del Jarama.
«En el caso de no celebrarse los JJOO, el canal que se va a hacer no tendrá la misma dimensión, pero atraerá igualmente a competiciones deportivas nacionales e internacionales y, por tanto, hará preciso alojamientos próximos». El desarrollo más cercano al canal de remo y piragüismo de Aranjuez es el PAU de Las Cabezadas.
«Estar junto a las infraestructuras deportivas es un atractivo para las casas que hay al lado y traerá consigo una revalorización en las sucesivas transmisiones», añaden desde el Ayuntamiento de Rivas.
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