Artículos Doctrinales: Derecho Civil
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Elementos comunes y elementos privativos
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I. INTRODUCCIÓN.
El estudio de ambos tipos de elementos que conforman la realidad física de la finca supone una clara labor delimitadora. Gracias a esta tarea podremos comprobar como el régimen de propiedad, así como los derechos y las obligaciones de los propietarios respecto de ambos tipos de elementos dominicales, son diferentes.
Debe quedar claro que aquí vamos a tratar solamente los aspectos generales de dichos elementos. Así pues no vamos a entrar a valorar particularmente cada uno de los elementos de la finca para calificarlo de privativo o de común. Sí que nos detendremos, sin embargo, en el estudio de los elementos anejos, por presentar unas cualidades bastante características. Del mismo modo, también hablaremos de la cuota de participación, por tener una especial trascendencia.
II. ELEMENTOS PRIVATIVOS.
1. Definición
Dos son los artículos que hacen referencia a este tipo de elementos de modo enunciativo: el artículo 396 del C.C. y el artículo 3 de la L.P.H.
El artículo 396 C.C. dice "los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ello susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada".
El artículo 3 de la L.P.H. dice que en el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 C.C. corresponde al dueño de cada piso o local "el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario".
Por piso debemos entender aquella parte del inmueble constitutivo de una vivienda, y por local la que sirve para desplegar en ella una actividad comercial o industrial.
2. Derechos relacionados con los elementos privativos
a. Modificación de elementos arquitectónicos
Conforme el artículo 7.1 L.P.H. "el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél, cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad".
A este respecto cabe citar la S.T.S. de 6/11/1996i que señala que "el propietario sólo puede modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de su piso o local si no menoscaba o altera la seguridad del edificio, su estructura general, configuración o estado exteriores ni perjudica los derechos de otros propietarios, mientras que, en el resto del inmueble no puede efectuar alteración alguna, salvo que lo consientan todos los demás dueños, dado que se entiende que ello afecta al título constitutivo y debe someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo, que no es otro que el de exigencia de unanimidad".
b. Disposición sobre los elementos comunes
Este derecho de disposición viene reconocido en el último párrafo del artículo 3 de la L.P.H.: "Cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder separar los elementos que lo integran afecte a las obligaciones derivadas de este régimen de propiedad".
El propio párrafo tercero del art. 396 C.C. señala que en caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derechos de tanteo ni de retracto. La frase "por este solo título" que emplea dicha forma hay que entenderla referida a que los mentados derechos no se darán por el simple hecho de la enajenación de un piso o local. Sin embargo, sí cabe la creación de aquellos derechos si los mismos han sido establecidos en el título constitutivo o en los estatutos que rijan el inmueble.
3. Obligaciones
a. Respecto de otros propietarios y de la comunidad. Los propietarios no pueden perjudicar los derechos de otros propietarios, ni de la comunidad en general, al modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de su piso o local (art. 7.1. L.P.H.).
b. Actividades prohibidas. No se pueden realizar en los pisos o locales "actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas", a tenor del artículo 7.2 L.P.H.
c. Conservación del piso o local. Según establece el artículo 9.1 b), "los propietarios han de mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder".
III. ELEMENTOS COMUNES
A. Concepto
Su concepto se determina por oposición al de la parte privativa. Así como los elementos privativos se caracterizan porque su utilización está exclusivamente reservada a cada propietario, los elementos comunes están afectos al uso o utilización de los copropietarios. Así pues, serían aquellos espacios que no están atribuidos privativamente. Conforme el art. 396 C.C., son todos los necesarios para el adecuado uso y disfrute del inmueble.
B. Enumeración
Conforme el artículo 396 del C.C.ii son todos los necesarios para el adecuado uso y disfrute del inmueble. Dicho artículo establece una enumeración de los elementos que pueden considerarse como comunes. Es necesario hablar aquí de la diferente regulación que había antes de la Ley 8/99 y después. Antes de la reforma, el C.C. establecía una serie de supuestos considerados como numerus clausus, con lo cual sólo podían calificarse como comunes los que señalaba el C.C. Sin embargo, tras la reforma del artículo 396, operada a través de la Ley de Propiedad Horizontal, se incluyó la cláusula "y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles". Por tanto, ahora se puede calificar la enumeración de abierta, de numerus apertus.
C. Clases
Nos hemos encontrado con dos tipos de clasificaciones a los que haremos referencia a continuación. En el manual de ROSAT ACEDiii los elementos comunes los clasifican en cuatro grandes bloques:
1. Elementos físicos, estructurales y constructivos comunes (ej. suelo, pilares, cimientos).
2. Instalaciones, conducciones y canalizaciones generales (desagües generales, instalación eléctrica general).
3. Locales y espacios comunitarios (locales sociales, espacios deportivos comunitarios).
4. Servidumbre.
Sin embargo en el estudio de PONS GONZÁLEZ y DEL ARCO TORRESiv se señala la distinción entre elementos comunes esenciales o por naturaleza y elementos comunes accidentales o por destino.
Elementos comunes esenciales: Son aquellos indivisibles por la ley física y por tanto, su inclusión en la copropiedad es imperativa (ej. el suelo, los muros, los fosos, las escaleras, los ascensores y las canalizaciones) y su negociabilidad separada está también excluida en forma imperativa.
Elementos comunes accidentales: Son aquellos que se establecen como elementos comunes para la común utilidad de los vecinos, sin que ello sea necesario por ley física (ej. los garajes). Cabe que se dividan, enajenen, etc. Pero como ello supone una modificación del título constitutivo, requiere unanimidad. Este tipo de elementos comunes pueden perder, por tanto, su cualidad de tal, para convertirse en privativos.
Los mismos autores distinguen por tanto, entre elementos comunes adscritos al uso común, bien de todos los propietarios, bien de parte de ellos, y elementos comunes que de suyo son elementos anejos a una parte privativa y cuyo carácter de elemento común viene determinado en el título constitutivo, pero que puede perfectamente perder dicho carácter a través de la desafección acordada de modo unánime por la comunidad.
D. Los anejos
Enlazando con el apartado anterior ahora hablaremos de los anejos. Conforme dispone el artículo 3 de la L.P.H., debe entenderse por anejo aquella parte, situada fuera del perímetro de la vivienda o local, sobre la que, por previsión expresa del título constitutivo, se extiende también la propiedad exclusiva del dueño de la parte privativa, de la que es accesoria.
Cabe decir que la doctrina no es pacífica respecto del carácter de los anejos. Parte de la doctrina los califican como elementos comunes y otra parte como elementos privativos. De hecho todo el conflicto deviene del diferente conceptuar que se lleve a cabo sobre este tipo de elementos. Lo bien cierto es que el legislador utiliza el término de referencia con dos acepciones distintas. Una amplia, para expresar la inseparabilidad del dominio sobre un elemento privativo y del condominio sobre los espacios comunes del edificio (art. 396.2 C.C.)v, y otro más estricto, para designar las posibles partes accesorias de los elementos privativos (artículo 3.a) L.P.H.).
Por lo tanto, existen dos tipos de anejos: unos integrados por los elementos comunes que tienen la consideración de anejos en relación con las partes privativas, y otros representados por las partes accesorias de los elementos privativos.
Aquí, y para lo que a nosotros nos interesa, anejo es el elemento privado, separado físicamente del piso o local principal, para un destino accesorio al mismo. El párrafo final del apartado primero del artículo 5 menciona como tales anejos, aunque no de modo cerrado, los garajes, las buhardillas y los sótanos.
La condición de anejo deberá hacerse constar o recogerse en el título constitutivo de la propiedad horizontal, pues así lo impone el artículo 5, párrafo 1 L.P.H.
E. Características de estos elementos comunes
• Indivisibilidad
Conforme el ya citado artículo 396 C.C. "las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división".
• Inseparables de la parte privativa
"Sólo podrán ser enajenados, gravados o embargados juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable" (art. 396 C.C.)
• Presunción de elemento común
Si pertenecen a la entidad registral y no están atribuidos a pisos o locales determinados y no existiendo título en contra, se presumen como elemento común.
F. Derechos y obligaciones derivados de los elementos comunes
a. Derechos de propiedad y de uso y disfrute
La propiedad sobre las partes en comunidad es accesoria respecto de la propiedad sobre los espacios privados. Y la accesoriedad supone conexión, vinculación entre ambas propiedades, si bien las cosas comunes están en posición subordinada e instrumental respecto del espacio independiente.
Constituye el uso y disfrute de los elementos comunes el derecho fundamental de todo propietario de apartamento en edificio de régimen de propiedad horizontal.
Es obligación de cada propietario respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos (art. 9.1. a) L.P.H.).
El derecho de uso y disfrute sobre los elementos comunes está limitado al tener que ser compartido entre todos los propietarios, y al tener que llevarse a cabo de modo diligente, conforme las características, destino y finalidad del elemento de que se trate.
b. Obras de alteración en elementos comunes
Señala el artículo 7.1, segundo párrafo, que en los elementos comunes no podrá realizar (ningún propietario) alteración alguna y si advirtiese la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.
c. Reparaciones del inmueble y las servidumbres
De acuerdo con el art. 9.1 c), el propietario ha de consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general, teniendo derecho a que la comunidad le resarza los daños y perjuicios ocasionados.
Conforme el art. 9.1 d), los propietarios tienen la obligación de "permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores". O sea, para mantener en buen estado las partes comunes y las privativas, así como para establecer servicios comunes de interés general.
d. Derecho a las innovaciones
Conforme el artículo 11.1 L.P.H. "ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble, según su naturaleza y características"
En el supuesto de que se acuerde la realización de dichas innovaciones y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el propietario disidente con dicho acuerdo no resultará obligado, ni modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja (art. 11.2 L.P.H.). Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados aplicando el correspondiente interés legal.
¿Qué debe entenderse por innovaciones? "Las producidas por aquellas obras que alterando bien de hecho bien de derecho la situación preexistente del inmueble a que estos autos se refieren, van dirigidas a lograr su mejora como tal a la vez que a proporcionar un más cómodo uso y disfrute del mismo por parte de todos los propietarios de sus pisos y locales" (S.T.S. 14/7/92)vi.
e. Infraestructuras comunes de telecomunicación
La misma regulación se da en el artículo 17.2 de la L.P.H.: "la comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubiesen votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios (...) podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal".
G. Atribución de uso exclusivo de un elemento común
Se considera válida la norma contenida en el título constitutivo de este régimen de propiedad, por lo cual se atribuye el disfrute y uso privado exclusivo de un elemento común a uno de los condóminos.
Es más, es práctica habitual que el promotor del inmueble, antes de iniciar la venta de los diferentes pisos y locales de negocio, establezca en la escritura de división horizontal, la atribución a uno de los copropietarios del uso exclusivo de un elemento común, generalmente las terrazas de los áticos, que constituyen la cubierta del edificio, o los patios interiores a los titulares de las viviendas o locales de la planta baja con acceso directo a los mismos.
Si no se estableció nada en el título constitutivo los copropietarios pueden conceder el uso y disfrute de un determinado elemento común, siempre que haya unanimidad.
Ahora bien, no hay que confundir la atribución del uso exclusivo a favor de un propietario con el derecho real de propiedad.
H. Desafectación de elementos comunes
Cuando un elemento común pierde esa calificación convirtiéndose en privado.
La desafectación no puede operar respecto de los elementos comunes que por razón de su propia esencia o naturaleza no pueden en ningún supuesto dejar de serlo. Sólo los elementos comunes por destino o adscripción voluntaria al servicio común de todos o algunos de los elementos privativos son susceptibles de desafectación.
La autorización por la Junta de Propietarios para un uso particular exclusivo de un elemento común no produce desafección del mismo.
Cabe una desafectación inicial en el título constitutivo y una desafectación posterior, cuando por decisión unánime de la Junta se decide la transformación jurídica de un elemento común en privativo. Ahora bien, ese acuerdo supone una alteración en el título constitutivo, al aparecer un elemento privativo más, además de una alteración en la cuota de participación de todos los condóminos.
IV. CUOTA DE PARTICIPACIÓN
A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime (art. 3, 2º párrafo).
La cuota de participación que corresponde a cada piso o local se fija en el título constitutivo. Puede determinarse, en primer lugar, por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, o se fijará posteriormente por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que racionalmente vaya a efectuarse de los servicios o elementos comunes (art. 5, segundo párrafo).
Indudablemente, los dos aspectos más destacables en el servicio que presta la cuota de participación son: 1) la determinación de la cuantía en que cada propietario debe contribuir al sostenimiento de los gastos generales del inmueble (art. 9.1 e) L.P.H.) y 2) la formación de mayorías que la ley prevé para la adopción de ciertos acuerdos (art. 17 L.P.H.).
No obstante, no puede olvidarse que las cuotas de participación también sirven como módulo de participación en los beneficios por razón de la comunidad, entre los que cabe destacar el obtenido por la transmisión a terceros de determinados elementos comunes, previamente desafectados, o el provecho conseguido por la simple cesión de su uso y disfrute o por las indemnizaciones derivadas de la expropiación de la finca.
El artículo 9.1º f) prevé que cada propietario debe contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender a las obras de conservación y reparación de la finca.
V. LA MODIFICACIÓN DE LAS CUOTAS
Son variados los hechos materiales o fenómenos jurídicos previstos expresamente en el texto de la L.P.H. como presupuesto para la modificación de las cuotas.
Tal alteración, en efecto, deberá tener lugar cuando se creen nuevas unidades independientes a las que haya de atribuirse un coeficiente, con el consiguiente reajuste de todas las demás, por la necesidad de que la suma de ellas siga siendo de cien centésimas (piénsese en la desafectación de elementos comunes o en la construcción de nuevas plantas en el edificio prevista en el art. 12).
Puede también que dicho reajuste sea más limitado, por exigir el cambio solamente de las cuotas de algunas de los pisos ya existentes (es el caso de la división material, agregación o segregación de pisos o locales previstos por el artículo 8 L.P.H.).
En sentido inverso del expuesto anteriormente, también la conversión de un elemento privativo en común por un acto de afectación, como es el caso de una vivienda que pasa a ser portería, exige el reajuste de las cuotas de participación.
Jorge Antonio Climent Gallart.