Comunidad de Propietarios
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Actualizado 10/09/2009 - 17481 lecturas acumuladas
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alvis
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sep.-2009
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alvis
08/09/2009 23:44
Hola . He leido varios de vuestros asuntos relativos a la instalación de pérgolas en terrazas y he llegado a la siguiente conclusión, no se si del todo correcta.En el supuesto de que la terraza sea de uso exclusivo pero propiedad de la coumnidad( zona común), es necesario un acuerdo unánime de todos los propietarios autorizando su instalación dadoq ue el anclaje habitualmente se realiza en la fachada. Mi caso es el siguiente. Vivo en un primer piso de trece.La terraza es propiedad privada, no solo su uso, así lo tengo en la escritura ...100 metros de piso más 92 metros de terraza...",y de hecho se tasó de forma indiependiente a la vivienda a la hora de gestionar la hipoteca.

Necesito instalar una pérgola por motivos de seguridad, dadoq ue es habitual la presencia de colillas, restos de comida, objetos diversos, incluso escombros por la instalación de un a/a, y cuento con la autorización de mi vecina de arriba, donde tendría que ir enganchada la pérgola.La comunidad reunid a en junta me solicita un proyecto, puesconsideran que a pesar de que la terraza es mía, lo cual no discuten, y a pesar de que desde la calle no se visualiza porque tengo un muro al frente como linde , ella es la que me tiene que autorizar  o no a realizar esta instalación.

Yo no tengo nada claro que en una terraza privada tenga que contar con el consentimiento del resto de vecinos para la instalación dd una pérgola que no rompe la estética de la fachada ( se vería a unos cien metros de distancia).

Sería diferente si decido ancalr la pérgola a mi suelo con cuatro postes?, puedo comprar una caseta de madera para guardar bicicletas y ponerla en la terraza?, 

Muchas gracias por vuestra atención,
JUCURU
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may.-2008
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JUCURU
09/09/2009 08:35
La respuesta a tus dudas las puedes encontrar en los articulos 7 y 8 de la LPH, (te los pego al final) en mi opinion al ser la terraza PROPIEDAD privada, solo estarias obligado a informar al presidente de la comunidad  lo que vas ha hacer, siempre y cuando lo que hagas ...... no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.

Este parrafo es el primero del art.7, yo entiendo que si no tocas la fachada y el suelo de la terraza no es la cubierta del garaje, o hay algo debajo que no sea tierra, estarias dentro de tu casa y no incumplirias el precepto legal.
Tienes que tener cuidado que lo que hagas tenga que ver con lo que dice el articulo 8, porque en este caso si estarias obligado a pedir permiso, te pongo un ejemplo.

Caso 1,  acogiendote al articulo 7, tu por motivos de seguridad instalas una pergola anclada en el suelo, al ser una instalacion abierta no se puede considerar superficie util y te bastaria informar al presidente de la comunidad.

Caso 2, montas una caseta de madera, aunque estas casas para ser habitables tienen que cumplir unas normativas, a no ser que el fabricante te de algun tipo de certificado, la comunidad pueda entender que has aumentado la superficie util y no solo te pueden denunciar por no pedir permiso sino que podrian aumentarte la cuota de los gastos.

Una caseta de obra, entraria en el articulo 8 y hay si estarias pillado.

CONCLUSION. Estudia bien estos dos articulos te pueden aclarar las ideas, pero vas bien encaminado.

 Artículo 7.

1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.

En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.

2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en el o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten

dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.

Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.

Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad, prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.

Artículo 8.

Los pisos o locales y sus anejos podrán ser objeto de división material, para formar otros más reducidos e independientes, y aumentados por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o disminuidos por segregación de alguna parte.

En tales casos se requerirá, además del consentimiento de los titulares afectados, la aprobación de la junta de propietarios, a la que incumbe la fijación de las nuevas cuotas de participación para los pisos reformados con sujeción a lo dispuesto en el artículo 5, sin alteración de las cuotas.


alvis
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sep.-2009
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alvis
09/09/2009 10:40
Muchas gracias jucuru por la rápidez en tu respuesta.
Te aclaro alguna cosilla por si es de interés en cuanto al art7 que mencionas.La terraza es un primer piso de trece, el bajo es un local comercial ( banco).
La pérgola iría anclada en el frontal de la terraza del segundo piso, entre la linea imaginaria que divide mi techo y su suelo, no se si lo explico bien y cuento con su autorización, dado q ue no resto su visibilidad y entiende perfectamente mis circunstancias. , con dos postes anclados al suelo de mi terraza.Podría ampliarla un poco con un anclaje más que tendría que ir a la fachada, motivo por el que decidí no incluirlo, pensando que ahí si tendría problemas con la comunidad.Voy a pedir una licencia de obras menor para ensolarla y hacer unos arriates a mi ayuntamiento y había pensado presentar una foto de la terraza con un dibujo de la pérgola por si fuera necesario otra licencia para la misma. He pensado en cuanto a la comunidad, presentar en la administración el proyecto completo, no para solicitar su autorización sino a efectos de  conocimiento, como me indicas, adjuntando la firma de la propietaria afectada.

Tambien podría separarme de su terraza y anclarla con cuatro postes, pero el problema es que sufro las aguas constantes de los aires acondicionados ( somos así de solidarios) y el tejadillo pues me serviría  como desague al centro y no tendría los charcos continuos que me encuentro, ese es el motivo de querer anclarla en su pared.Mi duda es ,si esa linea imaginaria, donde iría anclada, se considera fachada, a pesar de que la terraza es propiedad privada y no altero la estética pues sólo se vería un poco desde lejos,  sería necesaria la autorización?, disculpa si resulto pesada pero necesito tener claro la cobertura legal para defenderlo.
Por otra parte, la comunidad solo ha autorizado en otras ocasiones toldos,y ellos consideran que esto es objeto de junta y autorización.Sólo cuento con la negativa en ppio de un vecino, propietario que no vive en el inmueble y que amenaza con una denuncia en el juzgado.Imagino que ello debería acordarse por la comunidad y con determinado quorum.

Muchas gracias por tu interés.
JUCURU
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may.-2008
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JUCURU
09/09/2009 13:01
Hola Alvis, de entrada decirte que solo el hecho de que trates de no perjudicar a nadie es un merito a tu favor, por otra parte y de forma rotunda decirte que tienes todo el derecho del mundo de aprovechar todo lo que puedas tu propiedad....siempre cumpliendo la Ley, y en esto en donde hay que centrarse.

- Entiendo por lo que dices que debajo de tu terraza esta el banco, por tanto el suelo de la misma es la cubierta del banco y para que tengas claro cuales son los elementos del edificio que son zonas comunes, tienes que leerte el articulo 396 del Codigo Civil, (te lo pego tambien) y te marco en negrita todo lo que afecta en tu caso. Por lo que veo, hay varias cosas que son zona comun, suelo, fachada...en tal caso necesitas el permiso unanime, el articulo 7 es muy claro...en el resto del inmueble no podra hacer alteracion alguna..... por lo que entrariamos en lo que se entiende por ALTERACION,  y aqui si que lo tenemos crudo, lo que para ti o para mi no es una alteracion, si lo puede ser para otro y en estos casos se da pie a que sea el juez el que decida.
- ¿ Cual seria la actuacion a seguir? tu debes tener en cuenta argumentos que te sean beneficiosos y que contemple la Ley, por ejemplo, el articulo 10,1 que dice...

. Será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad.  Dato muy importante...la seguridad, y cuando dice esto se refiere a todo, seguridad del edificio y de las personas, podrias exigir que al estar en tu propiedad la comunidad te proporcionara medios para que cuendo caiga algo de arriba no sea en tu cabeza, por tanto si tu enfocas la cosa en bien de tu seguridad y costeas los gastos, ante un juez estaria justificado que pongas algun anclaje en la pared o algun mecanismo necesario.

CONCLUSION. Una cosa es que la terraza sea de uso exclusivo y otra muy distinta que sea tuya, en tal caso tienes derecho a protegerte y utilizar los medos necesarios.

En mi opinion el asunto debes tratarlo en junta, exponer tus argumentos y conseguir permiso de la MAYORIA, de esta forma este señor que ha amenazado con denunciarte, estaria obligado a impugnar el acuerdo, lo que lleva consigo costes y mucho riesgo en este caso de perder, antes debe seguir un procedimiento legal, salvar el voto, buscarse abogado, demandar a la comunidad.....tu mientras tanto esperas sin hacer nada y cuando pase un año.....lo haces, porque la accion habria caducado, lo tienes todo en el articulo 18 de la LPH, te lo pego tambien.




Artículo 396. del Codigo Civil
Los diferentes pisos o locales de un edificio ó las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.
En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.
Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.


Artículo 18. de la LPH

1. Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:
a. Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
b. Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
c. Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.

3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo con forme al procedimiento establecido en el artículo 9.

4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios.

alvis
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sep.-2009
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alvis
10/09/2009 01:22

Jucuru,he meditado tu respuesta y creo que es lo más razonable, voy a aportar un proyecto a la junta, solicitaré autorización para el anclaje,dando por hecho que el mismo es zona común puesto que es la fachada pero advirtiendo lo que me indicas en el art10, la obligación de la comunidad de garantizarme la seguridad mía y de mis hijos en mi vivienda y dejando muy claro tambien que la terraza es propiedad privada, 

De todas formas, la fachada ha sido alterada en multitud de ocasiones, se ha permitido la construcción de trasteros, yo misma compré el piso con uno ya hecho y cada uno lo ha hecho como le ha parecido, y otras cosas más, con lo cual una decisión en contra podría incluso considerarse arbitraria.

Cuando se celebre la Junta, dentro de un mes o dos, volveré y comentaré el resultado, gracias de nuevo.

JUCURU
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JUCURU
10/09/2009 07:27

Si la terraza es la cubierta del banco, para los anclajes no hagas agujeros en el suelo, ten presente que a 3 cm, hay tela asfaltica, si la perforas se produciran goteras.

Si hay antecedentes de alteraciones en la fachada que fueron consentidas y ahora por algo similar a ti te ponen pegas, te estarian discriminando y esto esta prohibido por Ley.

Solicita al presidente que el asunto conste en el orden del dia, de la proxima junta, expon tus argumentos y consigue por lo menos un acuerdo favorable  por mayoria, seria suficiente, en caso que no lo consigas consultas a un abogado.

 

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