Manipulación informativa (y los precios bajarán)

El año de las 800.000 nuevas viviendas
La construcción bate su sexto récord consecutivo mientras se multiplican los signos de alarma

CRISTINA GALINDO - Madrid

EL PAÍS - Economía - 11-12-2005

Nunca hasta ahora se habían construido tantos pisos, ni durante tanto tiempo. El número de viviendas proyectadas este año marcará su sexto récord consecutivo: 800.000 casas, de las que cerca del 90% son nuevas, según la estadística de visados de los arquitectos. Tantos pisos como Francia, Alemania y el Reino Unido juntos.

Todo apunta a que las subidas de tipos de interés, que encarecen las hipotecas, la menor entrada de inmigrantes y el descenso de la inversión extranjera en inmuebles contribuirán a frenar el ritmo a partir de 2006, aunque por el momento no han tenido ningún efecto. Si se produce esta disminución, será moderada, pronostican varios expertos, mientras otros ya no se atreven a hacer previsiones..

Y es que los economistas (y los responsables políticos) se han equivocado una y otra vez, desde hace tres años, en sus previsiones inmobiliarias. La moderación del boom constructor tenía que haber llegado en 2002, pero los pisos no han echado el freno, ni en ritmo de construcción ni en subida de precios. "Lo que está ocurriendo en España no se ha visto en ningún otro país en el mundo. Nos hemos vuelto locos", dice el economista y arquitecto Ricardo Vergés.

"Esto es insostenible", advierte. "La deuda familiar supera los 600.000 millones de euros y eso significa que, en números redondos, no hemos pagado casi nada de lo que hemos construido ; sólo los intereses", explica Vergés, que admite que es incapaz de predecir cuánto se construirá en 2006.

La escalada de precios -en España (un subida del 150% desde 1997), EE UU, Reino Unido, Francia- y el boom constructor dieron un impulso a la economía mundial tras el estallido de la burbuja tecnológica en 2000. ¿Pero qué pasará si el boom inmobiliario también llega a explotar?

Pocos se atreven a decirlo en público, pero existe una fuerte inquietud sobre la evolución del mercado inmobiliario en instituciones como el Banco de España y en el propio Gobierno. No es para menos. La vivienda es el principal sostén de la economía. La dependencia alcanza todos los ámbitos imaginables. Gracias a las hipotecas que, por ahora, pagan religiosamente las familias (su deuda supone un 130% de su renta), los bancos y las cajas de ahorro se aseguran un negocio a largo plazo, mientras que constructoras e inmobiliarias han podido duplicar su tamaño en dos años, financiar su expansión internacional y acometer compras multimillonarias.

También son el principal sustento financiero de los ayuntamientos, con instrumentos que van desde el impuesto de bienes inmuebles, que se ha disparado en los últimos años, como los planes de recalificación de terrenos. Para Hacienda también es buen negocio: los ingresos por IVA, el impuesto de sucesiones, entre otros, han aumentado la recaudación. Por su parte, la Seguridad Social se beneficia de la creación de empleo en el sector, con nuevos cotizantes.

La actividad constructora es frenética. El número de viviendas visadas creció un 9,4% en el segundo trimestre del año respecto a idéntico periodo de 2004, lo que eleva a 803.246 el número de pisos visados en los últimos 12 meses (sólo un 8% son viviendas protegidas), según el informe del Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos. Y todo indica que este fuerte ritmo siguió en el tercer trimestre. Otra estadística útil es la de los visados de dirección de obra de los arquitectos técnicos (véase gráfico). Según esta fuente estadística, el año pasado se visaron 739.000 viviendas, un 93% nuevas (el resto son rehabilitaciones y ampliaciones). Entre enero y septiembre pasado la cifra acumulada fue de 584.754 pisos. El mercado se encuentra en su sexto récord anual consecutivo, al calor de una demanda que ha encontrado hipotecas baratas, al menos hasta ahora. Hasta 2000, la media habitual era que se construyeran 350.000 pisos al año. Pero en 2000 el número se disparó hasta las 594.820 viviendas construidas, casi lo mismo que en 2001 y 2002. En 2003, se registraron 690.206 pisos y 739.658 durante el año pasado.

Las grandes ciudades y la costa absorben casi todas las nuevas casas. Mientras, el mercado del alquiler apenas representa un 7% del parque frente al 10% de hace cinco años y el 30% de la media europea.

¿Hasta cuando puede seguir este ritmo? "La iniciación de viviendas ha alcanzado un máximo histórico y todo indica que se habrán iniciado 750.000 pisos en 2005 [datos basados en la estadística de los arquitectos técnicos>, pero periodos de venta de las promociones más dilatados pudieran ralentizar la iniciación de nuevos proyectos", afirma el servicio de estudios del BBVA en su último informe de Situación Inmobiliaria. Esta entidad calcula que el número de viviendas iniciadas caerá un 5% en 2006, destinadas a cubrir la demanda derivada de factores demográficos (nuevos hogares e inmigración) y segundas residencias.

La reciente subida de tipos de interés en la zona euro (del 2% al el 2,25%), el primer incremento en cinco años, y las futuras que se avecinan pueden suponer un punto de inflexión en este mercado. La subida es asumible, pero inquieta a quien está endeudado. A esta preocupación se suma la del Banco de España ante hipotecas demasiado largas (hasta 40 años). La última subida de tipos supondrá para un crédito medio de 150.000 euros a 30 años poco más de 33 euros al mes. Pero, si los tipos suben al 3%, sumarán ya cerca de 60 euros.

La consultora Roan está convencida de que la demanda se mantendrá fuerte pese a la subida de los tipos. Para Roan, el equilibrio de construcción de pisos se sitúa en una cifra en torno a 400.000 viviendas, que calcula que se alcanzará en dos años."Si se produce una subida fuerte de tipos afectará a la demanda ; si no, creo que el ritmo se mantendrá como ahora más o menos ; quizás hay una pequeña bajada", explica el economista y estadístico Julio Rodríguez. Este experto destaca, sin embargo, que el número de tasaciones de viviendas cayó un 4% entre enero y septiembre pasado, un indicador que puede adelantar una moderación.

Rodríguez explica que los inversores y los compradores de segunda residencia, sobre todo en la costa, son los que están manteniendo la demanda, ya que los inversores compran entre 150.000 y 200.000 pisos al año. La menor entrada de inmigrantes también debería contribuir a relajar la construcción..

Menos optimista, Ricardo Vergés recuerda que muchos ciudadanos que han comprado piso en los últimos años ya viven con el agua al cuello. El pago de la casa llega a absorber el 50% de los ingresos familiares brutos. Un nivel muy sensible para hacer frente a una subida del préstamo o una previsible crisis económica. "Esta situación es peligrosísima", advierte. "Las burbujas en general no estallan, sino que se van desinflando a pinchazos, y eso pasa cuando una familia no puede pagar la letra", explica, "y cuando muchas familias no pueden pagarla llega el desastre".

Que españa está cerca de los paises de cabeza? A ver si algún día se nota en los salarios.

Porque la relación entre el precio de las viviendas y los salarios está bastante peor que en los países que conozco de Europa.

Creo que tu análisis se olvida de algunos factores muy importantes. Te limitas a una evaluación pasiva de la influencia de los factores macroeconómicos, que no dudo que tengan su importancia, pero se te olvida hablar de la actuación de los poderes públicos. Evidentemente los especuladores siempre van a intentar sacar tajada de donde puedan, pero el problema es que son los especuladores quienes ejercen el poder.

Ayuntamientos, Comunidades Autónomas y el propio Estado son los verdaderos responsables, como legisladores y ejecutores de las leyes, de no poner coto a la subida desproporcionada de los precios. La pasividad de las administraciones (en el mejor de los casos) y su complicidad con la poderosa industria inmobiliaria (en la mayoría) son la verdadera causa del problema: no existe ninguna voluntad en los poderes públicos para evitar la subida desproporcionada de precios. Al contrario, existen muchos intereses en que la bola de nieve no deje de crecer, generando una situación insostenible, porque el día que se agote la demanda y se dejen de construir muchísimas más viviendas de las que realmente son necesarias, como se hace ahora (porque quienes las compran no lo hacen para vivir en ellas sino para especular con ellas) se producirá una crisis económica sin precedentes en este país, ya que el porcentaje de la actividad económica de nuestra sociedad que se sostiene sobre el sector inmobiliario es desproporcionado. Pero mientras el tirón aguante lo exprimirán al máximo, y el link que han dejado más arriba lo pone de manifiesto, dejando bien clarito como los medios de comunicación falsean la información para generar falsas espectativas.

La tan cacareada y defendida Constitución Española tiene un artículo número 47 que condena expresamente la especulación inmobiliaria, pero nadie se encarga de hacer que se cumpla. No digo que sea fácil, pero no existen iniciativas políticas serias y contundentes en ese sentido, y sin embargo sí las hay en el contrario. Es como si en la Constitución Española hubiera un doble rasero, y el hecho de que no se cumplan determinados artículos como el 47 parece que no implica ninguna amenaza para la Carta Magna. Los mismos que se envuelven en la bandera española en la Puerta del Sol, en una supuesta defensa a ultranza de la Constitución Española, y que leen con pasión una y otra vez los artículos que hacen referencia a la unidad de la patria, se olvidan de leer más abajo ese artículo 47, cuyo incumplimiento, desde el punto de vista económico, causa quebrantos mucho mayores en las economías familiares que cualquier estatuto de autonomía. Y que no se entienda esta afirmación como un apoyo a ningún estatuto. No entro a valorar la bondad o la maldad de un estatuto, sólo cuantifico el impacto, y considero que afecta muchísimo más a los bolsillos de los ciudadanos el hecho de que las autoridades no hagan absolutamente nada para facilitar el acceso a la vivienda e impedir la especulación, que el hecho de que Cataluña o cualquier otra Comunidad Autónoma modifique su estatuto. No es el estatuto catalán el culpable de que los jóvenes madrileños no puedan emanciparse, y creo que es este problema el verdaderamente importante: la imposibilidad que tienen cada vez más ciudadanos para formar un hogar. Sin embargo, en este foro, que es de vivienda, los debates se centran precisamente en el tema estatutario. Al margen de todas las valoraciones que merezca ese asunto (insisto en que no quiero entrar en eso), lo que es evidente es que se desvía la atención respecto al tema más importante, la vivienda, y precisamente en un espacio pensado para debatir sobre él.

He hablado críticamente de los que se envuelven en la bandera española, pero hago extensible al resto de fuerzas políticas la crítica al abandono absoluto del derecho constitucional a una vivienda digna. Salvo casos excepcionales, todos los políticos que ejercen un poder público relacionado con el sector inmobiliario se pliegan a los intereses de la industria inmobiliaria, eso cuando no pertenecen a ella directamente (y para evitar polémicas no daré nombres, creo que están en mente de todos nosotros). Pero concretemos a qué me refiero, qué cosas hacen los poderes públicos en perjuicio del derecho al acceso a una vivienda:
- Desaparición paulatina de la vivienda de protección pública (los PAU fueron creados con 2/3 de vivienda protegida, luego se cambió a 1/2, en futuros desarrollos se pretenden reducir o eliminar esos porcentajes obligatorios).
- Ridícula presencia de viviendas de promoción pública.
- Nulo control del fraude en la vivienda protegida. Y no me refiero sólo al fraude del particular que compra una vivienda protegida y luego la intenta vender por encima del precio de módulo, sino a la gran masa del fraude generado por promotores inmobiliarios que venden viviendas exigiendo cantidades millonarias en dinero negro, sin que nadie lo persiga.
- Inexistencia de sanciones por mantener viviendas vacías con fines especulativos (sin necesidad de llegar a la expropiación, para evitar polémicas al respecto).
- Ausencia de políticas serias de promoción del alquiler (que ofrezcan seguridad al propietario y estabilidad al inquilino).
- Políticas urbanísticas municipales que utilizan el suelo como fuente de financiación (¿habrá algún ayuntamiento qeu se salve?).
- Recalificaciones masivas de suelo que benefician a unos pocos propietarios, con ritmos de gestión ultrarrápidos sólo para quien conviene (valga como ejemplo en Madrid la situación Valdebebas vs. Sureste).
- Puesta en manos privadas (esto eso, de los promotores/constructores/especuladores) de la gestión de los desarrollos urbanísticos (el lobo al cargo de las ovejas, para ejemplo los PAU de Madrid).